房地產市場房價發展情況分析

    房地產市場現狀如何
    北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒最近對北京市的樓盤做了一個調查，結果發現，房價并沒有像很多人期望的那樣下跌。

    “以東四環為例，那里打折的樓盤折后價依然高于去年11月份的價格，大概能高出10%以上。”楊少鋒說。

    在楊少鋒看來，目前在廣州、深圳、福州，房價確實出現了真正的下跌，但在北京、上海，房價還沒有出現真正的下跌，現在的狀況是成交低迷，打折的樓盤調整的只是去年11月份以來虛漲的那部分。

    “北京、上海的房價還處在膠著狀態。”我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉也表示了相似的看法。

    他認為，目前的房地產市場，無論是交易量還是交易價，北方地區要好于南方地區。廣州、深圳確實出現了比較厲害的下跌，一些二三線城市也出現了20%左右的下跌，但北京、上海現在還沒有真正下跌，房價依然在高位運行。

    從今年開始，北京的房地產市場就出現種種明折、暗折的促銷方式。有的送車，有的送裝修，還有的干脆減首付。很多樓盤都拿出了直接的折扣，有的甚至達到了7.5折。

    “從我調查的情況來看，這些打折的樓盤項目幾乎沒有銷售業績。”楊少鋒說，這表明打折后的價格并沒有得到市場的認可。

    在二手房市場，想賣出一套房子也需要相當的耐心。

    從今年3月中旬開始，在北京某事業單位工作的小范就開始把自己的一處房子掛牌出售。這套房子是小戶型，位置就在鼓樓大街地鐵站旁邊，周邊生活、教育配套設施都不錯，原本想著能順利脫手，沒想到直到現在依然是待售。

    “掛牌之后，來看房的人很多，但都是看了之后就沒有下文了。”小范覺得看不清市場的走勢，自己的報價已經低于去年下半年同地段房屋的價格，但購房者還是在觀望.

    胡景暉提供的數據顯示，如果按照房屋交易面積來計算，北京市今年上半年一手房的交易減少了48%，二手房減少了7.7%。

    市場觀望情緒濃重，交易量萎靡不振，對開發商最直接的影響就是資金的吃緊。

    同國家整體貨幣政策收緊一樣，從去年底央行提高第二套房首付比例以來，房貸政策也在收緊。一些銀行已經將房貸列為黃色預警項目，有的甚至列入紅色警報。

    今年3月，潘石屹發出了百日巨變的言論，暗指房地產市場將出現大魚吃小魚的行業整合。

    6月，北京師范大學經濟研究中心主任鐘偉表示，在目前的需求狀況下，維持現在的開發節奏，我國房地產業將出現4000億元-5000億元左右的年度資金缺口。

    在這樣的背景下，降價銷售似乎是開發商僅剩的度過難關的辦法，但在北京、上海，真正的降價還沒有出現。用楊少鋒的話說，開發商還在硬撐。

    救市還是不救市

    盡管北京、上海房價并沒有真正下跌，但面對交易冷清的市場形勢，房地產業下滑將可能引發危機的聲音開始出現。

    “要死也是銀行先死”，“房地產是國民經濟的支柱，如果房價大跌會影響國民經濟的發展”，諸如此類的言論開始頻繁出現在各種各樣的場合。

    華遠任志強、SOHO中國潘石屹、萬通馮侖等地產界的新聞人物都發表過類似的言論，呼吁政府松動政策，對房地產市場施以援手。更有開發商悲壯地將自己比喻成“豬堅強”，以博社會、政府的同情。

    7月初，全國工商聯房地產商會會長聶梅生就表示，大概有30萬億的住房資產在中國居民手中。如果樓市像股指那樣繼續下滑，30萬億的財產也會貶值。而且如果開發商資金緊張，土地交易將難以進行，土地收入下滑，將會影響到保障性住房的建設。

    7月9日，深圳國土資源和房屋管理局發布深圳房市報告，稱深圳房價已跌回一年前，提出減免交易環節稅收、適度放松貨幣政策。

    同樣飽受房地產市場下滑影響的美國在11日采取了行動。當天，美國會參院批準一項總額3000億美元的救市計劃，以幫助數十萬無力支付月供的購房者保留房產，應對嚴重的房地產蕭條。

    那么，我國政府是否該拿出行動，挽救房地產市場？

    “如果現在要求政府對房地產市場救市就等于要求政府保護開發商的暴利。”楊少鋒說，目前房價還沒有損傷到開發商的絕對利潤，開發商依然在獲取暴利。

    楊少鋒認為，我國目前最大的問題是通貨膨脹，絕對不能放松銀根，否則普通收入人群將受到極大影響。房地產市場目前還沒有到最危險的時候，只要開發商愿意降低利潤，完全能夠通過市場自救。

    “如果房地產市場出現了大規模大幅度的滑坡，政府可以出臺一定的政策，但同樣要防止因此出現房價大幅上漲。”楊少鋒說。

    社科院研究員易憲容更是旗幟鮮明地反對救市。他覺得，房地產要挾中國經濟及中國政府早就是平常的事。這些人為什么這樣做？關鍵就在于房地產將告別暴利的時代，房地產將無法成為少數人在短期內聚集社會財富的工具，在于房地產市場將成為民生的市場。

    易憲容拿出的數據顯示，1-5月份，全國完成房地產開發投資9519億元，同比增長31.9%，高于同期4個多百點。也就是說，房地產開發增長不僅沒有隨著從緊貨幣政策下降，反之仍然處于高位運行；1-5月份，全國房屋施工面積也增長了24.9%。

    “任何一個市場都沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的價格。如果住房的價格調整到絕大多數居民支付能力水平，房地產市場能有什么問題？”易憲容說，目前房地產市場并非有多少危機。一方面，房地產開發及房地產炒作者手中持有大量的住房，利用國有土地資源來牟取暴利而不愿讓房價下降，另一方面房價過高把絕大多數居民排除在房地產市場之外。在這種情況下，如果房地產市場價格調整到絕大多數居民有支付能力的水平上，房地產市場自然會繁榮。