2009年房企風險控制四大要點
http://www.xibaipo.cc 2008-11-10 17:39 中企顧問網
本文導讀：金融海嘯影響下房地產企業面臨的“新拐點”,2009年房地產企業風險控制的要點
美國金融海嘯的沖擊，使世界經濟秩序由熱變冷，出奇的好處是讓高速增長中的中國經濟得以放慢腳步，得以用冷水澆醒自己。
我們不得不面對一個事實，20世紀80年代的日本，今天的美國，明天的中國，房地產都凝聚了太多國民經濟的比重，搞不好就要把金融拖進去。搞不好就要承擔巨大風險，于企業于老百姓于國家都是生死悠關的事情。
世界金融變局對中國經濟的影響日益明顯，逼迫各行各業都面臨選擇和放棄，面臨升級和改造。
金融海嘯影響下房地產企業面臨的“新拐點”
歷史事實是，中國現在較大規模的房地產企業在持續看漲的行情推動下發展起來的，都是在市場產品供應短缺的強勢心理作用下，由地方、企業、銀行利益共同體相互驅動而成的。
盡管從2003年陸續出臺了宏觀調控政策，但更多的是地方政府強勢推動下的放量發展，“土地儲備”成為各大上市或非上市房地產公司看漲不看跌、不計代價、不計后果的標志。房地產企業由此比較粗放，大量用短期借貸進行長期投資，“短融長投”埋下了極大的金融隱患，一旦遇到市場急變和銀根緊縮就是致命的。如恒大地產(企業專區,旗下樓盤)盲目擴地生出的高達百億元的舉債，等等。
其實，在中國房地產業，衡量資產質量的根本指標——“現金流凈額”一直被忽視，這個指標就行業來說是-345億元，連專業化管理最優秀的萬科，也在-104億元，保利是-94億元，招商是-40億元，富力地產(企業專區,旗下樓盤)是-83億元。這就更不用說那些拼死吃“河豚”的中小開發商了。
為什么萬科要強調快“拐”，再拐慢了可能資金鏈就要面臨斷裂的危險。所以，房價穩下來，甚至適當降下來，有利消費增長，有利房地產企業調整庫存和產品結構，避免泡沫破裂后的大面積“瘁死”。而國家政策救市的首務是救銀行，救存貸資產平衡，不是救開發商。這是清醒不誤的大道理，這才是行業面臨的“大拐點”。
2009年房地產企業風險控制的要點
在即將到來的2009年，中國房地產業面臨宏觀金融政策加速緊縮，稅收“民松企緊”的趨勢，房地產市場投資下行是必然趨勢，企業自身面臨“生死轉型”的更大“拐點”，如何做好風險控制，是急需大家探討的。需要做到：
1.檢查身體，對癥下藥。房地產企業首先要冷靜下來，通過經營班子、咨詢顧問、董事會的集體問診，看看企業到底是“拉肚子”，還是“腸梗阻”，還是“肝硬化”，以便對癥下藥。中國房地產企業現金流的巨大壓力，反映了這個行業和企業的不夠成熟、不夠理智、不夠理性。在一切不確定下，就是緊抓“現金流”這個核心。把“應收賬款和存貨矩陣”放在各級干部的首要任務，在市場變現、壓低成本、減少分配、股權融資、債務重組，甚至并購和出讓等方面，加速企業土地、半成品、成品及庫存變現，縮小固定投資，提升現金流。為了現金流，一切都可拋。
2.節約用糧，緊縮過日。房地產企業因為有“暴利”，養成了“豪邁花錢”和“不吝成本”的臭毛病，豪強、精英和官員都在一場長達十年的饕餮大宴中揮霍了太多。今天，房地產將面臨高成本運營的時代。房地產企業可以通過嚴格項目投資管理、采購招標管理、工程施工管理和監理、減少特支及行政費用、營銷及財務費用控制等，極大壓縮運營成本。壓下去3%~5%，就是企業的一線生機和復興的希望。有限的現金流是企業活下去的根本。這是對中國房地產企業的一場生死考驗，也是提高房地產企業素質的一場力量和意志的角逐。優勝劣汰，為了明天活下去，房地產企業必須做出最徹底的犧牲，從良務實。
3.適者生存，勇者無畏。企業生存的環境變了，企業的生活方式和商業模式就要加快變革。一個顯著的變化就是“英雄主導企業”、“政府主導市場”的時代結束了，市場化的權重越來越大，政策中性化規制化的權重越來越大，對企業的要求更高。
但房地產行業也面臨市場利好的一面，這就是房地產的投資主體更加多元化。房地產要素市場的市場配置將驅使房地產企業的利潤向社會平均利潤率靠攏。企業必須謙虛謹慎，認真調查研究，搞好合作和聯合。不能再靠老板個人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業能力的開發區域和產品，找到自己在新的生態產業鏈中的角色和定位，細分市場，做好產品，做出精品。
我們不得不面對一個事實，20世紀80年代的日本，今天的美國，明天的中國，房地產都凝聚了太多國民經濟的比重，搞不好就要把金融拖進去。搞不好就要承擔巨大風險，于企業于老百姓于國家都是生死悠關的事情。
世界金融變局對中國經濟的影響日益明顯，逼迫各行各業都面臨選擇和放棄，面臨升級和改造。
金融海嘯影響下房地產企業面臨的“新拐點”
歷史事實是，中國現在較大規模的房地產企業在持續看漲的行情推動下發展起來的，都是在市場產品供應短缺的強勢心理作用下，由地方、企業、銀行利益共同體相互驅動而成的。
盡管從2003年陸續出臺了宏觀調控政策，但更多的是地方政府強勢推動下的放量發展，“土地儲備”成為各大上市或非上市房地產公司看漲不看跌、不計代價、不計后果的標志。房地產企業由此比較粗放，大量用短期借貸進行長期投資，“短融長投”埋下了極大的金融隱患，一旦遇到市場急變和銀根緊縮就是致命的。如恒大地產(企業專區,旗下樓盤)盲目擴地生出的高達百億元的舉債，等等。
其實，在中國房地產業，衡量資產質量的根本指標——“現金流凈額”一直被忽視，這個指標就行業來說是-345億元，連專業化管理最優秀的萬科，也在-104億元，保利是-94億元，招商是-40億元，富力地產(企業專區,旗下樓盤)是-83億元。這就更不用說那些拼死吃“河豚”的中小開發商了。
為什么萬科要強調快“拐”，再拐慢了可能資金鏈就要面臨斷裂的危險。所以，房價穩下來，甚至適當降下來，有利消費增長，有利房地產企業調整庫存和產品結構，避免泡沫破裂后的大面積“瘁死”。而國家政策救市的首務是救銀行，救存貸資產平衡，不是救開發商。這是清醒不誤的大道理，這才是行業面臨的“大拐點”。
2009年房地產企業風險控制的要點
在即將到來的2009年，中國房地產業面臨宏觀金融政策加速緊縮，稅收“民松企緊”的趨勢，房地產市場投資下行是必然趨勢，企業自身面臨“生死轉型”的更大“拐點”，如何做好風險控制，是急需大家探討的。需要做到：
1.檢查身體，對癥下藥。房地產企業首先要冷靜下來，通過經營班子、咨詢顧問、董事會的集體問診，看看企業到底是“拉肚子”，還是“腸梗阻”，還是“肝硬化”，以便對癥下藥。中國房地產企業現金流的巨大壓力，反映了這個行業和企業的不夠成熟、不夠理智、不夠理性。在一切不確定下，就是緊抓“現金流”這個核心。把“應收賬款和存貨矩陣”放在各級干部的首要任務，在市場變現、壓低成本、減少分配、股權融資、債務重組，甚至并購和出讓等方面，加速企業土地、半成品、成品及庫存變現，縮小固定投資，提升現金流。為了現金流，一切都可拋。
2.節約用糧，緊縮過日。房地產企業因為有“暴利”，養成了“豪邁花錢”和“不吝成本”的臭毛病，豪強、精英和官員都在一場長達十年的饕餮大宴中揮霍了太多。今天，房地產將面臨高成本運營的時代。房地產企業可以通過嚴格項目投資管理、采購招標管理、工程施工管理和監理、減少特支及行政費用、營銷及財務費用控制等，極大壓縮運營成本。壓下去3%~5%，就是企業的一線生機和復興的希望。有限的現金流是企業活下去的根本。這是對中國房地產企業的一場生死考驗，也是提高房地產企業素質的一場力量和意志的角逐。優勝劣汰，為了明天活下去，房地產企業必須做出最徹底的犧牲，從良務實。
3.適者生存，勇者無畏。企業生存的環境變了，企業的生活方式和商業模式就要加快變革。一個顯著的變化就是“英雄主導企業”、“政府主導市場”的時代結束了，市場化的權重越來越大，政策中性化規制化的權重越來越大，對企業的要求更高。
但房地產行業也面臨市場利好的一面，這就是房地產的投資主體更加多元化。房地產要素市場的市場配置將驅使房地產企業的利潤向社會平均利潤率靠攏。企業必須謙虛謹慎，認真調查研究，搞好合作和聯合。不能再靠老板個人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業能力的開發區域和產品，找到自己在新的生態產業鏈中的角色和定位，細分市場，做好產品，做出精品。
