北京近36萬套商品房滯銷
http://www.xibaipo.cc 2008-12-17 10:50 中企顧問網
本文導讀：北京近36萬套商品房滯銷，提供能源礦產、石油化工、IT通訊、房產建材、機械設備、電子電器、食品飲料、農林牧漁、旅游商貿、醫藥保艦交通物流、輕工紡織等行業專業研究報告
來自北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，截止到昨天為止，北京尚未銷售的新建商品房加上現房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套。對此，業內人士認為，“2005和2006年上海是樓市調控重災區；2007年深圳是樓市調控的重災區，從1月到12月中旬的有關統計數據看出，2008年北京是樓市調控后下調最多的重災區。”
■18多萬套期房、17多萬套現房均出現滯銷
北京市房地產交易管理網上的數據顯示，截止到昨天，北京新建商品期房可售房屋套數為18.4682萬套，可售房屋面積達2356.0511萬平方米；其中，可售住宅套數11.3522萬套，可售住宅面積1402.2890萬平方米。而沒有銷售的房屋還不止這些，數據還顯示，截止到昨天尚未簽約銷售的現房套數為17.3063萬套，未簽約面積1841.0333萬平方米；其中未簽約銷售現房住房占3.8142萬套，面積約532.73萬平方米。而這些尚未賣出去的房屋數據都還沒有算上二手房。
讓人擔憂的數據還有兩組：其一是國家統計局公布的，今年1-10月的商品房銷售中，無論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居“榜首”；其二是國家統計局公布的數據還顯示，今年1到10月份房地產投資中，北京是全國唯一一個投資下降的地區。由此，多位業內人士作出了這樣的判斷：“2005到2006年，上海是樓市調控重災區；2007年，深圳是樓市調控的重災區；而從目前的統計數據來看，2008年北京將板上釘釘地成為樓市這輪調控中下調最厲害的重災區。”
■樓盤不以降價帶動銷售量是主要原因
那么，北京緣何繼上海、深圳后，成為今年這番樓市調控中成交面積和成交量下調最嚴重的區域？“多數開發商不肯以降價來帶動銷售量，是造成北京樓市在這輪調控中成交量下調、房屋出現滯銷最大的主要原因。”多位不愿意透露姓名的權威業內人士異口同聲地強調。
綜合他們的分析，造成這種局面出現的原因是，從1998年取消福利分房、北京樓市開始走上市場化道路至今，北京房地產市場實際上一直或多或少的有某種意義的代表性——她集中了全國最好的教育資源、醫療資源、政策資源等眾多資源，眾多的首都優勢讓北京的購房人及開發商從未擔心過北京的房價會下降，沒有面對過嚴冬的市場經驗，因此從2007年以來的調控，很多人依然認為“政府不會不管房地產市場的”。“正是在這種思維的支撐下，雖然一線城市中深圳、廣州、上海從去年開始都早已經以降價來帶銷售量，但是北京項目降價的幅度小之又小。”一位開發商分析。
記者的調查也顯示，一些樓盤即便是降價，也是試探性的，希望政府的后市政策盡快出臺救市，這就造成北京樓市房屋滯銷加劇，空置率持續上升，累計供應量也持續上升，成交量卻持續下降。而正是在這樣的拉鋸戰中，雖然陸續有項目開始“扛”不住出現價格跳水，但有一個不容置疑的現實是：至今實際上北京的價格依然只有部分下調，而非全面的下降。另一個論據是，單純從國家統計局的數據上看，只是在10月北京的房價才出現小幅降價。
■未來出路：大量樓盤會不會出現“以價帶量”？
那么，北京樓市這種房屋滯銷、供應量持續上升，成交量持續下降的局面會持續到什么時候？
不妨先看看鄰居天津樓市的情況。據了解，天津開發商反應迅速，從年初至今，價格直降，而由于降價比較到位，購房人對此也非常認可，成交量因此不降反而出現一路攀升。再看北京政策層面的：毫無疑問，在救市政策思路方面，北京市政府一方面在2008和2009年大舉推進限價房及經濟適用房等政策性住房的建設，800多萬平方米的保障性住房供應計劃讓很多住房困難戶看到了希望；另一方面，北京市政府至今也沒有像上海（將二手房交易營業稅的免征年限從5年改到2年）那樣松動房地產政策，而是堅持從嚴調控。
基于上述兩點，包括北大、清華、人大等在內的專家學者以及多位北京知名房地產開發商負責人得出了以下幾點判斷：總的看，在北京市政府主導政策的思路下，預計北京的房價還有相當長的下調時間。具體而言，首先，四環以內的城區及北五環以內的建成區，新增供應量的減少和持續存在的各種剛性需求決定，這些成熟區域的房價松動不會很大；其次，時至今日已經是12月中旬，還有半個月就馬上要進入新的一年，這半個月期間，除非個別實在“扛不住”的開發商會出現房價跳水外，一般而言，能扛的樓盤還會繼續扛，因為現在就是能賣出去房子，回款也只能算到明年的銷售額里面去了，對他們度過今年年關已經沒有意義；第三，如果明年上半年沒有能徹底刺激樓市的金融或者政策層面的救市措施出臺，開發商如果再不能打通融資渠道，那么，新增供應量較大的五環以外地區，“以降價來帶銷售量將是這些區域的開發商唯一能做的。”多位業內人士斷言。
■18多萬套期房、17多萬套現房均出現滯銷
北京市房地產交易管理網上的數據顯示，截止到昨天，北京新建商品期房可售房屋套數為18.4682萬套，可售房屋面積達2356.0511萬平方米；其中，可售住宅套數11.3522萬套，可售住宅面積1402.2890萬平方米。而沒有銷售的房屋還不止這些，數據還顯示，截止到昨天尚未簽約銷售的現房套數為17.3063萬套，未簽約面積1841.0333萬平方米；其中未簽約銷售現房住房占3.8142萬套，面積約532.73萬平方米。而這些尚未賣出去的房屋數據都還沒有算上二手房。
讓人擔憂的數據還有兩組：其一是國家統計局公布的，今年1-10月的商品房銷售中，無論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居“榜首”；其二是國家統計局公布的數據還顯示，今年1到10月份房地產投資中，北京是全國唯一一個投資下降的地區。由此，多位業內人士作出了這樣的判斷：“2005到2006年，上海是樓市調控重災區；2007年，深圳是樓市調控的重災區；而從目前的統計數據來看，2008年北京將板上釘釘地成為樓市這輪調控中下調最厲害的重災區。”
■樓盤不以降價帶動銷售量是主要原因
那么，北京緣何繼上海、深圳后，成為今年這番樓市調控中成交面積和成交量下調最嚴重的區域？“多數開發商不肯以降價來帶動銷售量，是造成北京樓市在這輪調控中成交量下調、房屋出現滯銷最大的主要原因。”多位不愿意透露姓名的權威業內人士異口同聲地強調。
綜合他們的分析，造成這種局面出現的原因是，從1998年取消福利分房、北京樓市開始走上市場化道路至今，北京房地產市場實際上一直或多或少的有某種意義的代表性——她集中了全國最好的教育資源、醫療資源、政策資源等眾多資源，眾多的首都優勢讓北京的購房人及開發商從未擔心過北京的房價會下降，沒有面對過嚴冬的市場經驗，因此從2007年以來的調控，很多人依然認為“政府不會不管房地產市場的”。“正是在這種思維的支撐下，雖然一線城市中深圳、廣州、上海從去年開始都早已經以降價來帶銷售量，但是北京項目降價的幅度小之又小。”一位開發商分析。
記者的調查也顯示，一些樓盤即便是降價，也是試探性的，希望政府的后市政策盡快出臺救市，這就造成北京樓市房屋滯銷加劇，空置率持續上升，累計供應量也持續上升，成交量卻持續下降。而正是在這樣的拉鋸戰中，雖然陸續有項目開始“扛”不住出現價格跳水，但有一個不容置疑的現實是：至今實際上北京的價格依然只有部分下調，而非全面的下降。另一個論據是，單純從國家統計局的數據上看，只是在10月北京的房價才出現小幅降價。
■未來出路：大量樓盤會不會出現“以價帶量”？
那么，北京樓市這種房屋滯銷、供應量持續上升，成交量持續下降的局面會持續到什么時候？
不妨先看看鄰居天津樓市的情況。據了解，天津開發商反應迅速，從年初至今，價格直降，而由于降價比較到位，購房人對此也非常認可，成交量因此不降反而出現一路攀升。再看北京政策層面的：毫無疑問，在救市政策思路方面，北京市政府一方面在2008和2009年大舉推進限價房及經濟適用房等政策性住房的建設，800多萬平方米的保障性住房供應計劃讓很多住房困難戶看到了希望；另一方面，北京市政府至今也沒有像上海（將二手房交易營業稅的免征年限從5年改到2年）那樣松動房地產政策，而是堅持從嚴調控。
基于上述兩點，包括北大、清華、人大等在內的專家學者以及多位北京知名房地產開發商負責人得出了以下幾點判斷：總的看，在北京市政府主導政策的思路下，預計北京的房價還有相當長的下調時間。具體而言，首先，四環以內的城區及北五環以內的建成區，新增供應量的減少和持續存在的各種剛性需求決定，這些成熟區域的房價松動不會很大；其次，時至今日已經是12月中旬，還有半個月就馬上要進入新的一年，這半個月期間，除非個別實在“扛不住”的開發商會出現房價跳水外，一般而言，能扛的樓盤還會繼續扛，因為現在就是能賣出去房子，回款也只能算到明年的銷售額里面去了，對他們度過今年年關已經沒有意義；第三，如果明年上半年沒有能徹底刺激樓市的金融或者政策層面的救市措施出臺，開發商如果再不能打通融資渠道，那么，新增供應量較大的五環以外地區，“以降價來帶銷售量將是這些區域的開發商唯一能做的。”多位業內人士斷言。
