我國房屋租賃市場分析

中國產業信息網訊：

　　內容提示：建議當前將發展租賃市場、二套房政策和流動性資金過剩等問題綜合研究。在增加市場供給、供求關系緩解的前提下，對投資性住房需求加以正確引導和疏導，通過差別的稅收政策對投資購房后提供給社會出租的和空關閑置的進行區別和調節，切實增加中低價位和中小套型住房租賃市場的有效供給。

　　有關政策建議

　　切實增加住房市場的有效供給

　　據聯合國對40多個國家統計分析，人均GDP800美元起，住房消費進入快速增長期，1300美元以上進入穩定增長期，達到8000美元時增長速度將放緩。我國處在住房消費穩定增長階段，曾培炎副總理在2003年一次會議上指出：老百姓愿意掏錢買房，這是市場的選擇。

　　但面對當前較為強勁的改善型住房需求、結婚購房和城鎮化過程中非本地戶籍人員購房等剛性需求，在市場供不應求的特殊階段，采取提高首付和貸款利率，以及限購和限外等作為短期政策可以理解，但作為長期政策，還是要在合理引導住房消費需求和消費模式的前提下，從增加市場供應入手，才能解決房價持續上漲的后顧之憂。

　　當務之急是加大土地供應力度，提高土地利用效率。一是督促各地落實年度住房用地供應計劃，對已供土地采取促開工、促上市等措施，盡快形成住房的有效供應，并做到土地供應指標透明化以穩定市場預期。供求矛盾突出的地區應適當增加土地供應；二是加快市政配套、軌道交通和城市衛星城建設，擴大城市可用土地范圍；三是適當提高城市規劃建設容積率，特別是軌道交通附近住房項目容積率，提高土地利用效率。

　　大力發展房屋租賃市場

　　很多國家的經驗表明，采取市場化為主并與政府保障相結合發展住房租賃市場，通過非營利機構和政府提供的保障性租賃住房，以及挖掘個人和機構提供的社會租賃住房供應，是解決住房問題的有效舉措。二戰后世界各國大多采用減免出租房屋稅收鼓勵居民出租自有住房，一些國家曾通過實行租金控制政策或租金指導發布制度，達到平抑房屋租金并平抑房價的目的，且通過《住宅法》的頒布保護租賃雙方的合法權益。為了使低收入家庭租得起住房，美國國會1986年通過了低收入者租房稅收抵扣法案，并在1993年成為永久法令。根據這項法令，為低收入者開發租住房屋的私人公司可以在10年內享受聯邦所得稅抵扣。從1987年到1996年，大約建造了60萬套低收入者出租房，租價相當于市場價的40-60%，緩解了住房矛盾。這些經驗都值得我們認真研究和借鑒。

　　建議當前將發展租賃市場、二套房政策和流動性資金過剩等問題綜合研究。在增加市場供給、供求關系緩解的前提下，對投資性住房需求加以正確引導和疏導，通過差別的稅收政策對投資購房后提供給社會出租的和空關閑置的進行區別和調節，切實增加中低價位和中小套型住房租賃市場的有效供給。

       2011-2015年中國房屋租賃服務行業發展戰略與投資咨詢報告

　　適時對二套房貸政策作出適當調整

　　目前實施的“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍”的規定，對改善型住房需求的影響比較大，與我國社會所處的發展階段不盡適應。改善型住房需求群體大多在40歲以上，收入不高但改善住房條件的愿望強烈，且大多因通過購買預售商品住房而難以在交付之前將現有住房先行出售變現資金，這個群體話語不多但卻是社會穩定的中堅力量。上海等8部門聯合下發的調控細則指出“限購措施何時放寬，要視供需情況、房價變化以及有無更好的辦法能取代等因素”，這一政策解讀體現了實事求是的精神。建議在適當的時候對購買第二套住房政策分別情況做出適當調整，對確屬原住房條件較差，為改善住房條件而購買的自住住房在貸款政策上做出相應調整。

　　健全住房稅收政策

　　面對今年以來關于加快開征物業稅和房產稅的議論，各方面反映較為強烈。相對于大多數征收物業稅的國家，我國在住房持有環節稅收缺失，但在生產建設與交易流轉環節的稅負相對較高。因此，建議對涉及住房生產和消費的稅收政策全面研究和梳理，科學確定稅種和稅率，使稅收政策既體現對合理消費的支持與對投機的抑制，同時避免在持有環節開征房產稅產生的稅負疊加效應而增加普通購房者的負擔。建議先從生產和交易環節適當減輕稅負入手（但對土地轉讓和房屋買賣中的投機行為應通過嚴格課稅加以抑制），對節能型住宅生產給予所得稅和營業稅減免，對房屋出租實行“低稅率、嚴征管”，對購買后長期閑置空關的住房增加持有成本，以搞活租賃市場，提高住房資源利用效率。

　　穩定政策和市場預期

　　當前對市場可能出現的反復做好政策儲備十分必要，但促進房地產市場健康發展的重點應該放在長期政策研究和中長期供求關系的平衡上。政策出臺后應該有相對的穩定期，以穩定的市場預期推動居民理性的住房消費。

　　加強輿論的正確導向

　　一要加強輿論的正面引導，弱化公眾對于房地產市場的過度關注，樹立正面、客觀、公正的輿論導向，以利于社會和諧穩定和各項調控政策的有效落實；二要充分宣傳房地產市場調控政策取得的效果，避免負面因素被夸大和渲染，建立良好的輿論氛圍，給市場和群眾帶來信心，推進調控工作的順利實施；三要對住房理性消費加以引導。對媒體有關報道需要分析和斟酌，避免為其左右。對有關國家房屋租售比例、租房也是解決住房的重要途徑、各國居民首次購房的年齡、梯度消費的住房觀念、等待保障性住房提供的時間等應做適當報道。把真實情況告訴群眾，讓大家客觀了解我國房地產市場所處的發展階段、存在問題的原因、國家調控政策的出發點和著力點，市場發展的走勢，以改善對房地產市場和解決住房問題的過高預期。