我國保障性住房產業前景分析

        內容提示：從國外公共住房政策的發展歷程來看，多數歐美國家均經歷了集中建設公共住房向鼓勵不同階層居民混合居住轉變的過程，特別是美國上個世紀７０年代逐漸意識到種族隔離和社會分化帶來的各種社會、經濟和環境問題。目前，我國部分城市也在探索在商品房中配建保障房的保障模式。可見，保障性住房配建是大勢所趨。

        目前，保障房多以集中建設為主，在國家政策促進下，各地先后公布了住房保障規劃，集中新建經濟適用房和廉租房為主題的保障性住房。集中建設的保障性住房解決了很多中低收入家庭的住房困難問題，但貧困居民過分集中也產生了諸多社會、經濟問題。

        2012-2016年中國保障房市場深度評估與發展趨勢研究報告

　　一、集中建設保障性住房存在的問題

        １．用地可持續性難以為繼，選址越來越偏遠。落實建設用地，是加快保障性住房建設，加強城市住房保障工作的前提和關鍵環節，但集中建設的可持續性發展遇到巨大挑戰。一方面目前隨著城市的發展，城市土地資源日趨緊缺。另一方面由于經濟適用住房和廉租住房用地一般為無償或有償劃撥，難以體現土地價值及潛力，因此項目選址向偏遠發展，導致大批在建項目位置較偏，如北京市的經濟適用房項目已越過北６環。

        ２．區域用地綜合效益難以提高。集中建設的保障性住房，使所在區域房價處于較低水平，成為中低收入人群聚居區，使得區域形象難以提升，土地使用價值無法充分體現，周邊土地升值空間有限，土地價值提升速度較慢，區域綜合效益難以提高。正是由于保障性住房集中建設存在負面外部性，影響區域城市面貌，對招商引資等產生負面影響。

        因此，各行政區對用于集中建設保障性住房抵觸情緒較大，特別是發展與保障發生矛盾時，往往保障只能退居二線。

        ３．審批執行規范化難度較大。保障性住房的對象主要是中低收入群體，其相對低廉的價格在房地產經濟主導的今天，勢必成為部分人的投資對象，虛報冒領、轉租轉借等問題隨之而來。近幾年查處的違規人群主要集中在保障房政策的執行機關等執法者中間，政策約束力缺乏雙向性和透明度。

        ４．政策效果有待進一步提高。經濟適用住房等保障性住房主要是解決中低收入的基本住房需求，但項目集中布局在郊區，使政策效果具有較大的不確定性。主要是由于保障性住房選址郊區化，原居住地在主城區的居民由于工作、子女教育仍在主城，迫使其只能在主城租較差的房子，同時將自身保障住房出租，實際上中低收入居民的住房問題并未得到實質性的解決。保障性住房隱性出租或空置意味著政府在解決中低收入居民住房問題方面存在“政策失靈”的可能性，政策效果受到質疑。

　　二、保障性住房集中建設向配建轉變的必要性與可行性

        １．保障性住房配建的必要性。為解決保障性住房集中建設產生的諸如配套設施不匹配、居住空間分異、區域綜合效益難以提高等社會、經濟問題，在商品房中配建保障性住房成為必然的選擇，即從政府層面推動不同收入階層的居民混合居住在同一社區。

        保障性住房配建的必要性具體體現在以下幾方面：１可以降低集中建設低品質住房對區域環境產生的物質外觀和精神面貌的負面外部性；２配建用地選址空間自由度加大，政策效果也將提高，增強保障人群居住滿意度；３減緩居住空間分異和社會分異，促進社會和諧發展。

        從國外公共住房政策的發展歷程來看，多數歐美國家均經歷了集中建設公共住房向鼓勵不同階層居民混合居住轉變的過程，特別是美國上個世紀７０年代逐漸意識到種族隔離和社會分化帶來的各種社會、經濟和環境問題。目前，我國部分城市也在探索在商品房中配建保障房的保障模式。可見，保障性住房配建是大勢所趨。

        ２．保障性住房配建的可行性。

        ２．１尚未形成明顯的居住隔離模式，具有保障性住房配建的社會基礎。雖然我國出現了城市居住空間分異現象，但總體上居住空間模式仍然表現為，無論是在郊區還是城區，中高收入居住區和貧困居住區都有分布，且在空間上彼此臨近，在城市尺度上尚未形成明顯的居住隔離，因此，在商品房中配建保障性住房具有良好的社會基礎。

        ２．２國家政策帶來配建的政策契機。國務院《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發［２００６］３７號）出臺后，使城市新建居住區將在住房類型和戶型上走向多樣化，并更多考慮中低收入群體的住房需求，為保障性住房混合建設方式的形成帶來了潛在的條件和物質空間基礎。尤其是中小戶型的比例約束，為保障性住房配建提供市場基礎。

        ２．３居住用地土地利用強度有提升空間。目前我國城市土地利用強度總體來說仍較低，土地集約節約程度仍有提升空間，為商品房中配建經濟適用房提供了用地空間。如２００８年南京、上海市出讓商品房用地平均容積率均為１．７５左右，而《上海城市規劃管理技術規定》中規定多層和高層住宅容積率控制指標分別為１．８和２．５，北京城市集約與節約用地標準中亦規定二類居住用地容積率為１．７，最高可達２．８，可見城市用地土地利用強度仍有提升空間。若是商品房地塊分布在軌道交通或公建配套相對成熟的區域，適當提高容積率以增加經濟適用房，則可達到提高土地集約節約利用的目的，又可較好的解決中低收入居民住房問題。

        ２．４收入差距較小，利于保障性住房配建。混合居住鄰里必須要有個強有力的主導價值觀和行為模式。中間階層的價值觀應成為主導價值觀，通過中間階層的影響，改變低收入群體的行為模式，除了住宅質量得以改善外，城市鄰里的生活環境質量也得以提升。根據美國經驗，不同收入階層居民混合居住的家庭收入水平的浮動范圍在平均收入水平的５０％－２００％ 有利于社區易于融合發展。

　　三、結語

        大規模集中建設保障性住房帶來的社會、經濟和環境方面的問題。

        在商品房中配建保障性住房則能夠基本解決，從國內外公共政策發展趨勢來看，通過政策、規劃等手段，促進不同收入階層混合居住同一社區是解決居住空間分異，貧困階層聚集的有效辦法。同時，從目前的居住空間發展、政策、收入分配等方面的情況來看，我國具有配建的社會、經濟、政策基礎，具有較強的可行性。

        當然，雖然商品房中配建保障性住房具有必要性和可行性，但具體實施還需要從多方面深化研究，如配建模式、配建選址、配建比例、配建過程中各部門之間協調與管理、配建后社區物業管理及社區不同收入居民的融合等