我國房地產投資信托發展現狀淺析

        內容提示：房地產投資信托法律法規不健全國際上，房地產投資信托的成功運作得益于政府提供的稅收優惠政策、嚴格的信息披露制度、資金數額自由等條件，而我國在這幾方面都沒有相關的法律法規支持。

        我國發展房地產投資信托的優勢分析：

        ①我國發展房地產投資信托具有明顯的后發優勢目前，國際上的一些發達國家以及部分發展中國家都已經在房地產投資信托方面成功運作，如美國、日本、德國、澳大利亞、新加坡等國家都根據各國的國情和特點實行了不同的運作模式，我國作為房地產投資信托的后發展中國家，可以總結并借鑒國際上成功的經驗，結合我國的國情，探索自己的運作模式，一定程度上規避國外曾經遇到的風險和問題，少走彎路，加快發展，發揮明顯的后發優勢。

        2012-2016年中國房地產信托市場全景評估及發展趨勢研究報告

        ②我國已初步具備了發展房地產投資信托的市場環境我國在信托投資方面，已經頒布了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《信托投資公司管理辦法》、《中國人民銀行關于投資信托公司資金信托業務有關問題的通知》，這些法律法規為我國發展房地產投資信托提供了法律支持。同時，我國已經建立了房地產信托投資市場，所以我國發展房地產投資信托的市場環境已具備基本條件。

        我國發展房地產投資信托的劣勢分析：

        ①我國房地產市場發展起步晚，房地產市場不夠發達我國房地產發展經歷了4 個階段，進入市場化運作僅僅有20 多年的時間。在這期間，取得了相當輝煌的成就，但就整個市場來看，無論是房地產市場的發展程度還是房地產企業的經營管理水平，都還相當落后，受整個宏觀經濟、國家產業政策、利率水平、稅收政策、物價水平、其他金融資本等因素的影響明顯，短期炒作往往會在一定程度上取代穩定的中長期投資，制約了房地產投資信托在我國的發展進程。

        ②我國金融市場不成熟雖然我國的金融市場在近些年來已經取得了較快的發展，但仍然不能滿足市場經濟發展的內在要求，直接影響著房地產金融的發展。金融創新過于依賴于政府，創新能力明顯不足，缺乏適合國情的金融創新工具，再加上金融監管不夠，所以房地產業的發展很大程度上被限制。

        ③房地產投資信托法律法規不健全國際上，房地產投資信托的成功運作得益于政府提供的稅收優惠政策、嚴格的信息披露制度、資金數額自由等條件，而我國在這幾方面都沒有相關的法律法規支持。國際上房地產投資信托不屬于應稅財產，且免除公司稅項，避免了雙重納稅，而目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定; 國外公開發行的房地產投資信托有嚴格的信息披露制度，而我國現有的信托計劃發售時的信息披露只是針對信托計劃涉及項目的披露，較為簡單，對項目的收益和風險結構表述含糊其詞; 國外對于房地產投資信托計劃的規模不加限制，而我國目前的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，信托計劃不得超過200 份，這使得一些較大的房地產項目無法實現融資需求。盡管《信托投資公司房地產投資信托業務管理暫行辦法》( 征求意見) 中對200 份信托合同的限制有所突破，但要求信托投資公司具備9 項條件，而我國絕大多數信托公司達不到要求，所以，我國房地產投資信托的發展受到限制。

        ④缺乏專業技術人才房地產投資信托的成功運作取決于信托機構專業團隊的經驗和能力，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才去制訂有關的盈利模型、投資模型和利潤模型，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以，在我國發展房地產投資信托存在嚴重的人才缺口。