2013年中國城市房價走勢分析

     一、供給方面的原因

     1.城市土地供應本身有限

     國家為了保障糧食安全規定了18億畝耕地紅線，大約占了國土面積的12%。而農村用地約占國土面積的1.75%。我國城鎮建成區的面積為3.84萬平方公里，大概是我國土地面積的0.36%，但是卻居住了6.02億人口。可見，國家安排給城市的土地資源實在有限。

     2.政府對土地供給的控制，減少了土地供給與城市住房供給

     我國如今實行的是社會主義土地公有制，雖然土地所有權無法轉讓和買賣，但是它的使用權是可以轉讓的。政府通過招標、拍賣、掛牌的方式轉移土地使用權，每年由轉讓土地獲得的收入是政府財政收入的主要來源之一。

     由于土地受地方政府掌控，為了追求政績和利益，一些地方政府會選擇出價高的人供給土地。因此，土地價格越來越高，有利于地方政府。政府為了保證土地價格保持在較高的水平，必須控制土地供給，導致土地供應增加小于居民需求的增加，因此房價持續上漲。

     3.房產開發過程產生的費用

     房地產市場參與者包括買賣雙方、政府機構、金融機構與中介機構，等等，他們提供服務都會產生一定費用。有些費用，比如城市基礎設施配套費等稅費人們異議頗多；項目審批環節過多和招投標過程容易滋生腐敗；工程造價管理存在漏洞導致與實際造價有出入；開發商花費巨額廣告費宣傳促銷。這些不合理的費用都納入房地產價格，自然拉高了房價。

     相關市場調研報告請見中企顧問網發布的《2014-2019年中國房地產行業監測與發展前景評估報告》

     二、需求方面的原因

     1.貨幣供應量

     一般來說，短期貨幣供給的增加，會增加總需求，進而推動物價上升。從需求方面考慮，貨幣供應量影響著居民的購買水平，增加貨幣供應量能刺激購房需求，拉升房地產價格。從供給考慮，貨幣供給量影響房地產信貸規模，房地產開發刺激供給，降低房地產價格。但是短期的房地產市場的供給是無彈性的，其對房地產價格的影響小于購房需求的影響。所以，房地產價格和貨幣供應量成正相關關系。因此，隨著近年來我國貨幣供應量的不斷增加，房地產價格必然被推高。

     2.國內投資渠道很少

     隨著經濟知識的普及，“投資”這個經濟活動開始被人們關注，但普通民眾對投資的渠道還是不甚了解。目前對房價的心里預期和“羊群效應”這兩個心理活動引導著人們的投資方向。近年來，商品房價格一直處于上升趨勢，房地產越炒越熱，使人們產生了這樣一個心理預期：房價一定會漲。“羊群效應”即“從眾效應”，國民想要投資而又擔心投資風險，看到其他人都投資房地產，于是隨大流投資房地產。

     研究部認為投機需求的產生暴露了國民投資渠道的短缺，國民投資資金大量用來購買商品房，商品房價格也節節攀升。

     3.農民進城工作與生活對住房需求的增加

     城市化過程中，大量的農民選擇進城打工，但是他們沒有固定的職業和住所，每年只有春節十幾天回家探親。他們也希望有個穩定的住所，家人天天團聚，在城市有一套自己的房子是他們迫切的需求。由于本身收入較少和高房價的限制，大部分農民工都是居無定所。

     4.收入增加，城市原住民購房以改善生活條件

     很多城市原住民的住房都是幾十年前建造的，房屋面積較小。隨著家庭人口增加，比如很多三代同堂的情況，居住條件就十分的差。或者一些原房產處于城市郊區，交通落后堵塞，嚴重妨礙了正常的生活工作。因此，眾多原住民為了改善生活而購房的欲望日益增加。