2013年中國物業資產管理發展趨勢分析

    物業資產管理涵蓋的意義很廣泛，包括了公寓、辦公樓、商業、工業物業等多種物業的資產管理及運營服務。近年來，隨著經濟和第三產業的發展，物業持有者對于物業管理運營水平的要求越來越高。與此同時，企業為實現資源集中及成本控制，物業管理服務外包的需求也不斷提高，行業市場前景空間廣闊。

    在物業管理業務中，寫字樓的物業管理業務占比較大。自90年代后，隨著第三產業的發展，我國一二線城市開始大規模建立辦公寫字樓，在短短二十年，中國寫字樓市場逐漸從零星開發發展到相當規模和層次。在數量增長的同時，寫字樓的規格標準也在不斷提升，新落成的寫字樓中5A標準寫字樓的數量不斷增加，而這部分寫字樓對物業管理的標準也將相應提高。

    目前我國地產服務商物業管理業務仍處于起步階段，無論是從管理項目的個數還是管理面積上來看都遠遠落后于國際五大行，一線城市的高端寫字樓委托管理項目大多由五大行等國際地產服務商包攬，而我國本土服務商則主要擴張青島、合肥等二線城市項目。目前國際五大行對于物業管理服務要求了一定的利潤率，價格未必是二線城市業主承受范圍之內，因此我國地產服務商于二線城市具有一定的競爭優勢。

相關市場調研報告請見中企顧問網發布的《2013-2017年中國物業管理市場行情動態及發展前景研究報告》

    相對于代理、經紀乃至于咨詢業務，物業管理具有一定的抗周期屬性，物業管理收入屬于費用類收入，隨經濟周期波動小，且寫字樓等物業一旦選定一家房地產服務商作為物業管理公司，更改或棄用原公司的幾率不大，具有粘性，有助于穩定公司業績，平滑收入波動。 從第一太平洋戴維斯的業務收入情況來看，交易顧問等業務受到金融危機沖擊較大，而物業管理業務的利潤率受到金融危機的影響最小，且收入一直呈穩定增長態勢，體現出物業管理業務起到的穩定作用。

    2013年上半年全國二十大主要城市寫字樓市場甲級寫字樓總存量接近3400萬平方米，而新增供應面積則達到1121萬平米，增長幅度高達32%。截至2012年底，我國第三產業從業人員占就業人數比例僅為36.1%，而這一比例在美國則高達81.9%，未來十年間產業升級將繼續持續，而第三產業從業人員也將進一步快速向二十大主要城市聚集。

    按照每年20%的增速推算，到2022年底全國二十大主要城市寫字樓總量約為2.1億平米。經測算，由此產生的物業管理費總收入為247億/年。

    目前大部分國內企業的物業管理業務還停留在物業管理價值鏈的低端，即基礎的物業管理服務，該項業務收入占據主營收入的90%以上，屬于勞動密集型業務，進入門檻低，運營毛利低，易于復制，既無法滿足現代服務業的標準要求，也無法在市場上形成持久的核心競爭力。要突破價值鏈低端，應通過合理運籌、技術整合與運營手段，全面提高物業資產的運營效率及收益，提供基礎服務以外的增值服務，例如世聯地產目前就物業管理業務，正與IBM合作開發一套物業管理IT服務系統，整合數據及各種溝通聯絡方式，提升租戶與業主體驗，為物業持有人提供長期、持續、穩健的現金流和資產增值，從而改變當前物業管理行業的微利模式與發展困境。