2014年中國影響創意產業園行業發展因素分析

中企顧問網訊：

    1、有利因素
　　
    (1)行業政策對創意產業園發展的支持國務院和地方政府均頒布了支持盤活存量既有建筑(群)、推進產業聚集區建設的行業政策和指導意見,為行業的發展提供了良好的政策環境。
　　
    (2)下游行業快速發展最近幾年,上海的創意產業也發展迅速。2009年、2010年、2011年和2012年,文化創意產業總產出分別較上一年增長7.28%、14.19%、16.91%和19.69%,增加值分別較上一年增長9.01%、20.34%、14.93%和17.95%。文化創意產業的增加值占地區生產總值的比重也從2008年的9.07%上升至2012年的11.29%。綜上所述,服務業的快速、持續發展以及政府對創意產業的大力支持為創意產業園區的快速發展提供了良好的宏觀經濟環境和市場環境。
　　
    (3)豐富的既有建筑資源目前,我國的創意產業園主要通過對城市老舊工業建筑進行改造形成。既有建筑資源可視為行業所需“原材料”,其供應者包括失去原有產業功能的產業類舊物業業主、因定位和配套等改變的新物業或次新物業業主等。既有建筑的存量、增長預期及可供改造量對行業的持續性具有決定性影響。
　　
    上海是我國近代工業的發源地,自十九世紀開埠以來,上海建立了大批老廠房、倉庫,其風格樣式、建造特色各有不同,其中不少是見證了我國近現代工業發展史和城市發展史的優秀歷史建筑。隨著國民經濟的快速發展、產業結構的調整優化、城市規劃的變化和企業經營狀況波動等因素,相當一部分的舊工業建筑失去了原有的功能,形成了豐富的老舊工業建筑閑置資源,隨著社會對歷史建筑保護意識的增強以及出于對重建成本因素的考慮,通過局部改造實現老舊建筑的再利用價值已成為眾多業主的選擇,為創意產業園的快速發展提供了“原材料”保證。
　　
    目前,上海中心城區仍有大量老舊工業建筑可供改造,加上辦公、商場、住宅舊建筑及功能定位錯位的新建筑或次新建筑,既有建筑存量就更大。隨著城市化進程的不斷推進,既有建筑存量正在不斷增加。
　　
    (4)城市化進程將在相當長的時間內為本行業提供土地和房屋資源我國城市化進程的持續進行為創意產業園區的建設提供了新的建筑資源。城市化進程使得城市的邊界延伸,城鎮面積不斷擴張,原本位于城市邊界的舊工業建筑逐步納入城區,大量舊建筑可能需要改造和重新定位。根據國家統計局數據,我國近幾年城市化率每年以1%左右的速度增加,截至2012年末,我國的城市化率為52.57%,但遠遠低于發達國家平均水平。因此,隨著國民經濟的持續快速發展,我國城市化進程還將持續相當長的時間,也將在相當長的時間內為本行業提供可供改造的既有建筑(群)。
　　
    (5)將老舊工業建筑改建為創意產業園區具有良好的社會效益由于經濟轉型、產業結構調整、市場競爭越發激烈所帶來的沖擊,市區的老舊工業建筑大量出現成為了我國各大中城市的普遍現狀,以“拆舊建新”的方式進行重建,一方面成本上不經濟,同時造成大量的資源消耗和環境污染;另一方面也不利于城市歷史建筑的保護。將老舊工業建筑改建為創意產業園區則是實現城市可持續發展、有效保護城市原有建筑風貌的創新途徑,具有較好的社會效應。
　　
    (6)房屋租金價格指數的持續上升為創意產業園區租金水平提供了良好的保證與支持近二十多年,我國的國民經濟保持持續快速的發展,土地作為一種不可或缺的生產要素,同時又是不可再生的稀缺資源,其租賃和轉讓價值保持了上升趨勢;相應的,辦公樓、商業營業用房的租賃價格保持上升趨勢。2000年至2012年,上海的房屋租賃價格整體保持上升趨勢,2012年的房屋租賃價格指數較2000年上升57.20%。租賃價格指數的穩步上升為創意產業園的租金水平提供了良好的保證與支持。
　　
    相關市場調研報告請見中企顧問網發布的《2014-2019年中國創意產業園市場調研與投資前景研究報告》

    2、不利因素
　　
    (1)創意產業園起步較晚,園區管理和服務水平有待提升和發達國家相比,我國創意產業園的發展仍處于起步階段,對園區內企業的服務主要集中于傳統的租賃和物業管理服務,業務相對單一,對租金收入依賴較大。創意產業園對創意企業的孵化效應不明顯;園區各項產業單打獨斗為主,產業鏈條的完整性有所欠缺,未能形成充分的集群效應,未能充分發揮創意產業園的功能和作用。
　　
    (2)跨地區經營創意產業園的難度較高創意產業園的區域性主要源于創意產業的區域性。我國區域經濟發展較為不平衡,創意產業作為現代服務業,在發達城市和地區發展速度較快,發展水平較高,形成以龍頭城市為先鋒、大中城市為主力、中小城市快速跟進的整體格局。
　　
    因此目前我國創意產業園主要集中在發達城市和地區,具有明顯的區域性特征。
　　
    創意產業園的定位、改造、招商和后續管理要求運營商對園區所在地區的經濟發展水平、居民的消費水平、歷史文化特點具有很強的把握能力,一旦盲目進入市場,容易導致園區定位偏差,影響園區的盈利能力。因此地域特征一定程度上將影響業內企業跨地域發展。
　　
    (3)融資渠道受限對于采用承租改造方式經營的運營商而言,由于其不擁有物業產權,不能將物業產權作為銀行貸款的抵押資產,一定程度上制約了企業的融資渠道,影響了創意產業園區運營商的擴張速度。