2009-2010年中國物業管理行業投資分析與市場預測報告

引言
       近幾年，我國物業管理行業呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了發展的機遇，同時使物業管理企業面臨著發展的挑戰。據不完全統計，全國物業管理企業已逾3萬家，從業人員300多萬人，國內行業產值已達到數百億元，并以每年20%以上的幅度遞增，物業管理產業經濟在我國有著巨大的發展空間。不過，目前我國物業管理公司普遍規模都偏小，行業集中度低。國內規模最大的前三家物業管理企業的管理面積僅占總物業管理面積的0.58%。上海物業管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米；深圳物業管理機構1029家，平均每家管理項目5.1個，管理面積24萬平方米。隨著我國物業管理企業逐步走向規模化、多元化和跨區域化，行業集中度將逐步提升；一些知名的物業公司執行收縮的策略以及住宅物業管理微薄的利潤也會淘汰規模小的公司，這也有利于促進行業集中度的提升。
       從宏觀環境來看，目前，金融危機已對全球實體經濟產生了巨大的沖擊，2008年世界經濟已明顯放緩，下行風險逐步加大。預測2009年全球經濟增長率為2.2%，發達經濟體經濟2009年將下降0.3%。全球物業管理企業都受到金融危機的影響，中國物業管理行業雖然正值大變革、大發展的時代，但也同樣受到金融危機的沖擊！
       從行業發展空間來看，近十年來，我國的年均經濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業管理創造了良好的發展空間。在政策層面，《物權法》、新《物業管理條例》等相繼出臺，規范了物業管理行為，強化了社會的物管意識，保障了物管行業的健康發展；我國物業產品品質的不斷提升，客戶對產品國際化、人性化的要求，提高了對物業管理服務的要求；隨著信息技術、節能環保技術的發展，對物業管理技術能力的需求也不斷提高。
       從長遠來看，經過二十余年的發展，物業管理作為一種新的產業類型已在社會化分工中被逐步認同，走產業化發展之路成為物業管理的必然趨勢。國家的“十一五規劃建議”提出“積極發展社區服務等需求潛力大的產業”，“加強和諧社區建設，倡導人與人和睦相處”，“積極發展就業容量大的勞動密集型產業、服務業”等。國家政策、時代發展，給物業管理提供了大有作為的空間。預計2009年及未來幾年，住宅物業管理作為房地產開發延伸服務環節的作用將進一步增強，因而仍會以開發商自建自管的模式為主。物業服務的專業化程度將會加強，行業將會涌現實力強大的專業服務商，物業管理公司將向管理集成商轉型。那么，在當前物業管理行業發展形勢下，我國物業管理企業該如何分析當前行業發展形勢、把握未來市場發展方向，根據行業趨勢制定發展戰略呢？
       《2009-2010年中國物業管理行業投資分析與市場預測》共十二章。本研究咨詢報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家住房和城鄉建設部、國務院發展研究中心、物業管理行業協會、中國上市公司資訊、國內外相關刊物的基礎信息及研究單位等公布和提供的大量資料。本報告對國內外物業管理行業市場的發展現狀、趨勢、發展前景等進行了分析，并對中國重點城市物業管理的發展做了具體分析，深入研究了物業管理優勢企業的發展、經營狀況。本報告是物業管理企業及相關企業和單位、計劃投資于物業管理的企業等準確了解目前中國物業管理市場發展動態，把握物業管理發展趨勢，制定市場策略的必備的精品。

目 錄
第一章　物業管理的相關概述
　　第一節 物業管理的介紹
一、物業管理的定義
二、物業管理服務的內容
三、物業管理七大特色
四、高水平物業管理的九條原則
第二節 物業管理產權理論分析
一、產權理論簡介
二、物業管理產生的產權理論分析
三、我國物業管理發展的產權理論分析
第三節 物業糾紛相關分析
一、物業糾紛類型
二、物業糾紛的法律特征
三、物業糾紛的法律分析
四、物業糾紛的解決辦法及國外經驗
五、物業管理市場糾紛的信息經濟學分析
六、解決物業矛盾糾紛的根本辦法
第四節 物業管理行業風險分析
一、物業管理風險的表現形式
二、物業管理風險的規避方式
第五節 我國經濟環境分析
一、2008年我國工業經濟運行總體情況
二、2008-2009年金融風暴形勢下中國經濟走勢分析
三、未來我國經濟持續增長潛力分析
四、2009年我國經濟增長態勢預測

第二章　國際物業管理的發展綜述
第一節　國外物業管理的發展
一、　世界物業管理的特點分析
二、　國外物業管理的優秀模式
三、　國際物業管理的成功之道
四、　國外傳媒業辦公大樓的管理技巧
五、　國外住宅小區的物業管理概況
第二節　美國
一、 美國的物業管理概況
二、　美國物業管理的主要特征
三、　美國物業管理的服務宗旨
四、　美國物業管理企業的經費運作概況
第三節　日本
一、　日本的物業管理特點分析
二、　日本物業管理現狀分析
三、　日本物業管理法律制度完善
四、　日本公寓的物業管理分析
第四節　新加坡
一、　新加坡物業管理的總體印象
二、　淺析新加坡物業管理
三、　新加坡共管式物業管理概況
第五節　澳大利亞
一、　淺析澳大利亞的物業管理
二、　澳大利亞物業管理的主要特征

第三章　中國物業管理的發展
第一節　物權法的實施對中國物業管理的影響
一、　《物權法》的實施引起物業管理的變化
二、　《物權法》對物業管理的法制作用分析
三、　《物權法》對物業管理活動的影響
四、　《物權法》對物業管理發展局面的影響
五、　《物權法》對《物業管理條例》的影響
第二節　中國物業管理發展的總體概況
一、　中國物業管理的經濟淺析
二、　中國物業管理的發展環境分析
三、　中國物業管理在政治經濟文化中的發展情況
四、　物業管理的發展模式及其利弊分析
五、　2001-2007年中國物業管理回顧
第三節　中國物業管理行業結構簡析
一、　潛在的進入者
二、　替代品
三、　購買者的討價還價能力
四、　供應者的討價還價能力
五、　行業內部現有競爭者的抗衡
第四節　物業管理的法律特色與完善
一、　物業糾紛類型和法律特征
二、　物業糾紛的原因分析
三、　物業糾紛的解決辦法及國外的經驗
第五節　中國物業管理發展存在的問題
一、　中國與世界先進物業管理模式存在的差距
二、　中國物業管理發展過程中面臨的問題
三、　中國物業管理面臨的困難簡析
四、　中國物業管理存在的主要矛盾
五、　物業管理市場存在信息不對稱
第六節 中國物業管理發展的策略
一、　推行物業管理市場化發展的對策
二、　物業管理信息不對稱的解決方法
三、　創新物業管理服務促進行業穩健發展
四、　把握好物業管理行業發展方向的措施
五、　中國物業管理發展需要三方面的共同努力
六、　構建和諧物業管理的策略分析
第七節　中國物業管理可持續發展戰略分析
一、　物業管理可持續發展的意義
二、　物業管理可持續發展的問題分析
三、　中國物業管理可持續發展的對策

第四章　物業管理的費用分析
第一節　物業管理費的介紹
一、　物業管理費的構成
二、　物業管理費的收費標準
三、　物業管理費的核算方法
四、　物業管理費的主要用途
第二節　物業服務收費方式分析
一、　物業服務的兩種計費方式
二、　兩種收費方式的的優缺點分析
三、　兩種收費方式的比較
四、　中國酬金制需要完善的方面
第三節　物業管理服務與收費的關系分析
一、　物業管理服務與收費相結合的制度基礎
二、　物業服務與收費的內在聯系
三、　物業服務與收費相結合的要求和實踐
第四節　對物業管理低收費與零收費的理性思考
一、　市場經濟下低收費和零收費現象分析
二、 法律層面的低收費和零收費的審視與考量
三、　低收費和零收費的對策建議
第五節　物業管理費用收取存在的問題及對策
一、　物業管理欠費問題的原因分析和解決建議
二、　解決物管費困局的新思路
三、　物業管理收費應遵循質價相符的原則
四、　物業公司收繳物業管理費的內部控制和核算分析

第五章　物業管理招投標的發展
第一節　物業管理招投標機制的綜述
一、　物業管理招投標活動的認識
二、　物業管理招投標的特征與其要點
三、　物業管理招投標的必要性和意義
四、　物業管理依法實行招投標制度的利處
第二節　物業管理招投標方式的分析
一、　物業管理行業的健康發展亟需推行招投標
二、　中國物業管理三種招標的方法
第三節　物業管理招投標存在的問題
一、　物業管理招投標制度缺陷和現實的困境
二、　物業管理招投標中面臨的三大誤區
三、　實施物業管理招投標所存在的主要問題
四、　物業管理招投標待解決的四大難題
第四節　物業管理招投標的對策
一、　實施物業管理招投標的措施
二、　市場化的物業管理科學開展招標投標的對策
三、　理順物業管理招投標關系的思考
四、　完善物業管理招投標的六點建議
五、 物業招投標市場機制培育和完善的基本要素

第六章　中國主要地區物業管理的發展
　　第一節　深圳
一、　深圳物業管理的發展概況
二、　深圳物業管理的特征
三、　深圳物業管理招投標邁入攻堅時刻
四、　深圳寶安區農村物業管理概況
五、　深圳物業管理發展的前景
第二節　北京
一、　北京物業管理的發展綜述
二、　北京市物業管理的收費分析
三、　北京物業管理存在的問題
四、　北京物業管理出現新的規定
五、　北京將頒布實行住宅物業管理服務標準
第三節　上海
一、　上海物業管理的總體透視
二、　上海物業管理價格的市場化升速
三、　上海民營物業管理企業發展現況
四、　上海民營物業管理企業面臨的問題
五、　上海民營物業管理企業的發展舉措
第四節　廣州
一、　廣州市物業管理招投標的概況
二、　廣州物業管理出現新的模式
三、　廣州物業管理深入發展的對策
四、　廣州物業管理新規顯現四大變化
第五節　其他城市物業管理現狀
一、　重慶
二、　煙臺
三、　保定
四、　陜西
五、　德州
六、　鹽城

第七章 中國房地產市場發展分析
第一節 我國房地產制度改革與市場發展的歷程
一、初步形成時期
二、房地產過熱時期
三、市場調整時期
四、培育新的經濟增長點時期
五、宏觀調控時期
第二節 我國房地產市場發展現狀分析
一、2008年我國房地產市場盤點
二、近期中國房地產供求對比分析
三、中國房地產市場商品房發展態勢
四、近年來我國部分城市房地產市場現狀
五、我國房地產企業競爭力發展狀況
第三節 我國房地產市場發展前景和風險
一、我國房地產發展前景
二、我國房地產市場三、四線城市發展機遇
三、2008年在金融危機影響下我國房地產市場風險分析
四、2008-2009年我國應對房地產風險的措施
第四節 我國房地產市場社會問題及其解決途徑
一、我國房地產市場存在的主要社會問題
二、解決我國房地產市場社會問題的途徑
第五節 我國房地產的查封、拍賣及其執行措施分析
一、強制執行中不動產查封和拍賣的思考
二、實踐中房地產查封、拍賣中存在的問題梳理與分析
三、房地產查封、拍賣的利益平衡和規范措施
第六節 2008年我國房地產市場發展形勢分析
一、2008年我國房地產市場總體形勢分析
二、2008年我國不同級別的城市發展形勢分析
三、2008年我國不同地區房地產發展形勢分析
四、2008年我國不同類別的樓盤市場形勢分析
第七節 2009年我國房地產市場發展形勢分析
一、2009年廣東珠三角房地產資金流向動態分析
二、2009年1-4月房地產開發企業完成投資與增速情況分析
三、2009年1-4月全國房地產開發投資額同比增長分析
第八節 我國房地產市場發展趨勢分析
一、2009年中國房地產發展預測
二、未來我國房地產市場發展趨勢
三、2009年我國房地產市場調整趨勢分析
四、2009-2010年我國房地產市場走勢分析
第九節 我國房地產市場投資分析
一、2008年我國房地產開發投資情況
二、未來我國房地產投資機遇分析
三、未來我國二三線城市房地產投資前景分析
第十節 改革我國房地產稅制的政策建議
一、稅種合并建議
二、征稅范圍建議
三、稅率確定建議
四、計稅依據建議
五、稅收分配建議
六、稅權制定建議

第八章　重點企業
第一節　天鴻集團
一、　集團簡介
二、　天鴻集團物業管理品牌的發展概況分析
第二節　中海物業
一、　公司簡介
二、　新形象促進中海物業品牌發展戰略分析
三、　中海物業的發展趨勢分析
第三節　萬廈居業
一、　公司簡介
二、　萬廈居業的發展紀實
三、　萬廈居業以創新品牌獲得市場
四、 萬廈居業造就深圳物業管理的名片
第四節　上海陸家嘴物業管理有限公司
一、　公司簡介
二、　上海陸家嘴物業管理的發展概況分析
三、　品牌鑄造上海陸家嘴物業管理有限公司
第五節 第一太平戴維斯
一、公司概況
二、公司經營策略
三、2008年上半年公司經營情況分析
四、公司動態
第六節 浙江綠城物業管理有限公司
一、公司概況
二、公司管理的小區情況
三、 公司動態
第七節 深圳市中航物業有限公司
一、公司概況
二、2008年公司發展規劃分析
三、公司動態
第八節 萬科企業股份有限公司
一、公司概況
二、2007-2008年財務分析
三、2008年前10月公司經營情況分析
第七節 其他優勢物業管理企業分析
一、上海明華物業公司
二、深圳市長城物業管理股份有限公司
三、深圳市榮超物業管理有限公司
四、金碧物業有限公司

第九章　中國物業管理的企業分析
第一節　中國物業管理企業的發展
一、　物業管理企業品質管理的概況
二、　國有物業管理企業改革的發展
三、　物業管理企業在前期介入階段的作用分析
四、　現代物業管理公司盈利模式的淺析
五、　物業管理企業的專業化是一種戰略選擇
六、　民營物業管理企業發展存在的優勢
第二節　物業管理企業的企業文化建設的淺析
一、　物業管理企業的企業文化建設的必要性
二、　物業管理企業的企業文化建設的困難
三、　物業管理企業文化建設應遵循的原則
四、　物業管理企業的企業文化建設的舉措
第三節　物業管理企業的誠信分析
一、　誠信是做企業的根本
二、　誠信造就物業管理行業的發展
三、　誠信對物業管理行業發展的利處
四、　物業管理存在的不誠信種種表現
五、　物業管理行業誠信機制的建立
第四節　物業管理企業發展存在的問題
一、　物管企業發展面臨的挑戰
二、　物業管理企業存在的危機
三、　高校物業管理企業面臨的挑戰
四、　民營物管企業發展的風險
第五節　物業管理企業的發展策略
一、　物業管理企業發展的建議
二、　物業管理企業應多維度積累無形資產
三、　物業管理企業應注重企業的形象設計
四、　物業管理企業的設備維修保養體系亟待建立
五、　物業管理企業的品牌營銷策略
六、　高校物業管理企業發展的對策

第十章　物業管理的競爭分析
第一節　物業管理的競爭格局
一、　物業管理的市場競爭淺析
二、　新物業管理行業步向品牌競爭的時代
三、　物業管理企業競爭促進品質提高
第二節　物業管理中的品牌競爭探析
一、　品牌和物業管理品牌
二、　創建物業管理品牌的條件
三、　創建物業管理品牌的必然性
四、　建立物業管理品牌的策略
第三節　物業管理的品牌擴張分析
一、　管理規模擴張
二、　知名度擴張
三、　管理規模的擴張和知名度擴張的關系
第四節　物業管理競爭力提升的策略
一、　提升中國物業管理企業競爭力的建議
二、　創造與培養物業管理企業的核心競爭力
三、　淺析物業管理企業競爭力的提升對策
四、　物業管理企業提高自身競爭力的方法
五、　中國物業管理企業亟待品牌創新

第十一章　物業管理的營銷分析
第一節　物業管理營銷概述
一、　物業管理市場營銷的必要性分析
二、　物業管理營銷的特點與規律簡析
三、　物業管理市場營銷中存在的問題分析
四、　解決物業管理市場營銷問題的策略
第二節　物業管理市場營銷博弈論
一、　博奕論概述
二、　物業管理企業間的博弈
三、　物業管理企業與消費者的博弈
四、　物業管理企業、業主和社會利益三者的博弈
第三節　物業管理的客戶關系管理分析
一、　客戶關系管理概述
二、　實施客戶關系管理的必要性分析
三、　實施客戶關系管理的可行性分析
四、　客戶關系管理的運作分析
五、　客戶關系管理功能分析
六、　客戶關系管理目的分析

第十二章　物業管理的發展趨勢
第一節　中國物業管理的發展趨勢
一、　中國物業管理體制發展前景預測
二、　21世紀中國物業管理發展趨勢預測
三、　今后中國物業管理六大發展趨勢研究
四、　物業管理服務代理集成商模式的發展方向
五、　高校物業管理的發展預測
第二節　中國物業管理的走勢預測
一、　土洋聯姻趨勢
二、　網絡化趨勢
三、　重組發展趨勢
第三節　物業管理企業的發展預測
一、　物業管理企業的發展趨勢
二、　服務集成商成為未來物業管理企業的角色
三、　從開發商視角看物業管理企業的發展前景

部分圖表目錄：
圖表　注冊物業經理的平均時間分配
圖表　注冊物業經理的各類收入比列
圖表　注冊物業經理在各項地產行業的比例
圖表　日本房地產板塊劃分
圖表　西南地區代表省份的物業管理覆蓋率
圖表　東北地區代表省份的物業管理覆蓋率
圖表　各地物業管理的覆蓋率
圖表　2008年1-10月全國房地產開發投資完成額及同比增長情況
圖表　2003-2007年各月全國房地產開發投資完成額及同比增長率對比情況
圖表　1987-2007年房地產開發投資同比增長率變化趨勢
圖表　2007年1-12月東部地區房地產投資完成額及同比增長情況
圖表　2008年上半年萬科企業股份有限公司主營構成
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司每股指標
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司獲利能力
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司經營能力
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司償債能力
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司資本結構
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司發展能力
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司現金流量
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司主營業務收入
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司主營業務利潤
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司營業利潤
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司利潤總額
圖表　2007-2008年萬科企業股份有限公司凈利潤