2011-2015年中國商業地產行業運行態勢及發展前景研究報告

      2009年下半年的全球商業地產投資交易量呈現明顯復蘇跡象，所有三個主要地區(歐洲、亞太和美洲地區)的交易量均超過2009年上半年的水平，扭轉了此前交易量不斷下滑的態勢。但是，2009年全年全球房地產交易量與2008年全年相比仍然下跌45%，降至2090億美元。但與2008年的全年交易量同比下降50%的數據相比，2009年的跌幅已相對縮小，表明全球房地產交易量的下跌勢頭已有所減緩。預計2010年全球商業地產直接投資總量將增長30%—40%。美洲地區，鑒于目前所處的低位，增幅將為全球之冠，預計達到50%—60%。此外，亞太地區的增幅預計為30%—50%。而作為2009年全球房地產市場中規模最大地區市場的歐洲，其增幅預計為20%—30%。
      2009年我國經濟已經開始全面企穩回升，但商業地產的表現卻不盡理想，突出表現在商業地產發展停滯，開發、招商、經營面臨巨大的困境，供大于求的現象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續下跌，空置率居高不下。不過進入2010年、全國各大中城市商業地產出現復蘇、商鋪租、寫字樓租金連續幾個月回升，各大房企紛紛大舉進軍商業地產領域。最明顯的信號是此前表示專注住宅的萬科也選擇進入商業地產開發，而保利、富力、合生等公司也紛紛加快了對商業地產開發的布局。2010年3月26日，萬科以高出起拍底價超過一倍的10.04億元高價斬獲位于東莞市長安鎮長青路商住地塊。根據當地政府規劃，改造后的長青路地塊將建起一座約60層的超高商業建筑，有望打造成長安鎮第一地標，此舉被市場視為其進軍商業地產的開端。
      特別是2010年4月10號下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，房地產市場迎來了前所未有的強勢調控，中國房地產調控進入實質性階段，市場將回歸理性，商業地產勢必將取代住宅成為新的熱點。
      2010年全國商業地產已呈爆發式增長態勢，達到歷史新高。2010年，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額分別達到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%；相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。去年商業營業用房和辦公樓開發投資合計達7405.4億元。而今年上半年，一線城市已經顯現出商業地產投資迅速增長的苗頭，下半年商業類用地轉讓行情依然看漲，出讓金額增幅料將維持在高位。從這一角度看，今年的商業地產開發投資總額增幅極有可能超過去年，而即使僅按照去年的增長幅度計算，預計今年商業地產開發投資總額也將接近一萬億元。
      此外，亞太地區的增幅預計為30%～50%。歐洲增幅或為20%～30%。預計到2020年，一線城市在中國商業地產總量中的比重將僅占10%，這預示著今后10年里二、三線城市蘊含著巨大商機。
      中國產業信息網發布的《2011-2015年中國商業地產行業運行態勢及發展前景研究報告》主要依據國家統計局、國家商務部、國土資源部、國家發改委、國家住房和城鄉建設部、中國指數研究院、全國商業信息中心、中國房地產行業協會、《中國房地產年鑒》、國內外相關刊物的基礎信息以及商業地產行業研究單位等公布和提供的大量資料，結合深入的市場調查資料，立足于房地產行業整體發展大勢，首先介紹了商業地產的相關概念、分類及特點等，接著分析了中國房地產行業和商業地產市場的現狀，然后具體介紹了商鋪地產市場、寫字樓市場、工業地產市場、購物中心地產市場的發展。隨后，報告對商業地產市場做了區域發展分析、競爭格局、重點企業運營狀況等進行了分析和預測。最后在前面大量分析、預測的基礎上，研究了商業地產行業今后的發展與投資策略。
      本商業地產行業報告，為商業地產企業在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

第一章 商業地產行業相關概念及特性
第一節 房地產概念闡釋
一、房地產的定義
二、房地產的特征
三、房地產的自然形態
四、房地產的類別
第二節 房地產行業概述
一、房地產行業的定義
二、房地產行業的主要領域
三、房地產行業的特點
四、房地產行業的地位
第三節 房地產市場分析的內容和特點
一、房地產市場分析的層次
二、房地產市場分析的內容
三、房產地市場分析的特點
四、提高房地產市場分析有效性的途徑

第二章 中國房地產市場發展分析
第一節 中國房地產行業的發展綜述
一、改革開放30年中國房地產的發展概述
二、中國房地產行業的改革發展
三、中國房地產行業周期化特征
四、中國房地產行業整體利潤率
第二節 2010年中國房地產市場運行數據分析
一、國房景氣指數變動情況
二、房地產開發投資情況
三、房地產開發企業資金來源情況
四、商品房建筑與銷售情況
1、土地購置與開發情況
2、商品房施、竣工面積
3、全國商品房銷售情況
五、全國房地產市場價格變動情況
第三節 2011年中國房地產發展預測

第三章 中國房地產行業需求分析
第一節 中國的人口現狀
一、人口規模及其變化
二、人口結構
三、人口地區分布及密度
四、人口素質狀況
第二節 房產市場需求現狀分析
一、房地產不同的需求差異
二、中國房地產市場需求現狀透析
三、房價上漲折射供需矛盾
第三節 影響房地產消費需求的因素
一、房地產市場需求影響因素分析
二、消費者實際支付能力分析

第四章 中國商業地產現狀分析
第一節 中國商業地產發展概述
一、我國商業地產發展概況
二、商業地產成資本市場“弄潮兒”
三、商業地產潛力規模的影響因素及決策研究
四、金融危機背景下中國商業地產市場呈現四大特點
五、中國商業地產進入后三產時代
第二節 2010年中國商業地產發展現狀
一、2010年中國商業地產市場運行綜述
二、2010年中國商業地產細分市場透析
三、2010年中國商業地產投資將升溫
四、住宅市場泡沫加劇 商業地產成投資新寵
五、樓市火爆引外資巨頭關注 境外商業地產中國找錢
六、世博將引爆長三角商業地產需求
七、2010年一線城市商業地產市場點評
第三節 中國商業地產運營模式選擇
一、商業地產主要運營模式
二、適合模式的選擇
三、商業地產運營模式應把握三個關鍵問題
第四節 中國商業地產經營策略的比較
一、零散銷售、統一經營
二、零散銷售、各自經營
三、整體出售、整體經營
四、整體出租、整體經營
五、零散出租、各自經營
第五節 中國商業地產面臨的挑戰與問題
一、中國商業地產市場遭遇的四大困擾
二、經濟危機給商業地產帶來的負面影響
三、中國商業地產存在的弊病分析
四、商業地產企業發展中存在的問題
五、商業地產遭遇人才黑洞
六、調控改變人才結構 商業地產市場高端人才緊缺
第六節 中國商業地產市場發展的對策
一、商業地產的首要關鍵是準確的市場定位
二、我國商業地產行業發展的思路淺析
三、經濟低迷狀態下的商業地產對策
四、中國商業地產行業亟待創新模式
五、促進中國商業地產健康發展的對策建議

第五章 商鋪地產市場
第一節 中國商鋪市場概況 123
一、2010中國商鋪市場記分牌 北京商鋪市場排名靠前
二、2011年商鋪市場發展形勢展望
三、剖析產業商鋪的發展趨勢
四、二、三線城市商鋪市場前景良好
第二節 重點城市商鋪市場現狀分析
一、北京
二、上海
三、廣州
四、深圳
第三節 商鋪地產投資分析
一、商鋪獨具六大投資價值
二、個人商鋪投資要素以及商鋪類型分析
三、商鋪投資的個性化形式
四、調控政策密集發作急剎住房 2011成商鋪黃金年
第四節 商鋪投資風險與對策
一、產權式商鋪的法律風險分析
二、小區商鋪的投資風險
三、投資商鋪的風險及對策
四、避免商鋪風險的具體操作步驟
第五節 商鋪地產面臨的問題
一、商鋪投資熱中的冷思考
二、社區商鋪投資應注意的問題
三、商鋪市場遭遇三大瓶頸

第六章 寫字樓市場
第一節 中國寫字樓市場概況
一、中國寫字樓發展史及種類回顧
二、中國成為亞洲寫字樓金融業熱點
三、中國寫字樓市場發展呈現不同態勢
四、國家政策對中國寫字樓市場影響分析
五、房產商進軍寫字樓開發的戰略轉換分析
第二節 2010年寫字樓市場概況
一、2010年中國寫字樓市場分析
二、2010年一線城市寫字樓市場分析
第三節 寫字樓市場營銷分析
一、寫字樓需求變化的模型研究
二、寫字樓的營銷階段與手段
三、寫字樓營銷策略探討
四、寫字樓整棟銷售秘訣解讀
第四節 寫字樓市場投資分析
一、投資寫字樓需注意的問題
二、個人投資寫字樓的八個要點
三、小戶性寫字樓成投資新寵
四、投資寫字樓的三大風險
第五節 寫字樓市場發展趨勢
一、2011年亞洲寫字樓市場預測
二、2011年寫字樓市場趨勢與預測
三、中國寫字樓細分化發展趨勢分析
四、未來寫字樓的三種發展類型

第七章 工業地產市場
第一節 中國工業地產市場概況
一、工業地產成房產商開發新熱點
二、中國工業地產開發四大模式概述
三、中國工業地產邁入“列強”時代
四、中國工業地產“綠色”不足 品質有待進一步提升
五、房企巨頭追捧工業地產醉翁之意還在配套建設
六、2010年中國工業地產聯盟成立
七、2010年外商首次在華收購工業地產
八、聯東U谷，2010年品牌擴張再話工業地產傳奇
第二節 中國各大城市工業地產的發展動態
一、上海
二、北京
三、廣州
四、深圳
五、武漢
六、成都
七、鄭州市工業地產格局逐步實現專業細分
八、沈陽
第三節 中國工業地產投資分析
一、中國工業地產投資熱點地區盤點
二、高檔工業地產成市場投資新目標
三、工業地產投資風險及建議
四、外資工業地產巨頭看好中國
第四節 工業地產新融資渠道REITs分析
一、REITs融資的優勢簡述
二、工業地產開發有望受益REITs
三、REITs將有望成為工業地產融資主渠道
第五節 中國工業地產的發展前景
一、國內市場將帶動工業地產發展
二、工業用地選址向二類城市轉移
三、2010年工業地產市場發展預測

第八章 購物中心地產市場
第一節 購物中心地產發展概況
一、2009-2010年度中國購物中心發展分析
二、中國購物中心從開發時代向運營時代轉變
三、我國社區型購物中心占比近50%
四、郊區型購物中心是大勢所趨
五、購物中心成商業地產主流
第二節 2010各大城市商業中心發展情況
一、深圳購物中心實力領跑全國
二、上海購物中心已達94家 營收增幅大縮水
三、2010年浙中商業購物中心基石初奠
四、2010華南購物中心 拉開高端賣場暗戰序幕
五、2010年北京將有220萬平米購物中心、商業街面市
六、2010年成都確定開業的購物中心
七、2010年重慶商業發力 購物中心寫字樓紛紛面市樓主
第三節 購物中心地產投資的定位與策略
一、商業地產的定位條件
二、購物中心以專業化推動產業化之路
三、如何把握二線城市購物中心投資機會
四、購物中心招商租賃策略分析
五、人性化設計成購物中心投資關注要點
第四節 購物中心的開發流程探討
一、購物中心開發的方式及特點
二、調研與論證
三、立項與決策
四、選址與選型
五、規劃與設計
六、融資與招商
第五節 我國購物中心核心競爭力研究
一、購物中心核心競爭力的內涵
二、購物中心的競爭優勢分析
三、構建購物中心核心競爭力的重要環節
四、提升購物中心核心競爭力的途徑
第六節 創建購物中心的持續盈利模式
一、購物中心的經營管理
二、購物中心的持續運營

第三部分 商業地產行業區域市場分析

第九章 北京商業地產市場
第一節 北京商業地產市場現狀分析
一、北京商業地產發展的特點分析
二、奧運前的北京商業地產現狀
三、2009年北京商業地產市場回顧
四、2010年北京商業地產市場發展狀況
五、奧運會對北京商業地產的影響解析
六、2010北京寫字樓市場大單頻現
七、內外資企業齊拉動 北京優質寫字樓市場走出沉寂
第二節 2010年北京市商業地產市場細分研究
一、百貨購物中心大型超市
二、2010北京商業開業進入冰凍期 百貨店社區化成亮點
三、2010年北京第四季度商鋪市場概況分析
四、2010年北京新增近百萬平米商鋪 吸納水平不足
第三節 北京商業地產投資分析
一、中資公司成為北京商業地產市場主力
二、北京商業地產較成熟回報率依然看好
三、外資零售企業抄底北京商業地產
四、北京商業地產外資并購率大幅下降
五、北京商業地產價值可能存在的變數解析
六、北京商鋪投資需要防范三道風險
第四節 北京商業地產面臨的問題及策略
一、北京商業地產繁榮過后面臨生存壓力
二、北京商業地產兩極分化明顯供過于求
三、北京商業地產將走出10年沉寂 營銷模式待突破
四、北京商業地產面臨的問題
五、北京商業地產調定位高昂和現實低落的偏差
六、北京商業地產空置率高
七、實現北京商業地產的可持續發展
第五節 北京商業地產趨勢與預測
一、北京商業地產走向與前景預測
二、北京商業地產四大發展趨勢預測
三、未來北京寫字樓發展趨勢
四、后奧運北京商業地產新機遇解析

第十章 上海商業地產市場
第一節 長三角區域經濟一體化下的商業地產
一、長三角商業地產發展的特征
二、開發商跨區域投資長三角商業地產成趨勢
三、長三角商業地產存在的問題
四、長三角商業地產發展的趨勢
第二節 上海市商業地產市場現狀
一、上海商業地產現狀與發展趨勢
二、2008年上海商鋪市場分析
三、2009年上海寫字樓市場回顧
四、2010年上海寫字樓市場回顧
五、2010年上海商業地產四大標桿事件
第三節 上海商業地產發展存在的問題
一、上海商業地產依然供過于求
二、上海繁華地段的高端商業地產一鋪難求
三、上海商業地產結構性過剩甲級寫字樓緊缺
四、上海商業地產面臨總量透支危機
第四節 上海商業地產投資分析
一、上海地鐵商業地產前景看好
二、上海商業地產投資四大結構性矛盾
三、上海商業地產：受世博會推助整體上揚
四、合生創展70億 加注上海商業地產
第五節 上海商業地產展望與走向
一、上海商業地產“十一五”發展思路
二、郊區成上海商業地產未來發展重點
三、未來上海商業地產新主流
四、聚焦2010年滬上最值得期待的商鋪
五、聚焦2010年滬上最值得關注寫字樓

第十一章 廣州商業地產市場
第一節 廣州商業地產市場概況
一、2010廣州商業地產發展回顧
二、廣州市商業地產發展概況及特點
三、越秀區將發展成廣州商業地產核心商圈
四、2010年富力成廣州銷冠 商業地產撐起半邊天
五、亞運廣州購物中心扎堆上市 總量超150萬平
六、亞運效應助推廣州商業地產空置率下降
七、2010年廣州商業地產發展分析
第二節 廣州商業地產細分的現狀及特點
一、商業街
二、建材超市
三、批發市場
四、購物中心
第三節 廣州商業地產面臨的挑戰
一、廣州商業地產面臨同質化難題
二、廣州商業地產供過于求矛盾凸顯
三、商業項目亞運前趕工 廣州商業地產面臨招商困局
第四節 廣州商業地產發展前景
一、廣州商業地產商機無限
二、廣州商業地產未來變化趨勢
三、廣州商業地產市場發展動向預測
四、亞運年投資廣州商業地產正當時 投資回報率4%至6%
五、2010年廣州商業地產將面臨大變局

第十二章 深圳商業地產市場
第一節 深圳商業地產市場概況
一、商業地產漸成深圳地產市場主力
二、深圳商業地產正駛入專業化競爭平臺
三、2010年深圳商業地產十大事件
四、2010年深圳商業物業市場發展評述
五、三大產業復蘇 深圳商業地產租賃活躍
六、深圳商業地產繼續遇冷 不成熟社區商業存量多
第二節 深圳商業地產投資分析
一、住宅價格高漲深圳投資者向商業地產轉移
二、經濟型酒店成深圳商業地產投資新熱點
三、深圳商業地產投資暗藏危險
四、深圳商業地產投資策略
第三節 深圳商業地產的軟肋
一、深圳商業地產急待整合
二、深圳地產文化營銷需更準確細分市場
三、深圳商業地產急需成熟策劃人員
四、人才缺乏制約深圳商業地產發展
五、深圳商業地產六大困局
第四節 深圳商業地產發展趨勢
一、深圳第一季度商業地產市場報告
二、金融企業加速進駐 深圳商業地產向好
三、深圳商業地產整體發展趨勢分析
四、深圳商業地產經營呈三大趨勢
五、深圳商業地產戰略定位仍然穩定

第十三章 其他主要城市商業地產市場
第一節 成都
一、2010年成都商業地產發展回顧
二、成都商業地產群雄逐鹿 從眾效應暗藏風險
三、成都商業地產發展看好 商鋪寫字樓成投資新寵
四、成都商業地產三大投資熱點商業圈
五、三大引擎驅動 成都商業地產欲變局
六、2011年成都商業地產市場發展趨勢
七、成都市商業地產發展方向
第二節 武漢
一、武漢商業地產呈現的格局
二、2010武漢商鋪市場 “千人搶百鋪”
三、武漢商業地產“火”而不“熱”的原因分析
四、武漢商業地產發展瓶頸
五、房產大鱷進軍武漢 商業地產市場迎來巔峰前夜
六、2010年 武漢商業地產進入井噴期
第三節 大連
一、大連商業地產發展歷程
二、大連商業地產從“一鋪養三代”到“三代養一鋪”
三、量變+質變 大連商業地產升級趨勢明顯
四、大連商業地產成港商眼中寶，不擔心市場飽和
第四節 杭州
一、杭州商業地產運營模式探討
二、2010年杭州商業地產發展回顧
三、杭州商業地產蛻變中面臨新轉折點
四、杭州商業地產引發“高鐵磁場效應論”
五、物業稅“風聲”牽動杭州商業地產神經

第十四章 中國商業地產競爭格局
第一節 中國房地產行業的競爭格局
一、中國房地產競爭格局及發展模式
二、房地產企業競爭力及未來競爭格局分析
三、房地產競爭推進企業品牌戰略
四、房地產市場中的低成本競爭戰略
五、中國中小房地產企業的競爭策略
六、我國房地產企業價格競爭行為研究
第二節 中國商業地產的競爭分析
一、海內外實力地產商搏擊商業地產
二、中國商業地產過熱導致惡性競爭
三、商業地產競爭激烈風險凸現
四、化解商業地產競爭惡戰 主題化仍引領潮流
五、提升商業地產企業競爭力的策略
第三節 中國各大城市商業地產競爭
一、鄭州 664
二、濟南 667
三、上海 668
四、合肥 669
五、海口 671

第十五章 重點企業分析
第一節 萬達
一、企業概況
二、2010年企業經營情況分析
三、2010年企業財務數據分析
四、企業最新發展動態與策略
五、企業未來發展展望與戰略
第二節 寶龍地產
一、企業概況
二、2010年企業經營情況分析
三、2010年企業財務數據分析
四、企業最新發展動態與策略
五、企業未來發展展望與戰略
第三節 金融街
一、企業概況
二、2010年企業經營情況分析
三、2010年企業財務數據分析
四、企業最新發展動態與策略
五、企業未來發展展望與戰略
第四節 金地集團
一、企業概況
二、2010年企業經營情況分析
三、2010年企業財務數據分析
四、企業最新發展動態與策略
五、企業未來發展展望與戰略
第五節 萬科發展
一、企業概況
二、2010年企業經營情況分析
三、2010年企業財務數據分析
四、企業最新發展動態與策略
五、企業未來發展展望與戰略

第十六章 2011-2015年中國商業地產發展趨勢預測
第一節 2011-2015年中國房地產行業發展前景預測
一、2010年全國房地產市場分析
二、2010 年中國房地產調控政策分析
三、2011-2015年中國房地產行業發展前景預測
第二節 2011-2015年中國商業地產發展趨勢
一、2011年全球商業地產成交額預計
二、2011年商業地產機遇顯現
三、“十二五”期間商業地產發展趨勢

第十七章 2011-2015年中國商業地產投資策略
第一節 中國房地產行業的投資特性
第二節 房地產投資的風險
一、房地產的投資的經營風險
二、房地產投資的法律風險
三、迪拜危機警示中國商業地產要務實
第三節 商業地產投資形勢分析
一、2011年全球商業地產直接投資預測
二、國外投資者看好中國中小城市商業地產商機
三、二線城市商業地產機會更大
四、酒店式商住公寓是商業地產投資熱點
五、長線價值被喚醒 商業地產成國內投資者關注主流
第四節 中國商業地產投資的策略
一、國內商業地產的投資運作分析
二、國內商業地產投資應警惕誤區
三、投資商業地產須謹記的五大事項
四、商鋪投資相關的政策性規定

第十八章 2011-2015年中國商業地產融資策略
第一節 中國房地產融資概況
一、中國房地產融資多元化的研究
三、房地產典當成為融資新方式
四、2010年國內房地產融資創新分析
五、2010年房地產金融預測 融資創新工具擴大
第二節 中國房地產信貸分析
一、2010年央行房貸政策
二、消費信貸控制房地產行業冷熱
三、房地產信貸的風險分析和防范
第三節 中國商業地產融資分析
一、商業地產不同融資渠道分析
二、商業地產融資體系激活 內資偏好寫字樓市場
三、融資渠道國際化帶動中國商業地產發展
第四節 商業抵押擔保證券（CMBS）分析
一、CMBS的產生與發展
二、CMBS的優勢與風險
三、CMBS與REITS比較
四、CMBS在中國的發展
第五節 中國商業地產的融資對策
一、解決商業地產融資的新手段
二、拓寬商業地產融資渠道
三、中國首只商業地產基金艱難墾荒
四、商業地產REITs融資

附錄
附錄一：中華人民共和國城市房地產管理法 820
附錄二：招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范 831
附錄三：協議出讓國有土地使用權規定 837
附錄四：中華人民共和國土地管理法 841
附錄五：中華人民共和國土地管理法實施條例 857
附錄六：中國銀行房地產開發貸款管理辦法（試行） 868
附錄七：中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知 875