2014-2020年中國物流地產市場監測與未來發展前景預測報告

    物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產項目開發企業要求建立與物流客戶緊密合作關系，以其適當的交易時間，通過地產產權有償轉讓、租賃及物業服務等方式提供專業的物流房地產經營業務內容，經營項目主要包括有支持業務相關的物業和設施，房地產項目和配套物業設施。
　物流地產是由美國的普洛斯公司率先提出并實踐的,開始于上世紀80年代,至今為止已有20多年的歷史,物流地產發達的國家以歐洲和美國為主。
　隨著住宅地產“三限”政策的出臺，房地產商們作為后來者，紛紛轉向其他地產領域，此時物流地產才真正開始被房地產企業重視起來。產業研究院地產行業研究員劉小紅認為，物流地產投資熱潮的襲來并不僅受住宅地產發展受限的影響，其中物流設施的供不應求是各開發主體躍躍欲試的原動力。目前我國的國際標準倉庫總存量為1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平，且其中60%位于一線城市。
　財政部、國家稅務總局聯合發布《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》，對物流企業自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲設施用地，按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。我們認為，相比制造商、零售商和第三方物流企業自建物流地產項目相比，房地產商擁有土地資源，地產項目的規劃設計、建設以及資源的整合等諸多優勢。但房地產商在進行物流地產的開發時，需要避免盲目開發，因為根據目前的狀況物流倉儲設施在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就會被擠壓掉。這也意味著物流地產開發商還必須擁有強大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業的服務品質，這些因素會對后期的投資回收造成關鍵影響。這也是我國的物流地產商們需要向國際物流地產商學習之處。因此，物流地產不僅是我國房地產商面臨的機遇，更是對其綜合實力的一種挑戰。
　本物流地產行業報告，為物流地產企業在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

報告目錄

第一章 中國物流地產行業發展綜述
第一節 物流地產的內涵與外延
一、物流地產的界定
二、現代物流地產的特點
三、與物流地產相近的幾個產業
第二節 物流地產的價值鏈分析
一、物流地產的價值鏈結構
二、價值鏈核心能力分析
第三節 物流地產項目的盈利來源分析
一、物流地產投資商的服務內容
二、物流地產開發的盈利來源
三、物流地產項目投資回報分析

第二章 中國物流地產項目投資與運營現狀分析
第一節 中國物流地產行業發展概況
一、中國物流地產投資概況
二、物流地產項目租金分析
三、物流地產發展問題與解決策略
第二節 中國倉儲物業項目開發建設分析
一、倉儲業固定資產投資分析
二、全國倉庫供需總體情況
三、倉儲物業開發規模分析
四、高質量倉庫物業供需狀況分析
五、倉儲物業租賃市場分析
六、倉儲物業租金分析
第三節 中國物流園區的開發與運營分析
一、物流園區建設的必要性分析
二、物流園區的開發投資的特點
三、物流園區的建設規模與結構
四、中國物流園區運營效益分析
五、中國物流園區發展存在的問題分析

第三章 中國物流地產項目開發、運營模式分析
第一節 物流地產開發、建設模式分析
一、物流地產的開發模式
二、物流地產建設新模式--BLT模式
第二節 物流地產運營模式與選擇策略
一、物流地產的運營模式
二、物流地產運營模式選擇的標準
三、物流地產運營模式的選擇策略
第三節 物流地產項目運營案例分析--南京王家灣物流中心
一、南京王家灣物流中心位置與設施
二、南京王家灣物流中心投資主體與規模
三、南京王家灣物流中心經營管理變革歷程
四、南京王家灣物流中心的運作方式

第四章 中國物流地產項目開發建設需求分析
第一節 中國物流行業發展現狀與前景分析
一、物流業在國民經濟中的地位與作用
二、中國物流行業運行狀況分析
三、中國物流行業發展前景預測
第二節 中國倉儲業發展現狀與前景分析
一、倉儲業總體經營情況
二、倉儲業增加值分析
三、倉儲保管費用分析
四、保稅倉儲業經營情況
五、倉儲業發展前景預測
第三節 物流市場需求驅動因素分析
一、電子商務拉動商貿物流快速發展
二、城鎮化進程帶動城市配送物流需求
三、制造業物流環節外包推動物流需求
四、結構轉型及產業轉移帶動物流需求

第五章 重點領域物流地產項目建設需求分析
第一節 工業品物流市場前景分析
一、工業品物流市場需求概況
二、鋼鐵物流市場需求分析
三、汽車物流市場前景分析
四、汽車物流園區最新發展動向
五、醫藥物流市場前景分析
六、煤炭物流市場前景分析
七、煙草物流市場前景分析
第二節 商貿物流市場前景分析
一、商貿業運行態勢分析
二、商貿物流行業發展概況
三、商貿物流發展前景展望
四、商務物流設施建設現狀
第三節 農業物流市場前景分析
一、農產品物流總額分析
二、糧食行業發展概況分析
三、糧食物流發展分析
四、糧食物流運作模式分析
五、糧食物流發展前景
六、農業物流園區建設動態

第六章 中國物流地產區域市場拓展機會分析
第一節 環渤海地區物流地產投資機會分析
一、北京市物流地產投資機會分析
二、天津市物流地產投資機會分析
三、青島市物流地產投資機會分析
四、大連市物流地產投資機會分析
第二節 長三角地區物流地產投資機會分析
一、上海市物流地產投資機會分析
二、杭州市物流地產投資機會分析
三、蘇州市物流地產投資機會分析
四、南京物流地產投資機會分析
第三節 珠三角地區物流地產投資機會分析
一、廣州市物流地產投資機會分析
二、深圳市物流地產投資機會分析
三、佛山市物流地產投資機會分析
四、珠海市物流地產投資機會分析
第四節 中西部地區物流地產投資機會分析
一、武漢市物流地產投資機會分析
二、長沙市物流地產投資機會分析
三、成都市物流地產投資機會分析
四、重慶市物流地產投資機會分析

第七章 中國物流地產行業競爭現狀與競爭策略
第一節 中國物流地產行業競爭強度分析
一、資源供應形勢--對上游的議價能力
二、市場需求形勢--對客戶的議價能力
三、現有企業競爭--現有競爭者威脅
四、行業進入壁壘--潛在進入者威脅
五、企業自有物流的競爭--替代品威脅
第二節 物流地產投資商的競爭力提升戰略--基于普洛斯的經驗
一、物流地產投資商的競爭戰略
二、物流地產項目營銷策略

第八章 各類企業對物流地產的開發運營分析
第一節 國際物流地產商物流地產開發運營分析
一、普洛斯（Prologis）
二、安博置業（AMB）
三、嘉民集團
四、維龍（Vailog）地產
五、麥格理集團
六、新加坡騰飛集團
七、新加坡豐樹物流信托管理有限公司
第二節 物流地產商對物流地產的開發運營分析
一、嘉里建設有限公司
二、中糧地產集團股份有限公司
三、華遠地產股份有限公司
四、和記黃埔有限公司
五、金地（集團）股份有限公司
六、綠地集團
七、恒大地產
八、合生創展
九、上海復地（集團）股份有限公司
十、珠江投資
十一、廣州富力地產股份有限公司
十二、榮盛房地產發展股份有限公司
十三、南京棲霞建設股份有限公司
十四、西安天朗地產集團有限公司
第三節 物流公司對物流地產的開發運營分析
一、浙江傳化集團有限公司
二、中國外運股份有限公司
三、深圳寶灣物流國際有限公司
四、華潤物流（集團）有限公司
五、中國遠洋物流有限公司
六、錦程國際物流集團股份有限公司
七、天津振華物流集團有限公司
八、寶供物流企業集團有限公司
九、河南路港綜合運輸有限公司
十、廣州海元物流有限公司
十一、中國集裝箱控股集團公司
十二、北京太平洋物流有限公司

第九章 中國物流地產行業投資前景與風險分析
第一節 中國物流地產行業投資環境分析
一、物流行業支持政策分析
二、經濟增長與物流地產開發需求分析
三、房地產調控政策對房地產市場的影響分析
第二節 物流地產業發展趨勢與前景分析
一、中國物流地產的發展趨勢分析
二、中國物流地產的市場需求潛力分析
第三節 物流地產項目投資的風險因素
一、環境風險
二、經濟風險
三、社會風險
第四節 物流地產項目風險的管控策略
一、風險管控的幾種策略
二、建立綜合風險管控機制
三、規劃決策階段的風險管控
四、前期準備階段的風險管控
五、項目建設階段風險的風險管控

圖表目錄
圖表1：物流地產的范疇：物流業務的不動產載體
圖表2：物流地產的價值鏈結構
圖表3：物流地產企業的核心能力在價值鏈上的體現
圖表4：主要城市物流地產活躍度
圖表5：2010-2013年倉儲業固定資產投資規模統計
圖表6：2010-2013年倉儲業固定資產投資規模占物流比重
圖表7：10大城市倉庫供需指數（單位：萬平方米）
圖表8：高標準倉庫與傳統倉庫的區別概覽
圖表9：2010-2013年高質量倉儲地產年新增供應量統計
圖表10：2010-2013年高質量倉儲地產供應總量統計
圖表11：倉儲物業租賃客戶所在行業分布
圖表12：2010-2013年倉儲物業租金增幅情況變化
圖表13：全國物流園區數量對比
圖表14：我國物流園區建設數量
圖表15：全國物流園區建設狀態
圖表16：全國運營物流園區數量
圖表17：全國物流園區建設周期分析
圖表18：全國物流園區主要收入來源分析
圖表19：物流園區吸引企業入駐原因
圖表20：物流園區發展滯后原因
圖表21：2010-2013年我國工業物流總費用統計
圖表22：2010-2013年我國工業物流總費用增速統計
圖表23：2010-2013年我國社會物流總費用統計
圖表24：2010-2013年我國社會物流總費用增速統計
圖表25：2010-2013年我國物流增加值統計
圖表26：2010-2013年我國物流增加值增速統計
圖表27：2010-2013年我國倉儲業增加值統計
圖表28：2010-2013年我國倉儲業增加值增速統計
圖表29：2010-2013年我國倉儲業保管費用增速統計
圖表30：2010-2013年我國網上零售交易市場規模統計
圖表31：2010-2013年我國網上零售交易市場規模增速統計
圖表32：2010-2013年我國鋼鐵物流市場規模統計
圖表33：2010-2013年我國鋼鐵物流市場規模增速統計
圖表34：2010-2013年我國汽車物流市場規模統計
圖表35：2010-2013年我國汽車物流市場規模增速統計
圖表36：東風建造西北最大專用汽車物流園區
圖表37：2013年1-12月份社會消費品零售總額主要數據
圖表38：中國農產品物流總額及名義增長情況
圖表39：2013年各地區糧食播種面積
圖表40：2013年各地區糧食產量
圖表41：土地利用的主要調控指標單位：平方公里
圖表42：北京市土地利用結構調整表單位：平方公里，%
圖表43：北京市區（縣）土地利用總體規劃的主要調控指標表
圖表44：北京市重點基礎設施項目表
圖表45：北京市物流園區
圖表46：空港物流基地周邊路況圖
圖表47：北京地鐵15號線示意圖
圖表48：空港物流基地功能分區圖
圖表49：基地服務區效果圖
圖表50：天津市土地利用主要調控指標
圖表51：天津土地利用結構調整表
圖表52：天津市各區縣耕地和基本農田保有量指標分解表
圖表53：天津新增建設用地及建設占用農用地、耕地規模控制表單位：公頃
圖表54：天津各區縣規劃城鎮工礦用地及相應的集約利用指標表
圖表55：“兩帶三區雙環”的物流空間布局
圖表56：沿海物流發展帶的物流重點規劃項目布局示意圖
圖表57：京津物流發展帶的物流重點規劃項目布局示意圖
圖表58：三大物流聚集區的物流重點規劃項目布局示意圖
圖表59：雙城區物流配送環的物流重點規劃項目布局示意圖
圖表60：土地利用主要調控指標單位：平方公里
圖表61：杭州市規劃的主要指標
圖表62：普洛斯業務模式
圖表63：華遠地產2013年業績