2014-2020年中國寫字樓市場調研與發展戰略研究報告

    在經濟發達的大都市，商務精英們對辦公環境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設計風格鮮明、通信設備先進、內部基礎設施人性化以及擁有具備相關經驗的物業管理公司等，也由于這種高標準的需求，使高標準的寫字樓價格不菲，成為房地產類別中極具投資價值項目。
　隨著中國產業結構的逐步優化，第三產業成為國民經濟的支柱，知識化、全球化、信息化的滲透，使產業集群效應越來越明顯，于是，受原材料影響較小的第三產業向客戶與信息集散地集中的要求越來越迫切，從而引發了寫字樓的興起。
　2012年，我國寫字樓市場整體表現平穩。一方面，寫字樓租金漲幅與2011年相比明顯收窄；另一方面，寫字樓銷售與2011年同期基本持平，寫字樓價格漲跌互相。但在國內經濟增長放緩以及外圍經濟持續疲弱的雙重影響下，2012年全國優質寫字樓的需求明顯減弱。
　2013年，我國優質寫字樓新增供應總量接近500萬平方米。租賃需求方面，北京、上海、廣州三地外資企業主導的成本節約型搬遷日益成為趨勢，二線城市的較大面積需求則多來自金融、房地產及能源企業。
　寫字樓是城市第三產業的重要載體，寫字樓經濟是城市經濟的重要組成部分，隨著中國城市的發展與產業結構的升級，寫字樓經濟所占的比重將越來越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來越大。中國寫字樓市場具有長期的投資價值與可持續發展潛力。
　本行業報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、中國寫字樓研究中心、國家發改委、國務院發展研究中心、各地區國土資源部門等機構以及國內外多種相關報刊雜志的基礎信息以及專業研究單位等公布、提供的大量的內容翔實、統計精確的資料和數據，首先介紹了寫字樓的相關概念、特征、分類及劃分標準等，接著分析了中國寫字樓的發展環境及行業現狀。然后分別介紹了北京、上海、深圳、廣州、天津、南京、青島、重慶等主要城市寫字樓市場的發展。隨后，報告對寫字樓市場做了市場營銷分析、物業管理分析、投融資分析和政策背景分析。最后對寫字樓市場的未來前景及發展趨勢進行了科學的預測。
　本寫字樓行業報告，為該行業中相關企業在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

報告目錄

第一部分 寫字樓市場發展分析
第一章 寫字樓相關概述
第一節 商業地產的相關介紹 1
一、商業地產的定義 1
二、商業地產的分類 1
三、商業地產目前存在的三種模式： 3
四、商業地產的主要特征 4
第二節 寫字樓概念的闡釋 4
一、寫字樓的定義 4
二、寫字樓的特點 5
三、寫字樓物業管理的要求 5
四、寫字樓與商務公寓的區別 6
第三節 寫字樓的分類 7
一、按建筑面積劃分 7
二、按使用功能劃分 7
三、按現代化程度劃分 8
四、按綜合條件劃分 8
第四節 寫字樓物業檔次的劃分標準 8
一、頂級物業（國際寫字樓） 9
二、高檔物業（甲級寫字樓） 10
三、中檔物業（乙級寫字樓） 11
四、低檔物業（丙級寫字樓） 11

第二章 2013-2014年全球房地產業運行動態分析 6
第一節 全球房地產發展分析 6
一、2012年全球房產市場現狀 6
二、2013年全球房產市場現狀 6
三、2013年全球房地產發展形勢分析 7
四、2013年全球商業地產市場已趨穩定 11
五、2013年全球房地產市場投資預計 12
第二節 世界部分國家房地產發展分析 13
一、2013年美國房地產市場發展分析 13
二、2013年歐洲房地產市場發展分析 14
三、2013年法國房地產市場發展分析 14
四、2013年英國房地產市場發展分析 15
五、2013年日本房地產市場發展分析 17
六、2013年泰國房地產市場發展分析 18
第三節 港臺地區房地產狀況 19
一、2013年香港房地產市場發展分析 19
二、2013年臺灣房地產市場發展分析 19
三、2013年臺商鼓勵陸企赴臺投資房地產 23
第四節 2014年世界房地產市場預測 24
一、2014年全球房地產市場分析預測 24
二、2014年全球房地產投資前景及市場 25
三、2014年美國房地產市場分析預測 28

第三章 2013-2014年國際寫字樓市場運行狀況分析 29
第一節 2013-2014年國際寫字樓市場運行環境分析 29
一、2013年世界經濟形勢分析 29
二、2014年世界經濟發展展望 42
第二節 2013-2014年國際商業地產市場動態分析 44
一、2013年國際商業地產市場分析 44
二、2013年新興市場商業地產市場分析 44
三、2014年國際商業地產市場分析 45
第三節 2013-2014年國際寫字樓國際市場運行分析 45
一、寫字樓國際市場分析 45
二、寫字樓亞太市場價格行情 46
三、2014年全球寫字樓市場展望 48
第四節 2013-2014年寫字樓國際區域市場分析 48
一、美國寫字樓市場分析 48
二、日本寫字樓市場分析 48
三、香港寫字樓市場分析 49

第四章 2013-2014年中國寫字樓產業運行環境解析 50
第一節 2013-2014年中國宏觀經濟環境分析 50
一、國民經濟運行情況GDP(季度更新) 50
二、消費價格指數CPI、PPI（按月度更新） 50
三、全國居民收入情況（季度更新） 54
四、恩格爾系數（年度更新） 54
五、工業發展形勢（月度更新） 55
六、固定資產投資情況（月度更新） 57
七、財政收支狀況（月度更新） 58
八、貨幣供應量（月度更新） 60
八、中國匯率調整（人民幣升值） 61
九、存貸款基準利率調整情況 62
十、存款準備金率調整情況 62
十一、社會消費品零售總額 63
第二節 2013-2014年中國寫字樓產業政策解讀 64
一、2013年主要房地產政策綜述 64
二、2014年房地產行業主要政策分析 67
第三節 從當前房地產市場形勢看未來調控政策取向 90
一、當前房地產市場形勢分析 91
二、未來房地產調控政策取向預測 94
三、相關政策建議 95
第四節 對房地產市場調控的思考 96
一、當前房地產調控的主要特點 96
二、房地產調控要解決的若干核心問題 98
三、進一步完善房地產調控的若干建議 99
四、2014年房地產調控兼顧長短目標 101

第五章 2013-2014年中國房地產業運行態勢分析 103
第一節 2013年房地產市場運行分析 103
一、2013年中國房地產市場整體情況 103
二、2013年中國房地產市場熱點問題 103
三、2013年房地產開發完成情況 111
四、2013年商品房銷售面積和銷售額增長情況 115
五、2013年房地產開發企業資金來源情況 117
六、2013年全國房地產開發景氣指數 118
第二節 2014年全國房地產市場運行情況 119
一、國房景氣指數變動情況 119
二、房地產開發投資情況 120
三、房地產開發企業資金來源情況 124
四、商品房建筑與銷售情況 125
五、全國房地產市場價格變動情況 129
第三節 2013-2014年中國商業地產市場運行分析 135
一、2013年中國商業地產市場發展總體狀況 135
二、2014年中國商業地產市場發展總體狀況 138
三、2013年商業地產發展存在的風險 141
第四節 2014年房地產市場發展趨勢預測 144
一、房地產政策調整 144
二、土地供應量走勢 145
三、房地產資金走勢 145
四、保障性住房走勢 146
五、政策性商品住房——限價房走勢 146
六、商品房走勢 146
七、商品房價格走勢 147
八、房地產業產業質量標準化走勢 147
九、2014年房地產業的警示 148

第六章 2013-2014年中國寫字樓市場運行新形勢分析 149
第一節 2013-2014年中國寫字樓市場運行綜述分析 149
一、寫字樓市場特征分析 149
二、寫字樓開發投資 149
第二節 2013-2014年中國寫字樓市場需求分析 151
一、寫字樓供給情況分析 151
二、寫字樓銷售情況分析 152
三、寫字樓供需平衡分析 154
第三節 2013-2014年中國寫字樓價格走勢分析 155
一、2013年寫字樓價格走勢分析 155
二、2014年寫字樓價格走勢預測 156
第四節 2013-2014年中國寫字樓品牌市場結構分析 157
一、2013中國房地產百強企業研究報告 157
二、2013中國房地產上市公司TOP10研究 171
三、2013年中國房地產企業銷售排行榜 183

第七章 2013-2014年中國寫字樓重點區域市場運行分析 191
第一節 2013-2014年中國寫字樓區域市場分析 191
一、華南 191
二、華北 191
三、華東 192
四、華中及華西地區 192
第二節 2013-2014年中國寫字樓重點省市場運行分析 192
一、北京 192
二、上海 196
三、西安 197
四、重慶 198
五、大連 201
六、深圳 202
七、廣州 203
八、天津 203
九、南京 205
十、青島 212
十一、武漢 213
十二、長沙 214
十三、杭州 215
十都、成都 216

第八章 2013-2014年中國寫字樓物業管理探析 219
第一節 寫字樓物業管理相關概述 219
一、寫字樓物業特點 219
二、寫字樓物業管理的特征 220
三、寫字樓物業管理的內容 221
四、寫字樓物業管理的要求 225
第二節 2013-2014年中國物業管理發展的概況 226
一、中國物業管理發展狀況綜述 226
二、中國物業管理行業結構簡析 227
三、物業管理行業的新動向 231
四、我國物業管理發展存在的問題及其發展方向 234
第三節 寫字樓物業管理成本的精益控制分析 240
一、寫字樓物業管理企業成本構成 240
二、成本臨界點控制 240
三、能源成本的精益控制 241
四、人力成本的精益控制 242
第四節 寫字樓物業管理的策略分析 243
一、寫字樓物業管理水平提升的對策 243
二、寫字樓物業管理服務可持續發展的有效途徑 246
三、寫字樓物業管理服務的核心價值 248
四、寫字樓物業管理的品牌化戰略 250

第九章 2013-2014年中國寫字樓市場競爭新格局透析 257
第一節 2013-2014年中國寫字樓市場競爭綜述 257
一、2013年房地產行業洗牌狀況 257
二、2014年寫字樓市場競爭激烈 258
第二節 2013-2014年中國寫字樓產業集中度分析 258
一、市場集中度分析 258
二、區域集中度分析 259
第三節 2014-2020年中國寫字樓產來競爭趨勢分析 260

第十章 2013-2014年中國寫字樓相關企業運行指標分析 262
第一節 北京中關村科技發展(控股)股份有限公司 （000931） 262
一、企業概況 262
二、企業主要經濟指標分析 262
三、企業盈利能力分析 263
四、企業償債能力分析 264
五、企業運營能力分析 264
六、企業成長能力分析 264
第二節 北京首都開發股份有限公司（600376） 265
一、企業概況 265
二、企業主要經濟指標分析 265
三、企業盈利能力分析 266
四、企業償債能力分析 267
五、企業運營能力分析 267
六、企業成長能力分析 267
第三節 上海世茂股份有限公司（600823） 268
一、企業概況 268
二、企業主要經濟指標分析 268
三、企業盈利能力分析 270
四、企業償債能力分析 271
五、企業運營能力分析 271
六、企業成長能力分析 272
第四節 保利房地產（集團）股份有限公司（600048） 272
一、企業概況 272
二、企業主要經濟指標分析 273
三、企業盈利能力分析 275
四、企業償債能力分析 276
五、企業運營能力分析 277
六、企業成長能力分析 277
第五節 其企業運行分析 277
一、中國海外發展有限公司 277
二、SOHO中國有限公司 278
三、香港新世界發展 279

第十一章 2014-2020年中國寫字樓行業前景預測分析 280
第一節 2014-2020年中國商業地產市場的發展前景及趨勢 280
一、2014年中國商業地產行業發展展望 280
二、2014年中國商業地產投資機會分析 282
三、2014-2020年中國商業地產行業發展趨勢 283
第二節 2014-2020年中國寫字樓發展趨勢 288
一、綜合化 288
二、生態化 289
三、節能化 289
四、專業化 289
五、智能化 290
六、靈活性 290
第三節 2014-2020年中國寫字樓市場規模預測 291
一、寫字樓的供給狀況分析 291
二、寫字樓的需求狀況分析 291
三、我國寫字樓亟待制定統一的評價標準 293
四、中國寫字樓細分化發展趨勢分析 297
五、未來寫字樓的三種發展類型 297
六、個性化寫字樓將成為未來市場的趨勢 298
七、生態辦公需求將成為寫字樓發展的新趨勢 301

第十二章 2014-2020年中國寫字樓行業投資戰略分析 304
第一節 2013-2014年中國寫字樓產業投資概況 304
一、寫字樓投資者的類型及特點 304
二、2013年中國寫字樓投資市場重新活躍 305
三、寫字樓投資已成為房地產投資的金礦 305
四、新型寫字樓產品日漸受投資市場青睞 307
第二節 2014-2020年中國寫字樓行業投資機會與建議 307
一、現階段是寫字樓投資的好時機 307
二、投資回報高小戶性寫字樓成新寵 308
三、中國寫字樓市場投資前景廣闊 310
四、未來寫字樓仍是外資投資房地產的主要領域 313
第三節 2014-2020年中國寫字樓行業風險及規避 315
一、寫字樓投資過程中的風險分析 315
二、寫字樓投資風險的產生因素 315
三、當前經濟環境下寫字樓市場投資存在風險分析 316
四、寫字樓投資風險的防范策略詳述 316
第四節 寫字樓市場的投資建議 335
一、寫字樓投資的訣竅 335
二、投資寫字樓需注意的問題 336
三、中小投資者投資寫字樓切忌盲目 337
四、個人投資寫字樓的八個要點 338

第十三章 2014-2020年中國寫字樓行業發展戰略 340
第一節 渠道策略 340
一、營銷渠道運用要點——廣告 341
二、營銷渠道運用要點——新聞報道 342
三、營銷渠道運用要點——直郵 342
四、營銷渠道運用要點——互聯網 342
五、營銷渠道運用要點——朋友介紹 343
第二節 銷售策略 343
一、形象差異化是寫字樓營銷的終點 343
二、客戶定位應遵循四項原則 344
三、商業與寫字樓關系的六項原則 344
四、主動出擊是最重要的營銷手段 344
五、寫字樓整棟銷售探秘 344

圖表目錄
圖表：美國2011年以來GDP季度環比增長率 29
圖表：2011-2014年美國GDP、消費、投資和出口折年率季度同比增長 30
圖表：2011-2014年各因素對美國經濟增長的貢獻度 30
圖表：2009-2014年美國工業產值增長及產能利用率變化 31
圖表：2011-2014年美國CPI&PPI變化趨勢 32
圖表：08年3月——2014年美國月度失業率情況 33
圖表：1997-2014年3季度歐盟16國GDP季度同比增長率 34
圖表：2011-2014年6月歐元區、德國、法國、意大利工業產值月環比變化 35
圖表：2011年3月-2014年歐元區CPI、PPI同比增長變化 36
圖表：1997-2014年3季度歐盟16國失業率率變化 36
圖表：2011-2014年3季度（季調后）日本實際GDP環比年率變化 37
圖表：2014年1月-2014年6月日本工業產值情況 38
圖表：2009-2014年日本CPI增長變化 39
圖表：2009-2014年日本失業率變化 40
圖表：1998年—2014年國內生產總值季度累計同比增長率（%） 50
圖表：2001年3月—2014年居民消費價格指數（上年同月=100） 53
圖表：2001年3月—2014年工業品出廠價格指數（上年同月=100） 54
圖表：2001年3月—2014年工業增加值月度同比增長率（%） 56
圖表：2001年1-3月—2014年1-3月固定資產投資完成額月度累計同比增長率（%） 58
圖表：2001年3月—2014年貨幣供應量月度同比增長率（%） 61
圖表：2001年3月—2014年社會消費品零售總額月度同比增長率（%） 64
圖表：2013年主要房產相關政策匯總 64
圖表：2014年“新國八條”政策要點和主要內容 68
圖表：2014年1季度加快推進保障性住房建設相關舉措 70
圖表：2014年35個大中城市房價控制目標 72
圖表：2014年加快推進保障性住房建設相關舉措 77
圖表：2014年大型機構存款準備金率調整情況 81
圖表：2013-2014年全國商品房竣工面積增速回升，市場供應量增加 91
圖表：2014年以來全國商品房銷量增速回落 92
圖表：2014年以來全國70個大中城市新