2020-2026年中國工業地產開發行業前景展望與市場年度調研報告
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2020-2026年中國工業地產開發行業前景展望與市場年度調研報告2020-1
報告目錄：
第.一節 工業地產的基礎界定 24
一、工業地產的定義 24
二、工業地產的特性 24
（一）政策主導性 24
（二）區域性分析 25
（三）項目增值性 25
（四）投資回收期長 26
三、工業地產的分類 27
（一）物流倉儲27
（二）工業廠房 28
（三）工業研發樓宇 30
第二節 工業地產的開發模式 31
一、工業園區開發模式 31
（一）開發主體 31
（二）操作手段 32
（三）所需外部條件 32
（四）開發模式流程 32
（五）開發模式案例 33
二、主體企業引導模式 35
（一）開發主體 35
（二）操作手段 35
（三）所需外部條件 35
（四）開發模式流程 35
（五）開發模式案例 36
三、工業地產商開發模式 37
（一）開發主體 37
（二）操作手段 37
（三）所需外部條件 37
（四）開發模式流程 37
（五）開發模式案例 38
四、綜合開發模式 39
（一）開發主體 39
（二）操作手段 39
（三）所需外部條件 39
（四）開發模式流程 40
（五）開發模式案例 40
第三節 工業地產主要盈利模式41
一、工業地產出租模式 41
二、工業地產出售模式 41
三、工業地產RELTS 42
四、工業地產收入來源 42
第二章 工業地產行業發展環境分析 43
第.一節 中國宏觀經濟環境分析 43
一、中國GDP增長情況分析 43
二、工業經濟發展形勢分析 44
三、社會固定資產投資分析 45
四、全社會消費品零售總額 46
五、城鄉居民收入增長分析 48
六、居民消費價格變化分析 49
七、對外貿易發展形勢分析 50
第二節 工業地產行業政策環境分析 51
一、房地產行業基本政策分析 51
（一）多部委釋放從嚴信號堅定不移搞好房地產市場調控 51
（二）《閑置土地處置辦法》 59
（三）國土部出臺多項政策對土地市場進行調控 60
二、工業地產產業政策分析 62
（一）物流倉儲產業政策 62
（二）工業研發樓宇產業政策 63
（三）工業廠房產業政策 64
第三節 工業地產行業環境分析 65
一、中國房地產市場發展情況分析 65
（一）中國房地產開發景氣指數 65
（二）中國房地產開發投資情況 66
（三）房地產開發企業到位資金 67
（四）中國房地產商品房建筑面積 68
（五）中國房地產商品房銷售情況 69
二、中國土地市場發展形勢分析 71
三、中國工業用地供應分析 72
四、中國工業發展景氣狀況分析 72
第四節 中國重點制造業發展情況分析 74
一、中國化工行業發展現狀分析 74
二、中國紡織服裝業發展現狀分析 75
三、中國電子機械行業發展現狀分析 76
四、中國汽車行業發展現狀分析 77
五、中國裝備制造業發展現狀分析 79
（一）中國機床制造業發展概況 79
（二）中國醫療設備制造業發展概況 80
（三）中國農用機械制造業發展概況 81
（四）海洋工程裝備制造業發展概況 82
（五）電氣機械設備制造業發展概況 83
（六）交通運輸設備制造業發展概況 85
第三章 中國工業地產行業發展現狀分析 87
第.一節 中國工業地產土地價格分析 87
一、中國工業用地價格走勢分析 87
二、中國工業用地土地價格指數 88
三、主要地區工業用地價格分析 89
第二節 中國工業地產行業態勢分析 90
一、中國工業地產發展歷程分析 90
二、中國工業園區單位產值分析 91
三、中國工業地產發展特點分析 92
（一）跨國投資增多 92
（二）國內企業大舉圈地 93
（三）工業地產租金飆升 93
四、中國工業地產興起因素分析 93
（一）世界的制造業向中國轉移 93
（二）各個城市加大了招商引資力度 94
（三）工業地產投資優惠政策多 94
第三節 中國工業地產競爭格局分析 94
一、中國工業地產新近進入者分析 94
二、國外工業地產企業中國市場布局
三、中國工業地產市場同質化隱憂 98
第四章 工業地產開發招商策略分析 99
第.一節 工業地產成功開發要素 99
一、項目選址 99
二、項目定位 99
三、客戶選擇 99
四、宣傳造勢 99
五、產業招商 100
六、服務水平 100
第二節 工業地產開發選址策略 100
一、區域環境分析 100
二、開發區環境分析 100
三、產業依托分析 100
四、交通物流區位分析 101
五、企業客戶來源分析 101
第三節 工業地產開發定位策略 101
一、市場定位的必要 101
二、市場地位的策略 102
第四節 工業地產招商引資分析 103
一、招商引資的重要性 103
二、傳統招商模式的問題 103
三、招商環境的打造 105
四、選商分析 105
第五節 工業地產招商引資方式 107
一、組合營銷 107
二、中介招商 110
三、產業招商 111
四、網絡招商 112
五、其他招商方式 115
第五章 工業地產融資渠道選擇策略 116
第.一節 房地產投資信托116
一、房地產信托產品發行規模 116
二、房地產信托發行結構分析 116
三、房地產信托發行情況分析 118
四、房地產信托余額規模分析 120
五、房地產信托兌付情況分析 121
六、房地產信托投資方式分析 122
七、2019年房地產信托運行趨勢123
第二節 產業投資基金124
一、中國產業投資基金發展現狀 124
二、中國產業投資基金投資方向 125
三、產業投資基金融資形式分析 128
四、房地產產業投資基金運作分析 128
五、工業地產產業投資基金運作分析 130
第三節 工業地產企業股權融資 130
一、股權出讓融資 130
二、增資擴股融資 131
三、產權交易融資 132
四、杠桿收購融資 132
五、風險投資融資 133
六、投資銀行融資 133
七、國內上市融資 134
八、境外上市融資 134
九、買殼上市融資 135
第六章 工業園區融資建設模式案例研究 137
第.一節 蘇州工業園區發展概況 137
一、蘇州工業園區發展環境 137
二、蘇州工業園區主要經濟指標 139
三、蘇州工業園區組織模式特征 139
四、蘇州工業園區成功要素分析 141
（一）招商引資的特殊政策支持 141
（二）項目實施的高水準國際化 141
（三）園區管理服務人性化 142
（四）項目物流體系高效化 142
（五）項目人才培養機制建設 142
第二節 蘇州工業園銀行信貸情況 142
一、國開行與蘇州工業園合作情況 142
二、國開行對蘇州工業園貸款歷程 143
三、主力銀行在園區建設中的基礎作用 145
（一）主力銀行與園區的融資規劃 145
（二）主力銀行與園區信用結構建設 145
（三）主力銀行與園區融資的風險管理 146
第三節 蘇州工業園開發的“雙主體模式” 146
一、蘇州工業園區開發建設的“雙主體模式” 146
二、“雙主體模式”下的權能組合模型 146
三、“雙主體模式”優勢特征分析 147
四、推廣“雙主體模式”的政策建議 147
第七章 全國重點城市工業地產發展分析 149
第.一節 北京市工業地產發展情況 149
一、北京市工業地產運行環境分析 149
（一）北京市宏觀經濟增長分析 149
（二）北京市工業發展形勢分析 149
（三）北京市房地產業發展情況 151
（四）北京市工業發展空間布局 151
二、北京市工業用地供應情況分析 152
（一）北京市土地供應量分析 152
（二）北京市工業用地成交情況 153
（三）北京市工業地產拋荒情況 154
三、北京市工業用地價格分析 154
四、北京市工業園區情況統計 157
（一）中關村科技園區 157
（二）經濟技術開發區 159
（三）北京空港加工區 159
（四）北京物流倉儲 160
第二節 上海市工業地產發展情況 168
一、上海市工業地產運行環境分析 168
（一）上海市宏觀經濟增長分析 168
（二）上海市工業發展形勢分析 169
（三）上海市房地產業發展形勢 170
二、上海市工業發展空間布局 171
（一）上海市工業布局進程 171
（二）上海市工業布局現狀 173
（三）上海工業布局變化特征 173
三、上海市工業用地供應分析 174
四、上海市工業地產發展態勢 176
五、上海市工業園區情況統計 180
第三節 天津市工業地產發展情況 185
一、天津市工業地產運行環境分析 185
（一）天津市宏觀經濟增長分析 185
（二）天津市工業發展形勢分析 185
（三）天津市房地產業發展形勢 186
（四）天津工業地產發展政策分析 186
二、天津市工業用地供應分析 188
三、天津市工業園區情況統計 188
（一）天津經濟技術開發區 188
（二）天津新技術產業園區 189
四、天津市產業園區發展規劃 190
五、天津市工業地產建設動態 190
第四節 重慶市工業地產發展情況 191
一、重慶市工業地產運行環境分析 191
（一）重慶市宏觀經濟增長分析 191
（二）重慶市工業發展形勢分析 191
（三）重慶市房地產業發展形勢 192
二、重慶市工業用地供應分析 193
三、重慶市工業園區運行情況 194
四、重慶市工業地產發展前景195
第五節 深圳市工業地產發展情況 198
一、深圳市工業地產運行環境分析 198
（一）深圳市宏觀經濟增長分析 198
（二）深圳市工業發展形勢分析 199
（三）深圳市房地產業發展形勢 200
二、深圳市工業地產市場特點 200
三、深圳市工業用地供應分析 202
四、深圳市工業園區情況統計 203
第六節 廣州市工業地產發展情況 205
一、廣州市工業地產運行環境分析 205
（一）廣州市宏觀經濟發展分析 205
（二）廣州市工業發展形勢分析 206
（三）廣州市房地產業發展形勢 207
二、廣州市工業地產市場特點 208
三、廣州市工業用地供應分析 208
四、廣州市工業園區情況統計 210
五、廣州市工業地產建設動態 210
第七節 成都市工業地產發展情況 211
一、成都市工業地產運行環境分析 211
（一）成都市宏觀經濟發展分析 211
（二）成都市工業發展形勢分析 212
（三）成都市房地產業發展形勢 212
二、成都市工業地產市場特點 213
三、成都市工業用地供應分析 214
四、成都市工業園區情況統計 215
第八節 武漢市工業地產發展情況 216
一、武漢市工業地產運行環境分析 216
（一）武漢市宏觀經濟發展分析 216
（二）武漢市工業發展形勢分析 216
（三）武漢市房地產業發展形勢 217
二、武漢市工業地產市場優勢 218
三、武漢市工業用地供應分析 219
四、武漢市工業園區情況統計 221
五、武漢市工業地產建設動態 222
第八章 中國工業地產主要物業類型透析——工業廠房 223
第.一節 工業廠房建設分析 223
一、工業廠房投資流程 223
二、標準工業廠房優勢 223
三、標準廠房成本核算 223
四、定制工業廠房優勢 225
第二節 各類工業廠房建設設計 226
一、單層廠房 226
二、多層廠房 226
三、熱加工廠房 227
四、冷加工廠房 227
五、工業廠房建設趨勢 228
第三節 工業物業管理市場分析 229
一、工業物業管理業態特征 229
（一）工業廠房物業管理 229
（三）醫藥園區物業管理 229
二、工業物業管理的特點 230
三、工業物業管理的難點 231
四、工業物業管理的思路 232
五、工業物業管理組織結構設計 234
六、工業物業管理運營策略分析 235
（一）工業物業管理的前期介入 235
（二）工業物業管理的接管驗收 236
（三）工業物業管理日常管理策略 236
第九章 中國工業地產主要物業類型透析——研發樓宇 240
第.一節 工業研發樓宇建設概述 240
一、工業研發樓宇分布區域 240
二、工業研發樓宇建設要求 240
（一）交通條件 240
（二）市場需求 240
（三）人文環境 240
（四）人力資源 241
三、工業研發樓宇政策導向 241
四、工業研發樓宇發展趨勢 241
第二節 工業研發樓宇物業管理 242
一、工業研發樓宇物業特點 242
二、研發中心物業管理要求 242
（一）安全要求 243
（二）設計要求 243
（三）環保要求 243
第三節 天安數碼城研發樓宇案例分析 244
一、園區發展基本情況 244
二、園區業態構成分析 244
三、園區成功要素分析 245
第十章 中國工業地產主要物業類型透析——物流倉儲 248
第.一節 物流倉儲概述 248
一、物流倉儲的特點 248
二、物流倉儲分布區域 248
三、物流倉儲的功能分析 249
四、物流園區的類型分析 250
（一）轉運型物流園區 250
（二）存儲配送型物流園區 250
（三）流通加工型物流園區 250
（四）功能綜合型物流園區 250
第二節 物流園區經營模式分析 251
一、物流園區開發模式 251
二、物流園區投資模式 251
三、物流園區盈利模式 252
第三節 物流倉儲發展環境分析 253
一、2019年中國物流業發展分析 253
二、2019年中國物流業發展分析 254
三、2019年中國物流費用情況分析 257
（一）2019年中國物流費用情況 257
（二）2019年物流運輸費用分析 257
（三）2019年物流保管費用分析 258
（四）2019年物流管理費用分析 259
四、2019年中國社會物流總額分析 260
（一）2019年工業品物流總額分析 260
（二）2019年進口貨物物流總額分析 260
（三）2019年農產品物流總額分析 261
（四）2019年再生資源物流總額分析 261
（五）2019年單位與居民物品物流總額 262
五、物流倉儲業政策導向 262
第四節 物流倉儲發展現狀及趨勢分析 263
一、中國物流業現狀發展分析 263
二、中國倉儲業發展現狀分析 265
三、物流倉儲業發展趨勢分析 265
四、物流園區的發展前景展望 267
第十一章 中國工業地產新興業態——創意地產 269
第.一節 創意地產運作分析 269
一、創意地產的產生及內涵 269
二、創意產業的經濟效益分析 270
三、創意產業產生的背景分析 271
四、國內創意地產主要類型分布 271
第二節 創意產業園服務平臺建設分析 272
一、金融服務平臺建設 272
二、技術研發平臺建設 273
三、電子信息平臺建設 274
四、展示交易平臺建設 274
五、人力資源平臺建設 275
六、政府服務平臺建設 275
第三節 北京798廠區改造案例分析 276
一、北京798藝術區的基本概況 276
二、北京798藝術區的發展定位 276
三、北京798藝術區的發展模式 277
四、北京798藝術區的入駐企業 278
五、北京798藝術區的核心優勢 278
六、北京798藝術區的發展規劃 279
七、北京798藝術區存在的問題 280
八、北京798藝術區的藝術盛事 280
第十二章 中國工業地產新興業態——總部基地 281
第.一節 總部經濟概述 281
一、總部經濟的涵蓋及意義 281
二、總部經濟的產生與發展 281
三、總部經濟的表現特征 283
四、總部經濟的影響分析 284
第二節 總部基地開發模式分析 285
一、總部基地的投資模式 285
二、總部基地的盈利模式 286
三、總部基地的招商模式 287
四、總部基地的必要條件 288
第三節 中國總部經濟發展概況分析 289
一、中國總部經濟發展現狀 289
二、中國總部經濟發展格局 291
三、主要城市總部經濟發展能力 291
四、總部基地投資建設案例 292
第十三章 工業地產重點企業經營狀況分析 295
第.一節 外資工業地產企業投資分析 295
一、普洛斯在華投資透析 295
（一）發展歷程 295
（二）業務模式 295
（三）戰略布局 2
（四）園區特點 300
（五）客戶定位 300
（六）開發模式 300
（七）盈利模式 300
（八）普洛斯成功的借鑒意義 301
二、安博置業在華投資透析 302
（一）公司簡介 302
（二）經營戰略 303
（三）解決方案 303
（四）選址策略 304
（五）人才戰略 305
三、嘉民集團在華投資透析 306
（一）公司簡介 306
（二）業務模式 307
（三）投資項目 307
（四）物業服務 308
（五）發展動態 309
第二節 中國工業地產上市公司經營分析 310
一、上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司 310
（一）企業基本情況 310
（二）企業經營情況分析 310
（三）企業經濟指標分析 311
（四）企業盈利能力分析 312
（五）企業償債能力分析 312
（六）企業運營能力分析 313
（七）企業成本費用分析 313
二、北京萬通地產股份有限公司 314
（一）企業基本情況 314
（二）企業經營情況分析 314
（三）企業經濟指標分析 315
（四）企業盈利能力分析 316
（五）企業償債能力分析 316
（六）企業運營能力分析 317
（七）企業成本費用分析 317
三、中糧地產(集團)股份有限公司 318
（一）企業基本情況 318
（二）企業經營情況分析 318
（三）企業經濟指標分析 320
（四）企業盈利能力分析 320
（五）企業償債能力分析 320
（六）企業運營能力分析 321
（七）企業成本費用分析 321
四、天津鑫茂科技股份有限公司 322
（一）企業基本情況 322
（二）企業經營情況分析 322
（三）企業經濟指標分析 324
（四）企業盈利能力分析 324
（五）企業償債能力分析 325
（六）企業運營能力分析 325
（七）企業成本費用分析 325
五、北京空港科技園區股份有限公司 326
（一）企業基本情況 326
（二）企業經營情況分析 326
（三）企業經濟指標分析 328
（四）企業盈利能力分析 329
（五）企業償債能力分析 329
（六）企業運營能力分析 329
（七）企業成本費用分析 330
六、天津海泰科技發展股份有限公司 331
（一）企業基本情況 331
（二）企業經營情況分析 331
（三）企業經濟指標分析 332
（四）企業盈利能力分析 333
（五）企業償債能力分析 333
（六）企業運營能力分析 333
（七）企業成本費用分析 334
七、江蘇大港股份有限公司 334
八、上海張江高科技園區開發股份有限公司 339
九、運盛(上海)實業股份有限公司 343
十、東莞宏遠工業區股份有限公司 347
十一、上海金橋出口加工區開發股份有限公司 351
十二、中天城投集團股份有限公司 355
十三、南京新港高科技股份有限公司 359
十四、中儲發展股份有限公司 363
十五、華夏幸福基業股份有限公司 368
第十四章 工業地產轉型升級模式方向 373
第.一節 城市更新模式 373
一、工業園區更新方向 373
二、工業園區更新特征 373
三、深圳城市更新分析 374
四、城市更新條例分析 375
第二節 工業區升級模式 376
一、工業區升級模式案例——天安數碼城 376
二、工業區升級模式案例——蘇州工業園 379
三、工業區升級模式案例——日本筑波 381
四、工業區升級模式案例——臺灣新竹 382
第三節 工業辦公物業模式 383
一、工業辦公物業的特點 383
二、工業辦公物業操作步驟 383
三、工業辦公物業案例分析 384
第四節 工業園區轉型升級模式優劣勢比較 385
第十五章 2020-2026年中國工業地產業發展新趨勢探析 386
第.一節 中國工業地產發展趨勢的影響因素 386
一、政府政策的影響 386
二、市場供求的影響 386
三、發展模式的影響 387
四、投資回報的影響 387
第二節 中國工業地產發展趨勢預測388
一、工業與工業地產共同高速發展 388
二、工業地產操作方式將不斷創新 388
三、都市化工業成工業地產發展趨勢 389
四、高新區成未來工業地產發展重點 389
第三節 中國工業地產業發展戰略分析 389
一、工業園區招商引資環境建設 389
二、用品牌意識引導工業地產發展 398
三、以專業化謀工業地產的發展 398
第十六章 2020-2026年中國工業地產業投資環境及風險 400
第.一節 中國工業地產行業投資環境分析 400
一、中國工業地產投資經濟環境分析 400
二、工業地產投資與影響因素分析 401
三、中國工業地產融資新渠道分析 402
第二節 中國工業地產投資潛力分析 404
一、中國工業地產投資價值分析 404
二、中國工業地產投資回報率分析 404
三、中國工業地產區域投資熱點分析 405
第三節 中國工業地產投資風險分析 406
一、政策風險 406
二、市場風險 406
三、擴張風險 406
四、經營風險 407
第四節 2020-2026年加快中國工業地產投資的建議 407
第十七章 中國工業地產投融資及IPO上市策略指導 409
第.一節 工業地產境內IPO上市目的及條件 409
一、工業地產境內上市主要目的 409
二、工業地產上市需滿足的條件 410
（一）企業境內主板IPO主要條件 410
（二）企業境內中小板IPO主要條件 411
（三）企業境內創業板IPO主要條件 412
三、企業改制上市中的關鍵問題 413
第二節 工業地產IPO上市的相關準備 414
一、企業該不該上市 414
二、企業應何時上市 414
三、企業應何地上市 415
四、企業上市前準備 415
（一）企業上市前綜合評估 415
（二）企業的內部規范重組 415
（三）選擇并配合中介機構 416
（四）應如何選擇中介機構 416
第三節 工業地產IPO上市的規劃實施 416
一、上市費用規劃和團隊組建 416
二、盡職調查及問題解決方案 420
三、改制重組需關注重點問題 424
四、企業上市輔導及注意事項 426
五、上市申報材料制作及要求 428
六、網上路演推介及詢價發行 430
第四節 企業IPO上市審核工作流程 431
一、企業IPO上市基本審核流程 431
二、企業IPO上市具體審核環節 432
三、與發行審核流程相關的事項 435
圖表目錄:
圖表1 工業園區開發模式流程 32
圖表2 東莞松山湖科技產業園區招商進駐主要企業 34
圖表3 主體企業引導模式流程 36
圖表4 諾基亞工業園招商情況 36
圖表5 工業地產商開發模式流程 38
圖表6 北京騰飛國際工業園具體情況 38
圖表7 北京騰飛國際高科技園主要客戶 39
圖表8 綜合開發模式流程 40
圖表9 北京經濟技術開發區項目圖 41
圖表10 2019年中國國內生產總值及增長變化趨勢圖 44
圖表11 2019年國內生產總值構成及增長速度統計 44
圖表12 2019年規模以上工業增加值及增長速度趨勢圖 45
圖表13 2019年中國全社會固定資產投資增長趨勢圖 46
圖表14 2019年中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖 47
圖表15 2019年中國主要消費品零售額及增長速度統計 48
圖表16 2019年城鎮居民人均可支配收入及增長趨勢圖 49
圖表17 2019年中國農村居民人均純收入及增長趨勢圖 49
圖表18 2019年中國居民消費價格月度變化趨勢圖 50
圖表19 2019年中國進出口總額增長趨勢圖 51
圖表20 2015-2019年房地產調控政策一覽表 54
圖表21 2020-2026年中國房地產開發景氣指數統計 65
圖表22 2015-2019年不同用途房地產開發投資構成統計 66
圖表23 2020-2026年全國房地產投資開發增速變化趨勢圖 66
圖表24 2019年不同地區房地產投資額所占份額 67
圖表25 2019年中國房地產開發企業到位資金統計 67
圖表26 2019年中國房地產開發企業到位資金結構 68
圖表27 2015-2019年中國房地產開發企業房屋施工面積統計 68
圖表28 2015-2019年中國房地產開發企業房屋竣工面積統計 69
圖表29 2015-2019年中國按用途分商品房銷售面積統計 69
圖表30 2015-2019年中國按用途分商品房銷售額統計 70
圖表31 2020-2026年全國商品房銷售面積及銷售增速變化趨勢圖 70
圖表32 2020-2026年全國房地產開發企業土地購置面積增速變化趨勢圖 71
圖表33 2015-2019年工業景氣指數變化趨勢 73
圖表34 2015-2019年工業預警指數變化趨勢圖 73
圖表35 2020-2026年中國化學原料和化學制品行業經濟指標統計 74
圖表36 2020-2026年中國紡織服裝、服飾行業經濟指標統計 75
圖表37 2020-2026年中國計算機、通信和其他電子設備制造行業經濟指標統計 77
圖表38 2020-2026年汽車制造行業經濟指標統計 78
圖表39 2020-2026年中國機床行業經濟指標統計 79
圖表40 2020-2026年中國醫療儀器設備及器械制造行業經濟指標統計 80
