2020-2026年中國工業地產行業發展態勢與投資戰略報告
http://www.xibaipo.cc 2020-06-30 12:46 中企顧問網
2020-2026年中國工業地產行業發展態勢與投資戰略報告2020-6
前言
工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。
此外，工業地產還是指在新經濟、新型工業化背景下，以產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、工業廠房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的工業物業總稱。
2017年我國工業用地土地成交面積約110395.1萬平方米，成交平均價格269.89元/平方米，工業用地成交市場規模約2979.48億元。
2011-2017年中國工業用地成交情況
年份 | 成交均價：元/平方米 | 工業用地土地成交面積：萬平方米 | 工業用地土地成交金額：億元 |
2011年 | 1058.89 | 56433.92 | 5975.75 |
2012年 | 214.49 | 159824.4 | 3428.11 |
2013年 | 233.36 | 167271.54 | 3903.53 |
2014年 | 235.18 | 136699.48 | 3214.91 |
2015年 | 247.39 | 110015.19 | 2721.69 |
2016年 | 252.59 | 104889.8 | 2649.46 |
2017年 | 269.89 | 110395.1 | 2979.48 |
資料來源：國家房地產信息中心
中企顧問網發布的《2020-2026年中國工業地產開發行業發展態勢與投資戰略報告》內容翔實，包括工業地產開發相關概念及發展環境、工業地產開發市場運行態勢、市場容量、競爭對手、消費需求及發展問題等，最后分析了中國工業地產開發行業面臨的機遇及發展前景。若您想對中國工業地產開發有系統了解或想投資該行業，本報告將是不可或缺的重要工具。
報告研究數據主要來源于國家統計局、海關總署、商務部、問卷調查及其他數據庫。其中宏觀經濟數據主要來自國家統計局，部分行業統計數據主要來自國家統計局及市場調研數據，企業數據主要來自于國統計局規模企業統計數據庫及證券交易所等，價格數據主要來自于各類市場監測數據庫。
報告目錄：
第.一節 工業地產的基礎界定 1
一、工業地產的定義 1
二、工業地產的特性 1
（一）政策主導性 1
（二）區域性分析 1
（三）項目增值性 1
（四）投資回收期長 2
三、工業地產的分類 2
（一）物流倉儲 2
（二）工業廠房 2
（三）工業研發樓宇 2
第二節 工業地產的開發模式 2
一、工業園區開發模式 2
（一）開發主體 2
（二）操作手段 3
（三）所需外部條件 3
（四）開發模式流程 3
（五）開發模式案例 4
二、主體企業引導模式 5
（一）開發主體 5
（二）操作手段 5
（三）所需外部條件 5
（四）開發模式流程 5
（五）開發模式案例 6
三、工業地產商開發模式 6
（一）開發主體 6
（二）操作手段 6
（三）所需外部條件 7
（四）開發模式流程 7
（五）開發模式案例 7
四、綜合開發模式 10
（一）開發主體 10
（二）操作手段 10
（三）所需外部條件 10
（四）開發模式流程 11
（五）開發模式案例 11
第三節 工業地產主要盈利模式 11
一、工業地產出租模式 11
二、工業地產出售模式 12
三、工業地產RELTS 12
四、工業地產收入來源 12
第二章 工業地產行業發展環境分析 13
第.一節 中國宏觀經濟環境分析 13
一、中國GDP增長情況分析 13
二、工業經濟發展形勢分析 14
三、社會固定資產投資分析 18
四、全社會消費品零售總額 20
五、城鄉居民收入增長分析 22
六、居民消費價格變化分析 23
七、對外貿易發展形勢分析 27
第二節 工業地產行業政策環境分析 29
一、房地產行業基本政策分析 29
（一）多部委釋放從嚴信號堅定不移搞好房地產市場調控 29
（二）《閑置土地處置辦法》 30
（三）國土部出臺多項政策對土地市場進行調控 36
二、工業地產產業政策分析 41
（一）物流倉儲產業政策 41
（二）工業研發樓宇產業政策 51
（三）工業廠房產業政策 56
第三節 工業地產行業環境分析 57
一、中國房地產市場發展情況分析 57
（一）中國房地產開發景氣指數 57
（二）中國房地產開發投資情況 57
（三）房地產開發企業到位資金 58
（四）中國房地產商品房建筑面積 59
（五）中國房地產商品房銷售情況 60
二、中國土地市場發展形勢分析 61
三、中國工業用地供應分析 64
四、中國工業發展景氣狀況分析 66
第四節 中國重點制造業發展情況分析 68
一、中國化工行業發展現狀分析 68
二、中國紡織服裝業發展現狀分析 69
三、中國電子機械行業發展現狀分析 69
四、中國汽車行業發展現狀分析 70
五、中國裝備制造業發展現狀分析 71
（一）中國機床制造業發展概況 71
（二）中國醫療設備制造業發展概況 72
（三）中國農用機械制造業發展概況 72
（四）海洋工程裝備制造業發展概況 73
（五）電氣機械設備制造業發展概況 74
（六）交通運輸設備制造業發展概況 74
第三章 中國工業地產行業發展現狀分析 75
第.一節 中國工業地產土地價格分析 75
一、中國工業用地價格走勢分析 75
二、中國工業用地土地價格指數 76
三、主要地區工業用地價格分析 79
第二節 中國工業地產行業態勢分析 83
一、中國工業地產發展歷程分析 83
二、中國工業園區單位產值分析 85
三、中國工業地產發展特點分析 86
（一）跨國投資增多 86
（二）國內企業大舉圈地 86
（三）工業地產租金飆升 86
四、中國工業地產興起因素分析 86
（一）世界的制造業向中國轉移 86
（二）各個城市加大了招商引資力度 87
（三）工業地產投資優惠政策多 87
第三節 中國工業地產競爭格局分析 87
一、中國工業地產新近進入者分析 87
二、國外工業地產企業中國市場布局 88
三、中國工業地產市場同質化隱憂 88
第四章 工業地產開發招商策略分析 90
第.一節 工業地產成功開發要素 90
一、項目選址 90
二、項目定位 90
三、客戶選擇 91
四、宣傳造勢 91
五、產業招商 91
六、服務水平 92
第二節 工業地產開發選址策略 93
一、區域環境分析 93
二、開發區環境分析 93
三、產業依托分析 93
四、交通物流區位分析 94
五、企業客戶來源分析 94
第三節 工業地產開發定位策略 94
一、市場定位的必要 94
二、市場地位的策略 95
第四節 工業地產招商引資分析 95
一、招商引資的重要性 95
二、傳統招商模式的問題 96
三、招商環境的打造 96
四、選商分析 97
第五節 工業地產招商引資方式 97
一、組合營銷 97
二、中介招商 98
三、產業招商 98
四、網絡招商 98
五、其他招商方式 99
第五章 工業地產融資渠道選擇策略 100
第.一節 房地產投資信托 100
一、房地產信托產品發行規模 100
二、房地產信托發行結構分析 100
三、房地產信托發行情況分析 101
四、房地產信托余額規模分析 102
五、房地產信托兌付情況分析 102
六、房地產信托投資方式分析 103
七、2018年房地產信托運行趨勢 104
第二節 產業投資基金 105
一、中國產業投資基金發展現狀 105
二、中國產業投資基金投資方向 105
三、產業投資基金融資形式分析 106
四、房地產產業投資基金運作分析 107
五、工業地產產業投資基金運作分析 107
第三節 工業地產企業股權融資 108
一、股權出讓融資 108
二、增資擴股融資 109
三、產權交易融資 109
四、杠桿收購融資 110
五、風險投資融資 110
六、投資銀行融資 111
七、國內上市融資 111
八、境外上市融資 112
九、買殼上市融資 112
第六章 工業園區融資建設模式案例研究 113
第.一節 蘇州工業園區發展概況 113
一、蘇州工業園區發展環境 113
二、蘇州工業園區主要經濟指標 116
三、蘇州工業園區組織模式特征 116
四、蘇州工業園區成功要素分析 119
（一）招商引資的特殊政策支持 119
（二）項目實施的高水準國際化 120
（三）園區管理服務人性化 120
（四）項目物流體系高效化 121
（五）項目人才培養機制建設 121
第二節 蘇州工業園銀行信貸情況 122
一、國開行與蘇州工業園合作情況 122
二、國開行對蘇州工業園貸款歷程 122
三、主力銀行在園區建設中的基礎作用 124
（一）主力銀行與園區的融資規劃 124
（二）主力銀行與園區信用結構建設 125
（三）主力銀行與園區融資的風險管理 126
第三節 蘇州工業園開發的“雙主體模式” 128
一、蘇州工業園區開發建設的“雙主體模式” 128
二、“雙主體模式”下的權能組合模型 128
三、“雙主體模式”優勢特征分析 130
四、推廣“雙主體模式”的政策建議 131
第七章 全國重點城市工業地產發展分析 132
第.一節 北京市工業地產發展情況 132
一、北京市工業地產運行環境分析 132
（一）北京市宏觀經濟增長分析 132
（二）北京市工業發展形勢分析 132
（三）北京市房地產業發展情況 134
（四）北京市工業發展空間布局 135
二、北京市工業用地供應情況分析 135
（一）北京市土地供應量分析 135
（二）北京市工業用地成交情況 136
（三）北京市工業地產拋荒情況 138
三、北京市工業用地價格分析 138
四、北京市工業園區情況統計 139
（一）中關村科技園區 139
（二）經濟技術開發區 140
（三）北京空港加工區 143
（四）北京物流倉儲 143
第二節 上海市工業地產發展情況 145
一、上海市工業地產運行環境分析 145
（一）上海市宏觀經濟增長分析 145
（二）上海市工業發展形勢分析 146
（三）上海市房地產業發展形勢 148
二、上海市工業發展空間布局 148
（一）上海市工業布局進程 148
（二）上海市工業布局現狀 149
（三）上海工業布局變化特征 153
三、上海市工業用地供應分析 155
四、上海市工業地產發展態勢 157
五、上海市工業園區情況統計 159
第三節 天津市工業地產發展情況 163
一、天津市工業地產運行環境分析 163
（一）天津市宏觀經濟增長分析 163
（二）天津市工業發展形勢分析 163
（三）天津市房地產業發展形勢 164
（四）天津工業地產發展政策分析 165
二、天津市工業用地供應分析 169
三、天津市工業園區情況統計 170
（一）天津經濟技術開發區 170
（二）天津新技術產業園區 172
四、天津市產業園區發展規劃 172
五、天津市工業地產建設動態 174
第四節 重慶市工業地產發展情況 177
一、重慶市工業地產運行環境分析 177
（一）重慶市宏觀經濟增長分析 177
（二）重慶市工業發展形勢分析 177
（三）重慶市房地產業發展形勢 178
二、重慶市工業用地供應分析 179
三、重慶市工業園區運行情況 181
四、重慶市工業地產發展前景 181
第五節 深圳市工業地產發展情況 183
一、深圳市工業地產運行環境分析 183
（一）深圳市宏觀經濟增長分析 183
（二）深圳市工業發展形勢分析 185
（三）深圳市房地產業發展形勢 187
二、深圳市工業地產市場特點 187
三、深圳市工業用地供應分析 189
四、深圳市工業園區情況統計 189
第六節 廣州市工業地產發展情況 190
一、廣州市工業地產運行環境分析 190
（一）廣州市宏觀經濟發展分析 190
（二）廣州市工業發展形勢分析 191
（三）廣州市房地產業發展形勢 193
二、廣州市工業地產市場特點 194
三、廣州市工業用地供應分析 194
四、廣州市工業園區情況統計 195
五、廣州市工業地產建設動態 196
第七節 成都市工業地產發展情況 197
一、成都市工業地產運行環境分析 197
（一）成都市宏觀經濟發展分析 197
（二）成都市工業發展形勢分析 198
（三）成都市房地產業發展形勢 199
二、成都市工業地產市場特點 200
三、成都市工業用地供應分析 201
四、成都市工業園區情況統計 201
第八節 武漢市工業地產發展情況 203
一、武漢市工業地產運行環境分析 203
（一）武漢市宏觀經濟發展分析 203
（二）武漢市工業發展形勢分析 204
（三）武漢市房地產業發展形勢 205
二、武漢市工業地產市場優勢 206
三、武漢市工業用地供應分析 206
四、武漢市工業園區情況統計 208
五、武漢市工業地產建設動態 209
第八章 中國工業地產主要物業類型透析——工業廠房 210
第.一節 工業廠房建設分析 210
一、工業廠房投資流程 210
二、標準工業廠房優勢 214
三、標準廠房成本核算 215
四、定制工業廠房優勢 216
第二節 各類工業廠房建設設計 216
一、單層廠房 216
二、多層廠房 217
三、熱加工廠房 218
四、冷加工廠房 218
五、工業廠房建設趨勢 219
第三節 工業物業管理市場分析 220
一、工業物業管理業態特征 220
（一）工業廠房物業管理 220
（三）醫藥園區物業管理 221
二、工業物業管理的特點 221
三、工業物業管理的難點 221
四、工業物業管理的思路 222
五、工業物業管理組織結構設計 224
六、工業物業管理運營策略分析 225
（一）工業物業管理的前期介入 225
（二）工業物業管理的接管驗收 226
（三）工業物業管理日常管理策略 226
第九章 中國工業地產主要物業類型透析——研發樓宇 229
第.一節 工業研發樓宇建設概述 229
一、工業研發樓宇分布區域 229
二、工業研發樓宇建設要求 229
（一）交通條件 229
（二）市場需求 230
（三）人文環境 230
（四）人力資源 230
三、工業研發樓宇政策導向 230
四、工業研發樓宇發展趨勢 232
第二節 工業研發樓宇物業管理 232
一、工業研發樓宇物業特點 232
二、研發中心物業管理要求 233
（一）安全要求 233
（二）設計要求 233
（三）環保要求 234
第三節 天安數碼城研發樓宇案例分析 234
一、樓宇發展基本情況 234
二、樓宇業態構成分析 234
三、樓宇成功要素分析 235
第十章中國工業地產主要物業類型透析——物流倉儲 236
第.一節 物流倉儲概述 236
一、物流倉儲的特點 236
二、物流倉儲分布區域 236
三、物流倉儲的功能分析 237
四、物流園區的類型分析 238
（一）轉運型物流園區 238
（二）存儲配送型物流園區 239
（三）流通加工型物流園區 240
（四）功能功能型物流園區 241
第二節 物流園區經營模式分析 243
一、物流園區開發模式 243
二、物流園區投資模式 244
三、物流園區盈利模式 245
第三節 物流倉儲發展環境分析 246
一、2016年中國物流業發展分析 246
二、2017年中國物流業發展分析 247
三、2018年中國物流費用情況分析 248
（一）2018年中國物流費用情況 248
（二）2018年物流運輸費用分析 249
（三）2018年物流保管費用分析 250
（四）2018年物流管理費用分析 250
四、2018年中國社會物流總額分析 251
（一）2018年工業品物流總額分析 251
（二）2018年進口貨物物流總額分析 251
（三）2018年農產品物流總額分析 252
（四）2018年再生資源物流總額分析 252
（五）2018年單位與居民物品物流總額 253
五、物流倉儲業政策導向 253
第四節 物流倉儲發展現狀及趨勢分析 254
一、中國物流業現狀發展分析 254
二、中國倉儲業發展現狀分析 265
三、物流倉儲業發展趨勢分析 267
四、物流園區的發展前景展望 268
第十一章中國工業地產新興業態——創意地產 270
第.一節 創意地產運作分析 270
一、創意地產的產生及內涵 270
二、創意產業的經濟效益分析 271
三、創意產業產生的背景分析 271
四、國內創意地產主要類型分布 272
第二節 創意產業園服務平臺建設分析 273
一、金融服務平臺建設 273
二、技術研發平臺建設 273
三、電子信息平臺建設 273
四、展示交易平臺建設 273
五、人力資源平臺建設 274
六、政府服務平臺建設 274
第三節 北京798廠區改造案例分析 274
一、北京798藝術區的基本概況 274
二、北京798藝術區的發展定位 275
三、北京798藝術區的發展模式 275
四、北京798藝術區的入駐企業 275
五、北京798藝術區的核心優勢 276
六、北京798藝術區的發展規劃 276
七、北京798藝術區存在的問題 280
八、北京798藝術區的藝術盛事 282
第十二章中國工業地產新興業態——總部基地 283
第.一節 總部經濟概述 283
一、總部經濟的涵蓋及意義 283
二、總部經濟的產生與發展 284
三、總部經濟的表現特征 284
四、總部經濟的影響分析 285
第二節 總部基地開發模式分析 286
一、總部基地的投資模式 286
二、總部基地的盈利模式 287
三、總部基地的招商模式 288
四、總部基地的必要條件 288
第三節 中國總部經濟發展概況分析 290
一、中國總部經濟發展現狀 290
二、中國總部經濟發展格局 291
三、主要城市總部經濟發展能力 291
四、總部基地投資建設案例 292
第十三章工業地產重點企業經營狀況分析 294
第.一節 外資工業地產企業投資分析 294
一、普洛斯在華投資透析 294
（一）發展歷程 294
（二）業務模式 297
（三）戰略布局 298
（四）園區特點 298
（五）客戶定位 299
（六）開發模式 300
（七）盈利模式 301
（八）普洛斯成功的借鑒意義 301
二、安博在華投資透析 302
（一）公司簡介 302
（二）經營戰略 306
（三）解決方案 307
（四）選址策略 310
（五）人才戰略 311
三、嘉民集團在華投資透析 311
（一）公司簡介 311
（二）業務模式 313
（三）投資項目 314
（四）物業服務 320
（五）發展動態 321
第二節 中國工業地產上市公司經營分析 322
一、上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司 322
（一）企業基本情況 322
（二）企業經營情況分析 322
（三）企業經濟指標分析 326
（四）企業盈利能力分析 326
（五）企業償債能力分析 327
（六）企業運營能力分析 328
（七）企業成本費用分析 329
二、北京萬通地產股份有限公司 329
（一）企業基本情況 329
（二）企業經營情況分析 330
（三）企業經濟指標分析 330
（四）企業盈利能力分析 331
（五）企業償債能力分析 332
（六）企業運營能力分析 333
（七）企業成本費用分析 334
三、中糧地產（集團）股份有限公司 334
（一）企業基本情況 334
（二）企業經營情況分析 335
（三）企業經濟指標分析 336
（四）企業盈利能力分析 336
（五）企業償債能力分析 338
（六）企業運營能力分析 339
（七）企業成本費用分析 339
四、華南城集團 340
（一）企業基本情況 340
（二）企業經營情況分析 340
（三）企業經濟指標分析 341
（四）企業盈利能力分析 342
（五）企業償債能力分析 343
（六）企業運營能力分析 344
（七）企業成本費用分析 345
五、北京空港科技園區股份有限公司 345
（一）企業基本情況 345
（二）企業經營情況分析 347
（三）企業經濟指標分析 350
（四）企業盈利能力分析 350
（五）企業償債能力分析 351
（六）企業運營能力分析 352
（七）企業成本費用分析 353
六、天津海泰科技發展股份有限公司 353
（一）企業基本情況 353
（二）企業經營情況分析 354
（三）企業經濟指標分析 355
（四）企業盈利能力分析 355
（五）企業償債能力分析 356
（六）企業運營能力分析 357
（七）企業成本費用分析 358
七、江蘇大港股份有限公司 358
八、上海張江高科技園區開發股份有限公司 363
九、金地商置集團有限公司 370
十、東莞宏遠工業區股份有限公司 375
十一、上海金橋出口加工區開發股份有限公司 380
十二、招商局蛇口工業區控股股份有限公司 385
十三、南京高科股份有限公司 394
十四、中儲發展股份有限公司 399
十五、華夏幸福基業股份有限公司 405
第十四章工業地產轉型升級模式方向 413
第.一節 城市更新模式 413
一、工業園區更新方向 413
二、工業園區更新特征 413
三、深圳城市更新分析 413
四、城市更新條例分析 414
第二節 工業區升級模式 415
一、工業區升級模式案例——天安數碼城 415
二、工業區升級模式案例——蘇州工業園 417
三、工業區升級模式案例——日本筑波 417
四、工業區升級模式案例——臺灣新竹 418
第三節 工業辦公物業模式 419
一、工業辦公物業的特點 419
二、工業辦公物業操作步驟 419
三、工業辦公物業案例分析 420
第四節 工業園區轉型升級模式優劣勢比較 420
第十五章 2020-2026年中國工業地產業發展新趨勢探析 421
第.一節 中國工業地產發展趨勢的影響因素 421
一、政府政策的影響 421
二、市場供求的影響 421
三、發展模式的影響 421
四、投資回報的影響 423
第二節 中國工業地產發展趨勢預測 423
一、工業與工業地產共同高速發展 423
二、工業地產操作方式將不斷創新 423
三、都市化工業成工業地產發展趨勢 424
四、高新區成未來工業地產發展重點 424
第三節 中國工業地產業發展戰略分析 424
一、工業園區招商引資環境建設 424
二、用品牌意識引導工業地產發展 426
三、以專業化謀工業地產的發展 428
第十六章 2020-2026年中國工業地產業投資環境及風險 430
第.一節 中國工業地產行業投資環境分析 430
一、中國工業地產投資經濟環境分析（CWB235） 430
二、工業地產投資與影響因素分析 430
三、中國工業地產融資新渠道分析 431
第二節 中國工業地產投資潛力分析 434
一、中國工業地產投資價值分析 434
二、中國工業地產投資回報率分析 435
三、中國工業地產區域投資熱點分析 435
第三節 中國工業地產投資風險分析 436
一、政策風險 436
二、市場風險 437
三、擴張風險 437
四、經營風險 438
第四節 2020-2026年加快中國工業地產投資的建議 438
第十七章中國工業地產投融資及IPO上市策略指導 440
第.一節 工業地產境內IPO上市目的及條件440
一、工業地產境內上市主要目的 440
二、工業地產上市需滿足的條件 441
（一）企業境內主板IPO主要條件 441
（二）企業境內中小板IPO主要條件 442
（三）企業境內創業板IPO主要條件 444
第二節 工業地產IPO上市的相關準備 450
一、企業該不該上市 450
二、企業應何時上市 451
三、企業應何地上市 451
四、企業上市前準備 452
（一）企業上市前綜合評估 452
（二）企業的內部規范重組 452
（三）選擇并配合中介機構 452
（四）應如何選擇中介機構 453
第三節 工業地產IPO上市的規劃實施 454
一、上市費用規劃和團隊組建 454
二、盡職調查及問題解決方案 457
三、改制重組需關注重點問題 461
四、企業上市輔導及注意事項 464
五、上市申報材料制作及要求 465
六、網上路演推介及詢價發行 467
第四節 企業IPO上市審核工作流程 468
一、企業IPO上市基本審核流程 468
二、企業IPO上市具體審核環節 469
三、與發行審核流程相關的事項 471
