2008年1-3季度寧波市區房地產價格走勢分析
http://www.xibaipo.cc 2008-11-20 15:14 中企顧問網
本文導讀：1-3季度，我市房屋租賃價格累計同比上漲6.7%，漲幅比上半年提高0.1個百分點；累計環比上漲6.7%。其中：住宅租賃價格同比上漲5.4%；辦公樓租賃價格同比上漲2.2%；商業用房租賃價格同比上漲2.1%。
2007年，寧波市乃至全國一些大中城市的房地產市場均呈現出需求旺盛、供不應求的火爆場面，房屋銷售價格持續快速上升。為防止房地產泡沫的產生，政府加快了政策調控步伐，不斷打出“土地控制、金融杠桿”的組合拳，控制房價過快上漲。隨著各項宏觀調控政策的相繼落實，今年我市房價高漲的勢頭得到一定程度的抑制，房地產市場正逐步向理性發展回歸。國家統計局寧波調查隊最新調查顯示，1-9月，寧波市區房屋銷售價格累計同比指數為111.6%，同比漲幅呈逐月回落態勢；累計環比指數為101.4%，各月環比指數保持在99.9%-100.5%之間。
一、市場運行情況
(一)銷售價格總體上漲
1-9月，我市房屋銷售價格累計同比上漲11.6%，累計環比上漲1.4%。其中：新建房累計同比上漲14.0%，累計環比上漲2.4%。新建房中，住宅類累計同比上漲15.6%，累計環比上漲2.7%；非住宅類累計同比上漲7.5%，累計環比上漲1.1%。住宅類中普通住宅累計同比上漲16.5%，累計環比上漲2.9%。其中，多層住宅累計同比上漲18.4%；高層住宅累計同比上漲15.5%；其他住宅累計同比上漲15.3%。二手房累計同比上漲8.9%，累計環比上漲0.2%。二手房中，住宅類累計同比上漲9.7%，累計環比上漲0.2%。非住宅類累計同比上漲7.7%，累計環比上漲0.2%。
以上數據顯示，1-9月房屋銷售價格與去年同期比較漲幅仍較高，主要是去年房屋銷售價格的“翹尾”因素所致。
(二)房屋銷售價格同比漲幅逐月回落
1-9月，各月房屋銷售價格同比漲幅逐月回落，但是各月環比價格基本持平，市場表現較為平穩。各月同比漲幅分別為15.6%、14.5%、13.7%、12.9%、12.2%、11.0%，、9.9%、8.2%、6.7%，呈現逐月回落態勢。
環比價格，除一月份比上月下降0.1%外，其它月份的環比都略有上漲，1-9月環比指數分別為99.9%、100.0%、100.0%、100.3%、100.5%、100.2%、100.2%、100.2%、100.2%。其中，最高是五月份環比上漲0.5%。1-9月各月房屋銷售價格基本保持平穩。
預計，接下來幾個月同比漲幅將繼續保持穩定，環比指數將在100.2%上下小幅波動。
(三)土地交易價格同比漲幅回落
1-3季度，我市土地交易價格累計同比上漲65.2%，漲幅比上半年同期低了12.9個百分點；累計環比上漲1.8%，漲幅比上半年同期低0.4個百分點。
隨著“翹尾”因素影響的減弱，1-3季度我市土地交易價格同比漲幅逐步回落。其中：一季度同比上漲78.8%，二季度同比上漲77.4%，三季度同比價格上漲了39.4%。前三個季度環比分別上漲0.4%、0.9%、0.4%，土地交易價格總體保持平穩。
(四)房屋租賃價格平穩小幅上漲
1-3季度，我市房屋租賃價格累計同比上漲6.7%，漲幅比上半年提高0.1個百分點；累計環比上漲6.7%。其中：住宅租賃價格同比上漲5.4%；辦公樓租賃價格同比上漲2.2%；商業用房租賃價格同比上漲2.1%。
(五)物業管理價格保持平穩
1-3季度，我市房屋物業價格累計同比上漲0.3%，漲幅與上半年持平；累計環比指數為100.0%。
二、房地產走勢特點及原因
根據走訪調研和相關資料分析，1-3季度我市房地產市場，主要有以下幾個特點：
(一)房地產新開工面積下降
據統計資料顯示，今年 1-9月，市區房地產新開工面積同比下降12.3%，竣工面積同比下降26.3%，銷售面積同比下降59.5%。今年前三季度新開工面積、竣工面積的減少，直接導致可供銷售房屋減少，從而促使房地產價格維持高位。
(二)房地產開發成本提高
一是由于土地的不可再生性，決定了土地資源的日益稀缺。我市可開發的土地資源緊缺，土地交易價格仍然攀升，價格居高不下，從而直接提高了房地產企業土地購置成本。二是由于鋼材、水泥等房地產開發所需的各種材料價格提高，勞動力成本上升，使房屋建造成本也隨之提高。三是市區住宅小區配套設施成本增長。比如小區綠化、配套等品質的提高， 24小時的物業管理的實施，節能設施的普及等，都相應增加了開發成本。因此，高成本推動房價上漲，有其存在的必然性。
(三)房地產市場觀望氣氛濃厚，購房回歸理性
一是政府為防止房地產泡沫的產生，從去年下半年開始加快政策調控的步伐，利用金融政策的杠桿作用，提高投資成本，抑制過熱的房地產投資。各項宏觀調控政策的出臺對購房者的需求心理有很大程度影響，促使購房者理性購房。二是今年股市持續低迷以及美國次貸危機對我國的影響等共同作用，也在一定程度上抑制了房地產投資需求。三是從全國看，部分大中城市，特別是上海、廣州、深圳等地的一些房地產商迫于資金壓力，開始以各種形式促銷售樓，部分樓盤價值開始縮水，整體房價有所松動。基于“買漲不買跌”的心理，更多的購房者堅定了持幣待購的決心。
從市區商品房銷售情況看，1-9月寧波市區商品房銷售面積162.66萬平方米，同比下降59.5%，市場觀望氣氛濃厚。
三、房地產市場價格走勢分析
1-9月，我市房屋銷售價格總體保持平穩，但由于去年房價上漲帶來的“翹尾”因素，導致同比上漲幅度仍高達11.6%。隨著“翹尾”因素影響的減弱，房屋銷售價格同比漲幅逐月回落，我市房地產市場將逐步向理性發展回歸。
國家近期出臺的一系列政策，必將進一步促進房地產市場的健康發展。比如9月份，中國人民銀行決定下調貸款基準利率和存款準備金率；10月份，中國人民銀行決定下調存款類金融機構人民幣存款準備金率和人民幣存貸款基準利率。隨著這一系列宏觀調控政策的實施，我市房地產市場供求矛盾將進一步得到緩解，有利于促進我市房地產市場健康發展。
今年以來，我市的房地產市場總體觀望氣氛濃厚，需求不旺。從近期跟蹤情況分析，市區部分樓盤售價有松動跡象，但整體趨穩。我市房地產市場總體仍是樂觀的。預計接下來幾個月房屋銷售價格同比漲幅還將穩步回落，但總體價格仍將保持平穩。
一、市場運行情況
(一)銷售價格總體上漲
1-9月，我市房屋銷售價格累計同比上漲11.6%，累計環比上漲1.4%。其中：新建房累計同比上漲14.0%，累計環比上漲2.4%。新建房中，住宅類累計同比上漲15.6%，累計環比上漲2.7%；非住宅類累計同比上漲7.5%，累計環比上漲1.1%。住宅類中普通住宅累計同比上漲16.5%，累計環比上漲2.9%。其中，多層住宅累計同比上漲18.4%；高層住宅累計同比上漲15.5%；其他住宅累計同比上漲15.3%。二手房累計同比上漲8.9%，累計環比上漲0.2%。二手房中，住宅類累計同比上漲9.7%，累計環比上漲0.2%。非住宅類累計同比上漲7.7%，累計環比上漲0.2%。
以上數據顯示，1-9月房屋銷售價格與去年同期比較漲幅仍較高，主要是去年房屋銷售價格的“翹尾”因素所致。
(二)房屋銷售價格同比漲幅逐月回落
1-9月，各月房屋銷售價格同比漲幅逐月回落，但是各月環比價格基本持平，市場表現較為平穩。各月同比漲幅分別為15.6%、14.5%、13.7%、12.9%、12.2%、11.0%，、9.9%、8.2%、6.7%，呈現逐月回落態勢。
環比價格，除一月份比上月下降0.1%外，其它月份的環比都略有上漲，1-9月環比指數分別為99.9%、100.0%、100.0%、100.3%、100.5%、100.2%、100.2%、100.2%、100.2%。其中，最高是五月份環比上漲0.5%。1-9月各月房屋銷售價格基本保持平穩。
預計，接下來幾個月同比漲幅將繼續保持穩定，環比指數將在100.2%上下小幅波動。
(三)土地交易價格同比漲幅回落
1-3季度，我市土地交易價格累計同比上漲65.2%，漲幅比上半年同期低了12.9個百分點；累計環比上漲1.8%，漲幅比上半年同期低0.4個百分點。
隨著“翹尾”因素影響的減弱，1-3季度我市土地交易價格同比漲幅逐步回落。其中：一季度同比上漲78.8%，二季度同比上漲77.4%，三季度同比價格上漲了39.4%。前三個季度環比分別上漲0.4%、0.9%、0.4%，土地交易價格總體保持平穩。
(四)房屋租賃價格平穩小幅上漲
1-3季度，我市房屋租賃價格累計同比上漲6.7%，漲幅比上半年提高0.1個百分點；累計環比上漲6.7%。其中：住宅租賃價格同比上漲5.4%；辦公樓租賃價格同比上漲2.2%；商業用房租賃價格同比上漲2.1%。
(五)物業管理價格保持平穩
1-3季度，我市房屋物業價格累計同比上漲0.3%，漲幅與上半年持平；累計環比指數為100.0%。
二、房地產走勢特點及原因
根據走訪調研和相關資料分析，1-3季度我市房地產市場，主要有以下幾個特點：
(一)房地產新開工面積下降
據統計資料顯示，今年 1-9月，市區房地產新開工面積同比下降12.3%，竣工面積同比下降26.3%，銷售面積同比下降59.5%。今年前三季度新開工面積、竣工面積的減少，直接導致可供銷售房屋減少，從而促使房地產價格維持高位。
(二)房地產開發成本提高
一是由于土地的不可再生性，決定了土地資源的日益稀缺。我市可開發的土地資源緊缺，土地交易價格仍然攀升，價格居高不下，從而直接提高了房地產企業土地購置成本。二是由于鋼材、水泥等房地產開發所需的各種材料價格提高，勞動力成本上升，使房屋建造成本也隨之提高。三是市區住宅小區配套設施成本增長。比如小區綠化、配套等品質的提高， 24小時的物業管理的實施，節能設施的普及等，都相應增加了開發成本。因此，高成本推動房價上漲，有其存在的必然性。
(三)房地產市場觀望氣氛濃厚，購房回歸理性
一是政府為防止房地產泡沫的產生，從去年下半年開始加快政策調控的步伐，利用金融政策的杠桿作用，提高投資成本，抑制過熱的房地產投資。各項宏觀調控政策的出臺對購房者的需求心理有很大程度影響，促使購房者理性購房。二是今年股市持續低迷以及美國次貸危機對我國的影響等共同作用，也在一定程度上抑制了房地產投資需求。三是從全國看，部分大中城市，特別是上海、廣州、深圳等地的一些房地產商迫于資金壓力，開始以各種形式促銷售樓，部分樓盤價值開始縮水，整體房價有所松動。基于“買漲不買跌”的心理，更多的購房者堅定了持幣待購的決心。
從市區商品房銷售情況看，1-9月寧波市區商品房銷售面積162.66萬平方米，同比下降59.5%，市場觀望氣氛濃厚。
三、房地產市場價格走勢分析
1-9月，我市房屋銷售價格總體保持平穩，但由于去年房價上漲帶來的“翹尾”因素，導致同比上漲幅度仍高達11.6%。隨著“翹尾”因素影響的減弱，房屋銷售價格同比漲幅逐月回落，我市房地產市場將逐步向理性發展回歸。
國家近期出臺的一系列政策，必將進一步促進房地產市場的健康發展。比如9月份，中國人民銀行決定下調貸款基準利率和存款準備金率；10月份，中國人民銀行決定下調存款類金融機構人民幣存款準備金率和人民幣存貸款基準利率。隨著這一系列宏觀調控政策的實施，我市房地產市場供求矛盾將進一步得到緩解，有利于促進我市房地產市場健康發展。
今年以來，我市的房地產市場總體觀望氣氛濃厚，需求不旺。從近期跟蹤情況分析，市區部分樓盤售價有松動跡象，但整體趨穩。我市房地產市場總體仍是樂觀的。預計接下來幾個月房屋銷售價格同比漲幅還將穩步回落，但總體價格仍將保持平穩。
