2008年鄭州房地產情況
http://www.xibaipo.cc 2009-01-15 13:38 中企顧問網
本文導讀：鄭州市房管局公布了2008年12月份的成交數據，2008年中原樓市全年的成績也就出來了。單就商品住宅來說，鄭州市2008年總體呈現出價升量縮的態勢，房子比上一年少賣了三成還多，而銷售均價每平方米卻上漲了442元，達到3994元/平方米。
鄭州市房管局公布了2008年12月份的成交數據，2008年中原樓市全年的成績也就出來了。單就商品住宅來說，鄭州市2008年總體呈現出價升量縮的態勢，房子比上一年少賣了三成還多，而銷售均價每平方米卻上漲了442元，達到3994元/平方米。
階段性回暖
從鄭州市房管局公布的數據來看，2008年最后一個月鄭州樓市可以說是紅火“收官”。當月鄭州全市商品住宅銷售7272套，繼11月小高潮之后又創去年銷售套數新高，比11月多賣了339套；商品住宅銷售均價每平方米為4175元，比11月上漲了105元，可謂是“量價齊升”。
河南合富輝煌房地產顧問有限公司市場部的田春雨分析說，2008年最后兩個月的成交量反彈和價格回升，是房產新政累積效應的初顯。從鄭州市2008年下半年商品住宅價格走勢上來看，一直在每平方米4000元上下浮動。去年總體銷售量比較大的幾個樓盤，都是12月初或11月份開盤的。相比2008年的另一個銷售比較好的月份5月，12月并沒有出現成交“冒尖”的樓盤，紫荊尚都、中原新城、裕鴻國際、錦藝新時代、怡豐·新都匯等多個樓盤均創下了不俗的銷售業績，并且有42%的商品住宅的成交價格在每平方米4500~5500元這個價格區間，價格的集中度之高在2008年的其他月份是沒有出現過的。之所以出現這種情況，主要是成交的主力樓盤中原新城、怡豐·新都匯等位置較好，價格相對較高，高成本的城中村改造必將帶來高房價。而定向開發的項目比較少，這也是12月商品住宅均價比11月上漲的主要原因之一。
令房地產備受煎熬的2008年終于過去了，在年末的兩個月鄭州樓市出現了成交量逐步上升的態勢，似乎給這個冬天增加了一些暖意。但是河南中原地產高級市場分析師李明明認為，近兩個月鄭州樓市成交量的上升只是“階段性回暖”。11月、12月是鄭州傳統的成交量高漲的月份，加上近期中央及地方政府出臺了一系列鼓勵購房的政策，在季節因素和政策刺激的雙重作用下出現的成交量上升，并不能完全反映市場的真實意愿。在隨后的2009年1、2月份是傳統的樓市低潮期，成交量難以創新高，這將重新讓消費者產生觀望的心理，從而對剛剛有起色的樓市產生負面影響。加上未來幾個月宏觀經濟情況仍不樂觀，樓市很難獨善其身。再有就是2009年鄭州樓市將承載前兩年遺留下來的負擔——大量的城中村改造項目。目前，鄭州已經有近100個行政村被批準進行改造，除了少部分開盤的項目之外，還有相當數量的項目進入規劃施工階段，這些大體量的城中村改造項目，每一個都會對樓市產生較大的沖擊。
2008年11月、12月兩個月，鄭州市商品住宅成交量出現大幅反彈，主要原因是自9月份以來央行五次降息和鄭州市政府出臺“17條”新政利好刺激。樓市買賣雙方的心理預期受到影響，銷售下降的趨勢有所改變。但是，房地產市場受國際大環境及房價調整尚不到位等多種因素的綜合影響，消費者房價走低預期的進一步強化，走出樓市乏力狀態難度較大。
存量房大增
2008年，鄭州市商品住宅新增投放面積累計808萬平方米，比2007年減少100多萬平方米，下降12%左右；銷售面積累計完成568萬平方米，比上一年少賣260多萬平方米，下降了32%左右。供銷倒掛現象比較明顯，銷售形勢不容樂觀。
河南王牌企劃機構分析鄭州房地產市場的“王牌說市”中宣稱，截至2008年12月底，鄭州市商品住宅累計可售面積(2005年以來商品住宅累計預售面積減去累計銷售面積)達到660.05萬平方米，同比增長73.06%。開發企業手中等待市場消化的規模繼續攀高，面臨的銷售壓力進一步加大。從總體來看，鄭州房地產市場發展速度遠遠超過了城鎮化進程及城市居民的收入水平，大量的存量房，必然導致鄭州樓市的疲軟。
“王牌”董事長上官同君分析說，一方面，開發企業對房地產市場前景的預期不樂觀，只好放緩開發節奏，施工、新開工、竣工面積增速放緩，防止后期銷售不暢的風險。鄭州市開發企業在樓市成交量萎縮、全國樓市形勢不好的情況下，手中的多個項目都放慢開發速度或停滯，等到形勢好了再開發建設。另一方面，開發企業以前非理性運作房地產市場，國家宏觀調控的效果顯現，加上受金融風暴的影響，消費者對未來收入增加缺乏信心，多種因素造成了2008年商品房銷售面積和銷售額出現下降，商品房銷售有價無市，消費者購房心理變得更加理性，持幣觀望氣氛漸濃，房地產銷售市場持續低迷。但是隨著國家宏觀調控方向的改變，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策有助于提振投資和消費信心，房地產形勢會逐步得到好轉。
房價逆勢上漲
統計數據表明，2007年鄭州市商品住宅銷售均價為每平方米3552元，而剛剛過去的2008年鄭州市商品住宅銷售均價為每平方米3994元。一年的時間，鄭州市商品住宅銷售均價每平方米上漲442元，漲幅為12.44%，業內人士普遍認為將超過當年鄭州市的GDP上漲速度。在深圳、廣州等城市2008年房價“跌跌不休”的情況下，鄭州市商品住宅價格卻有如此之大的漲幅，可謂是走出了“逆水行舟”的行情。
上官同君認為，從2008年1~12月份住房銷售價格走勢看，沒有出現過度下降或上揚的情況，基本上保持平穩狀態，但從價格增長幅度的趨勢可以看出，房價的增長速度明顯放緩。從總體來看，鄭州商品房價格泡沫不大，縱向對比發現，房價上漲幅度逐漸放緩。消費者買漲不買跌的心理、收入水平的逐漸提高和物價水平不斷上漲等種種客觀因素，推斷未來鄭州房價大幅下跌可能性不大，只能向著理性回歸的方向調整。
金水、鄭東是熱點
從鄭州市2008年各區商品住宅的銷售情況看，金水區和鄭東新區依然是熱點區域。
2008年，金水區累計批準預售面積將近259萬平方米，銷售面積為226萬多平方米，幾乎占到全市商品住宅銷售量的40%，銷售供銷比為1.14∶1，為各個行政區最低。10月之后金水區商品住宅銷售更是有了穩定增長的趨勢。7、8月取得預售的項目有天倫·水晶城、國泰·羅馬假日、綠洲云頂、普羅旺世、君悅城等項目，預售面積86萬多平方米。金水區憑借交通便利和雄厚的教育資源受到購房客戶的青睞，5月四季花城、主語城、瑞園等項目簽約面積為28萬多平方米，再一次驗證了金水區的主導地位。
鄭東新區2008年商品住宅批準預售面積為116萬平方米，銷售面積為98萬平方米，銷量居全市第二，占18%左右。隨著鄭東新區居住氛圍的日益成熟，成為財富新貴的首選居住場所。4月僅綠城·百合公寓一個樓盤銷售面積就有3400多平方米；9月，永威·翰林居、東方港灣等項目取得預售面積共22萬多平方米。
惠濟區2008年商品住宅供銷比最高，為2.81∶1，全年商品住宅銷售面積還不到18萬平方米。鄭州市中低價位的商品住宅主要集中于西區，中高價位的商品住宅集中于中部地區，而鄭東新區則是高價房的天下。鄭州已經形成了一個非常明顯的房價由西向東逐漸增高的地理結構。
中等戶型受歡迎
2008年鄭州市住房供應結構數據顯示，市場的成交仍主要分布在70-120平方米區間，這個區間的住宅成交占全部住宅成交的40%以上，而且房價主要在每平方米3500~4500元之間，顯示自住型客戶是目前鄭州房地產市場絕對的消費主力。另外，從2008年最后兩個月的成交情況看，小戶型的成交套數占比在減少，而120平方米以上中、大戶型成交占比開始增加，主要是小戶型的需求比較穩定，在目前自住型客戶需求旺盛的情況下，其成交量所占比例自然有所下降。
合富輝煌的田春雨說，隨著國家調整住房供應結構，加快廉租房、經濟適用房建設等措施的落實到位，鄭州將繼續加大力度、加快速度建設廉租房，改進和規范經濟適用房制度，解決低收入家庭對中低價位、中小普通商品住房的需求問題，這將進一步使鄭州的房價有下調的空間。2009年將繼續2008年的調整，需求方的觀望情緒也將持續，市場面臨新一輪的洗牌。
但這并不代表市場完全悲觀。上官同君說，從鄭州目前的經濟發展水平來看，是居民對于住房需求的旺盛時期，2007年，河南城鎮化率為61.28%，根據國際經驗，城鎮人口達到總人口的75%時趨于穩定，鄭州與之相比，還差十幾個百分點。盡管受多種因素影響，住房成交量有逐步回落的可能，但總體趨勢是上升的。在中央“保增長”的政策導向之下，房地產行業在經濟中的支柱地位將更加被重視，而政府也有充足的動力通過強力政策刺激房地產行業盡快復蘇并帶動經濟增長。政策的持續出臺可能會促使樓市成交持續回暖，縮短樓市調整的周期。
階段性回暖
從鄭州市房管局公布的數據來看，2008年最后一個月鄭州樓市可以說是紅火“收官”。當月鄭州全市商品住宅銷售7272套，繼11月小高潮之后又創去年銷售套數新高，比11月多賣了339套；商品住宅銷售均價每平方米為4175元，比11月上漲了105元，可謂是“量價齊升”。
河南合富輝煌房地產顧問有限公司市場部的田春雨分析說，2008年最后兩個月的成交量反彈和價格回升，是房產新政累積效應的初顯。從鄭州市2008年下半年商品住宅價格走勢上來看，一直在每平方米4000元上下浮動。去年總體銷售量比較大的幾個樓盤，都是12月初或11月份開盤的。相比2008年的另一個銷售比較好的月份5月，12月并沒有出現成交“冒尖”的樓盤，紫荊尚都、中原新城、裕鴻國際、錦藝新時代、怡豐·新都匯等多個樓盤均創下了不俗的銷售業績，并且有42%的商品住宅的成交價格在每平方米4500~5500元這個價格區間，價格的集中度之高在2008年的其他月份是沒有出現過的。之所以出現這種情況，主要是成交的主力樓盤中原新城、怡豐·新都匯等位置較好，價格相對較高，高成本的城中村改造必將帶來高房價。而定向開發的項目比較少，這也是12月商品住宅均價比11月上漲的主要原因之一。
令房地產備受煎熬的2008年終于過去了，在年末的兩個月鄭州樓市出現了成交量逐步上升的態勢，似乎給這個冬天增加了一些暖意。但是河南中原地產高級市場分析師李明明認為，近兩個月鄭州樓市成交量的上升只是“階段性回暖”。11月、12月是鄭州傳統的成交量高漲的月份，加上近期中央及地方政府出臺了一系列鼓勵購房的政策，在季節因素和政策刺激的雙重作用下出現的成交量上升，并不能完全反映市場的真實意愿。在隨后的2009年1、2月份是傳統的樓市低潮期，成交量難以創新高，這將重新讓消費者產生觀望的心理，從而對剛剛有起色的樓市產生負面影響。加上未來幾個月宏觀經濟情況仍不樂觀，樓市很難獨善其身。再有就是2009年鄭州樓市將承載前兩年遺留下來的負擔——大量的城中村改造項目。目前，鄭州已經有近100個行政村被批準進行改造，除了少部分開盤的項目之外，還有相當數量的項目進入規劃施工階段，這些大體量的城中村改造項目，每一個都會對樓市產生較大的沖擊。
2008年11月、12月兩個月，鄭州市商品住宅成交量出現大幅反彈，主要原因是自9月份以來央行五次降息和鄭州市政府出臺“17條”新政利好刺激。樓市買賣雙方的心理預期受到影響，銷售下降的趨勢有所改變。但是，房地產市場受國際大環境及房價調整尚不到位等多種因素的綜合影響，消費者房價走低預期的進一步強化，走出樓市乏力狀態難度較大。
存量房大增
2008年，鄭州市商品住宅新增投放面積累計808萬平方米，比2007年減少100多萬平方米，下降12%左右；銷售面積累計完成568萬平方米，比上一年少賣260多萬平方米，下降了32%左右。供銷倒掛現象比較明顯，銷售形勢不容樂觀。
河南王牌企劃機構分析鄭州房地產市場的“王牌說市”中宣稱，截至2008年12月底，鄭州市商品住宅累計可售面積(2005年以來商品住宅累計預售面積減去累計銷售面積)達到660.05萬平方米，同比增長73.06%。開發企業手中等待市場消化的規模繼續攀高，面臨的銷售壓力進一步加大。從總體來看，鄭州房地產市場發展速度遠遠超過了城鎮化進程及城市居民的收入水平，大量的存量房，必然導致鄭州樓市的疲軟。
“王牌”董事長上官同君分析說，一方面，開發企業對房地產市場前景的預期不樂觀，只好放緩開發節奏，施工、新開工、竣工面積增速放緩，防止后期銷售不暢的風險。鄭州市開發企業在樓市成交量萎縮、全國樓市形勢不好的情況下，手中的多個項目都放慢開發速度或停滯，等到形勢好了再開發建設。另一方面，開發企業以前非理性運作房地產市場，國家宏觀調控的效果顯現，加上受金融風暴的影響，消費者對未來收入增加缺乏信心，多種因素造成了2008年商品房銷售面積和銷售額出現下降，商品房銷售有價無市，消費者購房心理變得更加理性，持幣觀望氣氛漸濃，房地產銷售市場持續低迷。但是隨著國家宏觀調控方向的改變，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策有助于提振投資和消費信心，房地產形勢會逐步得到好轉。
房價逆勢上漲
統計數據表明，2007年鄭州市商品住宅銷售均價為每平方米3552元，而剛剛過去的2008年鄭州市商品住宅銷售均價為每平方米3994元。一年的時間，鄭州市商品住宅銷售均價每平方米上漲442元，漲幅為12.44%，業內人士普遍認為將超過當年鄭州市的GDP上漲速度。在深圳、廣州等城市2008年房價“跌跌不休”的情況下，鄭州市商品住宅價格卻有如此之大的漲幅，可謂是走出了“逆水行舟”的行情。
上官同君認為，從2008年1~12月份住房銷售價格走勢看，沒有出現過度下降或上揚的情況，基本上保持平穩狀態，但從價格增長幅度的趨勢可以看出，房價的增長速度明顯放緩。從總體來看，鄭州商品房價格泡沫不大，縱向對比發現，房價上漲幅度逐漸放緩。消費者買漲不買跌的心理、收入水平的逐漸提高和物價水平不斷上漲等種種客觀因素，推斷未來鄭州房價大幅下跌可能性不大，只能向著理性回歸的方向調整。
金水、鄭東是熱點
從鄭州市2008年各區商品住宅的銷售情況看，金水區和鄭東新區依然是熱點區域。
2008年，金水區累計批準預售面積將近259萬平方米，銷售面積為226萬多平方米，幾乎占到全市商品住宅銷售量的40%，銷售供銷比為1.14∶1，為各個行政區最低。10月之后金水區商品住宅銷售更是有了穩定增長的趨勢。7、8月取得預售的項目有天倫·水晶城、國泰·羅馬假日、綠洲云頂、普羅旺世、君悅城等項目，預售面積86萬多平方米。金水區憑借交通便利和雄厚的教育資源受到購房客戶的青睞，5月四季花城、主語城、瑞園等項目簽約面積為28萬多平方米，再一次驗證了金水區的主導地位。
鄭東新區2008年商品住宅批準預售面積為116萬平方米，銷售面積為98萬平方米，銷量居全市第二，占18%左右。隨著鄭東新區居住氛圍的日益成熟，成為財富新貴的首選居住場所。4月僅綠城·百合公寓一個樓盤銷售面積就有3400多平方米；9月，永威·翰林居、東方港灣等項目取得預售面積共22萬多平方米。
惠濟區2008年商品住宅供銷比最高，為2.81∶1，全年商品住宅銷售面積還不到18萬平方米。鄭州市中低價位的商品住宅主要集中于西區，中高價位的商品住宅集中于中部地區，而鄭東新區則是高價房的天下。鄭州已經形成了一個非常明顯的房價由西向東逐漸增高的地理結構。
中等戶型受歡迎
2008年鄭州市住房供應結構數據顯示，市場的成交仍主要分布在70-120平方米區間，這個區間的住宅成交占全部住宅成交的40%以上，而且房價主要在每平方米3500~4500元之間，顯示自住型客戶是目前鄭州房地產市場絕對的消費主力。另外，從2008年最后兩個月的成交情況看，小戶型的成交套數占比在減少，而120平方米以上中、大戶型成交占比開始增加，主要是小戶型的需求比較穩定，在目前自住型客戶需求旺盛的情況下，其成交量所占比例自然有所下降。
合富輝煌的田春雨說，隨著國家調整住房供應結構，加快廉租房、經濟適用房建設等措施的落實到位，鄭州將繼續加大力度、加快速度建設廉租房，改進和規范經濟適用房制度，解決低收入家庭對中低價位、中小普通商品住房的需求問題，這將進一步使鄭州的房價有下調的空間。2009年將繼續2008年的調整，需求方的觀望情緒也將持續，市場面臨新一輪的洗牌。
但這并不代表市場完全悲觀。上官同君說，從鄭州目前的經濟發展水平來看，是居民對于住房需求的旺盛時期，2007年，河南城鎮化率為61.28%，根據國際經驗，城鎮人口達到總人口的75%時趨于穩定，鄭州與之相比，還差十幾個百分點。盡管受多種因素影響，住房成交量有逐步回落的可能，但總體趨勢是上升的。在中央“保增長”的政策導向之下，房地產行業在經濟中的支柱地位將更加被重視，而政府也有充足的動力通過強力政策刺激房地產行業盡快復蘇并帶動經濟增長。政策的持續出臺可能會促使樓市成交持續回暖，縮短樓市調整的周期。
