2008年三季度中國房地產市場形勢分析報告
http://www.xibaipo.cc 2008-11-25 09:15 中企顧問網
本文導讀：2008年前三季度，全國房地產開發投資增速減緩；土地購置和開發面積增速大幅回落，部分地區出現負增長；房屋施工面積、新開工面積和竣工面積增速繼續回落；商品房銷售面積及銷售額下滑趨勢顯著；房屋銷售價格指數漲幅明顯回落，出現負增長的地區范圍繼續擴大。
2008年是國內外經濟形勢異常復雜、快速多變的一年。
從國際形勢看，受美國次貸危機影響，國際金融市場出現劇烈動蕩，全球經濟前景不容樂觀，國際經濟環境中不穩定因素明顯增多。從國內形勢看，經濟增長放緩趨勢明顯，企業利潤和財政收入增速下降，資本市場持續波動和低迷。
2008年前三季度，全國房地產開發投資增速減緩；土地購置和開發面積增速大幅回落，部分地區出現負增長；房屋施工面積、新開工面積和竣工面積增速繼續回落；商品房銷售面積及銷售額下滑趨勢顯著；房屋銷售價格指數漲幅明顯回落，出現負增長的地區范圍繼續擴大。
一、房地產市場運行的主要特征
1．房地產開發投資增幅放緩，90平米以下住房投資增速持續回落
2008年前三季度，全國房地產開發完成投資21278億元，同比增長26.5%，增幅比上年同期低3.8個百分點，增幅放緩趨勢較為明顯。其中，商品住宅完成投資15508億元，同比增長28.7%，增幅比上年同期回落4.1個百分點。從商品住宅投資占房地產開發投資的比重看，比重繼續上升，2008年前三季度為72.9%，比上年同期高1.2個百分點。
90平方米以下住房持續高速增長，但增幅繼續回落。前三季度，90平方米以下住房完成投資4323億元，增長69.1%，增速較上半年回落16個百分點。
2．土地開發與購置面積雙雙負增長
2008年，受市場銷售低迷及企業對未來市場信心下降影響，房地產企業購置與開發土地面積均出現明顯回落態勢，前三季度土地購置面積與完成開發面積均為負增長。
從完成開發土地面積看，1-9月，全國完成開發面積1.79億平方米，同比下降1.6%，增速較上半年下降11.5個百分點，較2007年全年下降0.7個百分點。從購置土地面積看，1-9月，全國房地產企業共購置土地面積2.75億平方米，同比下降2.9%，增速較上半年下降10.5個百分點，較2007年全年下降13.9個百分點。
3.商品房施、竣工面積持續回落
2008年前三季度，全國商品房建設速度持續回落，新開工面積降幅最為明顯。分地區看，中部地區施工、新開工及竣工面積同比增速均出現負增長。
從施工面積上看，1-9月全國房屋施工面積為24.04億平方米，同比增長20.3%，增幅比上年同期下降2.1個百分點，比上半年回落3.8個百分點；其中，住宅施工19.1億平方米，增長21.2%，同比下降2.4個百分點。其中，商品房新開工面積7.4億平方米，增長10.2%，增速同比下降11.4個百分點，比上半年回落8.9個百分點；其中，住宅新開工面積6.1億平方米，增長9.6%，增速比上年同期下降14個百分點。
從竣工面積上看，1-9月全國商品房竣工面積2.7億平方米，同比增長9.7%，增幅比上年同期低1.3個百分點，比上半年回落4.1個百分點；其中，商品住宅竣工面積2.2億平方米，增長8.6%，增幅比上年同期回落了2.4個百分點。
4．市場銷售延續負增長，銷售壓力加大
2007年年底以來，全國部分城市房地產市場先后出現了觀望態勢，并逐步向周邊地區蔓延，形成了全國性的觀望。
2008年前三季度，全國商品房銷售面積實現4.03億平方米，同比下降14.9%；其中，商品住宅銷售面積實現3.67億平方米，同比下降15.3%。商品房銷售面積的下降幅度較上半年繼續加大，表明市場觀望情緒依然較為嚴重。這是自1998年住房制度改革以來，房地產市場首次出現的較長時間的調整，是商品房銷售面積首次持續出現下降。
從各城市運行情況上看，多數城市商品房交易量呈持續下降態勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產市場銷售面積均為負增長，表現出明顯的觀望態勢，房地產企業銷售壓力加大。部分開發商開始加大促銷力度，9月份當月，商品房銷售形勢有所好轉，銷售面積同比跌幅有所回升，但這并不能表明房地產有復蘇的跡象。
5．價格漲幅繼續回落，全國房價環比出現負增長
2008年前三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格保持不斷回落態勢，9月份全國房屋銷售價格上漲3.5%，漲幅比上個月回落1.8個百分點，比6月份回落4.7個百分點，比1月份回落7.8個百分點，漲幅明顯回落。
2008年前三季度，全國房屋銷售價格各季度環比漲幅分別為0.8、0.3和-0.1，遠低于2007年三季度和四季度的4.3和2.6的季度環比漲幅。這些都表明，2008年全國房屋銷售價格上漲趨勢已經呈明顯的放緩態勢。
分城市看，9月份，在70個大中城市中有4個城市房屋銷售價格漲幅高于10%，有4個城市房屋銷售價格同比出現下跌，累計有45個城市的房屋銷售價格漲幅低于5%。從環比價格情況看，有24個城市的房價環比出現下跌，房價環比漲幅超過1%的有3個城市。
不管是從同比還是從環比價格上看，9月份房價出現下跌的城市數量都在增多，其他城市的漲幅也出現不同程度的回落，這表明當前的房地產市場已經進入了調整中期，市場各方將會對價格展開激烈博弈。
二、政策建議
1．對房地產調控政策適時適度調整，保持房地產市場的長期健康發展
建議政府適時適度出臺政策措施，對前一階段的房地產調控政策進行調整，保持房地產市場的長期健康發展。但是當前房地產市場中出現的一些變化（市場觀望情緒較重，銷售面積持續負增長，部分城市房價出現下跌），是近年來房地產調控政策實施的積極效果，是對近年來房價持續過快上漲的一個理性調整。政府人為阻止這一進程可能會給未來房地產業的健康發展帶來更大的風險。政府在出臺有關房地產調控政策時應更關注民生，加強住房保障體系的建設和完善，避免政府在房地產市場中的“缺位”和“越位”。
2．繼續加強住房保障體系建設，彌補房地產市場中的市場缺陷
住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場機制無法解決全部居民的居住問題，住房保障則通過政府的干預，彌補了市場調節的不足。當前我國住房保障的范圍和力度都偏低，下一步需進一步加強住房保障建設，完善住房保障制度，加大住房保障力度，通過多層次的住房供應體系，滿足中低收入群體的住房需求。
3．加強銀行風險管理，滿足房地產業正常信貸需求
銀行體系要滿足正常合理的房地產信貸需求，特別是符合國家相關支持政策的房地產企業和項目的支持力度，科學支持房地產業的健康發展，避免因銀行盲目減少對房地產行業的貸款導致企業資金鏈斷裂，引發更為嚴重的問題。
另外，銀行應加強新增貸款管理。警惕開發商為融通資金，采取“虛假按揭”和變相“零首付”等行為騙取貸款，加大銀行風險，加強貸款審查和還款記錄的監測。同時，針對房地產按揭貸款，要逐步實現按照風險對價的原則科學確定貸款利率，即貸款利率應根據貸款人的還款能力、貸款成數以及所在區域房價的泡沫程度等風險因素不同而進行調整，通過住房按揭貸款的差別化進一步推進商業銀行的利率市場化改革。
4．加強信息披露，提升市場消費信心
建議各有關政府部門應根據自身所掌握的權威資料和數據，加強信息披露，定期公布房地產市場發展狀況的權威信息，提升政府公信力，引導市場輿論導向，提升市場消費信心，維護市場穩定運行。
當前，房地產市場已經進入調整中期，市場回暖的關鍵在于消費者對未來房地產市場的預期。住房產品因其具有價值高的特點，消費者在消費過程中也較為謹慎，在市場形勢不明朗的情況下消費者選擇理性觀望，而走出觀望的核心在于其是否對未來的房地產市場充滿信心，只有對未來的房地產價格水平充滿信心，市場才能夠真正回暖。
5．房地產企業應在政府救市的同時積極自救
政府救市保護的是自住型需求，而不是房地產企業或者高房價。因此，房地產企業在政府出手救市的同時，更應該加強自救，一方面要拓寬融資渠道，保證企業資金鏈安全，另一方面更要加強產品定位和營銷策劃研究，將房價調整到一個合理的水平，主動提升市場信心。
在打破市場交易低迷的困局上面，房地產企業應當重新審視自身的產品定位和潛在客戶，準確了解自身產品的市場需求狀況，從而采取相應的促銷措施。在進行營銷策劃時，可提出當未來兩年或三年后房價跌幅超過一定比例時就給予購房者超出部分的補償，消除購房者特別是自住型購房者的后顧之憂，帶動自身樓盤走出銷售困局，促進房地產市場走出觀望，逐步回暖。
三、2008年全年房地產市場趨勢預測
根據2008年前三季度宏觀經濟形勢和房地產市場運行情況，我們預計2008年全年房地產市場將繼續處于調整之中，整體保持回落態勢，投資、資金來源、施工建設均出現回落，銷售面積繼續保持負增長，房屋銷售價格保持低位運行。
1．投資增長繼續回落
預計2008年全年，固定資產投資完成額達到14.55萬億元，增長23.9%，增速較2007年回落1.9個百分點。其中房地產開發投資完成3.11萬億元，增長23.1%，增幅同比回落7.1個百分點；商品住宅投資完成2.26萬億元，增長25.6%，增幅同比回落6.5個百分點。
2．房地產資金來源增速出現回落
受房地產市場銷售持續低迷影響，占房地產開發資金來源重要比重的其他資金來源（包括個人按揭貸款和定金及預收款）增長較為緩慢，房地產開發資金來源總體增幅出現明顯回落。預計2008年全年，房地產開發資金來源達到41289億元，同比增長10.2%，與08年三季度相比，回落0.5個百分點，與2007年全年相比，增速回落27.1個百分點。與房地產完成開發投資增幅相比，增幅低15.9個百分點。
3．商品房建設平穩回落
2008年下半年，商品房建設增長繼續保持平穩。預計全年商品房施工面積為26.89萬億平方米，同比增長13.8%，其中商品住宅施工面積為21.83萬億平方米，增長17.1%。與2007年同期相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分別回落7.3個百分點和5.8個百分點。
從竣工面積上看，2008年全年商品房竣工面積將達到60852萬平方米，同比增長0.4%，其中商品住宅竣工面積48312萬平方米，同比增長1.1%。與2007年相比，竣工面積增長有所放緩，商品房和商品住宅竣工面積增速分別回落4.6和3.2個百分點。
4．銷售面積繼續保持下降，下降幅度較大
從銷售面積上看，2008年前三季度，受宏觀經濟走勢放緩以及對未來房價走勢預期影響，市場觀望情緒明顯，商品房銷售持續低迷，商品房銷售面積和銷售額同比均出現下降，且降幅基本上呈逐月擴大態勢。預計2008年全年商品房銷售市場將延續這種趨勢，整體增幅繼續處于較低水平。
預計2008年全年全國商品房銷售面積為66485萬平方米，同比下降14.1%，與2007年相比，增幅回落39.7個百分點。其中，商品住宅銷售面積為59435萬平方米，同比下降15.3%，與2007年相比回落42.3個百分點。
5．房屋銷售價格指數繼續回落
從房地產銷售價格指數上看， 2008年全國房屋銷售價格指數呈現出持續回落態勢。預計2008年12月當月房屋銷售價格指數為100.2（同比指數），比2008年6月回落7個百分點，比2007年12月回落10.3個百分點。其中，商品房銷售價格指數為100.1，商品住宅銷售價格指數為100.2，分別比2008年6月低8.4和9.0個百分點。這是自2003年4季度以來，房屋價格漲幅首次回落到1%以內。
從國際形勢看，受美國次貸危機影響，國際金融市場出現劇烈動蕩，全球經濟前景不容樂觀，國際經濟環境中不穩定因素明顯增多。從國內形勢看，經濟增長放緩趨勢明顯，企業利潤和財政收入增速下降，資本市場持續波動和低迷。
2008年前三季度，全國房地產開發投資增速減緩；土地購置和開發面積增速大幅回落，部分地區出現負增長；房屋施工面積、新開工面積和竣工面積增速繼續回落；商品房銷售面積及銷售額下滑趨勢顯著；房屋銷售價格指數漲幅明顯回落，出現負增長的地區范圍繼續擴大。
一、房地產市場運行的主要特征
1．房地產開發投資增幅放緩，90平米以下住房投資增速持續回落
2008年前三季度，全國房地產開發完成投資21278億元，同比增長26.5%，增幅比上年同期低3.8個百分點，增幅放緩趨勢較為明顯。其中，商品住宅完成投資15508億元，同比增長28.7%，增幅比上年同期回落4.1個百分點。從商品住宅投資占房地產開發投資的比重看，比重繼續上升，2008年前三季度為72.9%，比上年同期高1.2個百分點。
90平方米以下住房持續高速增長，但增幅繼續回落。前三季度，90平方米以下住房完成投資4323億元，增長69.1%，增速較上半年回落16個百分點。
2．土地開發與購置面積雙雙負增長
2008年，受市場銷售低迷及企業對未來市場信心下降影響，房地產企業購置與開發土地面積均出現明顯回落態勢，前三季度土地購置面積與完成開發面積均為負增長。
從完成開發土地面積看，1-9月，全國完成開發面積1.79億平方米，同比下降1.6%，增速較上半年下降11.5個百分點，較2007年全年下降0.7個百分點。從購置土地面積看，1-9月，全國房地產企業共購置土地面積2.75億平方米，同比下降2.9%，增速較上半年下降10.5個百分點，較2007年全年下降13.9個百分點。
3.商品房施、竣工面積持續回落
2008年前三季度，全國商品房建設速度持續回落，新開工面積降幅最為明顯。分地區看，中部地區施工、新開工及竣工面積同比增速均出現負增長。
從施工面積上看，1-9月全國房屋施工面積為24.04億平方米，同比增長20.3%，增幅比上年同期下降2.1個百分點，比上半年回落3.8個百分點；其中，住宅施工19.1億平方米，增長21.2%，同比下降2.4個百分點。其中，商品房新開工面積7.4億平方米，增長10.2%，增速同比下降11.4個百分點，比上半年回落8.9個百分點；其中，住宅新開工面積6.1億平方米，增長9.6%，增速比上年同期下降14個百分點。
從竣工面積上看，1-9月全國商品房竣工面積2.7億平方米，同比增長9.7%，增幅比上年同期低1.3個百分點，比上半年回落4.1個百分點；其中，商品住宅竣工面積2.2億平方米，增長8.6%，增幅比上年同期回落了2.4個百分點。
4．市場銷售延續負增長，銷售壓力加大
2007年年底以來，全國部分城市房地產市場先后出現了觀望態勢，并逐步向周邊地區蔓延，形成了全國性的觀望。
2008年前三季度，全國商品房銷售面積實現4.03億平方米，同比下降14.9%；其中，商品住宅銷售面積實現3.67億平方米，同比下降15.3%。商品房銷售面積的下降幅度較上半年繼續加大，表明市場觀望情緒依然較為嚴重。這是自1998年住房制度改革以來，房地產市場首次出現的較長時間的調整，是商品房銷售面積首次持續出現下降。
從各城市運行情況上看，多數城市商品房交易量呈持續下降態勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產市場銷售面積均為負增長，表現出明顯的觀望態勢，房地產企業銷售壓力加大。部分開發商開始加大促銷力度，9月份當月，商品房銷售形勢有所好轉，銷售面積同比跌幅有所回升，但這并不能表明房地產有復蘇的跡象。
5．價格漲幅繼續回落，全國房價環比出現負增長
2008年前三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格保持不斷回落態勢，9月份全國房屋銷售價格上漲3.5%，漲幅比上個月回落1.8個百分點，比6月份回落4.7個百分點，比1月份回落7.8個百分點，漲幅明顯回落。
2008年前三季度，全國房屋銷售價格各季度環比漲幅分別為0.8、0.3和-0.1，遠低于2007年三季度和四季度的4.3和2.6的季度環比漲幅。這些都表明，2008年全國房屋銷售價格上漲趨勢已經呈明顯的放緩態勢。
分城市看，9月份，在70個大中城市中有4個城市房屋銷售價格漲幅高于10%，有4個城市房屋銷售價格同比出現下跌，累計有45個城市的房屋銷售價格漲幅低于5%。從環比價格情況看，有24個城市的房價環比出現下跌，房價環比漲幅超過1%的有3個城市。
不管是從同比還是從環比價格上看，9月份房價出現下跌的城市數量都在增多，其他城市的漲幅也出現不同程度的回落，這表明當前的房地產市場已經進入了調整中期，市場各方將會對價格展開激烈博弈。
二、政策建議
1．對房地產調控政策適時適度調整，保持房地產市場的長期健康發展
建議政府適時適度出臺政策措施，對前一階段的房地產調控政策進行調整，保持房地產市場的長期健康發展。但是當前房地產市場中出現的一些變化（市場觀望情緒較重，銷售面積持續負增長，部分城市房價出現下跌），是近年來房地產調控政策實施的積極效果，是對近年來房價持續過快上漲的一個理性調整。政府人為阻止這一進程可能會給未來房地產業的健康發展帶來更大的風險。政府在出臺有關房地產調控政策時應更關注民生，加強住房保障體系的建設和完善，避免政府在房地產市場中的“缺位”和“越位”。
2．繼續加強住房保障體系建設，彌補房地產市場中的市場缺陷
住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場機制無法解決全部居民的居住問題，住房保障則通過政府的干預，彌補了市場調節的不足。當前我國住房保障的范圍和力度都偏低，下一步需進一步加強住房保障建設，完善住房保障制度，加大住房保障力度，通過多層次的住房供應體系，滿足中低收入群體的住房需求。
3．加強銀行風險管理，滿足房地產業正常信貸需求
銀行體系要滿足正常合理的房地產信貸需求，特別是符合國家相關支持政策的房地產企業和項目的支持力度，科學支持房地產業的健康發展，避免因銀行盲目減少對房地產行業的貸款導致企業資金鏈斷裂，引發更為嚴重的問題。
另外，銀行應加強新增貸款管理。警惕開發商為融通資金，采取“虛假按揭”和變相“零首付”等行為騙取貸款，加大銀行風險，加強貸款審查和還款記錄的監測。同時，針對房地產按揭貸款，要逐步實現按照風險對價的原則科學確定貸款利率，即貸款利率應根據貸款人的還款能力、貸款成數以及所在區域房價的泡沫程度等風險因素不同而進行調整，通過住房按揭貸款的差別化進一步推進商業銀行的利率市場化改革。
4．加強信息披露，提升市場消費信心
建議各有關政府部門應根據自身所掌握的權威資料和數據，加強信息披露，定期公布房地產市場發展狀況的權威信息，提升政府公信力，引導市場輿論導向，提升市場消費信心，維護市場穩定運行。
當前，房地產市場已經進入調整中期，市場回暖的關鍵在于消費者對未來房地產市場的預期。住房產品因其具有價值高的特點，消費者在消費過程中也較為謹慎，在市場形勢不明朗的情況下消費者選擇理性觀望，而走出觀望的核心在于其是否對未來的房地產市場充滿信心，只有對未來的房地產價格水平充滿信心，市場才能夠真正回暖。
5．房地產企業應在政府救市的同時積極自救
政府救市保護的是自住型需求，而不是房地產企業或者高房價。因此，房地產企業在政府出手救市的同時，更應該加強自救，一方面要拓寬融資渠道，保證企業資金鏈安全，另一方面更要加強產品定位和營銷策劃研究，將房價調整到一個合理的水平，主動提升市場信心。
在打破市場交易低迷的困局上面，房地產企業應當重新審視自身的產品定位和潛在客戶，準確了解自身產品的市場需求狀況，從而采取相應的促銷措施。在進行營銷策劃時，可提出當未來兩年或三年后房價跌幅超過一定比例時就給予購房者超出部分的補償，消除購房者特別是自住型購房者的后顧之憂，帶動自身樓盤走出銷售困局，促進房地產市場走出觀望，逐步回暖。
三、2008年全年房地產市場趨勢預測
根據2008年前三季度宏觀經濟形勢和房地產市場運行情況，我們預計2008年全年房地產市場將繼續處于調整之中，整體保持回落態勢，投資、資金來源、施工建設均出現回落，銷售面積繼續保持負增長，房屋銷售價格保持低位運行。
1．投資增長繼續回落
預計2008年全年，固定資產投資完成額達到14.55萬億元，增長23.9%，增速較2007年回落1.9個百分點。其中房地產開發投資完成3.11萬億元，增長23.1%，增幅同比回落7.1個百分點；商品住宅投資完成2.26萬億元，增長25.6%，增幅同比回落6.5個百分點。
2．房地產資金來源增速出現回落
受房地產市場銷售持續低迷影響，占房地產開發資金來源重要比重的其他資金來源（包括個人按揭貸款和定金及預收款）增長較為緩慢，房地產開發資金來源總體增幅出現明顯回落。預計2008年全年，房地產開發資金來源達到41289億元，同比增長10.2%，與08年三季度相比，回落0.5個百分點，與2007年全年相比，增速回落27.1個百分點。與房地產完成開發投資增幅相比，增幅低15.9個百分點。
3．商品房建設平穩回落
2008年下半年，商品房建設增長繼續保持平穩。預計全年商品房施工面積為26.89萬億平方米，同比增長13.8%，其中商品住宅施工面積為21.83萬億平方米，增長17.1%。與2007年同期相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分別回落7.3個百分點和5.8個百分點。
從竣工面積上看，2008年全年商品房竣工面積將達到60852萬平方米，同比增長0.4%，其中商品住宅竣工面積48312萬平方米，同比增長1.1%。與2007年相比，竣工面積增長有所放緩，商品房和商品住宅竣工面積增速分別回落4.6和3.2個百分點。
4．銷售面積繼續保持下降，下降幅度較大
從銷售面積上看，2008年前三季度，受宏觀經濟走勢放緩以及對未來房價走勢預期影響，市場觀望情緒明顯，商品房銷售持續低迷，商品房銷售面積和銷售額同比均出現下降，且降幅基本上呈逐月擴大態勢。預計2008年全年商品房銷售市場將延續這種趨勢，整體增幅繼續處于較低水平。
預計2008年全年全國商品房銷售面積為66485萬平方米，同比下降14.1%，與2007年相比，增幅回落39.7個百分點。其中，商品住宅銷售面積為59435萬平方米，同比下降15.3%，與2007年相比回落42.3個百分點。
5．房屋銷售價格指數繼續回落
從房地產銷售價格指數上看， 2008年全國房屋銷售價格指數呈現出持續回落態勢。預計2008年12月當月房屋銷售價格指數為100.2（同比指數），比2008年6月回落7個百分點，比2007年12月回落10.3個百分點。其中，商品房銷售價格指數為100.1，商品住宅銷售價格指數為100.2，分別比2008年6月低8.4和9.0個百分點。這是自2003年4季度以來，房屋價格漲幅首次回落到1%以內。
