2009年酒店行業未來三大走勢
http://www.xibaipo.cc 2009-01-15 11:29 中企顧問網
本文導讀：席卷全球的金融海嘯給國內的酒店業帶來了雙重壓力。一是市場供應量的大量存在，二是客流需求量的收縮;在經營上將帶來巨大挑戰。
席卷全球的金融海嘯給國內的酒店業帶來了雙重壓力。一是市場供應量的大量存在，二是客流需求量的收縮;在經營上將帶來巨大挑戰。
酒店業如何抵抗金融危機
面對不利的環境，應該如何應對？酒店業無法單獨去應付這個問題。首要的是，政府需要建立起消費者的信心。近期出臺的多項有利政策應該能幫助達到這個目的。
在政府政策穩定消費信心后，酒店業可以預期得到穩定的客流供應。不過，客源入住的結構將會發生變化，這將對高端國際五星級酒店及國內業主自行管理的四、五星級酒店產生不同程度的壓力。原有的一部分有支付能力的國際商務旅客應該會從高端國際品牌五星級酒店轉而選擇標準國際五星或四星級酒店。新注入市場的四星級國際品牌酒店勢必瓜分國內五星級酒店的市場份額。而國內新的經濟型酒店也會侵蝕國內四星級酒店的市場份額。由此判斷，建設高端的奢侈品酒店將需要更成熟的考慮。
奢侈品酒店要生存，前提是要有穩定的需求量。需求量從哪來？主要來源于高端的商戶客源。高端客戶的錢從那里來？進行高產值的商業活動。什么是高產值的商業活動？金融服務業。一個城市是否有高端酒店市場？必須根據它的生產結構來判斷。因此，奢侈品酒店的所在地應該在未來幾年里是停留在像北京、上海、廣州和深圳這類級別的城市。當然，也不是說這些城市就可以無限量地建造這類高端的產品。因此，這里的關鍵詞一是地點，二是數量。
酒店開發與地產開發怎樣緊密結合
地產開發是需要持續的，這是個硬道理。在二、三線城市，開發商也預示到不同類型的地產項目能夠相互烘托，分擔單一產品的風險。因此，綜合體項目會更具吸引力。綜合體項目的產生往往也是為了滿足二、三線城市盡快達到“城市化”的目的。
因此看來，市場上還會出現相當部分的綜合體項目是一個趨勢。二、三線城市未來綜合體項目市場的前景是否樂觀，最重要的是取決于項目的策劃及顧問團隊的整體水平。策劃的主要目的是分析項目的定位及結構。
比如如何考慮整體項目的定位，鎖定客戶目標群體，又比如怎么來組合類似酒店、酒店式服務公寓、辦公大樓、商業和公寓等的功能。
這類策劃是很復雜的，需要充分考慮地點和市場的關系。同時，也需要提早清楚規劃要求下所允許構筑的建筑體量。再比如說，怎樣把一些好的公寓房型布局在需要有商業建筑外表的建筑物內將是一種需要妥協、磨合的設計過程。最后，各個功能對綜合體交通出入口的要求、地下室停車場分區的要求、獨立后勤區、機電設備的要求都需要在策劃時作出充分的概念性論證。
酒店在綜合體項目中的未來地位
酒店開發在與地產開發項目中的角色需要理智明確，必須緊密結合。酒店可能有好幾種情況下出現在一個綜合體的項目中。如：
（1）它可能是主角，是一個開發商想建立的品牌，它不太計較投入，更重視品牌效應。
（2）它可能是一個來提升、拉動其他功能價值的產業，因此，它也可能有充裕的預算。
（3）它可能是一個政府拍賣土地的前提條件，倘若位置不理想，開發商將謹慎投入，并把重點放在其他功能上。
（4）開發商可能不想持有，但項目又需要酒店，那樣的話，在過程中轉讓的機會很大，等等。這只是在綜合體項目開發酒店的一些典型情況。總之，開發商在思考酒店設計時，需要注意提醒自己酒店的角色。因為，不同的開發目的會衍生不同的造價預算。
設計是另一個重要的環節，怎樣能用創意來滿足“城市化”形象的要求及滿足現實市場的要求，將成為設計者的挑戰。假設綜合體項目的酒店是主角,那么在設計時應該注意酒店的功能完整性及獨立性。酒店管理公司將嚴格要求酒店需要跟其他功能隔開，并控制銜接點的量跟面，以方便保安管理。
另一個重要因素是垂直交通的安排。同樣的，倘若是綜合塔樓，酒店管理公司也會明確要求酒店豎向交通的獨立性。綜合體項目的成功要訣在于各個交通流線的合理性、順暢性。我們常常認為一位醫生要給病人治病,他首先必須知道一個健康的人應該是怎么樣的。設計酒店，尤其是含酒店項目的綜合體也是如此,設計者首先要知道一個能順暢運營的酒店是怎樣的,才能正確的、負責任地進行設計。設計酒店的關鍵在于其內部的功能要合理,交通流線要順暢,就如健康的人重要并不是外表,而是內臟的功能及各動脈的順暢。
跟幾年前相比，市場復雜了許多，房地產產品也增加了許多，設計的創意也隨著科技、材料、法規日新月異。開發商對市場的了解也大有提升，再者，開發商的專業性也隨著競爭在不斷提升。因此，要求會越來越具體，越來越高。我們認為今后的項目開發的過程，會更重視策劃和設計。因為在經濟明顯放緩的情況下，房地產市場日益成熟、競爭日益激烈，唯有好的項目能笑到最后。我們可以預見開發商、策劃公司和設計師在前期需要多次的進行集思廣益的充分討論，對綜合體項目的功能比例進行磨合。因為，常常策劃得出來并不見得設計能落實，能落實的設計，開發商不見得會中意。
酒店業如何抵抗金融危機
面對不利的環境，應該如何應對？酒店業無法單獨去應付這個問題。首要的是，政府需要建立起消費者的信心。近期出臺的多項有利政策應該能幫助達到這個目的。
在政府政策穩定消費信心后，酒店業可以預期得到穩定的客流供應。不過，客源入住的結構將會發生變化，這將對高端國際五星級酒店及國內業主自行管理的四、五星級酒店產生不同程度的壓力。原有的一部分有支付能力的國際商務旅客應該會從高端國際品牌五星級酒店轉而選擇標準國際五星或四星級酒店。新注入市場的四星級國際品牌酒店勢必瓜分國內五星級酒店的市場份額。而國內新的經濟型酒店也會侵蝕國內四星級酒店的市場份額。由此判斷，建設高端的奢侈品酒店將需要更成熟的考慮。
奢侈品酒店要生存，前提是要有穩定的需求量。需求量從哪來？主要來源于高端的商戶客源。高端客戶的錢從那里來？進行高產值的商業活動。什么是高產值的商業活動？金融服務業。一個城市是否有高端酒店市場？必須根據它的生產結構來判斷。因此，奢侈品酒店的所在地應該在未來幾年里是停留在像北京、上海、廣州和深圳這類級別的城市。當然，也不是說這些城市就可以無限量地建造這類高端的產品。因此，這里的關鍵詞一是地點，二是數量。
酒店開發與地產開發怎樣緊密結合
地產開發是需要持續的，這是個硬道理。在二、三線城市，開發商也預示到不同類型的地產項目能夠相互烘托，分擔單一產品的風險。因此，綜合體項目會更具吸引力。綜合體項目的產生往往也是為了滿足二、三線城市盡快達到“城市化”的目的。
因此看來，市場上還會出現相當部分的綜合體項目是一個趨勢。二、三線城市未來綜合體項目市場的前景是否樂觀，最重要的是取決于項目的策劃及顧問團隊的整體水平。策劃的主要目的是分析項目的定位及結構。
比如如何考慮整體項目的定位，鎖定客戶目標群體，又比如怎么來組合類似酒店、酒店式服務公寓、辦公大樓、商業和公寓等的功能。
這類策劃是很復雜的，需要充分考慮地點和市場的關系。同時，也需要提早清楚規劃要求下所允許構筑的建筑體量。再比如說，怎樣把一些好的公寓房型布局在需要有商業建筑外表的建筑物內將是一種需要妥協、磨合的設計過程。最后，各個功能對綜合體交通出入口的要求、地下室停車場分區的要求、獨立后勤區、機電設備的要求都需要在策劃時作出充分的概念性論證。
酒店在綜合體項目中的未來地位
酒店開發在與地產開發項目中的角色需要理智明確，必須緊密結合。酒店可能有好幾種情況下出現在一個綜合體的項目中。如：
（1）它可能是主角，是一個開發商想建立的品牌，它不太計較投入，更重視品牌效應。
（2）它可能是一個來提升、拉動其他功能價值的產業，因此，它也可能有充裕的預算。
（3）它可能是一個政府拍賣土地的前提條件，倘若位置不理想，開發商將謹慎投入，并把重點放在其他功能上。
（4）開發商可能不想持有，但項目又需要酒店，那樣的話，在過程中轉讓的機會很大，等等。這只是在綜合體項目開發酒店的一些典型情況。總之，開發商在思考酒店設計時，需要注意提醒自己酒店的角色。因為，不同的開發目的會衍生不同的造價預算。
設計是另一個重要的環節，怎樣能用創意來滿足“城市化”形象的要求及滿足現實市場的要求，將成為設計者的挑戰。假設綜合體項目的酒店是主角,那么在設計時應該注意酒店的功能完整性及獨立性。酒店管理公司將嚴格要求酒店需要跟其他功能隔開，并控制銜接點的量跟面，以方便保安管理。
另一個重要因素是垂直交通的安排。同樣的，倘若是綜合塔樓，酒店管理公司也會明確要求酒店豎向交通的獨立性。綜合體項目的成功要訣在于各個交通流線的合理性、順暢性。我們常常認為一位醫生要給病人治病,他首先必須知道一個健康的人應該是怎么樣的。設計酒店，尤其是含酒店項目的綜合體也是如此,設計者首先要知道一個能順暢運營的酒店是怎樣的,才能正確的、負責任地進行設計。設計酒店的關鍵在于其內部的功能要合理,交通流線要順暢,就如健康的人重要并不是外表,而是內臟的功能及各動脈的順暢。
跟幾年前相比，市場復雜了許多，房地產產品也增加了許多，設計的創意也隨著科技、材料、法規日新月異。開發商對市場的了解也大有提升，再者，開發商的專業性也隨著競爭在不斷提升。因此，要求會越來越具體，越來越高。我們認為今后的項目開發的過程，會更重視策劃和設計。因為在經濟明顯放緩的情況下，房地產市場日益成熟、競爭日益激烈，唯有好的項目能笑到最后。我們可以預見開發商、策劃公司和設計師在前期需要多次的進行集思廣益的充分討論，對綜合體項目的功能比例進行磨合。因為，常常策劃得出來并不見得設計能落實，能落實的設計，開發商不見得會中意。
