京石版塊交通利好不斷 沿線別墅謹慎樂觀
http://www.xibaipo.cc 2009-03-13 11:18 中企顧問網
本文導讀：作為北京的新興別墅帶，從京西南的豐臺、房山區域一直延伸到河北涿州，京石高速沿線聚集了眾多別墅項目。
作為北京的新興別墅帶，從京西南的豐臺、房山區域一直延伸到河北涿州，京石高速沿線聚集了眾多別墅項目。前幾年，旺盛的市場需求和對別墅市場的良好預期，催生了京石版塊尤其涿州區域的別墅項目如雨后春筍接連面世。憑借著價格優勢和各具特色的產品，京石別墅帶的別墅項目曾經在北京市場引起了不小反響。但是去年以來，伴隨著樓市的整體入冬，京石別墅帶也趨于沉寂。
近日，消息接連傳來，地鐵房山線將在4月開建、京石第二高速提前動工、“環京津”衛星城與北京公交一體化以及地鐵房山線延長線進入醞釀、北京第二機場有望落戶南城，眾多利好有望重新點燃京石別墅帶的樓市烽火。
交通利好不斷 高速、公交、鐵路、機場齊上陣
全國人大代表、河北省保定市長于群目前透露，為緩解現有的京（北京）石（石家莊）高速公路交通壓力，京石第二高速將于今年下半年開工建設。京石第二高速預計為雙向6車道，起點在門頭溝區108國道附近，經房山區至北京市界，全長60公里。如果工程進展順利，這條新高速有望在2011年建成。
據于群介紹，保定已經在謀劃“環京津”衛星城與北京公交一體化的方案。根據初步設想，在每個衛星城內，均將開通至少一條進京公交線，乘客可享受4折刷卡優惠。
在軌道交通方面，地鐵房山線擬于今年4月1日開工建設，這條線起點設在良鄉城南，與北京地鐵9號線相連，于群表示，保定將力爭把地鐵房山線延伸至涿州。
另外，全國人大代表、北京市發展和改革委員會主任張工3月6日在北京透露，北京第二處機場目前出于項目選址階段，有可能選址在北京南部。據慢城·26島項目策劃部經理曹峰杰介紹，第二機場有可能位于北京大興和河北固安沿線區域。
區域項目：謹慎樂觀 冷靜看待交通利好
接踵而至的好消息，讓置業者和地產從業者都頗感振奮。
在眾多交通利好中，琉璃湖別墅副總經理王景春最為看重涿州與北京公交一體化的藍圖。王景春分析，普遍認為別墅業主出行交通工具主要為私家車，但是由于京石沿線別墅總價較低，多數買家并非超級富豪，所以通常不會擁有多于一輛的私家車，從出行情況總體來看，還是乘坐公共交通的比例較大。從他的觀察以及同業主的交流中也證實，包括老人、小孩在內的多數業主都選擇乘坐917路公交車往返北京市。如果乘客可享受全程4折刷卡優惠（現在只是在北京市內路段享受優惠），那么對置業者來說無疑將是一大利好。
對于京石高速鐵路給區域帶來的影響，眾多項目代表和網友的看法頗為一致，由于鐵路交通成本較高、站點距離涿州住宅區較遠，所以不會對涿州樓市帶來太多直接利好，但是高鐵的建設無疑將緊密涿州與京津冀都市圈的聯系，有益于促進涿州的各項建設和整體繁榮。
較之陸地交通的各項措施，曹峰杰更為期待第二機場的落子，他分析如果第二機場真的最終定址于大興固安區域，那么作為同處京西南的京石沿線南部，尤其是涿州區域，距離第二機場將非常便捷，這對于京石版塊的發展無疑又將起到巨大推動作用。
現狀：高性價比吸引京城置業者 配套是軟肋
相比北京的傳統別墅區，京石別墅帶開發起步較晚，開發規模和力度相對較小。但也正因如此，區域內存在著較多的閑置土地，土地價格與其他區域相比更加低廉，且各種檔次物業雜陳的情況較少，為成片開發高品質項目提供了極為有利的前提條件，才促使眾多以別墅為主的低密度項目云聚京石沿線。
京西南自然環境優美，旅游資源豐富。周口店猿人遺址、十渡、云居寺、野三坡、張飛廟等名勝古跡云集。沿線還有北宮國家森林公園、鷹山嘴森林公園、大寧水庫、小清河、琉璃河、北拒馬河等自然景觀，京都高爾夫、東京都高爾夫和京南高爾夫等高爾夫球場，中央電視臺影視城基地也坐落于涿州境內。得天獨厚的山水人文景觀成為京西南形成別墅區的重要支撐。
另外，日益便捷的交通條件也給西南別墅區崛起提供了有利支持。107國道和京石高速拉近了京西南與北京中心城區的距離，業已全面開通的四環、五環，即將全線開通的六環更加豐富了京西南區域與北京中心城區各商業圈的交通動線。
京石別墅帶區域的別墅價格和北京其他區域相比屬于較低水平，區域內的獨棟價格通常在二三百萬左右，聯排和疊拼一百多萬就能拿下，以該區域離北京市區最近的項目中體奧林匹克為例，項目目前推出三期疊拼別墅，面積在160-220之間，每平米起價8300元。低廉的價格、優美的自然環境、便利的交通狀況使京石別墅帶的產品具備了很高的性價比，對北京南部、西部區域工作的置業者來說具有不小的吸引力。
當然，京石別墅帶也有其軟肋：雖然京石別墅帶已逐漸發展成為相對高端消費人群聚居的地方，但是在市政配套等硬件上還是有缺憾的。區域內很多的基礎及配套設施建設還是朝著滿足人們的基本生活需要的方向發展，在配套設施和服務的檔次和品質上還有所欠缺，缺乏真正意義上的大型高檔購物、娛樂及休閑場所，消費層面相對低，高端教育和醫療設施也有不足。
對于京石沿線的別墅項目來說，交通的改善給大家帶來了發展契機，但是如何充分利用近期的眾多利好，將更多的別墅置業者吸引到該區域來？各個項目的后續動作至關重要。在這個消費者日益理性的樓市冷靜期，如何在區域競爭力提高的同時，加強產品品質、提升自身競爭力，并選取時機采取適當的營銷手法，讓消費者享受到實實在在的優惠，將會直接決定各項目在即將到來的春夏第一波黃金期的市場表現。
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地鐵房山線--起點設在良鄉城南長虹西路和蘇莊大街交叉口，終點設在豐臺郭公莊站，與地鐵9號線銜接。該線路全長約24.79公里，沿線共設車站11座，其中高架站9座，地下站2座。計劃明年建成通車。
京石高速鐵路--京石高速鐵路專線于10月7日正式開工建設，總長269.65公里，設計時速350公里客運專線計劃，共設6個車站：北京西、涿州、徐水、保定、定州、石家莊。該客運專線建成后，從石家莊到北京只需1個小時。
涿州北部新城區--涿州將依托正在修建的京石高速鐵路涿州站，打造一個北部新城區，在地理上完成北京與涿州的城建搭界。
正在修建的京石高速鐵路在涿州市北部地區穿越，并且設立了涿州站。開通后，北京到涿州的時間為12分鐘。涿州市將以這個車站為中心，建設一個半徑為5公里的新市區，使其在地理上與北京的房山區搭界。
新城區建成后，涿州市與北京市房山區的城建將實現對接，將出現“一街兩制”的局面。同時，基于涿州的消費水平比北京要低的優勢，涿州市還將在該城區建設多個大型住宅小區，吸引更多的北京人購買。
同時，涿州市還計劃在這個新城區建成后，與北京協商，在開通京石高速鐵路的前提下，再專門開通從北京到北部新城的公交線路，并一直延伸到涿州市區。
近日，消息接連傳來，地鐵房山線將在4月開建、京石第二高速提前動工、“環京津”衛星城與北京公交一體化以及地鐵房山線延長線進入醞釀、北京第二機場有望落戶南城，眾多利好有望重新點燃京石別墅帶的樓市烽火。
交通利好不斷 高速、公交、鐵路、機場齊上陣
全國人大代表、河北省保定市長于群目前透露，為緩解現有的京（北京）石（石家莊）高速公路交通壓力，京石第二高速將于今年下半年開工建設。京石第二高速預計為雙向6車道，起點在門頭溝區108國道附近，經房山區至北京市界，全長60公里。如果工程進展順利，這條新高速有望在2011年建成。
據于群介紹，保定已經在謀劃“環京津”衛星城與北京公交一體化的方案。根據初步設想，在每個衛星城內，均將開通至少一條進京公交線，乘客可享受4折刷卡優惠。
在軌道交通方面，地鐵房山線擬于今年4月1日開工建設，這條線起點設在良鄉城南，與北京地鐵9號線相連，于群表示，保定將力爭把地鐵房山線延伸至涿州。
另外，全國人大代表、北京市發展和改革委員會主任張工3月6日在北京透露，北京第二處機場目前出于項目選址階段，有可能選址在北京南部。據慢城·26島項目策劃部經理曹峰杰介紹，第二機場有可能位于北京大興和河北固安沿線區域。
區域項目：謹慎樂觀 冷靜看待交通利好
接踵而至的好消息，讓置業者和地產從業者都頗感振奮。
在眾多交通利好中，琉璃湖別墅副總經理王景春最為看重涿州與北京公交一體化的藍圖。王景春分析，普遍認為別墅業主出行交通工具主要為私家車，但是由于京石沿線別墅總價較低，多數買家并非超級富豪，所以通常不會擁有多于一輛的私家車，從出行情況總體來看，還是乘坐公共交通的比例較大。從他的觀察以及同業主的交流中也證實，包括老人、小孩在內的多數業主都選擇乘坐917路公交車往返北京市。如果乘客可享受全程4折刷卡優惠（現在只是在北京市內路段享受優惠），那么對置業者來說無疑將是一大利好。
對于京石高速鐵路給區域帶來的影響，眾多項目代表和網友的看法頗為一致，由于鐵路交通成本較高、站點距離涿州住宅區較遠，所以不會對涿州樓市帶來太多直接利好，但是高鐵的建設無疑將緊密涿州與京津冀都市圈的聯系，有益于促進涿州的各項建設和整體繁榮。
較之陸地交通的各項措施，曹峰杰更為期待第二機場的落子，他分析如果第二機場真的最終定址于大興固安區域，那么作為同處京西南的京石沿線南部，尤其是涿州區域，距離第二機場將非常便捷，這對于京石版塊的發展無疑又將起到巨大推動作用。
現狀：高性價比吸引京城置業者 配套是軟肋
相比北京的傳統別墅區，京石別墅帶開發起步較晚，開發規模和力度相對較小。但也正因如此，區域內存在著較多的閑置土地，土地價格與其他區域相比更加低廉，且各種檔次物業雜陳的情況較少，為成片開發高品質項目提供了極為有利的前提條件，才促使眾多以別墅為主的低密度項目云聚京石沿線。
京西南自然環境優美，旅游資源豐富。周口店猿人遺址、十渡、云居寺、野三坡、張飛廟等名勝古跡云集。沿線還有北宮國家森林公園、鷹山嘴森林公園、大寧水庫、小清河、琉璃河、北拒馬河等自然景觀，京都高爾夫、東京都高爾夫和京南高爾夫等高爾夫球場，中央電視臺影視城基地也坐落于涿州境內。得天獨厚的山水人文景觀成為京西南形成別墅區的重要支撐。
另外，日益便捷的交通條件也給西南別墅區崛起提供了有利支持。107國道和京石高速拉近了京西南與北京中心城區的距離，業已全面開通的四環、五環，即將全線開通的六環更加豐富了京西南區域與北京中心城區各商業圈的交通動線。
京石別墅帶區域的別墅價格和北京其他區域相比屬于較低水平，區域內的獨棟價格通常在二三百萬左右，聯排和疊拼一百多萬就能拿下，以該區域離北京市區最近的項目中體奧林匹克為例，項目目前推出三期疊拼別墅，面積在160-220之間，每平米起價8300元。低廉的價格、優美的自然環境、便利的交通狀況使京石別墅帶的產品具備了很高的性價比，對北京南部、西部區域工作的置業者來說具有不小的吸引力。
當然，京石別墅帶也有其軟肋：雖然京石別墅帶已逐漸發展成為相對高端消費人群聚居的地方，但是在市政配套等硬件上還是有缺憾的。區域內很多的基礎及配套設施建設還是朝著滿足人們的基本生活需要的方向發展，在配套設施和服務的檔次和品質上還有所欠缺，缺乏真正意義上的大型高檔購物、娛樂及休閑場所，消費層面相對低，高端教育和醫療設施也有不足。
對于京石沿線的別墅項目來說，交通的改善給大家帶來了發展契機，但是如何充分利用近期的眾多利好，將更多的別墅置業者吸引到該區域來？各個項目的后續動作至關重要。在這個消費者日益理性的樓市冷靜期，如何在區域競爭力提高的同時，加強產品品質、提升自身競爭力，并選取時機采取適當的營銷手法，讓消費者享受到實實在在的優惠，將會直接決定各項目在即將到來的春夏第一波黃金期的市場表現。
相關鏈接：
地鐵房山線--起點設在良鄉城南長虹西路和蘇莊大街交叉口，終點設在豐臺郭公莊站，與地鐵9號線銜接。該線路全長約24.79公里，沿線共設車站11座，其中高架站9座，地下站2座。計劃明年建成通車。
京石高速鐵路--京石高速鐵路專線于10月7日正式開工建設，總長269.65公里，設計時速350公里客運專線計劃，共設6個車站：北京西、涿州、徐水、保定、定州、石家莊。該客運專線建成后，從石家莊到北京只需1個小時。
涿州北部新城區--涿州將依托正在修建的京石高速鐵路涿州站，打造一個北部新城區，在地理上完成北京與涿州的城建搭界。
正在修建的京石高速鐵路在涿州市北部地區穿越，并且設立了涿州站。開通后，北京到涿州的時間為12分鐘。涿州市將以這個車站為中心，建設一個半徑為5公里的新市區，使其在地理上與北京的房山區搭界。
新城區建成后，涿州市與北京市房山區的城建將實現對接，將出現“一街兩制”的局面。同時，基于涿州的消費水平比北京要低的優勢，涿州市還將在該城區建設多個大型住宅小區，吸引更多的北京人購買。
同時，涿州市還計劃在這個新城區建成后，與北京協商，在開通京石高速鐵路的前提下，再專門開通從北京到北部新城的公交線路，并一直延伸到涿州市區。
