任志強:取消商品房預售、開征閑置稅條件不成熟
http://www.xibaipo.cc 2009-03-26 14:42 中企顧問網
本文導讀：近日，帶著諸多市場疑問，《北京青年報·廣廈時代》對北京市華遠集團總裁任志強進行了專訪。任志強在宏觀市嘗政策解讀、城市風險評估、后市展望等飽受關注的問題上表達了其個人觀點，一向快人快語的他話語間盡顯“麻辣”。在任志強的眼中，對樓市限制性政策的全面解禁
北京華遠集團總裁任志強 張宇 攝
近日，帶著諸多市場疑問，《北京青年報·廣廈時代》對北京市華遠集團總裁任志強進行了專訪。任志強在宏觀市場、政策解讀、城市風險評估、后市展望等飽受關注的問題上表達了其個人觀點，一向快人快語的他話語間盡顯“麻辣”。在任志強的眼中，對樓市限制性政策的全面解禁，是市場復蘇向好的動力所在，目前的政策調整，正是為房地產市場拆“籬笆”的解禁過程。
●問：房地產入“十大振興”落空，現在更多人期待著房地產業能盡快有穩定的中長期發展規劃出臺，您對此如何看待？
任志強觀點：房地產業入不入“振興”都最受重視
房地產業力爭進“十大振興”產業確有其事，但最后時刻還是被物流行業所取代，應該說這也是中央決策層反復權衡后的慎重決定，事實上從原來的建設部到現在的住宅及城鄉建設部，多年來一直都在商議出臺一個三到五年左右的房地產行業中長期規劃，出于種種原因這一規劃仍在討論修改中，尚未正式出臺。但是這么多年來，中央對房地產行業對國民經濟及社會所起的作用一直都是非常肯定的，從今年的中央政府工作報告中可以看到，列入十大振興產業的相關行業在報告中合并為一章進行闡述，而中央政府關于房地產市場的態度，在政府工作報告中單獨占據了一章，這也從細節上充分體現了中央對房地產行業的高度重視。
事實上在任何國家，房地產行業都是最重要的支柱型產業之一，只要老百姓需要房子住，房地產行業就會長期存在和發展，從1981年以來，我國房地產行業所創造的GDP一直就是所有產業中增長速度最快的，房地產業和交通業這兩大行業產值比重的不斷上升，為我國國民經濟的發展做出了巨大貢獻，這是不容忽視的。
我們可以看到，這次已經進入十大振興的行業，幾乎都是過去多年來暴露問題很多亟待迅速調整的行業。房地產行業卻不一樣，從去年下半年以來，從中央到地方各級政府就陸續出臺了大量的利好新政，對市場已經產生了積極而明顯的效果。因此即便房地產行業這次進入了“十大振興”產業，我也并不認為會對眼下的市場會有更為顯著的刺激。
●問：在保證房地產業長期平穩發展方面，您認為哪些舉措的實施是當務之急？
任志強觀點：房地產業目前最需要的是拆“籬笆”
我個人認為，房地產行業不需要振興。這個行業發展到今天來看，目前要解決的問題是徹底掃除政策障礙。由于房地產行業的特殊性和敏感性，前十年左右政府出臺的調控政策基本都是以限制為主，從2002年7月1日正式開始實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》以來，政府相關部門陸續出臺的121號文件、國六條、國八條等系列政策，無一不對房地產市場采取了日漸從緊的限制手段，在限制投資、連續漲息、二手房交易加稅等諸多環節對房地產市場持續念響“緊箍咒”，在相當程度上抑制了市場需求。
從去年9月份雷曼兄弟公司倒臺為標志，美國次貸危機的影響迅速在全球蔓延，全球經濟形勢急速下滑，中國也不可避免地受到很大沖擊，加上國內的重大自然災害等客觀因素，實際上2008年是我們國家宏觀調控非常被動的一年，正因為如此，從全局著眼，去年下半年以來包括房地產業在內的所有政策制訂實施幾乎都是以“解禁”為主題，順應市場規律、解放消費力、拉動內需，這正是一個“拆籬笆”和“填坑鋪路”的過程，過去的政策某些方面在市場實踐中被證明是值得商榷的，那我們就應該迅速調整，從房地產行業的發展來講，我們愿意看到這樣的向好局面。但是我認為，眼下的解禁力度還依然不夠，還應該進一步加大，既然“松綁”就應該一步到位，這樣才能最大化發揮作用，行之有效地激活市場拉動購房需求。既然是“拆籬笆”就應該拆光，既然要“填坑”就應該填平夯實，這樣才能保證房地產行業的“行駛”暢通。
●問：目前，房地產行業在政策制定及執行上還有哪些地方需要完善？
任志強觀點：中國應該盡快建立完備的住宅法律體系
1995年1月1日開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》里明確指出，“房地產行業是以贏利為目的”，事實上作為商品而言，房地產就應該完全遵循其商品特性，但是這個行業在我國被投以太多關注，大家在看待的時候應該保持理性心態，過去在房地產業政策制定和執行上的確存在一些混亂情況，這種行政性的混淆和干擾，甚至是朝令夕改，自相矛盾，對房地產市場在相當程度上造成了傷害，從根源上講還是因為這個市場缺乏一套完備的法律體系來進行規范。
早在10年前，我國全面進行房改取消福利分房開始，從原建設部到國務院就一直在討論《住宅法》的修訂問題，但是到今天這一法案思路依然在不斷探索中，尚未迎來成熟的出臺時機。在國際上，像日本、美國、西歐從上世紀六七十年代起就已經實施了住宅法，在法律層面上對財產權和居住權進行了明確區分。我認為，中國也應該盡快建立起一套完備的住宅法律體系以及相應的住房金融體系，比如西歐現在很成熟的住宅銀行，為買房人提供40到70年的長期低息貸款。
我國的《住宅法》遲遲難以出臺，從根本原因上看還是因為中國的住宅產業化發展程度還是很低，其比例大概不到5%，而日本基本能達到40%到50%，差距非常明顯。雖然起步較晚，但是從目前的發展速度來看，中國的住宅產業化進程處于加速前進的階段，我們分析問題必須全面來看待，一個產業的快速發展，取決于方方面面的價值取向、供給制度甚至GDP的增長、綜合國力的強大等等太多方面。中國房地產行業現在要做的，應該是從上到下的齊心協力，科學的引導平衡，讓大家的勁兒往一處使，從而共同促進市場向好。
●問：一個真正成熟的房地產市場，居住梯級置換體系一定是能運轉自如的。而目前，我國建立完備的房地產市場梯級置換體系條件是否成熟？
任志強觀點：居住梯級置換體系有待進一步完善
中國目前還沒有形成完善的居住梯級置換，這是市場不夠成熟的表現，同時建立完備的房地產市場梯級置換體系也是一項任重而道遠的任務。
房屋作為商品就必須是要用來流通的，它一定是自住需求和投資置換的合理結合，如果都是純自住就沒有了置換，又談何流通？過去針對住宅市場的政策，一定程度上是“碎片化”的，缺乏主導思想的始終貫穿，而對自住的過分強調以及對投資性需求的過分打壓，是缺乏理性非市場化的行為。由于長期以來對房地產市場的政策限制過多，比如二手房高交易稅，二套房的高首付、高利率等等，實際上都給房地產市場增加了負擔。
因此，政府應該盡可能地放寬普通商品房市場，在流轉環節上給予一定支持，促進市場活躍。同時政府應該在政策房市場上發揮主導性，對廉租房和經濟適用房建設投入更多精力，切實解決低收入人群的居住困難。而在土地交易環節、商品房賣舊買新、低中高端住房比例分配等各個方面都應該有更為明確的政策落實。
●問：目前北京普通商品房存量接近2000萬平方米，同時今年又將有850萬平方米的保障性住房開工建設，政策房的大量入市是否會對普通商品房市場造成影響？這兩者間的關系該如何處理？
任志強觀點：兩限房的開發應當探索新路
兩限房的開發在目前的北京房地產市場上，的確還有很多地方需要進一步完善。從北京市政協前一段時間對房地產市場所做的調查反饋來看，像龍湖、萬科、金隅、保利、北辰這些品牌房企承建的兩限房，目前的銷售形勢都不容樂觀。由于政府對兩限房銷售3%利潤率的嚴格控制，同時一年多來市場風向的突變，讓開發商們措手不及，再加上開發建筑成本的逐年上漲，導致不少開發商抱怨蓋兩限房甚至變成了虧本買賣。
兩限房銷售不暢背后有很多原因，除了政策限制及對購買資格“門檻高”之外，兩限房的價格制定上缺乏差異化也是一個主要原因，同一項目內不同房型產品，最高價和最低價差異限制在5%以內，這就使得大量戶型、朝向不好或者是全背陰的房子陷入無人問津的尷尬，導致了大批房源的積壓。此外，還有不少符合兩限房購買條件的買房人，在償還能力、貸款資格等方面難以通過銀行貸款審核而導致無法放貸，也只能是望房興嘆。
隨著市場降價的持續進行，北京部分區域甚至已經出現普通商品房價格和周邊兩限房價相差無幾的局面。兩限房以滿足相對低收入人群基本居住為主，而普通商品房則承擔了更多城市建設功能，在提升區域配套、改善當地環境、鉆研產品品質等各方面投入了更多精力，其附加成本和兩限房不可同日而語，今年北京又將有850萬平方米的保障性住房新開工建設，一方面是普通商品房的滯銷，存量不斷積壓，另一方面是保障性住房的頻繁推出，如何來進行協調平衡，讓兩限房和普通商品房市場涇渭分明，同時實現更好的相互補充，是政府目前必須充分考慮的問題。
●問：近來，“取消商品房預售制度”、“建議開征房屋閑置稅”等問題引發了廣泛關注。對這幾項意見您怎么看？可操作性到底有多少？
任志強觀點：“取消商品房預售制度、開征房屋閑置稅”條件并不成熟
我個人認為，“取消商品房預售制度”這一提法是典型的計劃經濟心態，對開發商的資金壓力考驗太大，很難有人能夠承受，一旦實施將對商品房流通產生極大限制，市場將被進一步禁錮，在普遍為房地產市場松綁減壓的當前時期，這一論調是和市場完全現實相悖的。事實上像美國、西歐、阿聯酋等發達國家，他們在進行房地產開發時，銀行都是按工程進度分步放貸，“預售機制”也是更為積極而健全的，受到普遍歡迎。商品市場規律就應該是以銷定產、量體裁衣，房地產行業同樣如此。因此我認為，“取消商品房預售制度”毫無必要，但是應該對商品房預售加強監管，以防止某些項目出現資金鏈斷裂和爛尾的危險而導致買房人合法利益受損。
“開征房屋閑置稅”在目前看來條件也并不成熟，我們可以看到，世界上任何一個國家都沒有開征房屋閑置稅的先例，事實上房屋持有和閑置過程中一定是有成本產生的，它的維修、折舊實際上都是一個成本的支出。我認為，在保持現有稅費不變的同時，如果再去征收房屋閑置稅，實際又成了一種變相的重復收費，最終的轉嫁還是在買房人身上，無形中又增加了買房人的負擔。
近日，帶著諸多市場疑問，《北京青年報·廣廈時代》對北京市華遠集團總裁任志強進行了專訪。任志強在宏觀市場、政策解讀、城市風險評估、后市展望等飽受關注的問題上表達了其個人觀點，一向快人快語的他話語間盡顯“麻辣”。在任志強的眼中，對樓市限制性政策的全面解禁，是市場復蘇向好的動力所在，目前的政策調整，正是為房地產市場拆“籬笆”的解禁過程。
●問：房地產入“十大振興”落空，現在更多人期待著房地產業能盡快有穩定的中長期發展規劃出臺，您對此如何看待？
任志強觀點：房地產業入不入“振興”都最受重視
房地產業力爭進“十大振興”產業確有其事，但最后時刻還是被物流行業所取代，應該說這也是中央決策層反復權衡后的慎重決定，事實上從原來的建設部到現在的住宅及城鄉建設部，多年來一直都在商議出臺一個三到五年左右的房地產行業中長期規劃，出于種種原因這一規劃仍在討論修改中，尚未正式出臺。但是這么多年來，中央對房地產行業對國民經濟及社會所起的作用一直都是非常肯定的，從今年的中央政府工作報告中可以看到，列入十大振興產業的相關行業在報告中合并為一章進行闡述，而中央政府關于房地產市場的態度，在政府工作報告中單獨占據了一章，這也從細節上充分體現了中央對房地產行業的高度重視。
事實上在任何國家，房地產行業都是最重要的支柱型產業之一，只要老百姓需要房子住，房地產行業就會長期存在和發展，從1981年以來，我國房地產行業所創造的GDP一直就是所有產業中增長速度最快的，房地產業和交通業這兩大行業產值比重的不斷上升，為我國國民經濟的發展做出了巨大貢獻，這是不容忽視的。
我們可以看到，這次已經進入十大振興的行業，幾乎都是過去多年來暴露問題很多亟待迅速調整的行業。房地產行業卻不一樣，從去年下半年以來，從中央到地方各級政府就陸續出臺了大量的利好新政，對市場已經產生了積極而明顯的效果。因此即便房地產行業這次進入了“十大振興”產業，我也并不認為會對眼下的市場會有更為顯著的刺激。
●問：在保證房地產業長期平穩發展方面，您認為哪些舉措的實施是當務之急？
任志強觀點：房地產業目前最需要的是拆“籬笆”
我個人認為，房地產行業不需要振興。這個行業發展到今天來看，目前要解決的問題是徹底掃除政策障礙。由于房地產行業的特殊性和敏感性，前十年左右政府出臺的調控政策基本都是以限制為主，從2002年7月1日正式開始實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》以來，政府相關部門陸續出臺的121號文件、國六條、國八條等系列政策，無一不對房地產市場采取了日漸從緊的限制手段，在限制投資、連續漲息、二手房交易加稅等諸多環節對房地產市場持續念響“緊箍咒”，在相當程度上抑制了市場需求。
從去年9月份雷曼兄弟公司倒臺為標志，美國次貸危機的影響迅速在全球蔓延，全球經濟形勢急速下滑，中國也不可避免地受到很大沖擊，加上國內的重大自然災害等客觀因素，實際上2008年是我們國家宏觀調控非常被動的一年，正因為如此，從全局著眼，去年下半年以來包括房地產業在內的所有政策制訂實施幾乎都是以“解禁”為主題，順應市場規律、解放消費力、拉動內需，這正是一個“拆籬笆”和“填坑鋪路”的過程，過去的政策某些方面在市場實踐中被證明是值得商榷的，那我們就應該迅速調整，從房地產行業的發展來講，我們愿意看到這樣的向好局面。但是我認為，眼下的解禁力度還依然不夠，還應該進一步加大，既然“松綁”就應該一步到位，這樣才能最大化發揮作用，行之有效地激活市場拉動購房需求。既然是“拆籬笆”就應該拆光，既然要“填坑”就應該填平夯實，這樣才能保證房地產行業的“行駛”暢通。
●問：目前，房地產行業在政策制定及執行上還有哪些地方需要完善？
任志強觀點：中國應該盡快建立完備的住宅法律體系
1995年1月1日開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》里明確指出，“房地產行業是以贏利為目的”，事實上作為商品而言，房地產就應該完全遵循其商品特性，但是這個行業在我國被投以太多關注，大家在看待的時候應該保持理性心態，過去在房地產業政策制定和執行上的確存在一些混亂情況，這種行政性的混淆和干擾，甚至是朝令夕改，自相矛盾，對房地產市場在相當程度上造成了傷害，從根源上講還是因為這個市場缺乏一套完備的法律體系來進行規范。
早在10年前，我國全面進行房改取消福利分房開始，從原建設部到國務院就一直在討論《住宅法》的修訂問題，但是到今天這一法案思路依然在不斷探索中，尚未迎來成熟的出臺時機。在國際上，像日本、美國、西歐從上世紀六七十年代起就已經實施了住宅法，在法律層面上對財產權和居住權進行了明確區分。我認為，中國也應該盡快建立起一套完備的住宅法律體系以及相應的住房金融體系，比如西歐現在很成熟的住宅銀行，為買房人提供40到70年的長期低息貸款。
我國的《住宅法》遲遲難以出臺，從根本原因上看還是因為中國的住宅產業化發展程度還是很低，其比例大概不到5%，而日本基本能達到40%到50%，差距非常明顯。雖然起步較晚，但是從目前的發展速度來看，中國的住宅產業化進程處于加速前進的階段，我們分析問題必須全面來看待，一個產業的快速發展，取決于方方面面的價值取向、供給制度甚至GDP的增長、綜合國力的強大等等太多方面。中國房地產行業現在要做的，應該是從上到下的齊心協力，科學的引導平衡，讓大家的勁兒往一處使，從而共同促進市場向好。
●問：一個真正成熟的房地產市場，居住梯級置換體系一定是能運轉自如的。而目前，我國建立完備的房地產市場梯級置換體系條件是否成熟？
任志強觀點：居住梯級置換體系有待進一步完善
中國目前還沒有形成完善的居住梯級置換，這是市場不夠成熟的表現，同時建立完備的房地產市場梯級置換體系也是一項任重而道遠的任務。
房屋作為商品就必須是要用來流通的，它一定是自住需求和投資置換的合理結合，如果都是純自住就沒有了置換，又談何流通？過去針對住宅市場的政策，一定程度上是“碎片化”的，缺乏主導思想的始終貫穿，而對自住的過分強調以及對投資性需求的過分打壓，是缺乏理性非市場化的行為。由于長期以來對房地產市場的政策限制過多，比如二手房高交易稅，二套房的高首付、高利率等等，實際上都給房地產市場增加了負擔。
因此，政府應該盡可能地放寬普通商品房市場，在流轉環節上給予一定支持，促進市場活躍。同時政府應該在政策房市場上發揮主導性，對廉租房和經濟適用房建設投入更多精力，切實解決低收入人群的居住困難。而在土地交易環節、商品房賣舊買新、低中高端住房比例分配等各個方面都應該有更為明確的政策落實。
●問：目前北京普通商品房存量接近2000萬平方米，同時今年又將有850萬平方米的保障性住房開工建設，政策房的大量入市是否會對普通商品房市場造成影響？這兩者間的關系該如何處理？
任志強觀點：兩限房的開發應當探索新路
兩限房的開發在目前的北京房地產市場上，的確還有很多地方需要進一步完善。從北京市政協前一段時間對房地產市場所做的調查反饋來看，像龍湖、萬科、金隅、保利、北辰這些品牌房企承建的兩限房，目前的銷售形勢都不容樂觀。由于政府對兩限房銷售3%利潤率的嚴格控制，同時一年多來市場風向的突變，讓開發商們措手不及，再加上開發建筑成本的逐年上漲，導致不少開發商抱怨蓋兩限房甚至變成了虧本買賣。
兩限房銷售不暢背后有很多原因，除了政策限制及對購買資格“門檻高”之外，兩限房的價格制定上缺乏差異化也是一個主要原因，同一項目內不同房型產品，最高價和最低價差異限制在5%以內，這就使得大量戶型、朝向不好或者是全背陰的房子陷入無人問津的尷尬，導致了大批房源的積壓。此外，還有不少符合兩限房購買條件的買房人，在償還能力、貸款資格等方面難以通過銀行貸款審核而導致無法放貸，也只能是望房興嘆。
隨著市場降價的持續進行，北京部分區域甚至已經出現普通商品房價格和周邊兩限房價相差無幾的局面。兩限房以滿足相對低收入人群基本居住為主，而普通商品房則承擔了更多城市建設功能，在提升區域配套、改善當地環境、鉆研產品品質等各方面投入了更多精力，其附加成本和兩限房不可同日而語，今年北京又將有850萬平方米的保障性住房新開工建設，一方面是普通商品房的滯銷，存量不斷積壓，另一方面是保障性住房的頻繁推出，如何來進行協調平衡，讓兩限房和普通商品房市場涇渭分明，同時實現更好的相互補充，是政府目前必須充分考慮的問題。
●問：近來，“取消商品房預售制度”、“建議開征房屋閑置稅”等問題引發了廣泛關注。對這幾項意見您怎么看？可操作性到底有多少？
任志強觀點：“取消商品房預售制度、開征房屋閑置稅”條件并不成熟
我個人認為，“取消商品房預售制度”這一提法是典型的計劃經濟心態，對開發商的資金壓力考驗太大，很難有人能夠承受，一旦實施將對商品房流通產生極大限制，市場將被進一步禁錮，在普遍為房地產市場松綁減壓的當前時期，這一論調是和市場完全現實相悖的。事實上像美國、西歐、阿聯酋等發達國家，他們在進行房地產開發時，銀行都是按工程進度分步放貸，“預售機制”也是更為積極而健全的，受到普遍歡迎。商品市場規律就應該是以銷定產、量體裁衣，房地產行業同樣如此。因此我認為，“取消商品房預售制度”毫無必要，但是應該對商品房預售加強監管，以防止某些項目出現資金鏈斷裂和爛尾的危險而導致買房人合法利益受損。
“開征房屋閑置稅”在目前看來條件也并不成熟，我們可以看到，世界上任何一個國家都沒有開征房屋閑置稅的先例，事實上房屋持有和閑置過程中一定是有成本產生的，它的維修、折舊實際上都是一個成本的支出。我認為，在保持現有稅費不變的同時，如果再去征收房屋閑置稅，實際又成了一種變相的重復收費，最終的轉嫁還是在買房人身上，無形中又增加了買房人的負擔。
