2009年樓市趨勢預測
http://www.xibaipo.cc 2009-04-07 15:33 中企顧問網
本文導讀：2009年北京將建成800萬平方米保障性住房，其中經濟適用住房項目24個、共301.5萬平方米；限價房項目24個、共451.5萬平方米；另外還有50萬平方米的廉租房。這些是北京市政府要在3年內，建立1000萬平方米經濟適用房、 1000萬平方米限價房的第二步。
2009年樓市趨勢趨勢一：房價繼續下調，幅度差距加大
一是保障性住房大量入市，繼續拉低價格。
2009年北京將建成800萬平方米保障性住房，其中經濟適用住房項目24個、共301.5萬平方米；限價房項目24個、共451.5萬平方米；另外還有50萬平方米的廉租房。這些是北京市政府要在3年內，建立1000萬平方米經濟適用房、 1000萬平方米限價房的第二步。
雖然業界傳言在完成抑制高房價的歷史使命之后，限價房將面臨被取消或與經濟適用房合并的可能，但估計明年暫時不會取消，一方面商品房的價格還沒有跌到與限價房價格相差微小的狀況，另外，保障性住房的建設規劃已經上報建設部并對外公布，不大可能輕易進行調整和取消。如果有所變化的話，就是會降低進入門檻，改變北京市原有的“對3人及以下家庭購買限價房，家庭年收入要求在8.8萬元及以下”的標準，同時逐步擴大購房人群的范圍。另一方面，雖然限價房是在房價上漲過快時出臺的臨時政策，在市場低迷時處境有些尷尬，但限價房和經濟適用房在政府土地補貼、限定購買人群、限定銷售價格等方面有所差異，并軌對已經進入開發階段的項目顯然不合適，因此，暫時不會改變現有格局，即便改變，也是明年以后進入市場的項目。
二是項目配套存在差異，分化明顯加大。
去年以前，房價出現了快速增長，使得很多項目不分良莠價量齊增，雖然市政因奧運有了很大的改善，但區域的環境差異在逐步擴大。因此，一些整體優勢較為明顯、性價比較為合理的項目下降幅度較小，而過度透支的項目會出現較大幅度的跌勢。比如，五環外無城鎮及交通節點依托的區域，借助北京概念炒作的外省區域，五環內配套不夠完善的區域，戶型和建筑設計、社區規劃和管理不夠到位的項目等等，都會出現較大的降幅。由于目前進入市場的業主多為自住型的工薪階層，所購買的物業也受總價的限制，低總價的中低檔小戶型比起高總價的高檔大戶型抗跌性要強一些。
三是收入剪刀差未能消除，購買仍顯不足。
這幾年由于居民收入增長太慢，物價上漲太快，形成了剪刀差。2008年發布的《社會藍皮書》顯示，我國勞動者報酬比重逐年下降——2003年以前一直在50%以上，到2006年降至40.6%。而與之對比，企業利潤則在上升，資本回報占國民收入的比重，由以前的20%左右上漲到30.6%。理論上講，居民收入增長速度低于財政收入增長速度，會在一定程度上抑制居民的消費。而過去兩年中，房價的上漲與家庭收入上升的差距比起上述差距要大許多，因此，購買房屋的動力要明顯小于其他商品。
四是金融危機影響收入，防患意識加強。
全球性的金融危機對中國的投資產生了影響，尤其是心理的重挫，一方面是對未來的收入預期降低，一方面是投資信心嚴重不足。隨著股市、房市的持續低迷，消費者手中可支配的資金日益減少，自有資產的縮水使信心指數下降。而中國樓市，由于自住型比例占據主導地位，更多需要依靠工薪收入支付房款，前一段超前消費和透支未來的做法，已經隨著發達國家的消費收縮而變得極為謹慎，許多人開始考慮保證一定的儲蓄，用以防范未來的風險。因此，只有國際經濟環境趨好，中國人的消費信心隨著恢復，樓市才能逐漸變暖。
五是四萬億投資基礎建設，不易拉動樓市。
國務院擴大內需促進經濟平穩較快增長的十項措施中主要是投資基礎建設，保障低收入人群的內需，雖然第一條就是加快建設保障性安居工程，明確地提出了“加大、加快”保障性住房的建設，以政府強勢擴大內需確保經濟增長，但是由于對保障性住房的大力投入，既促進了房地產的發展，又在一定程度上對商品房市場空間產生了壓縮，同時，對房價的增長空間也產生了平抑。因此指望靠政府投資拉動樓市，甚至價格，恐怕適得其反。
2009年樓市趨勢趨勢二：稅費繼續減免，降息逐步放緩
一是購房退稅，減免營業稅提上日程。
1998年，中國剛剛啟動住房制度貨幣化改革之際，為啟動樓市消費，上海出臺并執行了購房退個稅政策。按照當時出臺的系列文件規定，在1998年6月1日至2003年5月31日期間在上海購買商品房的個人，可享受有關個人所得稅的扣除。但此項政策不長時間便遭擱置，其中一個觀點認為，高收入群體繳納個稅金額高，因此獲益更多，一定程度上是鼓勵了高收入群體買房，多少有些不平等。目前，國家減稅已達到一定深度，實施購房退稅可以避免重復納稅，進一步刺激消費，并且這種做法也符合國際慣例。
2006年開始征收營業稅和所得稅，主要目的是為了打擊短期的炒房行為。國務院出臺房地產調控的“ 國六條”，其中規定，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5 年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅。此后不久又以5年期為限開征個人所得稅，這樣算下來一套不滿5年上市再交易的房屋將繳納營業稅5.5%、個人所得稅1%、契稅3%、土地增值稅1%、印花稅 0.05%，占到一套二手房交易總額的10.55%。而在一手房交易過程中稅費相對降低，購房者只需交納1-3%契稅、2%公共維修基金、0.05%印花稅。但是一般情況下，購房者是在購房房屋后兩到三年內才能申辦下產權證，而兩稅的征收是以產權證的等級日期為準，因此在一定程度上影響了房屋的正常流轉速度。二手房市場作為房地產三級市場，對房地產二級市場價格也就是新房房價具有分擔作用。一個比較完善的房地產市場應該是新房市場、二手房市場、房屋租賃市場發展比較均衡的市場。目前看，二手房市場稅收過重已經影響了房屋再次流通，沒有區分房地產市場的投機、投資與自住的需求，忽視了二手房市場作為大多數中低收入者主要購房渠道的作用。
因此，盤活二手房市場，應該減免上市交易的營業稅和所得稅，建議采用梯次征收，或者按增值收取的辦法，這樣雖然單套住宅的稅收減少了，但市場活躍了，稅收總量依然可以得到保證。
二是降息還會繼續，但幅度趨小。
我國上次降息周期從1996年5月開始，到2002年2月終止，持續五年多，共計降息8次，基準存款利率由10.98%降至1.98%，累計下降9個百分點。最近一次升息周期從2004年10月開始，終止于2007年12月，歷時三年多，累計加息 9 次，基準存款利率升至4.14%，累計提高2.16個百分點。
從美國情況看，上一輪降息是從2000年5月開始，到2003年6月，歷時三年，美聯儲總共13次降息，聯邦基準利率從6.5%降至1%。最近一次升息是從2004年6月開始，至2006年6月，歷時兩年，經過17次加息，聯邦基準利率升至5.25%。
我國本輪周期降息已達4次，基準存款利率累計下降1.62個百分點，降至目前的2.52%，若以 30年以來1.98%的最低點衡量，還有0.54個百分點的空間。美國最新一輪降息是從2007年9月開始，至2008年10月29日時，累計降息9次，聯邦基準利率降至1%。
綜上所述，我國每次加息或降息周期，一般需要三到五年左右的時間，經歷8-9次左右調整。那么，本次我國的降息剛剛開始4次，估計最早的觸底時間應該是2010年，而明年應該還會有兩次左右的降息過程，但幅度會趨小。
三是人民幣貶值謹慎進行，但會進一步影響消費信心。
目前，政府為了阻止出口貿易的急速下滑，幾乎動用了包括提高出口退稅率、減稅、降息等所有的政策工具。然而，提高出口退稅率對改善出口的影響畢竟有限。另外，對于整個宏觀經濟而言，僅僅靠擴大內需保增長也是遠遠不夠的，要真正拯救國內企業尤其是外貿企業，就不得不將擴大內需與提升外銷能力兩手抓。因此，人民幣貶值成為應對出口危機的最后王牌，它將會保證多數企業的利潤空間，避免它們在全球市場的競爭力減弱，對我國經濟保增長的意義同樣重大。
但是也應看到，人民幣的貶值，將從兩個方面影響國內的地產投資：一個方面，國外熱錢看低中國地產的價值，抄底樓市變得更加謹慎，同時本幣也將重估地產價值，影響房價；另一個方面，貨幣價值的縮水會進一步影響消費信心，使增加儲蓄變得相對積極。因此，人民幣的貶值會在極為謹慎的狀態下進行。
2009年樓市趨勢趨勢三：加快央企重組，并購成為趨勢
一是央企房地產業自主并購，缺乏實效。
4年前，國資委下發《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》，中房集團、保利集團14家房企相繼被國資委圈定為“房地產開發為主業”的央企，具備重組其他非地產主業央企地產業務的權利。中國建筑工程總公司、招商局集團有限公司、中國房地產開發集團公司、中國保利（集團）公司、華僑城集團公司等五家企業成為了國資委推薦的整合中央企業房地產資源的載體和平臺。然而4年來，除了中房集團無償受讓華能 14.2億元的房地產資產之外，其余四家企業并沒有表現太多積極態度。主要原因是，很多企業旗下的房地產資產良莠不齊，優質資產不愿意出手，不良資產對方又不愿意接受，以至僵局。
二是國資委出面主導重組，集優散劣。
2008年，中國房地產進入了低潮期，由于房地產本身市場化和區域性的特征，國資委主導地產重組使得主業為房地產的央企紛紛擔心國資委的重組與其各自的發展戰略相沖突，紛紛觀望。在這種局勢下,平衡各方利益，合理分配資源，成了國資委亟待解決的問題。
但是，由于金融危機的迅速到來，使得國資委必須要加快重組的步伐。因此，對于老牌的央企地產龍頭，在鞏固區域性市場的強勢地位時，謹慎地進行擴張，而對于后來進入的央企地產新秀，尤其是貿易型為主導的企業，應加強控制甚至并掉，會成為明年的工作重心。
三是企業和項目面臨并購，優勝劣汰。
中國過去10年中，平均每年有1000萬的農村人口進入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界國家的城市化平均水平的3%，因此，房地產業未來的發展還有很大空間。但在目前的調整中，由于企業的應對能力和方式的不同，會產生優勝劣汰，明年將要有一批企業被兼并，一些項目被收購，地產業將面臨洗牌。
一是保障性住房大量入市，繼續拉低價格。
2009年北京將建成800萬平方米保障性住房，其中經濟適用住房項目24個、共301.5萬平方米；限價房項目24個、共451.5萬平方米；另外還有50萬平方米的廉租房。這些是北京市政府要在3年內，建立1000萬平方米經濟適用房、 1000萬平方米限價房的第二步。
雖然業界傳言在完成抑制高房價的歷史使命之后，限價房將面臨被取消或與經濟適用房合并的可能，但估計明年暫時不會取消，一方面商品房的價格還沒有跌到與限價房價格相差微小的狀況，另外，保障性住房的建設規劃已經上報建設部并對外公布，不大可能輕易進行調整和取消。如果有所變化的話，就是會降低進入門檻，改變北京市原有的“對3人及以下家庭購買限價房，家庭年收入要求在8.8萬元及以下”的標準，同時逐步擴大購房人群的范圍。另一方面，雖然限價房是在房價上漲過快時出臺的臨時政策，在市場低迷時處境有些尷尬，但限價房和經濟適用房在政府土地補貼、限定購買人群、限定銷售價格等方面有所差異，并軌對已經進入開發階段的項目顯然不合適，因此，暫時不會改變現有格局，即便改變，也是明年以后進入市場的項目。
二是項目配套存在差異，分化明顯加大。
去年以前，房價出現了快速增長，使得很多項目不分良莠價量齊增，雖然市政因奧運有了很大的改善，但區域的環境差異在逐步擴大。因此，一些整體優勢較為明顯、性價比較為合理的項目下降幅度較小，而過度透支的項目會出現較大幅度的跌勢。比如，五環外無城鎮及交通節點依托的區域，借助北京概念炒作的外省區域，五環內配套不夠完善的區域，戶型和建筑設計、社區規劃和管理不夠到位的項目等等，都會出現較大的降幅。由于目前進入市場的業主多為自住型的工薪階層，所購買的物業也受總價的限制，低總價的中低檔小戶型比起高總價的高檔大戶型抗跌性要強一些。
三是收入剪刀差未能消除，購買仍顯不足。
這幾年由于居民收入增長太慢，物價上漲太快，形成了剪刀差。2008年發布的《社會藍皮書》顯示，我國勞動者報酬比重逐年下降——2003年以前一直在50%以上，到2006年降至40.6%。而與之對比，企業利潤則在上升，資本回報占國民收入的比重，由以前的20%左右上漲到30.6%。理論上講，居民收入增長速度低于財政收入增長速度，會在一定程度上抑制居民的消費。而過去兩年中，房價的上漲與家庭收入上升的差距比起上述差距要大許多，因此，購買房屋的動力要明顯小于其他商品。
四是金融危機影響收入，防患意識加強。
全球性的金融危機對中國的投資產生了影響，尤其是心理的重挫，一方面是對未來的收入預期降低，一方面是投資信心嚴重不足。隨著股市、房市的持續低迷，消費者手中可支配的資金日益減少，自有資產的縮水使信心指數下降。而中國樓市，由于自住型比例占據主導地位，更多需要依靠工薪收入支付房款，前一段超前消費和透支未來的做法，已經隨著發達國家的消費收縮而變得極為謹慎，許多人開始考慮保證一定的儲蓄，用以防范未來的風險。因此，只有國際經濟環境趨好，中國人的消費信心隨著恢復，樓市才能逐漸變暖。
五是四萬億投資基礎建設，不易拉動樓市。
國務院擴大內需促進經濟平穩較快增長的十項措施中主要是投資基礎建設，保障低收入人群的內需，雖然第一條就是加快建設保障性安居工程，明確地提出了“加大、加快”保障性住房的建設，以政府強勢擴大內需確保經濟增長，但是由于對保障性住房的大力投入，既促進了房地產的發展，又在一定程度上對商品房市場空間產生了壓縮，同時，對房價的增長空間也產生了平抑。因此指望靠政府投資拉動樓市，甚至價格，恐怕適得其反。
2009年樓市趨勢趨勢二：稅費繼續減免，降息逐步放緩
一是購房退稅，減免營業稅提上日程。
1998年，中國剛剛啟動住房制度貨幣化改革之際，為啟動樓市消費，上海出臺并執行了購房退個稅政策。按照當時出臺的系列文件規定，在1998年6月1日至2003年5月31日期間在上海購買商品房的個人，可享受有關個人所得稅的扣除。但此項政策不長時間便遭擱置，其中一個觀點認為，高收入群體繳納個稅金額高，因此獲益更多，一定程度上是鼓勵了高收入群體買房，多少有些不平等。目前，國家減稅已達到一定深度，實施購房退稅可以避免重復納稅，進一步刺激消費，并且這種做法也符合國際慣例。
2006年開始征收營業稅和所得稅，主要目的是為了打擊短期的炒房行為。國務院出臺房地產調控的“ 國六條”，其中規定，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5 年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅。此后不久又以5年期為限開征個人所得稅，這樣算下來一套不滿5年上市再交易的房屋將繳納營業稅5.5%、個人所得稅1%、契稅3%、土地增值稅1%、印花稅 0.05%，占到一套二手房交易總額的10.55%。而在一手房交易過程中稅費相對降低，購房者只需交納1-3%契稅、2%公共維修基金、0.05%印花稅。但是一般情況下，購房者是在購房房屋后兩到三年內才能申辦下產權證，而兩稅的征收是以產權證的等級日期為準，因此在一定程度上影響了房屋的正常流轉速度。二手房市場作為房地產三級市場，對房地產二級市場價格也就是新房房價具有分擔作用。一個比較完善的房地產市場應該是新房市場、二手房市場、房屋租賃市場發展比較均衡的市場。目前看，二手房市場稅收過重已經影響了房屋再次流通，沒有區分房地產市場的投機、投資與自住的需求，忽視了二手房市場作為大多數中低收入者主要購房渠道的作用。
因此，盤活二手房市場，應該減免上市交易的營業稅和所得稅，建議采用梯次征收，或者按增值收取的辦法，這樣雖然單套住宅的稅收減少了，但市場活躍了，稅收總量依然可以得到保證。
二是降息還會繼續，但幅度趨小。
我國上次降息周期從1996年5月開始，到2002年2月終止，持續五年多，共計降息8次，基準存款利率由10.98%降至1.98%，累計下降9個百分點。最近一次升息周期從2004年10月開始，終止于2007年12月，歷時三年多，累計加息 9 次，基準存款利率升至4.14%，累計提高2.16個百分點。
從美國情況看，上一輪降息是從2000年5月開始，到2003年6月，歷時三年，美聯儲總共13次降息，聯邦基準利率從6.5%降至1%。最近一次升息是從2004年6月開始，至2006年6月，歷時兩年，經過17次加息，聯邦基準利率升至5.25%。
我國本輪周期降息已達4次，基準存款利率累計下降1.62個百分點，降至目前的2.52%，若以 30年以來1.98%的最低點衡量，還有0.54個百分點的空間。美國最新一輪降息是從2007年9月開始，至2008年10月29日時，累計降息9次，聯邦基準利率降至1%。
綜上所述，我國每次加息或降息周期，一般需要三到五年左右的時間，經歷8-9次左右調整。那么，本次我國的降息剛剛開始4次，估計最早的觸底時間應該是2010年，而明年應該還會有兩次左右的降息過程，但幅度會趨小。
三是人民幣貶值謹慎進行，但會進一步影響消費信心。
目前，政府為了阻止出口貿易的急速下滑，幾乎動用了包括提高出口退稅率、減稅、降息等所有的政策工具。然而，提高出口退稅率對改善出口的影響畢竟有限。另外，對于整個宏觀經濟而言，僅僅靠擴大內需保增長也是遠遠不夠的，要真正拯救國內企業尤其是外貿企業，就不得不將擴大內需與提升外銷能力兩手抓。因此，人民幣貶值成為應對出口危機的最后王牌，它將會保證多數企業的利潤空間，避免它們在全球市場的競爭力減弱，對我國經濟保增長的意義同樣重大。
但是也應看到，人民幣的貶值，將從兩個方面影響國內的地產投資：一個方面，國外熱錢看低中國地產的價值，抄底樓市變得更加謹慎，同時本幣也將重估地產價值，影響房價；另一個方面，貨幣價值的縮水會進一步影響消費信心，使增加儲蓄變得相對積極。因此，人民幣的貶值會在極為謹慎的狀態下進行。
2009年樓市趨勢趨勢三：加快央企重組，并購成為趨勢
一是央企房地產業自主并購，缺乏實效。
4年前，國資委下發《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》，中房集團、保利集團14家房企相繼被國資委圈定為“房地產開發為主業”的央企，具備重組其他非地產主業央企地產業務的權利。中國建筑工程總公司、招商局集團有限公司、中國房地產開發集團公司、中國保利（集團）公司、華僑城集團公司等五家企業成為了國資委推薦的整合中央企業房地產資源的載體和平臺。然而4年來，除了中房集團無償受讓華能 14.2億元的房地產資產之外，其余四家企業并沒有表現太多積極態度。主要原因是，很多企業旗下的房地產資產良莠不齊，優質資產不愿意出手，不良資產對方又不愿意接受，以至僵局。
二是國資委出面主導重組，集優散劣。
2008年，中國房地產進入了低潮期，由于房地產本身市場化和區域性的特征，國資委主導地產重組使得主業為房地產的央企紛紛擔心國資委的重組與其各自的發展戰略相沖突，紛紛觀望。在這種局勢下,平衡各方利益，合理分配資源，成了國資委亟待解決的問題。
但是，由于金融危機的迅速到來，使得國資委必須要加快重組的步伐。因此，對于老牌的央企地產龍頭，在鞏固區域性市場的強勢地位時，謹慎地進行擴張，而對于后來進入的央企地產新秀，尤其是貿易型為主導的企業，應加強控制甚至并掉，會成為明年的工作重心。
三是企業和項目面臨并購，優勝劣汰。
中國過去10年中，平均每年有1000萬的農村人口進入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界國家的城市化平均水平的3%，因此，房地產業未來的發展還有很大空間。但在目前的調整中，由于企業的應對能力和方式的不同，會產生優勝劣汰，明年將要有一批企業被兼并，一些項目被收購，地產業將面臨洗牌。
