我國二線城市房產投資趨勢淺析

        內容提示：中國二線城市正在經歷住宅存量供應過剩和地價泡沫，投資這些城市的房地產，正日漸成為一個價值陷阱。二線城市房產投資到底是價值洼地還是價值陷阱？筆者為瑞士信貸做過相關咨詢。筆者認為：判斷二線城市的房價走勢，要看全國總體趨勢、總量趨勢以及中央總體調控思路。而房價泡沫一旦破滅，二線城市反而受害更大。

        對于房價漲跌的爭論似乎是中國一個最煽情的話題。然而不管房價是漲是跌，有些共識已經達成：房地產調控的政策扭點已經形成，受制于調控政策、城市化率逼近上限、土地供應緊缺、城市病蔓延等多重因素影響，一線城市房產投資風險近期已處于高位。

        2011-2015年中國房地產市場運行態勢與投資方向研究報告

        二線城市房產投資似乎已成為一線城市房產投資擠出效應的最大受益者，二線城市的房價也在宏觀調控下勁唱“紅歌”！中國二線城市正在經歷住宅存量供應過剩和地價泡沫，投資這些城市的房地產，正日漸成為一個價值陷阱。二線城市房產投資到底是價值洼地還是價值陷阱？筆者為瑞士信貸做過相關咨詢。筆者認為：判斷二線城市的房價走勢，要看全國總體趨勢、總量趨勢以及中央總體調控思路。而房價泡沫一旦破滅，二線城市反而受害更大。

        價值洼地的第一假設為：二線城市房價低，具有較大的提升空間，購房置業具有極大的投資價值。但實際上，一個城市的房價水平最終將由這個城市的經濟發展水平和居民收入水平決定。

        價值洼地的第二假設為：中國已進入以二、三、四線城市為主體的第二波城鎮化浪潮。一線城市“攤大餅”式的大城市化模式或已走到盡頭，以二、三、四線城市為主體的城市化和城鄉一體化是未來中國城鎮化和經濟推動的主要模式。很多地產商被擠出一線城市，他們認為二線城市擁有巨大發展空間，卻容易掉入投資陷阱之中，目前房地產市場資金短缺便與二線城市的極度擴張有很大的關系。有位房地產開發商老總就說過：“二線城市不是藍海，而是藍天，不會飛就可能摔得很慘，并不是所有去二線城市的開發商都能賺到錢。”價值洼地的第三假設為：二線城市政策相比一線城市更加寬松。因一線城市正處宏觀調控的風口浪尖，一線開發商便開始把資金大舉投向二線城市。但實際上，關于房地產調控和經濟轉型的政策扭點已經形成，緊縮性調控政策將對所有一、二線城市相繼展開影響，預計2012年上半年，二線城市具有的彈性政策優勢或將消失。

        基于二線城市的住宅建設正在導致住宅存量供應過剩和地價泡沫——這兩個現象都對開發商的利潤率造成了下行壓力。并且，這還是在貨幣政策收緊和正在多個城市試行的遏制房地產投機措施，沒有在全國范圍內推廣的情況下發生的。

        有關住宅存量供應過剩這一點，瑞信統計了住宅存量，然后除以需求，由此算出過去三年里建成的住宅需要多長時間才能售完。結論是：在深圳，住宅儲備幾乎只需一年便能售完——是調查中售罄速度最快的城市。但在大連，這個數字是7.5年，而武漢則需多達8年。在此基礎上，瑞信認為潛在住房過剩最嚴重的十大城市包括：武漢、太原、天津、大連、濟南、廈門、烏魯木齊、沈陽、長春、貴陽。

        關于地價泡沫的計算也很簡單——相比于房價，地價的上漲速度有多快？在一些城市，差距相當明顯。例如，2010年武漢房價漲幅不到10%，但地價上漲了約30%。開發商正在生產要素方面付出過高的成本，推動部分城市的利潤率成為負數。

        由此看來，部分二線城市暴露出的土地/住宅供應過剩情況，以及地價房價泡沫，遠比一、三線城市嚴重。

        除了對二線城市供應量、地價與房價泡沫的擔憂，我們還需警惕的是二線城市實體產業的滯后、城市經濟的空心化、以及城市軟環境對流動人口的吸附力衰失問題。

        二線城市看上去很美，但一旦房價下行成為預期，因房價傳導效應，二線城市房產極有可能成為最大受害者，因為它的隱形泡沫比一線城市更可怕。

        二線城市正處于不同的發展階段，一線城市已經完成了數量增長階段，而到了質量增長階段，是結構性的調整，但二線城市還有城市化帶動的需求。

        所以，對二線城市房產投資究竟是價值洼地還是價值陷阱的判斷，需要在國家的大背景、大趨勢下，針對不同的城市做深度的分析才能得出自己的結論和決策依據。