2012年中國房地產市場發展回顧
http://www.xibaipo.cc 2013-01-21 09:39 中企顧問網
本文導讀：新開工面積代表著開發商對未來1-2年房地產市場的預期，因此，要么2013年全國商品房銷售繼續減速，要么2013年全國房地產市場會由于供給萎縮的原因而造成房價的持續上漲，我們認為，出現后者的概率較大。
一、房地產開發投資情況
1、房地產開發投資增速有所回落
2012年1-12月，全國完成房地產開發投資71804億元，同比增長16.2%，增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1-11月份回落0.5個百分點，占房地產開發投資的比重為68.8%。本月，房地產開發投資占固定資產投資的比例為19.68%，比1-11月占比小幅下降了0.17個百分點。從近幾年的統計規律來看，近年來每年的12月份，房地產開發投資增速都有所回落，本月房地產開發投資增速有所回落，也符合這種規律。預計2013年房地產開發投資增速會比2012年有所提高，但估計不太會高于20%。
2、房屋新開工面積增速10多年來首次出現負增長，未來供給萎縮
2012年1-12月，全國房地產開發企業房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點；房屋新開工面積177334萬平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份擴大0.1個百分點；房屋竣工面積99425萬平方米，增長7.3%，增速比1-11月份回落6.8個百分點。從近幾年的統計規律來看，近年來每年的12月份，房屋新開工面積等指標都有所回落，本月這些指標有所回落，也符合這種規律。全年來看，2012年房地產新開工面積增速自1998年來首次出現負增長，而且是在商品房銷售保持正增長的情況下出現的，值得深入思考。新開工面積代表著開發商對未來1-2年房地產市場的預期，因此，要么2013年全國商品房銷售繼續減速，要么2013年全國房地產市場會由于供給萎縮的原因而造成房價的持續上漲，我們認為，出現后者的概率較大。
3、房地產開發投資資金來源連續3年回落
2012年1-12月份，房地產開發企業本年到位資金96538億元，比上年增長12.7%，增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2011年回落4.8個百分點。其中，國內貸款14778億元，增長13.2%；利用外資402億元，下降48.8%；自籌資金39083億元，增長11.7%；其他資金42275億元，增長14.7%。在其他資金中，定金及預收款26558億元，增長18.2%；個人按揭貸款10524億元，增長21.3%。房地產開發投資資金來源同比增速在連續幾個月觸底回升后本月有所回落。這和房地產開發投資以及新開工面積等指標一樣，近幾年來都是12月出現增速下降的情況，更多的是統計上的原因。但從全年來看，房地產開發投資資金來源增速已經連續3年回落，這主要和宏觀調控密不可分。總體上看，房地產開發投資資金來源增長受到抑制，也將會拖累房地產開發投資的增速。
4、本年土地購置面積和土地成交價款大幅回落，地價高位暫時企穩
2012年1-12月份，全國房地產開發企業土地購置面積35667萬平方米，同比下降19.5%，降幅比1-11月份擴大4.7個百分點；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴大6.4個百分點。從平均成交土地價格來看，土地價格在高位有所企穩。從全年來看，2012年全國房地產開發企業購置土地面積和金額的增速創出了2005年來的最大跌幅，這意味著未來2年的房地產市場潛在供給會下降。從2005年來的統計規律來看，每當出現房地產開發企業土地購置面積增速負增長的時候，次年的房價就會面臨較大的上漲壓力，我們預計2013年也將面臨較大的房價上漲的壓力。
二、全國商品房銷售情況
十二月份市場成交基本符合預期，市場信心穩定
2012年1-12月份，全國商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增幅比1-11月份回落0.6個百分點，比2011年回落2.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長2%，比上月下降了0.3個百分點。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1-11月份提高0.9個百分點，比2011年回落1.1個百分點；其中，住宅銷售額增長10.9%，增速比上月下降了0.5個百分點。從全年來看，全國商品房銷售面積的潛在增速已經由2位數下降到個位數的增長水平，這說明房地產市場已經逐步由快速增長階段向平穩增長階段轉變。
三、國房景氣指數
2012年12月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為95.59，比上月回落了0.12個百分點，比2011年同期下降3.3點。
中企顧問網分析認為，2013年全國商品房銷售面積預計能夠繼續保持平穩增長的態勢并保持個位數的小幅增長；從供給面上看，由于2012年新開工面積和土地購置面積都出現了近年來少有的負增長，房地產市場的潛在供給能力將會下降，因此，2013年房價可能會面臨較大的上漲壓力。
《2013-2017年中國房地產信托行業發展態勢及投資前景預測報告》指出：2013年政策依然是市場演變的最大不確定因素，目前來看，政府短期內再度出臺更加嚴厲的調控政策的可能性越來越小，比如原先預計的2013年房產稅試點擴大的可能已經被政府官員的講話證實可能性不大了，這樣的話，短期內房地產市場將會面臨難得的政策真空期。
1、房地產開發投資增速有所回落
2012年1-12月，全國完成房地產開發投資71804億元，同比增長16.2%，增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1-11月份回落0.5個百分點，占房地產開發投資的比重為68.8%。本月，房地產開發投資占固定資產投資的比例為19.68%，比1-11月占比小幅下降了0.17個百分點。從近幾年的統計規律來看，近年來每年的12月份，房地產開發投資增速都有所回落，本月房地產開發投資增速有所回落，也符合這種規律。預計2013年房地產開發投資增速會比2012年有所提高，但估計不太會高于20%。
2、房屋新開工面積增速10多年來首次出現負增長，未來供給萎縮
2012年1-12月，全國房地產開發企業房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點；房屋新開工面積177334萬平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份擴大0.1個百分點；房屋竣工面積99425萬平方米，增長7.3%，增速比1-11月份回落6.8個百分點。從近幾年的統計規律來看，近年來每年的12月份，房屋新開工面積等指標都有所回落，本月這些指標有所回落，也符合這種規律。全年來看，2012年房地產新開工面積增速自1998年來首次出現負增長，而且是在商品房銷售保持正增長的情況下出現的，值得深入思考。新開工面積代表著開發商對未來1-2年房地產市場的預期，因此，要么2013年全國商品房銷售繼續減速，要么2013年全國房地產市場會由于供給萎縮的原因而造成房價的持續上漲，我們認為，出現后者的概率較大。
3、房地產開發投資資金來源連續3年回落
2012年1-12月份，房地產開發企業本年到位資金96538億元，比上年增長12.7%，增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2011年回落4.8個百分點。其中，國內貸款14778億元，增長13.2%；利用外資402億元，下降48.8%；自籌資金39083億元，增長11.7%；其他資金42275億元，增長14.7%。在其他資金中，定金及預收款26558億元，增長18.2%；個人按揭貸款10524億元，增長21.3%。房地產開發投資資金來源同比增速在連續幾個月觸底回升后本月有所回落。這和房地產開發投資以及新開工面積等指標一樣，近幾年來都是12月出現增速下降的情況，更多的是統計上的原因。但從全年來看，房地產開發投資資金來源增速已經連續3年回落，這主要和宏觀調控密不可分。總體上看，房地產開發投資資金來源增長受到抑制，也將會拖累房地產開發投資的增速。
4、本年土地購置面積和土地成交價款大幅回落，地價高位暫時企穩
2012年1-12月份，全國房地產開發企業土地購置面積35667萬平方米，同比下降19.5%，降幅比1-11月份擴大4.7個百分點；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴大6.4個百分點。從平均成交土地價格來看，土地價格在高位有所企穩。從全年來看，2012年全國房地產開發企業購置土地面積和金額的增速創出了2005年來的最大跌幅，這意味著未來2年的房地產市場潛在供給會下降。從2005年來的統計規律來看，每當出現房地產開發企業土地購置面積增速負增長的時候，次年的房價就會面臨較大的上漲壓力，我們預計2013年也將面臨較大的房價上漲的壓力。
二、全國商品房銷售情況
十二月份市場成交基本符合預期，市場信心穩定
2012年1-12月份，全國商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增幅比1-11月份回落0.6個百分點，比2011年回落2.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長2%，比上月下降了0.3個百分點。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1-11月份提高0.9個百分點，比2011年回落1.1個百分點；其中，住宅銷售額增長10.9%，增速比上月下降了0.5個百分點。從全年來看，全國商品房銷售面積的潛在增速已經由2位數下降到個位數的增長水平，這說明房地產市場已經逐步由快速增長階段向平穩增長階段轉變。
三、國房景氣指數
2012年12月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為95.59，比上月回落了0.12個百分點，比2011年同期下降3.3點。
中企顧問網分析認為，2013年全國商品房銷售面積預計能夠繼續保持平穩增長的態勢并保持個位數的小幅增長；從供給面上看，由于2012年新開工面積和土地購置面積都出現了近年來少有的負增長，房地產市場的潛在供給能力將會下降，因此，2013年房價可能會面臨較大的上漲壓力。
《2013-2017年中國房地產信托行業發展態勢及投資前景預測報告》指出：2013年政策依然是市場演變的最大不確定因素，目前來看，政府短期內再度出臺更加嚴厲的調控政策的可能性越來越小，比如原先預計的2013年房產稅試點擴大的可能已經被政府官員的講話證實可能性不大了，這樣的話，短期內房地產市場將會面臨難得的政策真空期。
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