2008-2009年中國物業管理行業研究咨詢報告
http://www.xibaipo.cc 2008-12-17 14:55 中企顧問網
2008-2009年中國物業管理行業研究咨詢報告2008
近幾年，我國物業管理行業呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了發展的機遇，同時使物業管理企業面臨著發展的挑戰。據不完全統計，全國物業管理企業已逾3萬家，從業人員300多萬人，國內行業產值已達到數百億元，并以每年20%以上的幅度遞增，物業管理產業經濟在我國有著巨大的發展空間。不過，目前我國物業管理公司普遍規模都偏小，行業集中度低。國內規模最大的前三家物業管理企業的管理面積僅占總物業管理面積的0.58%。上海物業管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米；深圳物業管理機構1029家，平均每家管理項目5.1個，管理面積24萬平方米。隨著我國物業管理企業逐步走向規模化、多元化和跨區域化，行業集中度將逐步提升；一些知名的物業公司執行收縮的策略以及住宅物業管理微薄的利潤也會淘汰規模小的公司，這也有利于促進行業集中度的提升。
從宏觀環境來看，目前，金融危機已對全球實體經濟產生了巨大的沖擊，2008年世界經濟已明顯放緩，下行風險逐步加大。預測2009年全球經濟增長率為2.2%，發達經濟體經濟2009年將下降0.3%。全球物業管理企業都受到金融危機的影響，中國物業管理行業雖然正值大變革、大發展的時代，但也同樣受到金融危機的沖擊！
從行業發展空間來看，近十年來，我國的年均經濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業管理創造了良好的發展空間。在政策層面，《物權法》、新《物業管理條例》等相繼出臺，規范了物業管理行為，強化了社會的物管意識，保障了物管行業的健康發展；我國物業產品品質的不斷提升，客戶對產品國際化、人性化的要求，提高了對物業管理服務的要求；隨著信息技術、節能環保技術的發展，對物業管理技術能力的需求也不斷提高。
從長遠來看，經過二十余年的發展，物業管理作為一種新的產業類型已在社會化分工中被逐步認同，走產業化發展之路成為物業管理的必然趨勢。國家的“十一五規劃建議”提出“積極發展社區服務等需求潛力大的產業”，“加強和諧社區建設，倡導人與人和睦相處”，“積極發展就業容量大的勞動密集型產業、服務業”等。國家政策、時代發展，給物業管理提供了大有作為的空間。預計2008年及未來幾年，住宅物業管理作為房地產開發延伸服務環節的作用將進一步增強，因而仍會以開發商自建自管的模式為主。物業服務的專業化程度將會加強，行業將會涌現實力強大的專業服務商，物業管理公司將向管理集成商轉型。那么，在當前物業管理行業發展形勢下，我國物業管理企業該如何分析當前行業發展形勢、把握未來市場發展方向，根據行業趨勢制定發展戰略呢？
本研究咨詢報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家住房和城鄉建設部、國務院發展研究中心、物業管理行業協會、中國上市公司資訊、國內外相關刊物的基礎信息以及產業研究單位等公布和提供的大量資料。本報告對國內外物業管理行業市場的發展現狀、趨勢、發展前景等進行了分析，并對中國重點城市物業管理的發展做了具體分析，深入研究了物業管理優勢企業的發展、經營狀況。本報告是物業管理企業及相關企業和單位、計劃投資于物業管理的企業等準確了解目前中國物業管理市場發展動態，把握物業管理發展趨勢，制定市場策略的必備的精品。
目 錄
CONTENTS
第一部分 行業概述及經濟環境分析
第一章 物業管理行業概述及經濟環境分析 1
第一節 物業管理的介紹 1
一、物業管理的定義 1
二、物業管理服務的內容 1
三、物業管理七大特色 3
四、高水平物業管理的九條原則 5
第二節 物業管理產權理論分析 7
一、產權理論簡介 7
二、物業管理產生的產權理論分析 7
三、我國物業管理發展的產權理論分析 9
第三節 物業糾紛相關分析 11
一、物業糾紛類型 11
二、物業糾紛的法律特征 12
三、物業糾紛的法律分析 13
四、物業糾紛的解決辦法及國外經驗 15
五、物業管理市場糾紛的信息經濟學分析 17
六、解決物業矛盾糾紛的根本辦法 20
第四節 物業管理行業風險分析 24
一、物業管理風險的表現形式 24
二、物業管理風險的規避方式 26
第五節 我國經濟環境分析 29
一、2008年我國工業經濟運行總體情況 29
二、2008-2009年金融風暴形勢下中國經濟走勢分析 41
三、未來我國經濟持續增長潛力分析 43
四、2009年我國經濟增長態勢預測 44
第二部分 行業市場發展分析
第二章 國際物業管理業發展分析 47
第一節 國外物業管理的特征與特點 47
一、國外物業管理的基本特征分析 47
二、國外物業管理的特點 50
三、國外物業稅特點 50
第二節 國外部分國家物業管理的特色分析 52
一、荷蘭物業管理的特色 52
二、德國物業管理的特色 53
三、俄羅斯物業管理的特色 53
四、瑞士物業管理的特色 54
五、法國物業管理的特色 54
六、意大利物業管理的特色 55
七、日本物業管理的特色 56
第三節 美國物業管理分析 57
一、美國物業管理的主要特點 57
二、美國的樓宇星級管理分析 59
三、美國物業管理的服務宗旨 60
四、美國物業管理企業的經費運作概況 61
第三章 中國物業管理市場發展分析 66
第一節 中國物業管理發展概況 66
一、中國物業管理的產生與發展 66
二、中國物業管理的三個階段 67
三、我國物業管理師制度對行業發展的影響 74
四、2008年國內外物業管理市場分析 75
五、2008年我國物業管理行業重點推進的工作 76
第二節 物業管理消費分析 77
一、物業管理消費的特征和功能 77
二、物業管理消費滿意度分析 81
三、物業管理的消費者分析 85
第三節 我國物業管理發展特征和問題 101
一、國內物業管理的基本特征分析 101
二、我國物業管理行業問題分析 103
三、我國物業管理企業問題分析 106
四、物業管理市場問題和對策 107
五、我國烏魯木齊市物業管理存在的問題 109
第四節 我國物業管理人員發展分析 110
一、物業管理師應具備的基本條件 110
二、物業管理人員需要的特殊素質 111
三、我國物業管理從業隊伍發展狀況 112
四、物業管理人力資源的風險及防范 113
第五節 中國物業管理的發展模式分析 115
一、酒店式物業管理模式分析 115
二、服務集成型物業管理模式分析 116
三、物權法實施后物業管理有新模式 119
第六節 物業管理信息化建設分析 121
一、物業管理信息化建設行業背景 121
二、物業管理信息化需求 122
三、物業管理信息化建設原則 122
四、物業管理信息化實現方案 123
五、物業管理信息化建設目標 124
六、物業管理信息化解決方案 125
第七節 工業園區的物業管理分析 125
一、工業園區物業管理混亂現狀及成因 126
二、工業園區物業管理特點 127
三、引入規范的物業管理及其意義 128
四、規范工業園區物業管理對策 129
第四章 物業管理費用收取分析 132
第一節 物業管理費的介紹 132
一、物業管理費的構成 132
二、物業管理費的收費標準 133
三、物業管理費的主要用途 135
四、物業管理消費的特征和功能 136
第二節 拓寬物管行業盈利空間分析 140
一、物業管理企業拓展盈利空間的理論分析 140
二、物業管理行業盈利能力的定位分析 143
三、物業管理企業盈利點的設計分析 144
第三節 物業管理企業成本和業績效管理分析 147
一、物業管理企業成本管理分析 147
二、物業管理企業績效管理分析 150
第四節 物業管理費用收取存在的問題分析 158
一、收費難問題的現狀及其原因 158
二、解決收費難問題的基本思路 161
三、物業服務收費矛盾糾紛的成因 163
四、完善法規解決物業收費難問題的作用 168
第五章 我國主要地區物業管理發展分析 171
第一節 北京物業管理發展分析 171
一、北京物業管理現狀分析 171
二、北京市寫字樓市場物業管理市場分析 174
三、2008年北京市集中排查調解物業管理糾紛情況 176
四、2008年北京物業管理新規 176
第二節 上海物業管理發展分析 177
一、上海物業管理市場狀況分析 177
二、2008年上海物業管理價格的市場化升速 190
三、2008年上海市物業管理引入行業保險機制分析 194
四、2008年上海市物業管理市場整頓情況 195
五、2010年世博會給上海物業管理帶來的機遇 196
六、“十一五”上海物業管理規劃 199
第三節 天津物業管理發展分析 207
一、2008年天津物業管理發展狀況 207
二、天津市物業費構成分析 208
三、2008年天津市新修訂的物業管理條例 209
四、天津舊小區物業管理問題分析 230
第四節 深圳物業管理發展分析 231
一、深圳物業管理的現狀 231
二、深圳發展物業管理的優勢條件分析 233
三、深圳物業管理模式 235
第五節 廣州物業管理發展分析 237
一、廣州物業管理發展狀況 237
二、廣州高檔樓盤物業管理費問題分析 238
三、2008-2009年廣州物業管理收費新規及標準 240
第六章 中國房地產市場發展分析 241
第一節 我國房地產制度改革與市場發展的歷程 241
一、初步形成時期 241
二、房地產過熱時期 245
三、市場調整時期 249
四、培育新的經濟增長點時期 252
五、宏觀調控時期 256
第二節 我國房地產市場發展現狀分析 264
一、2008年上半年我國房地產市場盤點 264
二、近期中國房地產供求對比分析 269
三、中國房地產市場商品房發展態勢 271
四、近兩年來我國部分城市房地產市場現狀 273
五、我國房地產企業競爭力發展狀況 274
第三節 我國房地產市場發展前景和風險 275
一、我國房地產發展前景 275
二、我國房地產市場三、四線城市發展機遇 276
三、2008年在金融危機影響下我國房地產市場風險分析 277
四、2008-2009年我國應對房地產風險的措施 279
第四節 我國房地產市場社會問題及其解決途徑 281
一、我國房地產市場存在的主要社會問題 282
二、解決我國房地產市場社會問題的途徑 284
第五節 我國房地產的查封、拍賣及其執行措施分析 289
一、強制執行中不動產查封和拍賣的思考 289
二、實踐中房地產查封、拍賣中存在的問題梳理與分析 292
三、房地產查封、拍賣的利益平衡和規范措施 296
第六節 2008年我國房地產市場發展形勢分析 298
一、2008年我國房地產市場總體形勢分析 298
二、2008年我國不同級別的城市發展形勢分析 301
三、2008年我國不同地區房地產發展形勢分析 305
四、2008年我國不同類別的樓盤市場形勢分析 316
第七節 我國房地產市場發展趨勢分析 317
一、2008-2009年中國房地產發展趨勢 317
二、未來我國房地產市場發展趨勢 320
三、2009年我國房地產市場調整趨勢分析 323
四、2008-2012年我國房地產市場趨勢 325
第八節 我國房地產市場投資分析 327
一、2008上半年我國房地產開發投資情況 327
二、未來我國房地產投資機遇分析 330
三、未來我國二三線城市房地產投資前景分析 333
第九節 改革我國房地產稅制的政策建議 334
一、稅種合并建議 334
二、征稅范圍建議 335
三、稅率確定建議 336
四、計稅依據建議 336
五、稅收分配建議 337
六、稅權制定建議 337
第三部分 行業競爭分析
第七章 物業管理行業競爭分析 339
第一節 中國物業管理行業基本競爭結構分析 339
一、潛在的進入者 339
二、替代品 341
三、購買者的討價還價能力 342
四、供應者的討價還價能力 342
五、行業內部現有競爭者的抗衡 343
第二節 我國物業管理的市場競爭現狀和對策 343
一、我國物業管理市場競爭現狀 344
二、我國物業管理市場競爭對策 345
第三節 物業管理中的品牌競爭探析 348
一、物業管理的品牌支撐點 348
二、物業品牌價值戰略的定位 350
三、物業管理的品牌擴張分析 351
第四節 我國物業管理企業競爭策略分析 353
一、主動迎接業主選擇策略 354
二、與開發商分業經營策略 355
三、用服務贏得市場信任策略 355
第八章 我國物業管理優勢企業分析 357
第一節 上海陸家嘴物業管理有限公司 357
一、公司概況 357
二、公司服務產品 358
三、公司動態 359
第二節 第一太平戴維斯 361
一、公司概況 361
二、公司經營策略 362
三、2008年上半年公司經營情況 364
四、公司動態 364
第三節 浙江綠城物業管理有限公司 366
一、公司概況 366
二、公司管理的小區情況 367
三、公司動態 367
第四節 中海物業管理有限公司 368
一、公司概況 368
二、公司發展歷程 369
三、公司動態 370
第五節 深圳市中航物業有限公司 371
一、公司概況 371
二、2008年公司發展規劃 372
三、公司動態 374
第六節 萬科企業股份有限公司 375
一、公司概況 375
二、2007-2008年財務分析 376
三、2008年前10月公司經營情況 381
第七節 其他優勢物業管理企業分析 381
一、上海明華物業公司 381
二、深圳市萬廈居業有限公司 382
三、深圳市長城物業管理股份有限公司 384
四、深圳市榮超物業管理有限公司 384
五、金碧物業有限公司 385
第四部分 行業招投標和營銷分析
第九章 物業管理招投標和營銷分析 387
第一節 物業管理招投標發展分析 387
一、物業管理招投標的重要性及其意義 387
二、物業管理招投標的特點及其要點 389
三、我國物業管理招標方法分析 394
四、住宅小區物業管理招投標方法分析 398
五、物業管理招投標存在的問題及對策 403
第二節 物業管理營銷分析 409
一、物業管理營銷特點與規律分析 409
二、內在、持續的過程性營銷 409
三、營銷過程中“人”的要素作用 410
四、等值等價的營銷原則 411
五、差別化營銷理論的正確運用 412
六、行業市場營銷存在的問題及相應對策 413
七、物業管理市場營銷博弈分析 419
第五部分 行業趨勢和策略分析
第十章 物業管理發展趨勢分析 425
第一節 我國物業管理發展總體趨勢分析 425
一、我國物業管理行業發展趨勢 425
二、我國物業管理企業發展趨勢 429
第二節 我國物業管理發展具體趨勢分析 430
一、我國物業管理專業化趨勢分析 430
二、我國物業管理集團化趨勢分析 432
三、我國物業管理市場化趨勢分析 432
四、我國物業管理品牌化趨勢分析 433
五、我國物業管理智能化趨勢分析 433
六、我國物業管理區域管理集約化趨勢分析 434
七、我國物業管理技術型、集約化趨勢分析 434
八、我國物業管理資質等級管理呈淡化趨勢分析 435
九、我國國有物業管理企業發展趨勢分析 435
第三節 未來我國大中城市物業管理發展的趨勢分析 436
一、規模化、集約化發展趨勢 436
二、信息化、多元化發展趨勢 437
三、市場化、雙向選擇發展趨勢 437
四、規范化、標準化發展趨勢 437
五、品牌化發展趨勢 438
六、法制化發展趨勢 438
第十一章 物業管理發展策略和建議 439
第一節 我國物業管理發展策略 439
一、完善物業管理企業成本管控的策略 439
二、我國物業管理專業化發展策略 442
三、物業服務收費矛盾解決的基本思路與對策 444
四、網絡時代的物業管理市場競爭策略 449
五、解決物業管理糾紛對策 451
六、物業管理招投標策略分析 453
第二節 我國物業管理發展建議 455
一、完善物業管理建議 455
二、完善物業管理經理人制度建議 456
三、完善物業管理招投標建議 458
附錄
附錄一：物業管理條例 462
附錄二：中華人民共和國物權法 475
圖表目錄
圖表：傳統房屋管理與現代物業管理的區別 10
圖表：2007-2008年我國規模以上工業增加值情況 29
圖表：2007年6月-2008年8月我國輕重工業增加值情況 30
圖表：2007-2008年我國工業出口交貨值情況 30
圖表：2006-2008年我國工業企業實現利潤情況 31
圖表：2006-2008年我國工業企業虧損情況 31
圖表：2007-2008年我國工業生產資料價格變化情況 32
圖表：2007-2008年我國工業品和原燃料價格變化情況 32
圖表：2008年8月我國原煤原油產量 32
圖表：2008年8月我國部分輕工業產品產量 33
圖表：2008年8月我國主要能源煉制品產量 33
圖表：2008年8月我國主要化學制品產量 33
圖表：2008年8月我國主要金屬產品產量 33
圖表：2008年8月我國主要生產設備產量情況 34
圖表：2008年8月我國主要交通工具產量情況 34
圖表：2008年8月我國主要發電設備產量情況 34
圖表：2008年8月我國部分家用電器產量情況 35
圖表：2008年8月我國部分電子產品產量情況 35
圖表：2008年8月我國發電量情況 35
圖表：2008年9月我國原煤原油產量 35
圖表：2008年9月我國部分輕工業產品產量 36
圖表：2008年9月我國主要能源煉制品產量 36
圖表：2008年9月我國主要化學制品產量 36
圖表：2008年9月我國主要金屬產品產量 36
圖表：2008年9月我國主要生產設備產量情況 37
圖表：2008年9月我國主要交通工具產量情況 37
圖表：2008年9月我國主要發電設備產量情況 37
圖表：2008年9月我國部分家用電器產量情況 38
圖表：2008年9月我國部分電子產品產量情況 38
圖表：2008年9月我國發電量情況 38
圖表：2008年2月工業增加值增長速度 38
圖表：2008年3月工業增加值增長速度 39
圖表：2008年4月工業增加值增長速度 39
圖表：2008年5月工業增加值增長速度 39
圖表：2008年6月工業增加值增長速度 40
圖表：2008年7月工業增加值增長速度 40
圖表：2008年8月工業增加值增長速度 41
圖表：2008年9月工業增加值增長速度 41
圖表：美國注冊物業經理的平均時間分配 63
圖表：美國注冊物業經理的各類收入比例 64
圖表：美國注冊物業經理在各項地產行業的比例 65
圖表：2006年宜居指數一級指標得分比較 82
圖表：社區空間滿意度比較 83
圖表：物業管理滿意度調查 83
圖表：物業管理不滿意的方面 84
圖表：受訪者業主性別構成的分析情況 85
圖表：消費者對物業管理服務滿意程度的分析 86
圖表：服務滿意程度與性別進行相關分析 87
圖表：服務滿意程度與年齡進行相關分析 87
圖表：消費者對住宅物業管理希望的分析 88
圖表：消費者年齡與物業管理方式的交叉分析 89
圖表：消費者對小區物業管理費用接受程度的分析 90
圖表：受訪者性別與管理費用接受程度的分析 91
圖表：受訪者年齡與管理費用接受程度的分析 91
圖表：受訪者對于小區安全防范措施需求的分析 92
圖表：受訪者對小區智能化管理需求情況的分析 92
圖表：受訪者性別與智能管理的交叉分析 93
圖表：受訪者年齡與智能管理的交叉分析 93
圖表：受訪者對智能化管理作用的分析 94
圖表：對于服務項目認為最有必要的分析情況表 95
圖表：對于服務項目認為最沒有必要的分析情況表 95
圖表：受訪者的年齡與最有必要服務項目進行交叉分析 96
圖表：受訪者的年齡與最沒有必要服務項目進行交叉分析 96
圖表：各項服務項目之間重要程度的交叉分析 97
圖表：各項服務項目與滿意程度的相關分析 98
圖表：回歸分析（方程模型） 99
圖表：聚類分析表1 100
圖表：聚類分析表2 100
圖表：聚類分析表3 100
圖表：物業管理信息化產品體系結構示意圖 125
圖表：2007年1-4季度物業服務公眾滿意度測評結果的柱狀圖表 185
圖表：2007年4季度上海市物業服務公眾滿意度百強企業排行榜 186
圖表：商品房、商品住宅的價格變化及其與GDP增長的比較 249
圖表：1994-1997年全國房地產開發企業（單位）經營情況 250
圖表：1771-1997年全國房產投資及住房建設情況 250
圖表：1997-2002年全國房地產投資及住房建設情況 254
圖表：1997-2002年全國商品房地產新開工、施工、竣工情況 255
圖表：1997-2002年我國四大國有商業銀行個人住房貸款增長情況 256
圖表：2000-2007年全國房地產開工投資及其增長情況 258
圖表：2000-2007年我國商品房價格及其長漲情況 260
圖表：2007年3月-2008年10月我國房地產開發景氣指數走勢圖 299
圖表：2007年4月-2008年9月全國70個大中城市房屋銷售價格增幅演變 300
圖表：2008年9月及前三季度京瀘深商品住宅供求情況 301
圖表：2008年8、9月京瀘深商品住宅成交均價情況 302
圖表：2008年9月及前三季度我國二線城市商品住宅成交情況 303
圖表：2008年9月我國二線城市商品住宅成交均價情況 304
圖表：2008年9月我國主要三線城市商品住宅成交情況 305
圖表：2007年1月-2008年9月深圳商品住宅成交走勢圖 307
圖表：2007年1月-2008年9月上海商品住宅成交走勢圖 309
圖表：2007年1月-2008年9月北京商品住宅市場供求及價格走勢圖 311
圖表：2006-2007年全國10個典型城市的房價收入比情況 312
圖表：2007年1月-2008年9月武漢商品住宅市場走勢圖 313
圖表：2007年1月-2008年9月重慶商品房成交走勢圖 315
圖表：2000年-2008年上半年我國房地產開發投資走勢 328
圖表：2005年1季度-2008年上半年我國房地產開發投資結構變化 329
圖表：2000年-2008年上半年我國房地產開發資金來源構成 330
圖表：深圳市中航物業有限公司經營型物業管理模式 372
圖表：2008年上半年萬科企業股份有限公司主營構成 376
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司每股指標 377
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司獲利能力 378
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司經營能力 378
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司償債能力 378
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司資本結構 378
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司發展能力 379
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司現金流量 379
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司主營業務收入 379
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司主營業務利潤 379
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司營業利潤 380
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司利潤總額 380
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司凈利潤 380
圖表：深圳市榮超物業管理有限公司經營理念 385
圖表：2006年第一太平戴維斯公司業務構成表 426
從宏觀環境來看，目前，金融危機已對全球實體經濟產生了巨大的沖擊，2008年世界經濟已明顯放緩，下行風險逐步加大。預測2009年全球經濟增長率為2.2%，發達經濟體經濟2009年將下降0.3%。全球物業管理企業都受到金融危機的影響，中國物業管理行業雖然正值大變革、大發展的時代，但也同樣受到金融危機的沖擊！
從行業發展空間來看，近十年來，我國的年均經濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業管理創造了良好的發展空間。在政策層面，《物權法》、新《物業管理條例》等相繼出臺，規范了物業管理行為，強化了社會的物管意識，保障了物管行業的健康發展；我國物業產品品質的不斷提升，客戶對產品國際化、人性化的要求，提高了對物業管理服務的要求；隨著信息技術、節能環保技術的發展，對物業管理技術能力的需求也不斷提高。
從長遠來看，經過二十余年的發展，物業管理作為一種新的產業類型已在社會化分工中被逐步認同，走產業化發展之路成為物業管理的必然趨勢。國家的“十一五規劃建議”提出“積極發展社區服務等需求潛力大的產業”，“加強和諧社區建設，倡導人與人和睦相處”，“積極發展就業容量大的勞動密集型產業、服務業”等。國家政策、時代發展，給物業管理提供了大有作為的空間。預計2008年及未來幾年，住宅物業管理作為房地產開發延伸服務環節的作用將進一步增強，因而仍會以開發商自建自管的模式為主。物業服務的專業化程度將會加強，行業將會涌現實力強大的專業服務商，物業管理公司將向管理集成商轉型。那么，在當前物業管理行業發展形勢下，我國物業管理企業該如何分析當前行業發展形勢、把握未來市場發展方向，根據行業趨勢制定發展戰略呢？
本研究咨詢報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家住房和城鄉建設部、國務院發展研究中心、物業管理行業協會、中國上市公司資訊、國內外相關刊物的基礎信息以及產業研究單位等公布和提供的大量資料。本報告對國內外物業管理行業市場的發展現狀、趨勢、發展前景等進行了分析，并對中國重點城市物業管理的發展做了具體分析，深入研究了物業管理優勢企業的發展、經營狀況。本報告是物業管理企業及相關企業和單位、計劃投資于物業管理的企業等準確了解目前中國物業管理市場發展動態，把握物業管理發展趨勢，制定市場策略的必備的精品。
目 錄
CONTENTS
第一部分 行業概述及經濟環境分析
第一章 物業管理行業概述及經濟環境分析 1
第一節 物業管理的介紹 1
一、物業管理的定義 1
二、物業管理服務的內容 1
三、物業管理七大特色 3
四、高水平物業管理的九條原則 5
第二節 物業管理產權理論分析 7
一、產權理論簡介 7
二、物業管理產生的產權理論分析 7
三、我國物業管理發展的產權理論分析 9
第三節 物業糾紛相關分析 11
一、物業糾紛類型 11
二、物業糾紛的法律特征 12
三、物業糾紛的法律分析 13
四、物業糾紛的解決辦法及國外經驗 15
五、物業管理市場糾紛的信息經濟學分析 17
六、解決物業矛盾糾紛的根本辦法 20
第四節 物業管理行業風險分析 24
一、物業管理風險的表現形式 24
二、物業管理風險的規避方式 26
第五節 我國經濟環境分析 29
一、2008年我國工業經濟運行總體情況 29
二、2008-2009年金融風暴形勢下中國經濟走勢分析 41
三、未來我國經濟持續增長潛力分析 43
四、2009年我國經濟增長態勢預測 44
第二部分 行業市場發展分析
第二章 國際物業管理業發展分析 47
第一節 國外物業管理的特征與特點 47
一、國外物業管理的基本特征分析 47
二、國外物業管理的特點 50
三、國外物業稅特點 50
第二節 國外部分國家物業管理的特色分析 52
一、荷蘭物業管理的特色 52
二、德國物業管理的特色 53
三、俄羅斯物業管理的特色 53
四、瑞士物業管理的特色 54
五、法國物業管理的特色 54
六、意大利物業管理的特色 55
七、日本物業管理的特色 56
第三節 美國物業管理分析 57
一、美國物業管理的主要特點 57
二、美國的樓宇星級管理分析 59
三、美國物業管理的服務宗旨 60
四、美國物業管理企業的經費運作概況 61
第三章 中國物業管理市場發展分析 66
第一節 中國物業管理發展概況 66
一、中國物業管理的產生與發展 66
二、中國物業管理的三個階段 67
三、我國物業管理師制度對行業發展的影響 74
四、2008年國內外物業管理市場分析 75
五、2008年我國物業管理行業重點推進的工作 76
第二節 物業管理消費分析 77
一、物業管理消費的特征和功能 77
二、物業管理消費滿意度分析 81
三、物業管理的消費者分析 85
第三節 我國物業管理發展特征和問題 101
一、國內物業管理的基本特征分析 101
二、我國物業管理行業問題分析 103
三、我國物業管理企業問題分析 106
四、物業管理市場問題和對策 107
五、我國烏魯木齊市物業管理存在的問題 109
第四節 我國物業管理人員發展分析 110
一、物業管理師應具備的基本條件 110
二、物業管理人員需要的特殊素質 111
三、我國物業管理從業隊伍發展狀況 112
四、物業管理人力資源的風險及防范 113
第五節 中國物業管理的發展模式分析 115
一、酒店式物業管理模式分析 115
二、服務集成型物業管理模式分析 116
三、物權法實施后物業管理有新模式 119
第六節 物業管理信息化建設分析 121
一、物業管理信息化建設行業背景 121
二、物業管理信息化需求 122
三、物業管理信息化建設原則 122
四、物業管理信息化實現方案 123
五、物業管理信息化建設目標 124
六、物業管理信息化解決方案 125
第七節 工業園區的物業管理分析 125
一、工業園區物業管理混亂現狀及成因 126
二、工業園區物業管理特點 127
三、引入規范的物業管理及其意義 128
四、規范工業園區物業管理對策 129
第四章 物業管理費用收取分析 132
第一節 物業管理費的介紹 132
一、物業管理費的構成 132
二、物業管理費的收費標準 133
三、物業管理費的主要用途 135
四、物業管理消費的特征和功能 136
第二節 拓寬物管行業盈利空間分析 140
一、物業管理企業拓展盈利空間的理論分析 140
二、物業管理行業盈利能力的定位分析 143
三、物業管理企業盈利點的設計分析 144
第三節 物業管理企業成本和業績效管理分析 147
一、物業管理企業成本管理分析 147
二、物業管理企業績效管理分析 150
第四節 物業管理費用收取存在的問題分析 158
一、收費難問題的現狀及其原因 158
二、解決收費難問題的基本思路 161
三、物業服務收費矛盾糾紛的成因 163
四、完善法規解決物業收費難問題的作用 168
第五章 我國主要地區物業管理發展分析 171
第一節 北京物業管理發展分析 171
一、北京物業管理現狀分析 171
二、北京市寫字樓市場物業管理市場分析 174
三、2008年北京市集中排查調解物業管理糾紛情況 176
四、2008年北京物業管理新規 176
第二節 上海物業管理發展分析 177
一、上海物業管理市場狀況分析 177
二、2008年上海物業管理價格的市場化升速 190
三、2008年上海市物業管理引入行業保險機制分析 194
四、2008年上海市物業管理市場整頓情況 195
五、2010年世博會給上海物業管理帶來的機遇 196
六、“十一五”上海物業管理規劃 199
第三節 天津物業管理發展分析 207
一、2008年天津物業管理發展狀況 207
二、天津市物業費構成分析 208
三、2008年天津市新修訂的物業管理條例 209
四、天津舊小區物業管理問題分析 230
第四節 深圳物業管理發展分析 231
一、深圳物業管理的現狀 231
二、深圳發展物業管理的優勢條件分析 233
三、深圳物業管理模式 235
第五節 廣州物業管理發展分析 237
一、廣州物業管理發展狀況 237
二、廣州高檔樓盤物業管理費問題分析 238
三、2008-2009年廣州物業管理收費新規及標準 240
第六章 中國房地產市場發展分析 241
第一節 我國房地產制度改革與市場發展的歷程 241
一、初步形成時期 241
二、房地產過熱時期 245
三、市場調整時期 249
四、培育新的經濟增長點時期 252
五、宏觀調控時期 256
第二節 我國房地產市場發展現狀分析 264
一、2008年上半年我國房地產市場盤點 264
二、近期中國房地產供求對比分析 269
三、中國房地產市場商品房發展態勢 271
四、近兩年來我國部分城市房地產市場現狀 273
五、我國房地產企業競爭力發展狀況 274
第三節 我國房地產市場發展前景和風險 275
一、我國房地產發展前景 275
二、我國房地產市場三、四線城市發展機遇 276
三、2008年在金融危機影響下我國房地產市場風險分析 277
四、2008-2009年我國應對房地產風險的措施 279
第四節 我國房地產市場社會問題及其解決途徑 281
一、我國房地產市場存在的主要社會問題 282
二、解決我國房地產市場社會問題的途徑 284
第五節 我國房地產的查封、拍賣及其執行措施分析 289
一、強制執行中不動產查封和拍賣的思考 289
二、實踐中房地產查封、拍賣中存在的問題梳理與分析 292
三、房地產查封、拍賣的利益平衡和規范措施 296
第六節 2008年我國房地產市場發展形勢分析 298
一、2008年我國房地產市場總體形勢分析 298
二、2008年我國不同級別的城市發展形勢分析 301
三、2008年我國不同地區房地產發展形勢分析 305
四、2008年我國不同類別的樓盤市場形勢分析 316
第七節 我國房地產市場發展趨勢分析 317
一、2008-2009年中國房地產發展趨勢 317
二、未來我國房地產市場發展趨勢 320
三、2009年我國房地產市場調整趨勢分析 323
四、2008-2012年我國房地產市場趨勢 325
第八節 我國房地產市場投資分析 327
一、2008上半年我國房地產開發投資情況 327
二、未來我國房地產投資機遇分析 330
三、未來我國二三線城市房地產投資前景分析 333
第九節 改革我國房地產稅制的政策建議 334
一、稅種合并建議 334
二、征稅范圍建議 335
三、稅率確定建議 336
四、計稅依據建議 336
五、稅收分配建議 337
六、稅權制定建議 337
第三部分 行業競爭分析
第七章 物業管理行業競爭分析 339
第一節 中國物業管理行業基本競爭結構分析 339
一、潛在的進入者 339
二、替代品 341
三、購買者的討價還價能力 342
四、供應者的討價還價能力 342
五、行業內部現有競爭者的抗衡 343
第二節 我國物業管理的市場競爭現狀和對策 343
一、我國物業管理市場競爭現狀 344
二、我國物業管理市場競爭對策 345
第三節 物業管理中的品牌競爭探析 348
一、物業管理的品牌支撐點 348
二、物業品牌價值戰略的定位 350
三、物業管理的品牌擴張分析 351
第四節 我國物業管理企業競爭策略分析 353
一、主動迎接業主選擇策略 354
二、與開發商分業經營策略 355
三、用服務贏得市場信任策略 355
第八章 我國物業管理優勢企業分析 357
第一節 上海陸家嘴物業管理有限公司 357
一、公司概況 357
二、公司服務產品 358
三、公司動態 359
第二節 第一太平戴維斯 361
一、公司概況 361
二、公司經營策略 362
三、2008年上半年公司經營情況 364
四、公司動態 364
第三節 浙江綠城物業管理有限公司 366
一、公司概況 366
二、公司管理的小區情況 367
三、公司動態 367
第四節 中海物業管理有限公司 368
一、公司概況 368
二、公司發展歷程 369
三、公司動態 370
第五節 深圳市中航物業有限公司 371
一、公司概況 371
二、2008年公司發展規劃 372
三、公司動態 374
第六節 萬科企業股份有限公司 375
一、公司概況 375
二、2007-2008年財務分析 376
三、2008年前10月公司經營情況 381
第七節 其他優勢物業管理企業分析 381
一、上海明華物業公司 381
二、深圳市萬廈居業有限公司 382
三、深圳市長城物業管理股份有限公司 384
四、深圳市榮超物業管理有限公司 384
五、金碧物業有限公司 385
第四部分 行業招投標和營銷分析
第九章 物業管理招投標和營銷分析 387
第一節 物業管理招投標發展分析 387
一、物業管理招投標的重要性及其意義 387
二、物業管理招投標的特點及其要點 389
三、我國物業管理招標方法分析 394
四、住宅小區物業管理招投標方法分析 398
五、物業管理招投標存在的問題及對策 403
第二節 物業管理營銷分析 409
一、物業管理營銷特點與規律分析 409
二、內在、持續的過程性營銷 409
三、營銷過程中“人”的要素作用 410
四、等值等價的營銷原則 411
五、差別化營銷理論的正確運用 412
六、行業市場營銷存在的問題及相應對策 413
七、物業管理市場營銷博弈分析 419
第五部分 行業趨勢和策略分析
第十章 物業管理發展趨勢分析 425
第一節 我國物業管理發展總體趨勢分析 425
一、我國物業管理行業發展趨勢 425
二、我國物業管理企業發展趨勢 429
第二節 我國物業管理發展具體趨勢分析 430
一、我國物業管理專業化趨勢分析 430
二、我國物業管理集團化趨勢分析 432
三、我國物業管理市場化趨勢分析 432
四、我國物業管理品牌化趨勢分析 433
五、我國物業管理智能化趨勢分析 433
六、我國物業管理區域管理集約化趨勢分析 434
七、我國物業管理技術型、集約化趨勢分析 434
八、我國物業管理資質等級管理呈淡化趨勢分析 435
九、我國國有物業管理企業發展趨勢分析 435
第三節 未來我國大中城市物業管理發展的趨勢分析 436
一、規模化、集約化發展趨勢 436
二、信息化、多元化發展趨勢 437
三、市場化、雙向選擇發展趨勢 437
四、規范化、標準化發展趨勢 437
五、品牌化發展趨勢 438
六、法制化發展趨勢 438
第十一章 物業管理發展策略和建議 439
第一節 我國物業管理發展策略 439
一、完善物業管理企業成本管控的策略 439
二、我國物業管理專業化發展策略 442
三、物業服務收費矛盾解決的基本思路與對策 444
四、網絡時代的物業管理市場競爭策略 449
五、解決物業管理糾紛對策 451
六、物業管理招投標策略分析 453
第二節 我國物業管理發展建議 455
一、完善物業管理建議 455
二、完善物業管理經理人制度建議 456
三、完善物業管理招投標建議 458
附錄
附錄一：物業管理條例 462
附錄二：中華人民共和國物權法 475
圖表目錄
圖表：傳統房屋管理與現代物業管理的區別 10
圖表：2007-2008年我國規模以上工業增加值情況 29
圖表：2007年6月-2008年8月我國輕重工業增加值情況 30
圖表：2007-2008年我國工業出口交貨值情況 30
圖表：2006-2008年我國工業企業實現利潤情況 31
圖表：2006-2008年我國工業企業虧損情況 31
圖表：2007-2008年我國工業生產資料價格變化情況 32
圖表：2007-2008年我國工業品和原燃料價格變化情況 32
圖表：2008年8月我國原煤原油產量 32
圖表：2008年8月我國部分輕工業產品產量 33
圖表：2008年8月我國主要能源煉制品產量 33
圖表：2008年8月我國主要化學制品產量 33
圖表：2008年8月我國主要金屬產品產量 33
圖表：2008年8月我國主要生產設備產量情況 34
圖表：2008年8月我國主要交通工具產量情況 34
圖表：2008年8月我國主要發電設備產量情況 34
圖表：2008年8月我國部分家用電器產量情況 35
圖表：2008年8月我國部分電子產品產量情況 35
圖表：2008年8月我國發電量情況 35
圖表：2008年9月我國原煤原油產量 35
圖表：2008年9月我國部分輕工業產品產量 36
圖表：2008年9月我國主要能源煉制品產量 36
圖表：2008年9月我國主要化學制品產量 36
圖表：2008年9月我國主要金屬產品產量 36
圖表：2008年9月我國主要生產設備產量情況 37
圖表：2008年9月我國主要交通工具產量情況 37
圖表：2008年9月我國主要發電設備產量情況 37
圖表：2008年9月我國部分家用電器產量情況 38
圖表：2008年9月我國部分電子產品產量情況 38
圖表：2008年9月我國發電量情況 38
圖表：2008年2月工業增加值增長速度 38
圖表：2008年3月工業增加值增長速度 39
圖表：2008年4月工業增加值增長速度 39
圖表：2008年5月工業增加值增長速度 39
圖表：2008年6月工業增加值增長速度 40
圖表：2008年7月工業增加值增長速度 40
圖表：2008年8月工業增加值增長速度 41
圖表：2008年9月工業增加值增長速度 41
圖表：美國注冊物業經理的平均時間分配 63
圖表：美國注冊物業經理的各類收入比例 64
圖表：美國注冊物業經理在各項地產行業的比例 65
圖表：2006年宜居指數一級指標得分比較 82
圖表：社區空間滿意度比較 83
圖表：物業管理滿意度調查 83
圖表：物業管理不滿意的方面 84
圖表：受訪者業主性別構成的分析情況 85
圖表：消費者對物業管理服務滿意程度的分析 86
圖表：服務滿意程度與性別進行相關分析 87
圖表：服務滿意程度與年齡進行相關分析 87
圖表：消費者對住宅物業管理希望的分析 88
圖表：消費者年齡與物業管理方式的交叉分析 89
圖表：消費者對小區物業管理費用接受程度的分析 90
圖表：受訪者性別與管理費用接受程度的分析 91
圖表：受訪者年齡與管理費用接受程度的分析 91
圖表：受訪者對于小區安全防范措施需求的分析 92
圖表：受訪者對小區智能化管理需求情況的分析 92
圖表：受訪者性別與智能管理的交叉分析 93
圖表：受訪者年齡與智能管理的交叉分析 93
圖表：受訪者對智能化管理作用的分析 94
圖表：對于服務項目認為最有必要的分析情況表 95
圖表：對于服務項目認為最沒有必要的分析情況表 95
圖表：受訪者的年齡與最有必要服務項目進行交叉分析 96
圖表：受訪者的年齡與最沒有必要服務項目進行交叉分析 96
圖表：各項服務項目之間重要程度的交叉分析 97
圖表：各項服務項目與滿意程度的相關分析 98
圖表：回歸分析（方程模型） 99
圖表：聚類分析表1 100
圖表：聚類分析表2 100
圖表：聚類分析表3 100
圖表：物業管理信息化產品體系結構示意圖 125
圖表：2007年1-4季度物業服務公眾滿意度測評結果的柱狀圖表 185
圖表：2007年4季度上海市物業服務公眾滿意度百強企業排行榜 186
圖表：商品房、商品住宅的價格變化及其與GDP增長的比較 249
圖表：1994-1997年全國房地產開發企業（單位）經營情況 250
圖表：1771-1997年全國房產投資及住房建設情況 250
圖表：1997-2002年全國房地產投資及住房建設情況 254
圖表：1997-2002年全國商品房地產新開工、施工、竣工情況 255
圖表：1997-2002年我國四大國有商業銀行個人住房貸款增長情況 256
圖表：2000-2007年全國房地產開工投資及其增長情況 258
圖表：2000-2007年我國商品房價格及其長漲情況 260
圖表：2007年3月-2008年10月我國房地產開發景氣指數走勢圖 299
圖表：2007年4月-2008年9月全國70個大中城市房屋銷售價格增幅演變 300
圖表：2008年9月及前三季度京瀘深商品住宅供求情況 301
圖表：2008年8、9月京瀘深商品住宅成交均價情況 302
圖表：2008年9月及前三季度我國二線城市商品住宅成交情況 303
圖表：2008年9月我國二線城市商品住宅成交均價情況 304
圖表：2008年9月我國主要三線城市商品住宅成交情況 305
圖表：2007年1月-2008年9月深圳商品住宅成交走勢圖 307
圖表：2007年1月-2008年9月上海商品住宅成交走勢圖 309
圖表：2007年1月-2008年9月北京商品住宅市場供求及價格走勢圖 311
圖表：2006-2007年全國10個典型城市的房價收入比情況 312
圖表：2007年1月-2008年9月武漢商品住宅市場走勢圖 313
圖表：2007年1月-2008年9月重慶商品房成交走勢圖 315
圖表：2000年-2008年上半年我國房地產開發投資走勢 328
圖表：2005年1季度-2008年上半年我國房地產開發投資結構變化 329
圖表：2000年-2008年上半年我國房地產開發資金來源構成 330
圖表：深圳市中航物業有限公司經營型物業管理模式 372
圖表：2008年上半年萬科企業股份有限公司主營構成 376
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司每股指標 377
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司獲利能力 378
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司經營能力 378
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司償債能力 378
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司資本結構 378
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司發展能力 379
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司現金流量 379
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司主營業務收入 379
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司主營業務利潤 379
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司營業利潤 380
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司利潤總額 380
圖表：2007-2008年萬科企業股份有限公司凈利潤 380
圖表：深圳市榮超物業管理有限公司經營理念 385
圖表：2006年第一太平戴維斯公司業務構成表 426
