2008年中國商業地產市場調查與分析報告

第一章、商業地產行業相關概念及特性 1
第一節、房地產業的定義及分類 1
一、房地產定義 1
二、商業地產定義 1
三、房地產的分類 2
四、房地產業主要涵蓋的領域 2
第二節、房地產市場的基本概念 3
一、房地產市場的組成部分 3
二、房地產行業對經濟和生活的影響 4
三、中國房地產市場的特點 6
第三節、房地產市場分析的內容和特點 6
一、房地產市場分析的層次 6
二、房地產市場分析的內容 6
三、房地產市場分析的特點 7
四、提高房地產市場分析有效性的途徑 8

第二章、房地產行業發展概況 10
第一節、中國房地產行業概述 10
一、中國房地產行業的發展歷程 10
二、中國房地產行業的特征分析 17
三、中國房地產業在國民經濟中的地位 19
四、從宏觀經濟角度看中國房地產業 20
第二節、2005-2008年中國房地產景氣指數分析 23
第三節、2006年中國房地產市場發展回顧 24
一、2006年全國房地產發展形勢分析 24
二、2006年中國房地產開發主要特點 31
三、2006年國內房地產開發分析 31
四、2006年底中國房價漲幅下降 32
第四節、2007年中國房地產市場分析 32
一、2007年國內房地產市場特點分析 32
二、2007年中國房地產調控措施分析 33
三、2007年中國房地產市場現狀 36
四、2007年中國重點地區房地產市場概況 39
五、2007年中國房地產投資情況分析 41
第五節、2008年初中國房地產市場分析 42
一、2008年2月全國城市房屋售價分析 42
二、2008年2月全國主要城市房地產業數據分析 43
三、2008年1-12月全國房地產投資增長分析 45
四、2008年國內房地產宏觀調控 46
第六節、中國房地產行業面臨的挑戰 50
一、中國房地產行業三大弊端 50
二、中國房地產發展面臨的四個挑戰 53
三、當前中國房地產市場的新問題 55
四、中國房地產品牌缺乏影響力 56
第七節、中國房地產行業發展策略分析 56
一、促進房地產業健康發展的建議 56
二、中國房地產行業主要對策分析 57
三、改善房地產業調控問題的建議 60
四、克服房地產困難的對策分析 62
五、房地產企業集團發展的對策與思路 63

第三章、中國房地產行業需求分析 68
第一節、中國的人口現狀 68
一、人口規模及其變化 68
二、人口結構 68
三、人口地區分布及密度 70
四、人口素質狀況 73
第二節、房產市場需求現狀分析 74
一、房地產不同的需求差異 74
二、中國房地產市場需求現狀透析 78
三、房價上漲折射供需矛盾 79
第三節、影響房地產消費需求的因素 80
一、GDP增長 80
二、固定資產投資增長 81
三、社會消費品零售總額增長 83
四、居民消費價格上漲 83

第四章、中國商業地產現狀分析 89
第一節、中國商業地產概況 89
一、商業地產在城市經濟中的地位和作用 89
二、商業地產成為房產市場的新增長點 89
三、中國商業地產快速發展的原因 90
四、中國商業地產已進入新規則時代 91
五、中國商業地產市場的特征與機遇 92
第二節、2006-2007年商業地產發展分析 94
一、2006年中國商業地產交易量大增 94
二、2006年中國商業地產開發模式分析 94
三、2007年中國商業地產四大特征概述 97
四、2007年國內商業地產需求旺盛 99
五、2007年中國商業地產出現的現象 101
第三節、中國“地產+商業”運營模式探討 102
一、“地產+商業”運營模式的優劣分析 102
二、“地產+商業”運營模式的典型案例 103
三、“地產+商業”運營模式產生競爭優勢的機理 105
第四節、中國商業地產經營策略的比較 106
一、零散銷售、統一經營 106
二、零散銷售、各自經營 106
三、整體出售、整體經營 107
四、整體出租、整體經營 107
五、零散出租、各自經營 108
第五節、商業地產面臨的困惑與缺陷 108
一、商業地產市場發展的三大瓶頸 108
二、中國商業地產發展中存在的問題 111
三、商業地產的結構失衡危機 112
四、國內商業地產遭遇過剩危機 113
第六節、商業地產的發展策略 114
一、促進中國商業地產健康發展的對策建議 114
二、中國商業地產的發展對策 116
三、把脈中國商業地產定位 117
四、商業地產要求專業化服務 120
五、商業地產要巧妙打出“特色”牌 123

第五章、商鋪地產市場 127
第一節、中國商鋪市場概況 127
一、商鋪地產成為“金礦” 127
二、2006年中國商鋪投資市場調查 129
三、中國中小城市商鋪地產面臨新機遇 138
第二節、重點省份商鋪市場現狀分析 139
一、北京 139
二、上海 140
三、廣州 141
四、珠三角 142
第三節、商鋪地產投資分析 144
一、商鋪獨具六大投資價值 144
二、商鋪投資趨勢與成功要素 145
三、商鋪投資的個性化形式 147
四、七類商鋪的投資分析及策略 149
第四節、商鋪投資風險與對策 165
一、產權式商鋪的法律風險分析 165
二、小區商鋪的投資風險 166
三、投資商鋪的風險及對策 168
四、避免商鋪風險的具體操作步驟 172
第五節、商鋪地產面臨的問題 176
一、商鋪市場四大問題需改善 176
二、商鋪投資熱中的冷思考 178
三、社區商鋪投資應注意的問題 180
四、商鋪市場遭遇三大瓶頸 181

第六章、寫字樓市場 182
第一節、中國寫字樓市場概況 182
一、中國寫字樓發展史及種類回顧 182
二、中國寫字樓市場供應量大增 183
三、房產商進軍寫字樓開發的戰略轉換分析 183
第二節、2007年-2008年初中國城市寫字樓現狀 186
一、深圳 186
二、上海 187
三、廈門 188
四、北京 190
五、廣州 191
第三節、寫字樓市場營銷分析 193
一、寫字樓需求變化的模型研究 193
二、寫字樓的營銷階段與手段 197
三、寫字樓營銷策略探討 199
四、寫字樓整棟銷售秘訣解讀 203
第四節、寫字樓市場投資分析 209
一、寫字樓地產投資的新熱點 209
二、寫字樓投資的四大要點分析 210
三、小戶性寫字樓成投資新寵 210
四、甲級寫字樓投資具有潛力 211
第五節、寫字樓市場發展趨勢 213
一、2008年寫字樓物業成房地產投資熱點 213
二、中國寫字樓細分化發展趨勢分析 215
三、未來寫字樓的三種發展類型 217

第七章、工業地產市場 218
第一節、中國工業地產市場概況 218
一、工業地產成房產商開發新熱點 218
二、全國工業地產布局整體內移 220
三、2007年中國工業地產市場經營開始轉型 220
四、2007年工業地產實現從土地到資本的運作 222
第二節、中國各大城市工業地產的發展動態 225
一、上海 225
二、北京 227
三、珠三角 227
四、深圳 231
第三節、中國工業地產投資分析 231
一、國內工業地產開發模式分析 231
二、國家將重點調控外資對中國工業地產的控制 232
三、城市工業地產成發展熱點 235
四、“微型工業”掀起工業地產投資熱潮 237
第四節、中國工業地產的發展前景 238
一、2008年中國工業地產發展八大預測 238
二、宏觀調控下中國工業地產發展可期 241
三、工業用地選址向二類城市轉移 242
四、工業地產極具升值價值 243
五、工業地產亟待升級為“產業地產” 247

第八章、購物中心地產市場 250
第一節、購物中心地產發展概況 250
一、中國購物中心的發展歷程描述 250
二、中國購物中心從開發時代向運營時代轉變 250
三、郊區型購物中心是大勢所趨 252
四、郊外型購物中心發展研究 257
第二節、購物中心地產投資的定位與策略 264
一、商業地產的定位條件 264
二、購物中心以專業化推動產業化之路 267
三、購物中心招商租賃策略分析 272
四、人性化設計成購物中心投資關注要點 280
第三節、購物中心的開發流程探討 282
一、購物中心開發的方式及特點 282
二、調研與論證 283
三、立項與決策 283
四、選址與選型 284
五、規劃與設計 285
六、融資與招商 286
第四節、購物中心的商戶關系分析 287
一、共生的定義 287
二、基于共生的商戶間關系分析 288
三、購物中心商戶關系結論 293
第五節、購物中心地產問題與策略分析 293
一、國內購物中心發展的問題與策略分析 293
二、中國購物中心發展的機遇與策略 297
三、大型購物中心增長過快 302

第九章、北京商業地產市場 304
第一節、北京商業地產市場現狀分析 304
一、北京商業地產借奧運契機升溫 304
二、2007年北京商業地產凸顯四大熱點 306
三、2007年北京商業地產典型現象回顧 308
第二節、北京市商業地產市場細分研究 311
一、百貨/購物中心/大型超市 311
二、商業街 312
三、社區商業及底商 313
四、綜合/專業市場 313
第三節、北京各區域商業地產現狀 314
一、各區商業體量的組合分布分 314
二、各區商業供應量的業態功能分析 322
三、其他郊區縣的商業業態功能分析 326
四、各區開發商個數與項目數的對比分析 327
五、各區租售形式對比分析 328
六、各區商業項目租售形式對比分析 330
第四節、北京商業地產投資分析 331
一、商業地產投資北京之攻略 331
二、北京商業地產風險持續累加 340
三、北京商鋪投資需要防范三道風險 342
第五節、北京商業地產面臨的問題及策略 344
一、北京商業地產面臨的問題 344
二、北京商業地產繁華背后的隱憂 350
三、北京商業地產空置率居高不下 353
四、實現北京商業地產的可持續發展 356
第六節、北京商業地產趨勢與預測 360
一、2008年北京商業地產的特征分析 360
二、2008年北京商業地產面臨的問題分析 361
三、北京商業地產四大發展趨勢預測 367
四、北京商業地產的發展趨勢 369
五、北京商業地產發展前景明朗 371

第十章、上海商業地產市場 374
第一節、上海市商業地產市場現狀 374
一、上海各板塊商業地產持續升溫 374
二、2006年上海商鋪市場從差異化中尋找機遇 375
三、2007年上海商業地產不斷完善呈現新布局 377
四、2007年上海商業地產向郊區轉移 378
第二節、上海商業地產發展存在的問題 380
一、上海商業地產市場供求失衡 380
二、上海繁華地段的高端商業地產一鋪難求 381
三、上海商業地產結構性過剩甲級寫字樓緊缺 387
四、上海商業地產面臨總量透支危機 387
第三節、上海商業地產投資分析 388
一、上海地鐵商業地產前景看好 388
二、上海商業地產投資四大結構性矛盾 389
三、上海商業地產風險分析 390
第四節、上海商業地產展望與走向 392
一、上海商業地產“十一五”發展思路 392
二、郊區成上海商業地產未來發展重點 394
三、未來上海商業地產新主流 395

第十一章、廣州商業地產市場 400
第一節、廣州商業地產市場概況 400
一、廣州商業地產發展歷程 400
二、2006年廣州商業地產年度發展回顧 403
三、越秀區將發展成廣州商業地產核心商圈 405
四、廣州發展商紛紛涉足商業地產 406
第二節、廣州商業地產細分的現狀及特點 407
一、商業街 407
二、建材超市 409
三、批發市場 410
四、購物中心 411
第三節、廣州商業地產面臨的挑戰 412
一、廣州商業地產面臨同質化難題 412
二、廣州商業地產空置率高 413

第十二章、深圳商業地產市場 414
第一節、深圳商業地產市場概況 414
一、深圳商業地產及重點商業項目介紹 414
二、2006年深圳商業地產市場特點 422
三、商業地產漸成深圳地產市場主力 426
四、2008年初深圳商業地產走出觀望態勢 428
五、2008年深圳商業地產總體行情看好 430
第二節、深圳商業地產投資分析 432
一、住宅價格高漲深圳投資者向商業地產轉移 432
二、經濟型酒店成深圳商業地產投資新熱點 432
三、深圳商業地產投資暗藏危險 433
四、深圳商業地產投資策略 434
第三節、深圳商業地產的軟肋 434
一、深圳商業地產急待整合 434
二、深圳地產文化營銷需更準確細分市場 435
三、深圳商業地產急需成熟策劃人員 435
第四節、深圳商業地產發展趨勢 436
一、深圳商業地產發展前景展望 436
二、深圳商業地產發展走向分析 436
三、深圳商業地產經營呈三大趨勢 436

第十三章、其他主要城市商業地產市場 439
第一節、成都 439
一、成都商業地產發展現狀研究 439
二、成都商業地產四大競爭格局分析 441
三、2007年成都商業地產對決繁華春熙路 444
四、成都商業地產三大投資熱點商業圈 446
五、成都高端商業地產前景廣闊 450
第二節、武漢 451
一、武漢商業地產市場情況分析 451
二、武漢商業地產呈現的格局 453
三、武漢商業地產面臨新機遇 453
四、武漢商業地產“火”而不“熱”的原因分析 455
五、武漢商業地產步入蓬勃發展時期 456
第三節、大連 459
一、2006年大連商業地產在區域整合中發展 459
二、大連社區商業成“焦點” 462
三、大連商業地產大量“過剩” 463
四、大連商業地產以永續經營觀面對“過熱” 463
第四節、杭州 464
一、2007年杭州商業土地供應分析 464
二、2007年杭州商業類物業銷售分析 465
三、未來杭州市商業地產供應分析 466

第十四章、重點企業分析 471
第一節、萬科 471
一、萬科簡介 471
二、2007年公司經營狀況分析 472
三、2008年公司經營狀況分析 480
第二節、金地 489
一、金地簡介 489
二、2007年公司經營狀況分析 490
三、2008年金地集團經營狀況分析 494
第三節、陸家嘴 498
一、陸家嘴簡介 498
二、2007年上海陸家嘴公司經營狀況分析 499
三、2008年上海陸家嘴公司經營狀況分析 502
第四節、珠江實業 505
一、珠江實業簡介 505
二、2007年珠江實業經營狀況分析 507
三、2008年前三季度珠江實業經營狀況分析 511
四、珠江實業未來發展的機遇與挑戰 514
五、珠江實業經營中面臨的風險和對策 515
第五節、天房發展 516
一、天房發展簡介 516
二、2007年天房發展公司經營狀況分析 516
三、2008年天房發展公司經營狀況分析 521
四、未來天房發展發展的展望 525
五、天房發展面臨的風險因素 526

第十五章、中國商業地產的競爭格局 529
第一節、中國房地產行業的競爭格局 529
一、中國房地產競爭格局及發展模式 529
二、中國的房地產市場競爭加劇 534
三、房地產競爭推進企業品牌戰略 534
四、房地產市場中的低成本競爭戰略 535
五、中國中小房地產企業的競爭策略 538
第二節、中國商業地產的競爭分析 539
一、海內外實力地產商搏擊商業地產 539
二、中國商業地產過熱導致惡性競爭 541
三、商業地產競爭激烈風險凸現 542
四、中國商業地產競爭面臨的風險 543
第三節、中國各大城市商業地產競爭 544
一、鄭州 544
二、西安 550
三、長沙 550
四、重慶 551
五、海口 553

第十六章、中國商業地產融資分析 555
第一節、中國房地產融資概況 555
一、中國房地產開發的融資模式分析 555
二、中國房地產融資多元化的研究 557
三、房地產典當成為融資新方式 557
四、2007年國內房地產融資創新分析 558
第二節、中國房地產信貸分析 560
一、2007年央行頒布《信貸投向指引修訂》 560
二、消費信貸控制房地產行業冷熱 561
三、關于房地產信貸管理的分析 563
四、房地產信貸的風險分析和防范 566
第三節、中國商業地產融資分析 570
一、商業地產的融資意義 570
二、商業地產不同融資渠道分析 571
三、商業地產多元化融資流程 577
四、融資渠道國際化帶動中國商業地產發展 579
第四節、商業抵押擔保證券（CMBS）分析 581
一、CMBS的產生與發展 581
二、CMBS的優勢 582
三、CMBS的風險 583
四、CMBS在中國的發展 583
第五節、中國商業地產的融資對策 585
一、解決商業地產融資的新手段 585
二、拓寬商業地產融資渠道 587
三、商業地產REITS融資 591

第十七章、中國商業地產投資分析 593
第一節、房地產行業投資機會分析 593
一、時間因素 593
二、生命周期因素 593
第二節、中國房地產行業的投資特性 595
一、周期性 595
二、關聯性 595
三、地域性 596
四、政策敏感性 596
第三節、房地產投資的風險 600
一、房地產投資的經營風險 600
二、房地產投資的法律風險 608
三、房地產開發面臨的法律問題及對策 611
第四節、商業地產投資形勢分析 614
一、2006年國際商業地產市場投資火爆 614
二、2007年亞太地區商業地產投資增長 615
三、2007年全球商業地產投資創歷史高峰 615
四、國外投資者看好中國中小城市商業地產商機 615
第五節、中國商業地產投資的策略 616
一、國內商業地產的投資運作分析 616
二、國內商業地產投資應警惕誤區 619
三、投資商業地產需把握的關鍵 621
四、投資商業地產須謹記的五大事項 623
五、商鋪投資相關的政策性規定 624
第六節、中國商業地產投資熱點分析 625
一、中國商業地產的投資方向 625
二、商業地產將逐漸成投資新熱點 625
三、休閑商業地產成為投資新寵 625
四、優勢寫字樓是最適宜投資的方向 626

第十八章、中國商業地產發展趨勢分析 627
第一節、中國房地產行業發展前景預測 627
一、2008年中國房地產市場展望 627
二、2008年中國房地產發展的目標分析 628
三、2008年國內房地產企業面臨考驗 636
四、中國房地產政策的未來發展方向 637
五、宏觀調控下房地產政策的四大走向分析 639
第二節、2008年中國商業地產發展趨勢 645
一、2008年國內商業地產開發將達頂峰 645
二、2008年中國商業地產八大趨勢預測 646
三、2008年商業地產開征物業稅 648
第三節、中國商業地產的走向分析 648
一、中國商業地產的發展走勢 648
二、中國商業地產的發展預測 649

附錄 650
附錄一：中華人民共和國城市房地產管理法 650
附錄二：招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范 660
附錄三：協議出讓國有土地使用權規定 712
附錄四：中華人民共和國土地管理法 715
附錄五：中華人民共和國土地管理法實施條例 731
附錄六：中國銀行房地產開發貸款管理辦法（試行） 741
附錄七：中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知 746