2011-2015年中國房地產金融行業調研及未來發展趨勢報告

第一章 房地產金融概述 1
第一節 房地產業特點及對房地產金融的依賴性 1
第二節 房地產金融界定 3
第三節 房地產金融基本特征 3
一、以不動產為抵押品來保證貸款的償還 3
二、“無轉移抵押”性質 3
三、“杠桿效應” 4
第四節 房地產金融分類 4
一、房產金融 4
二、地產金融 4
第五節 房地產金融的主要內容與任務 5
一、房地產金融的主要內容 5
二、房地產金融的任務 5
三、房地產金融體系 6
第六節 房地產金融的意義及作用 6
一、為房地產開發經營提供了資金保障 6
二、支持居民住房消費能力的提高 7

第二章 2010-2011年中國房地產金融行業市場發展環境解析 10
第一節 國內宏觀經濟環境分析 10
一、GDP歷史變動軌跡分析 10
二、固定資產投資歷史變動軌跡分析 13
三、2011年中國宏觀經濟發展預測分析 17
第二節2010-2011年中國房地產金融市場政策環境分析 21
一、銀行信貸政策法規 21
二、上市融資政策法規 28
三、發行企業債券政策法規 29
四、房地產信托政策法規 31
五、國內REITS政策法規 33
六、其他相關融資政策法規 34
1、土地政策 34
2、財稅政策 39
3、保障政策 41
第三節2010-2011年中國房地產金融社會環境分析 47
一、中國人口規模及集群分布情況 47
二、消費觀念 48
三、房地產是金融密集行業 51

第三章 2010-2011年中國房地產行業運行新形勢透析 54
第一節 2010-2011年中國房地產供需分析 54
一、住房潛在需求分析 54
二、我國購置未開發土地情況 54
三、我國房地產價格情況 55
四、我國房地產市場調整分析 56
五、我國房地產購買力的外部抽離解析 57
第二節 2010-2011年中國房地產市場運行分析 58
一、中國房地產市場整體情況 58
二、中國房地產市場熱點問題 60
三、房地產開發完成情況 62
四、商品房銷售和空置情況 63
五、房地產開發企業資金來源情況 65
六、全國房地產開發景氣指數 65
七、2010-2011年中國企業景氣指數分析 66
第三節 房地產開發融資渠道與模式解析 67
一、中國房地產行業基本融資模式綜述 67
二、我國房地產融資市場的主要特征解析 69
三、REITS必將成為新形勢下房地產融資熱點 70
四、中國房地產行業融資面臨的難點及對策 72
五、淺析房地產融資市場的發展趨勢 74
第四節 近幾年我國大中城市房屋市場銷售價格指數 76
一、2007年全國70個大中城市房屋銷售價格指數 76
二、2008年全國70個大中城市房屋銷售價格指數 80
三、2009年全國70個大中城市房屋銷售價格指數 86
四、2010年月全國70個大中城市房屋銷售價格指數 90
五、2011年1、2月全國70個大中城市房屋銷售價格指數 96

第四章 2010-2011年中國房地產金融市場現狀分析 102
第一節 房地產開發資金供求分析 102
一、資金需求分析 102
二、資金供給分析 103
第二節 房地產開發資金來源結構 103
第三節 房地產開發各階段資金流 104
一、購買土地 104
二、取得“四證”并開工 106
三、預售 107
第四節 企業并購 108

第五章 2010-2011年中國房地產企業融資模式分析 110
第一節 銀行貸款 110
一、房地產開發信貸 110
二、個人住房信貸 111
第二節 上市融資 111
一、IPO上市 111
二、買殼上市 113
三、海外上市 114
第三節 發行企業債券 115
一、現狀分析 115
二、企業債券的優缺點 116
三、我國企業債券融資情況 116
四、案例分析 119
第四節 房地產信托 123
一、現狀分析 123
二、房地產信托的優缺點 123
三、房地產信托融資的主要方式 123
四、案例分析 126
第五節 房地產信托投資基金（REITS） 130
一、REITS的特征與類型 130
二、我國REITS的發展現狀 132
三、我國REITS的曲線發展模式 133
四、案例分析 134
第六節 其他融資方式 136
第七節 我國房地產企業融資方式的選擇 137
一、不同開發階段融資方式的選擇 137
二、不同房地產開發項目融資方式分析 140
三、不同規模房地產企業融資方式分析 141

第六章　2010-2011年中國房貸市場運行態勢分析 143
第一節 2010-2011年中國房地產貸款市場概況 143
一、新時期房地產信貸市場發展歷程 143
二、央行利率調整帶動房貸市場復蘇 147
三、房貸新政激化房貸市場矛盾 147
四、我國房貸轉按揭市場發展透析 147
第二節 2010-2011年中國房貸市場運行動態分析 150
一、中國房貸市場總體運行狀況 150
二、個人房貸市場運行分析 151
三、國內個人房貸市場強勁回升 153
四、我國房地產開發貸款呈穩步回升勢頭 153
五、房地產開發貸款情況簡述 154
第三節 中國住房信貸與住宅市場的相關性評析 154
一、住房消費信貸與住宅市場的關系淺析 154
二、中美住房市場對住房消費信貸的依賴度比較 157
三、當前住房消費信貸市場面臨的主要問題 160
四、房貸新政對住宅市場調整周期的影響判斷 162
五、我國住房消費信貸及住房市場發展的對策措施 166
第四節 2010-2011年中國房貸市場存在的問題與對策分析 169
一、我國房地產信貸市場存在的漏洞 169
二、房貸新政實施中面臨的障礙 170
三、加強房地產金融監管的對策措施 171
四、商業銀行房貸業務發展重點及建議 171
五、房地產開發企業信貸業務發展建議 186
六、完善中國房地產金融體系的對策建議 191

第七章國外房地產金融發展研究 193
第一節國外REITS發展現狀 193
第二節美國REITS研究 194
一、現狀探析 194
二、案例分析 202
第三節亞太地區REITS概況研究 209
一、發展概況 209
二、新加坡REITS發展分析 210
三、澳大利亞REITS發展分析 211
四、香港REITS發展分析 213
第四節REITS發展模式的比較分析 213
第五節國外房地產金融發展的借鑒之處 216

第八章　房地產信貸重點銀行分析 224
第一節中國銀行 224
一、企業簡介 224
二、中行房貸業務開發現狀 224
三、中國銀行率先上調房貸利率 225
第二節中國農業銀行 226
一、企業概況 226
二、農業銀行經營狀況分析 226
三、農行個人房貸利率變化情況 227
第三節中國工商銀行 228
一、企業概況 228
二、中國工商銀行正式實施新房貸政策 229
三、工行存量房貸調整新政出臺 229
第四節中國建設銀行 229
一、企業簡介 229
二、建設銀行自定房貸打折“潛規則” 229
三、建設銀行經營狀況分析 230
四、建行個人房貸業務增長快速 231
第五節招商銀行 232
一、企業概況 232
二、招商銀行房貸產品持續創新 232
三、招商銀行經營狀況分析 233
四、招行房貸業務實施多元化突圍策略 234
第六節中信銀行 235
一、企業概況 235
二、中信銀行經營狀況分析 235
三、中信銀行房貸業務市場分析 235
四、中信房貸產品主打高端市場 236
五、中信銀行出新招暗戰房貸市場 236

第九章2011-2015年中國房地產金融發展趨勢分析 238
第一節2011-2015年中國房地產前景預測 238
一、2011-2015年中國房地產信托市場前景預測 238
二、商業銀行仍是融資的主要平臺 241
三、企業債券是重要融資渠道 242
四、國外金融機構與境外基金涌入 242
第二節REITS將成為主要趨勢 243
一、發展REITS的建議 243
二、我國發展REITS的可行性 244
三、探索REITS發展模式 245
第三節2011-2015年中國房地產及房地產金融發展趨勢 255
一、商品房需求、供給預測分析 255
二、房地產信貸趨勢 255

第十章 2011-2015年中國房地產及房地產金融長遠健康發展思考 257
第一節 影響中國房地產及房地產金融發展的制度性因素 257
一、住房改革銜接不好誘發住房需求 257
二、對地方政策經營土地缺乏有效制止 257
三、缺乏有效控制土地供給結構的開發規劃制度 257
四、缺乏合理引導居民住房需求，有效調控投資投機行業的稅收政策 258
五、缺乏發達的多層次的房地產金融市場 258
第二節 促進中國房地產及房地產金融健康發展策略 258
一、金融業要繼續支持房地產業發展 258
二、倡導節約使用住房消費理念、引導健康的住房消費 260
三、加強城鎮廉租房規劃建社 260
四、適時調控居民居住性購房及投機性購房 260

第十一章 2011-2015年中國房地產企業融資策略分析 262
第一節 2010-2011年中國房地產金融風險集中表現 262
一、部分地區房地產市場過熱加劇風險 262
二、房地產開發企業負債經營隱含財務風險 262
三、“假按偈” 262
四、基層銀行發放房貸存操作風險 263
五、土地開發貸款信用風險 263
六、房地產貸款發律風險 264
第二節 房地產企業融資策略分析 264
一、借道房地產信托，解決資金短缺 264
二、與國外產業投資基金合作 265
三、銀行貸款或有松動 266
四、利用私募股權投資基金 266