2011-2015年中國工業地產市場分析預測及發展趨勢研究報告

目 錄
第一章 工業地產業相關概述 1
第一節 房地產概念闡釋 1
一、房地產的特征 1
二、房地產的自然形態 1
三、房地產的類別 1
第二節 房地產行業概述 2
一、房地產行業的主要領域 2
二、房地產行業的特點 3
三、房地產行業的地位 4
第三節 房地產市場分析的內容和特點 6
一、房地產市場分析的層次 6
二、提高房地產市場分析有效性的途徑 7
第四節 工業地產基礎闡述 7
一、工業地產的界定 7
二、工業地產的特性 7
三、工業地產分類 8
第五節 發展工業地產意義重大 8

第二章 2010-2011年中國工業地產開發與盈利模式調研 10
第一節 工業地產開發模式 10
一、工業園區開發模式 10
二、工業地產商模式 10
三、主體企業引導模式 10
四、綜合運作模式 11
五、私人業主開發模式 11
第二節 工業地產企業盈利模式 11
一、主要以土地溢價增值而獲取利潤 11
二、進行項目開發，通過長期持有經營收益或出售產品獲利 11
三、通過與工業企業聯合，按需訂制地產開發模式而獲利 12

第三章 2010-2011年中國工業地產新形勢透析 13
第一節 中國工業地產發展回顧 13
一、我國工業地產的興起及影響因素 13
1、世界的制造產業向中國轉移 13
2、各個城市圖加大了招商引資力度 13
3、對工業地產投資者在政策、稅收、低價等環節給與優惠與支持 13
第二節 2010-2011年中國工業地產運行現狀分析 13
一、中國工業地產的開發和使用仍處于初級階段 13
二、金融危機對中國工業地產市場洗牌和重組 14
三、2010-2011年初呈現出強勁的發展勢頭 15
四、中國工業地產與西方國家存在差距 15
第三節 2010-2011年中國工業地產業動態分析 15
一、中國工業地產聯盟成立 15
二、中國工業地產高層峰會廣州開幕 16
三、迎世博工業地產投資峰會暨派米雷招商會聚焦 17
四、兩江新區 發現“五星級”工業地產綜合體 18
第四節 工業地產的載體-工業園的建設中存在的問題 20
一、工業園區的建設缺乏標準，重復建設嚴重 20
二、招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業實現“雙贏” 20
三、貪大求洋，面子工程 20
四、資金供應鏈不完善，融資成瓶頸 21

第四章 2010-2011年中國工業地產市場深度剖析 22
第一節 2010-2011年中國工業地產市場運行總況 22
一、工業地產市場化步伐在調控中加速 22
二、中國工業地產市場絕地反彈 至歷史最高點 25
三、工業物業需求量急劇猛增 26
四、工業地產資金投入回升 26
五、工業地產交易量和租售價攀高 26
第二節 2010-2011年外資在中國工業地產加速布局 27
一、外資蓄勢工業地產 物流倉儲地產仍將是主要戰場 27
二、工業地產升溫 中外巨頭中國短兵相接 28
三、外資巨頭加速在中國工業地產市場布局 29
1、AIMS-AMP CAPITAL瑞思將進軍中國工業地產市場 29
2、全球最大的工業房地產開發商、美國普洛斯在中國的擴張正在全面輻射 31

第五章 2010-2011年中國工業地產主要物業類型透析 32
第一節 物流倉儲 32
一、物業特點 32
二、分布區域 32
三、未來發展 33
四、政策導向 35
第二節 工業研發樓宇 35
一、物業特點 35
二、分布區域 36
三、未來發展 36
四、政策導向 36
第三節 工業廠房 38
一、物業特點 38
二、分布區域 38
三、未來發展 39
四、政策導向 40

第六章 2010-2011年中國工業地產重點市場分析——北京 41
第一節 北京工業地產運行背景分析 41
一、工業發展成北京經濟快速發展的重要支柱 41
二、2010-2011年北京規模以上工業同比增長率分析 41
三、2010-2011年北京工業占地區生產總值比重 41
第二節 2010-2011年北京工業地產熱點聚焦 42
一、 北京工業地產租售量排行出爐 42
二、全國工業和信息化工作會議在北京召開 43
第三節 近幾年北京工業用地出讓情況分析 46
一、工業用地出讓活躍，出讓面積呈現階段性擴大 46
二、遠郊區是工業用地出讓的主要區域，約占出讓總面積比重 46
三、工業園區是工業用地出讓的重要區域及其占比 47
第四節 2010-2011年北京工業園區土地市場分析 47
一、園區土地供應分析 47
二、北京工業開發區呈現以下新特點 48
1、進行重新規劃與整合，園區設立更加合理化 48
2、開發區的開發程度較高，基礎設施較完善 48
3、國家級開發區規劃土地面積基本不變，市級開發區規劃土地面積大幅減少 48
三、園區需求情況分析 48
四、園區價格水平分析 49
第五節 2011-2015年中國工業地產發展預測 50
一、遠郊區縣依然是工業用地出讓的熱點區域，開發區將會更受關注 50
二、工業用地將采取招拍掛方式出讓，其熟地價水平有望持續上漲 51
三、園區內的工業用地形式將呈現多樣化和成熟化，有利于京城工業產業的改造升級 51

第七章2010-2011年北京工業地產——國家級開發區建設探析 52
第一節 中關村科技園 52
一、電子城科技園 52
1、總體概況 52
2、地理位置 52
3、工業用地規劃 53
4、入住企業 53
5、優惠政策 53
6、產業發展規劃 53
二、海淀園 54
三、豐臺園 54
四、昌平園 55
五、亦莊園 56
六、德勝園 57
七、雍和園 58
八、大興園 60
第二節 北京經濟技術開發區 61
一、總體概述 61
二、入駐企業 61
三、產業規劃 61
四、隆盛工業園，興盛工業園，康盛工業園 62
第三節 北京天竺空港加工區 62
一、北京天竺空港工業區 62
二、北京通州工業開發區 66
三、北京興谷經濟開發區 67
四、北京雁棲經濟開發區 68
五、北京永樂經濟開發區 69
六、北京八達嶺經濟開發區 69
七、延慶開發區 70
八、北京林河工業開發區 70
九、金橋科技產業基地 71
第四節 物流倉儲 72
一、北京外運陸運公司 72
二、中國對外貿易運輸（集團）總公司北京公司三間房倉庫 73
三、北京海盛方宇倉儲有限公司 75
四、北京中儲金隅物流有限公司 75
五、北京空港物流基地 75
六、西南四環國有倉儲基地 76
七、北京城建集團材料公司 77
八、北京市昕日物流有限公司 77
九、通州物流產業園區 78

第八章 2010-2011年廣州工業地產市場深度調研 80
第一節 工業用地供應量與開發量 80
一、 工業地產市場物業類型供應量 80
二、歷年工業地產價格分析 81
三、工業地產市場發展趨勢總結 82
第二節 區域工業地產市場調研 82
一、市場板塊分析 82
二、區域對工業物業的吸納能力 83
三、區域在建及將建項目的摸查 84
四、區域已建成的工業物業的規模、數量 84
第三節 重點競爭項目調研 85
一、競爭項目的地理位置、交通條件、社區環境 85
二、競爭項目的園區規劃、產品配比、管理制度等優劣勢 85
三、競爭項目的營銷策略 86

第九章 2010-2011年成都工業地產市場深度調研 88
第一節 成都工業地產運行背景分析 88
一、工業發展對成都經濟影響分析 88
二、2010-2011年成都工業發展新形勢分析 89
第二節 2010-2011年成都工業地產運行總況 90
一、成都工業地產加速井噴 90
二、成都工業地產利潤情況 90
第三節 2010-2011年成都工業地產——現代工業港 91
一、園區概況 91
二、園區規劃 92
三、項目入駐要求 92
四、生活配套 94
五、銷售 94
六、財政扶持政策 95
七、外商投資政策 96
八、收費政策 96
第四節 2010-2011年成都工業地產—— 工業園區 96
一、萬安工業園 96
二、蛟龍工業港 98
1、園區概況 98
2、園區規劃 98
3、投資政策 99
4、入園企業 101
三、龍騰工業城 103
第五節 2011-2015年成都工業地產前景與區域投資潛力分析 104

第十章 2010-2011年中國工業地產其它重點城市分析 106
第一節 上海 106
一、上海工業房地產發展的四大態勢 106
二、上海工業地產面臨結構性調整 109
三、上海工業地產市場地價漲幅 110
四、上海工業園區建設情況 111
第二節 天津 114
一、2010-2011年天津工業地產及產業地產發展紅皮書 114
二、天津工業地產風生水起 121
三、天津工業地產投資持續升溫 123
四、天津工業重點工業園區 125
第三節 武漢 126
第四節 重慶 135
第五節 成都 144
第六節 深圳 150
第七節 東莞 155

第十一章2011-2015年中國工業地產業投資戰略規劃 168
第一節 2010年中國工業地產投資概況 168
一、中國工業地產投資環境分析 168
二、中國工業地產投資周期 174
三、中國工業地產投資特性 174
四、《中國工業地產藍皮書》發展對產業投資的影響 177
五、多元投資主體進軍工業地產 179
第二節 2011-2015年中國工業地產投資潛力分析 179
一、二、三線城市將成為工業地產投資熱點 179
二、工業地產將成房地產投資新亮點 180
三、中國工業地產的投資價值及可行性分析 181
四、中國工業地產投資熱點地區盤點 182
五、工業地產的投資價值和關注重點 185
第三節 2011-2015年中國工業地產投資風險預警 186
一、宏觀調控政策風險 186
二、市場競爭風險 187
三、金融風險 187
四、市場運營機制風險 187
第四節 權威專家投資觀點 187

第十二章 2011-2015年中國工業地產業發展新趨勢探析 189
第一節 2011-2015年中國工業地產發展趨勢的影響因素 189
一、政府政策的影響 189
二、市場供求的影響 189
三、發展模式的影響 190
四、投資回報的影響 190
第二節 2011-2015年中國工業地產未來發展趨勢預測 191
一、政策將強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地產價格回歸到真實價值 191
二、國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創新 191
三、隨著國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域將不斷擴大 192
第三節 2011-2015年中國工業地產業發展戰略分析 192
一、工業地產品牌意識 192
二、工業地產以專業化謀發展 192