2013-2018年中國購物中心市場深度評估及投資方向研究報告

第一章 購物中心產業發展綜述 21
1.1 購物中心的定義及分類 21
1.1.1 購物中心的定義 21
（1）國際購物中心協會的定義 21
（2）美國購物中心協會的定義 21
（3）日本購物中心協會的定義 21
（4）中國商務部的定義 22
1.1.2 購物中心的分類 22
1.2 購物中心的產業本質 27
1.2.1 購物中心的特點 27
1.2.2 購物中心與百貨商場的比較分析 27
1.2.3 購物中心與傳統商業街的的比較分析 28
1.3 購物中心發展的推動因素 29
1.3.1 商業地產投資推動購物中心發展 29
1.3.2 地方政府的投資沖動推動購物中心發展 31
1.3.3 城市擴容及城市化進程加快推動購物中心發展 31

第二章 購物中心產業鏈分析 34
2.1 購物中心產業鏈上游行業發展狀況分析 34
2.1.1 土地市場運營分析 34
（1）全國土地購置情況 34
（2）全國土地市場價格分析 34
2.1.2 房地產行業運營分析 36
（1）全國房地產開發景氣指數 36
（2）全國房地產投資情況 36
（3）全國房地產供應情況 37
（4）全國房地產銷售情況 37
2.2 購物中心下游行業發展狀況分析 38
2.2.1 中國零售行業發展狀況分析 38
（1）行業發展規模分析 38
（2）行業盈利情況分析 39
（3）行業運營情況分析 40
（4）行業償債情況分析 41
2.2.2 中國社會消費現狀分析 41
（1）中國居民人口總量及結構分析 41
（2）不同年齡段人口的消費特征分析 42
（3）中國居民收入與消費情況分析 44

第三章 中國購物中心的發展現狀分析 49
3.1 購物中心在中國的發展歷程 49
3.1.1 中國購物中心的雛形階段（20世紀80年代） 50
3.1.2 中國購物中心的起源階段（20世紀90年代） 50
3.1.3 中國購物中心的發展階段（2000-至今） 51
3.1.4 中國購物中心的繁榮階段（未來10年） 52
3.2 中國購物中心的分布 53
3.2.1 中國購物中心的分布形式分析 53
3.2.2 中國購物中心的分布數量分析 53
3.2.3 中國購物中心的分布趨勢分析 54
3.3 中國購物中心的業態分析 55
3.3.1 中國購物中心的業態構成分析 55
（1）中國購物中心的業態構成 56
（2）中國購物中心的業態構成特點 56
3.3.2 中國購物中心主/次力店分析 58
（1）購物中心主力店及次主力店的作用 58
（2）購物中心主力店及次主力店規模分析 58
（3）不同類型購物中心的主力店類型 59
3.3.3 中國購物中心零售業態分析 62
3.3.4 中國購物中心餐飲業態分析 63
3.3.5 中國購物中心娛樂休閑業態分析 63
3.3.6 中國購物中心的品牌分析 64
3.3.7 中國購物中心的業態布局分析 65
3.4 中國購物中心的經營情況分析 66
3.4.1 中國購物中心管理模式分析 66
（1）中國購物中心管理模式概述 66
（2）中國購物中心管理模式現狀 69
3.4.2 中國購物中心盈利模式分析 70
3.4.3 中國購物中心租賃模式分析 71
（1）中國購物中心租賃模式簡述 71
（2）中國購物中心租賃模式現狀 73
3.5 不同類型購物中心的發展現狀及趨勢分析 74
3.5.1 按位置（影響力）劃分的購物中心發展現狀及趨勢分析 74
（1）都市型購物中心的發展現狀及趨勢分析 74
（2）區域型購物中心的發展現狀及趨勢分析 74
（3）社區型購物中心的發展現狀及趨勢分析 76
（4）郊區型購物中心的發展現狀及趨勢分析 77
3.5.2 按商業主題劃分的購物中心發展現狀及趨勢分析 79
（1）主題型購物中心運行發展現狀及趨勢分析 79
（2）混合型購物中心發展現狀及趨勢分析 80

第四章 購物中心運營解析 83
4.1 購物中心的定位解析 83
4.1.1 目標市場定位 83
4.1.2 主題特色定位 84
4.1.3 商業功能定位 84
4.1.4 商業規模定位 85
4.1.5 運營模式定位 86
4.1.6 商業形象定位 86
4.2 購物中心運營模式分析 87
4.2.1 純銷售模式 87
4.2.2 租售并舉模式 87
4.2.3 純物業經營模式 88
4.2.4 連鎖摩爾模式 88
4.3 購物中心的業態組合解析 89
4.3.1 業態規劃的基本原則 89
4.3.2 業態組合的比例控制 91
4.3.3 提高娛樂休閑業態的比例 92
4.3.4 各種業態間的客流聯系 92
4.4 購物中心的次/主力店規劃 93
4.4.1 租戶在購物中心的功能角色劃分 93
4.4.2 核心租戶（主力店）的定義與特征 94
4.4.3 主力店和次主力店的標準 95
4.4.4 次/主力店的選擇 96
4.4.5 購物中心主力店和次主力店格局變化 97
4.5 購物中心的布局分析 98
4.5.1 空間布局分布 98
4.5.2 業態布局分析 99
4.6 購物中心的動線設計分析 101
4.6.1 水平動線設計分析 101
4.6.2 垂直動線設計分析 108
4.6.3 購物中心動線設計原則 109
4.7 購物中心的管理方法解析 110
4.7.1 購物中心管理的“四個統一” 110
（1）統一招商 110
（2）統一營銷 111
（3）統一服務監督 111
（4）統一物業管理 111
4.7.2 購物中心管理的十個原則 112
4.8 購物中心的營銷方式解析 114
4.8.1 文化營銷 114
4.8.2 主題活動營銷 118
4.8.3 節日營銷 121
4.8.4 明星營銷 123
4.8.5 主力店營銷 123
4.8.6 場地營銷 123
4.8.7 銷售促進 124
4.9 購物中心運營的成功案例解析 126
4.9.1 日本故事主題式購物中心 126
4.9.2 美國摩爾購物中心 129
4.9.3 深圳海岸城 131
4.9.4 上海青浦奧特萊斯 133

第五章 中國購物中心競爭格局分析 137
5.1 中國購物中心競爭格局綜述 137
5.2 主要外資企業在中國的投資布局 138
5.2.1 新加坡凱德置地 138
（1）集團簡介 138
（2）企業目前在中國的運營的主要項目分析 138
5.2.2 菲律賓SM集團 144
（1）集團簡介 145
（2）企業目前在中國的運營的主要項目分析 145
5.2.3 美國西蒙地產 148
（1）集團簡介 148
（2）企業目前在中國的運營的主要項目分析 148
（3）企業計劃在中國投資的項目分析 155
5.2.4 日本永旺集團 155
（1）集團簡介 155
（2）企業目前在中國的運營的主要項目分析 156
（3）企業計劃在中國投資的項目分析 159
5.3 中國企業的投資布局分析 159
5.3.1 華潤集團 159
（1）集團簡介 159
（2）企業目前在運營的主要項目分析 160
（3）企業計劃投資的項目分析 164
5.3.2 中信集團 164
（1）集團簡介 164
（2）企業目前在運營的主要項目分析 165
5.3.3 中糧集團 166
5.3.4 銅鑼灣集團 169
5.3.5 萬達地產 170
（1）企業目前在運營的主要項目分析 170
（2）企業計劃投資的項目分析 171
5.3.6 深國投商用置業 171
（1）企業目前在運營的主要項目分析 171
（2）企業計劃投資的項目分析 171
5.4 購物中心競爭格局演變分析 172
5.4.1 傳統百貨公司轉型或投資購物中心 172
5.4.2 房地產企業投資購物中心 174
5.4.3 購物中心投資熱潮轉向二三線城市 177
5.4.4 中國購物中心存在過度投資現象 177
5.4.5 中國購物中心同質化嚴重，招商困難 180

第六章 中國重點區域購物中心的運行態勢分析 182
6.1 一線城市購物中心的運行態勢分析 182
6.1.1 北京購物中心的運行態勢分析 182
（1）北京購物中心運營環境分析 182
1）北京經濟運行狀況分析 182
2）北京零售業發展狀況分析 188
3）北京的主要商圈分析 189
4）北京市總體城市規劃解讀 192
（2）北京購物中心運營情況分析 194
1）2010年北京購物中心發展回顧 194
1、2010年北京購物中心總體概況分析 194
2、2010年開業項目分析 195
3、入駐零售品牌分析 198
4、空置率及租金情況分析 198
2）2012年北京購物中心發展回顧 199
1、開業項目分析 199
2、入住品牌情況 200
3、空置率及租金情況分析 200
3）2012北京購物中心發展狀況分析 200
1、開業項目分析 200
2、空置率及租金情況 201
4）北京購物中心發展特點分析 201
（3）北京購物中心的發展趨勢 202
6.1.2 上海購物中心的運行態勢分析 203
（1）上海購物中心運營環境分析 203
1）上海經濟運行狀況分析 203
2）上海零售業發展狀況分析 206
3）上海的主要商圈分析 207
4）上海市商業網點布局規劃解讀 210
（2）上海市購物中心運營情況分析 212
1）“十一五”期間上海購物中心發展概況 212
2）2012年上海購物中心開業項目分析 213
3）2012年上海購物中心開業項目分析 214
4）上海購物中心發展特點分析 217
（3）上海購物中心的發展趨勢 219
6.1.3 深圳購物中心的運行態勢分析 221
（1）深圳購物中心運營環境分析 221
1）深圳經濟運行狀況分析 221
2）深圳零售業發展狀況分析 224
3）深圳的主要商圈分析 226
（2）深圳購物中心運營情況分析 229
1）2010年深圳購物中心發展回顧 229
1、開業項目分析 229
2、入駐零售品牌分析 230
2）2012年深圳購物中心發展回顧 231
3）2012年深圳購物中心發展狀況 231
4）深圳購物中心發展特點分析 232
（3）深圳購物中心的發展趨勢 233
6.1.4 廣州購物中心的運行態勢分析 233
（1）廣州購物中心運營環境分析 234
1）廣州經濟運行狀況分析 234
2）廣州零售業發展狀況分析 236
3）廣州的主要商圈分析 236
4）廣州商業網點發展規劃 239
（2）廣州購物中心的運營情況分析 240
1）2010年廣州購物中心發展回顧 240
1、2010年新增項目分析 240
2、入駐零售品牌分析 240
2）2012年廣州購物中心發展回顧 242
1、開業項目分析 242
2、入駐零售品牌分析 242
3、空置率及租金情況分析 242
3）2012年廣州購物中心發展狀況 243
4）廣州購物中心的發展特點分析 243
（3）廣州購物中心的發展趨勢 245
6.2 二線城市購物中心的運行態勢分析 247
6.2.1 武漢購物中心的運行態勢分析 247
（1）武漢已有的購物中心項目及其運營現狀 247
（2）武漢在建及籌建的購物中心項目分析 250
（3）武漢現有商業網點解讀 252
6.2.2 重慶購物中心的運行態勢分析 254
（1）重慶已有的購物中心項目及其運營現狀 254
（2）重慶在建及籌建的購物中心項目分析 257
（3）重慶政府的商業規劃及相關政策 258
6.2.3 天津購物中心的運行態勢分析 260
（1）天津已有的購物中心項目及其運營現狀 260
（2）天津在建及籌建的購物中心項目分析 262
（3）天津政府的商業規劃及相關政策 263
6.2.4 青島購物中心的運行態勢分析 264
（1）青島已有的購物中心項目及其運營現狀 264
（2）青島計劃在建及籌建的購物中心項目分析 266
（3）青島政府的商業規劃及相關政策 268
6.2.5 濟南購物中心的運行態勢分析 269
（1）濟南已有的購物中心項目及其運營現狀 269
（2）濟南在建及籌建的購物中心項目分析 270
（3）濟南現有的商業網點解讀 270
（4）濟南政府的商業規劃及相關政策 272
6.2.6 蘇州購物中心的運行態勢分析 273
（1）蘇州已有的購物中心項目及其運營現狀 273
（2）蘇州在建及籌建的購物中心項目分析 276
（3）蘇州的商業規劃及相關政策 276
6.2.7 大連購物中心的運行態勢分析 281
（1）大連已有的購物中心項目及其運營現狀 281
（2）大連計劃投資的購物中心項目分析 281
（3）大連政府的商業規劃及相關政策 282
6.3 購物中心在中小城市的投資現狀及前景分析 283
6.3.1 購物中心在中小城市的投資現狀 283
6.3.2 部分中小城市的商業規劃及政府政策 285
6.3.3 購物中心下沉存在的阻力 287
6.3.4 購物中心在中小城市的投資前景 288

第七章 購物中心投資/運營領先企業分析 291
7.1 購物中心投資/運營上市企業分析 291
7.1.1 華潤置地（北京）股份有限公司經營情況分析 291
（1）企業發展簡況分析 291
（2）主要經濟指標分析 294
（3）企業盈利能力分析 294
（4）企業運營能力分析 295
（5）企業償債能力分析 295
（6）企業發展能力分析 296
（7）企業經營業態分析 297
（8）公司銷售網絡情況 297
（9）企業經營狀況優劣勢分析 297
（10）企業最新發展動向分析 297
7.2 購物中心投資運營普通企業分析 362
7.2.1 世紀金源集團經營情況分析 362

第八章 購物中心產業發展趨勢分析 390
8.1 購物中心運營模式發展趨勢 390
8.1.1 購物中心去百貨化 390
8.1.2 購物中心向主題化方向發展 391
8.1.3 購物中心向休閑中心方向發展 392
8.2 購物中心布局趨勢分析 394
8.2.1 從主要商業圈轉向次級/新興商業圈擴散 394
8.2.2 逐漸向下級城市擴散 395
8.3 購物中心類型發展趨勢分析 396
8.3.1 區域型購物中心漸成主流形式 396
8.3.2 社區型購物中心正在興起 396

報告圖表摘要
圖表1 中國購物中心主題類型的構成 3
圖表2 美國購物中心基本分類（單位:平方英尺，英里） 22
圖表3 中國購物中心的基本分類 23
圖表4 按位置（影響力）分類的購物中心類型 24
圖表5 按建筑物形式分類的購物中心類型 25
圖表6 按商業主題分類的購物中心類型 25
圖表7 國內十大有代表性購物中心的類型及操作策略 26
圖表8 2011-2012年全國房地產開發企業土地購置面積增速情況（單位:%） 34
圖表9 2012年全國主要城市土地交易情況（單位:元/㎡，%） 35
圖表10 2010-2012年130個城市不同類型土地平均溢價率（單位:%） 35
圖表11 2001年以來房地產開發景氣指數走勢 36
圖表12 2011-2012年全國房地產開發投資增速情況（單位:%） 37
圖表13 2011-2012年全國商品房銷售面積及銷售額增速情況（單位:萬元/㎡，億元，%） 38
圖表14 2007-2012年零售行業及其子行業營業收入增長情況（單位:%） 39
圖表15 2007-2012年零售行業及其子行業凈利潤增長情況（單位:%） 39
圖表16 2007-2012年零售行業及其子行業綜合毛利率情況（單位:%） 40
圖表17 2007-2012年零售行業及其子行業銷售利潤率情況（單位:%） 40
圖表18 2009-2012年零售行業上市企業資產負債率（單位:%） 40
圖表19 2009-2012年零售行業上市企業資產負債率（單位:%） 41
圖表20 1978-2012年中國人均GDP及其增長情況（單位:元，%） 44
圖表21 2006-2012年城鎮居民人均可支配收入及其增速（單位:元，%） 45
圖表22 2006-2012年農村居民人均純收入及其增速（單位:元，%） 45
圖表23 2006-2012年城鄉居民人民幣儲蓄存款余額及其變化（單位:億元，%） 46
圖表24 中國購物中心的發展歷史 49
圖表25 2012年三大經濟圈購物中心數量比例（單位:%） 53
圖表26 2012年中國購物中心城市分布數量圖（單位:家） 54
圖表27 中國三大經濟圈所轄城市購物中心普及度（單位:%） 55
圖表28 中國購物中心業態構成一般情況（單位:%） 56
圖表29 中國購物中心業態業態比例國際標準與國內統計結果差異表（單位:%） 56
圖表30 不同區域的購物中心業態構成對比圖（單位:%） 57
圖表31 不同區域的購物中心主力店和次主力店所占面積對比圖（單位:%） 58
圖表32 國內10家購物中心主力店情況表 60
圖表33 不同區域購物中心主力店特色表 60
圖表34 正大廣場業態構成圖（單位:%） 61
圖表35 正大廣場主力店情況表（單位:%） 61
圖表36 不同區域購物中心零售業態情況表（單位:%） 62
圖表37 不同區域購物中心餐飲業態情況表（單位:%） 63
圖表38 不同區域購物中心娛樂業態情況表（單位:%） 64
圖表39 不同區域購物中心品牌情況圖 64
圖表40 國內購物中心業態規劃特征圖 66
圖表41 2012年國內購物中心經營方式情況圖（單位:%） 69
圖表42 2012年一二三線城市經營方式比例圖（單位:%） 69
圖表43 一二三線城市租售方式比例圖（單位:%） 70
圖表44 國內購物中心租售方式情況圖（單位:%） 71
圖表45 一二三線城市租金收取方式比例圖（單位:%） 73
圖表46 國內購物中心租金收取方式情況圖（單位:%） 73
圖表47 京郊部分購物中心項目 78
圖表48 租戶在購物中心中的功能角色分析 93
圖表49 購物中心主力店分布 100
圖表50 上海正大廣場業態分布 100
圖表51 購物中心主題店分布 101
圖表52 購物中心動向設計基本模型演化 102
圖表53 購物中心動向構成的四種基本模式 102
圖表54 深圳深國投廣場嘉興茂購物中心平面圖 104
圖表55 基于回環度的動線構成規律 104
圖表56 深圳萬象城和COCOPARK的平面示意圖 105
圖表57 深圳海岸城平面示意圖 105
圖表58 深圳益田假日廣場平面示意圖 106
圖表59 深圳萬象城的停車場設計 107
圖表60 中心城廣場和晶島國際廣場 107
圖表61 凱德置地在中國開發的來福士項目 138
圖表62 上海來福士廣場項目概況（單位:㎡） 139
圖表63 上海來福士廣場的各層功能和主題 140
圖表64 北京來福士廣場的的項目介紹（單位:㎡） 141
圖表65 重慶來福士廣場的的項目介紹（單位:㎡） 142
圖表66 杭州來福士廣場的的項目介紹（單位:㎡） 143
圖表67 寧波來福士廣場的的項目介紹（單位:㎡） 143
圖表68 2006-2012年北京市地區生產總值及增長率（單位:億元，%） 182
圖表69 2012年北京市各產業生產總值情況（單位:億元，%） 182
圖表70 2008-2012年北京市固定資產投資及增長率（單位:億元，%） 184
圖表71 2012年北京市分行業固定資產投資情況（單位:億元，%） 184
圖表72 2012年-2012年北京市居民消費價格漲跌幅（單位:%） 186
圖表73 2011-2012年北京市城鎮居民可支配收入及增長率（單位:元，%） 187
圖表74 2012年北京市社會消費品零售總額及增長率（單位:億元，%） 188
圖表75 2011-2012年北京市社會消費品零售總額月度增長情況（單位:%） 189
圖表76 北京市商圈分布圖 189
圖表77 北京各區域商圈的分布（單位:公頃，%，㎡） 191
圖表78 2012年北京開業的社區型項目（單位:㎡） 194
圖表79 2012年北京商業地產空置率季度變化圖（單位:%） 198
圖表80 2012年北京購物中心首層平均租金季度變化圖（單位:元/月/㎡） 199
圖表81 2012年北京購物中心供應及租金情況（單位:㎡，元/㎡/月） 201
圖表82 2007-2012年上海市地區生產總值及增長率（單位:億元，%） 203
圖表83 2012年上海市固定資產投資及增長率（分企業性質與產業）（單位:億元，%） 204
圖表84 2012年上海市城市居民人均可支配收入構成及增長情況（單位:元，%） 206
圖表85 2012年上海市社會消費品零售總額及其增長速度（單位:億元，%） 206
圖表86 上海商圈分布圖 207
圖表87 上海市各商圈整體情況 208
圖表88 上海市各業態網點面積比例對比（單位:%） 213
圖表89 2006-2012年深圳市固定資產投資總額及增長率（單位:億元，%） 222
圖表90 2012年深圳市居民消費價格漲跌幅度 223
圖表91 2006-2012年居民人均可支配收入及增長速度（單位:元，%） 223
圖表92 2006-2012年深圳社會消費品零售總額及增長速度（單位:億元，%） 224
圖表93 2012年深圳分區社會消費品零售總額（單位:億元，%） 225
圖表94 深圳商圈分布圖 226
圖表95 2012年深圳市購物中心市場數據（單位:㎡，元/㎡/月） 229
圖表96 2012年四季度深圳市主要購物中心租金（單位:元/㎡/月） 229
圖表97 2012年深圳大型購物中心樓層租金水平（單位:㎡，元/㎡/月） 231
圖表98 2012年廣州市城市居民消費價格指數 234
圖表99 廣州核心商圈分布圖 236
圖表100 2012年武漢開業的商業項目 248
圖表101 武漢菱角萬達廣場的主力店 249
圖表102 2012-2013年武漢即將開業的商業項目 251
圖表103 武漢商圈分布圖 253
圖表104 重慶商圈分布圖 258
圖表105 濟南商圈分布圖 271