2013-2018年中國房地產金融市場全景評估與投資戰略咨詢報告

　　房產金融指房屋或建筑物在生產、流通、消費過程中的各種資金融通活動。嚴格地說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費過程中的融資活動。可見，住房金融只是房產金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內容外，房產金融還應包括房地產開發與經營公司在房產商品的生產與流通中的資金融通。
　　房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
　　房地產業融資結構不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。
　　一個地區的房地產市場繁榮與否取決于國家和地區出臺的政策能否刺激房地產的發展。但目前出現了一種比較極端的傾向：一些地區片面追求GDP增長，強調房地產業對經濟增長的推動作用，這樣就造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴。而當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。
　　在信息源的占有上，開發商與銀行相比具有優勢。由于銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解。而開發企業不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，但是由于房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發企業“空手套白狼”向銀行借款。如果開發項目成功，開發商可以以小博大、牟取暴利；如果開發項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。
　　中企顧問發布的《2013-2018年中國房地產金融市場全景評估與投資戰略咨詢報告》共九章，依據國家統計局、海關總署和國家信息中心等渠道發布的權威數據，從理論到實踐、從宏觀到微觀等多個角度進行研究分析。本報告是全面了解行業以及對本行業進行投資不可或缺的重要工具。

第一章 中國房地產金融行業發展綜述 15
1.1 房地產金融行業的定義 15
1.1.1 房地產金融的定義 15
1.1.2 房地產金融的分類 15
1.1.3 房地產金融的特征 16
1.2 中國房地產金融的發展階段 17
1.2.1 中國房地產金融發展的第一階段 17
1.2.2 中國房地產金融發展的第二階段 17
1.2.3 中國房地產金融發展的第三階段 18
1.3 中國房地產金融的作用 19
1.3.1 中國房地產金融對房地產開發企業的作用 19
1.3.2 中國房地產金融對居民住房消費的作用 20

第二章 房地產金融行業發展環境分析 22
2.1 國際宏觀經濟環境分析 22
2.1.1 歐洲宏觀經濟環境分析 22
2.1.2 美國宏觀經濟環境分析 23
2.1.3 日本宏觀經濟環境分析 25
2.2 中國宏觀經濟形勢及政策分析 25
2.2.1 中國貨幣政策分析 25
（1）2010-2012年中國貨幣數據分析 26
（2）2010-2012年中國貨幣政策分析 32
（3）房地產周期與貨幣政策相關性分析 36
（4）中國貨幣政策預測 37
2.2.2 中國財政政策分析 38
（1）2010-2012年中國財政政策分析 38
（2）地方政府財政現狀分析 39
（3）中國財政政策預測 40
2.2.3 中國經濟整體運行情況分析 41
2.3 中國房地產金融行業政策解析 46
2.3.1 中國企業上市融資政策解析 46
2.3.2 中國企業發行債券政策解析 47
2.3.3 中國房地產信托政策解析 47
2.3.4 中國REITS政策解析 48
2.3.5 中國銀行信貸政策解析 50
2.3.6 中國土地政策解析 51
（1）農村土地流轉制度改革 51
（2）城市土地出讓制度改革 52
（3）中國土地改革政策 54
（4）土地改革對房地產的影響 56
2.4 中國房地產金融行業社會環境分析 58
2.4.1 中國人口規模及集群分布情況 58
2.4.2 中國消費理念分析 64

第三章 國內外房地產金融行業發展分析 67
3.1 國外房地產金融發展研究 67
3.1.1 德國房地產金融發展研究 67
3.1.2 美國房地產金融發展研究 70
3.1.3 新加坡房地產金融發展研究 71
3.2 中國房地產金融發展現狀分析 73
3.2.1 中國房地產開發資金供求分析 73
3.2.2 中國房地產企業開發資金來源分析 74
3.2.3 中國房地產資本市場融資分析 76
（1）中國房地產企業IPO融資分析 76
（2）中國房地產企業配股融資分析 79
（3）中國房地產企業增發融資分析 79
（4）中國房地產企業債券融資分析 80
3.2.4 中國房地產信托融資分析 81
3.2.5 中國房地產行業并購分析 86
3.2.6 中國房地產私募基金發展分析 88

第四章 中國房地產企業金融戰略部署與多元化金融體系分析 90
4.1 中國房地產企業的金融戰略部署 90
4.1.1 優秀房地產企業的金融戰略部署 90
4.1.2 新環境下中小房地產企業的金融戰略部署 93
4.2 中國房地產企業金融體系存在問題解析 97
4.2.1 我國房地產企業金融體系存在的問題 97
4.2.2 造成房地產企業融資困局的原因解析 98
（1）政策層面 98
（2）銀行層面 99
（3）渠道層面 99
4.3 中國房地產企業"多元化"金融體系研究 100
4.3.1 上市融資 100
（1）直接上市 100
（2）借殼上市 102
（3）海外上市 104
4.3.2 房地產信托 106
（1）房地產信托融資優劣勢分析 106
（2）房地產信托融資方式的應用現狀 107
（3）房地產信托融資案例研究 108
4.3.3 房地產投資信托基金REITS 108
（1）房地產REITS的特征 108
（2）房地產REITS優劣勢分析 109
（3）房地產REITS的應用現狀 110
（4）房地產REITS案例研究 110
4.3.4 房地產債券融資 111
（1）房地產債券融資優劣勢分析 111
（2）房地產債券融資案例研究 112
4.3.5 前沿貨幣合約 112
（1）前沿貨幣合約優劣勢分析 112
（2）前沿貨幣合約案例研究 112
4.3.6 租賃融資 112
（1）回租融資 113
（2）回買融資 114
4.3.7 房地產辛迪加 114
（1）房地產辛迪加優劣勢分析 114
（2）房地產辛迪加案例研究 114
4.3.8 房地產典當融資 115
（1）房地產典當融資優劣勢分析 116
（2）房地產典當融資案例研究 117
4.3.9 夾層融資 117
（1）夾層融資優劣勢分析 117
（2）夾層融資案例研究 117
4.4 中國房地產企業不同時期可供選擇的金融體系分析 119
4.4.1 中國房地產企業初創期金融體系 119
4.4.2 中國房地產企業成長期金融體系 119
4.4.3 中國房地產企業成熟期金融體系 119
4.4.4 中國房地產企業衰退期金融體系 120
4.5 中國房地產企業金融渠道分析 120
4.5.1 外資銀行渠道分析 120
（1）外資銀行中國業務戰略與競爭策略 120
（2）房企外資銀行合作戰略構建與合作關系管理 122
4.5.2 民間資本渠道分析 122
（1）民間資本集結模式 122
（2）民間資本投資新動向 122
（3）房地產企業民間融資成本分析 123
（4）民間資本與房地產企業資金互助 123
4.5.3 國際基金渠道分析 123
（1）國際基金對中國房地產的投資戰略分析 124
（2）中國房地產企業與國際基金合作模式設計與實施 124
（3）國際基金投資中國房地產典型案例研究 125

第五章 房地產PE/VC研究 1275.1 房地產PE基金 127
5.1.1 PE基金的設立、募集 127
5.1.2 PE基金的風險內控 129
5.1.3 國內房地產私募基金發起與運作 131
5.1.4 房地產PE基金的操作實務 137
5.2 房地產私募風險投資的融資活動 141
5.2.1 房地產風投融資商務計劃書的編寫 141
5.2.2 房地產風投融資的實務與流程 143
5.2.3 房地產風投融資活動中的政策限制 145
5.2.4 如何規避房地產風投融資過程中的風險 145
5.3 房地產私募風險投資的退出機制 145
5.3.1 房地產私募風險投資的退出渠道 145
5.3.2 房地產私募風險投資的退出戰略 146

第六章 房地產企業上市融資深度剖析 159
6.1 房地產企業直接上市深度剖析 159
6.1.1 房地產企業直接上市的意義 159
6.1.2 可供房地產企業選擇的上市地點辨析 160
6.1.3 證券交易所上市條件比較分析 162
6.1.4 房地產企業直接上市前的改制、重組及融資分析 164
6.1.5 房地產企業直接上市案例解析 165
6.2 房地產企業借殼上市深度剖析 165
6.2.1 房地產企業借殼上市的意義 165
6.2.2 房地產企業借殼上市的模式分析 167
6.2.3 房地產企業借殼上市的操作途徑分析 167
6.2.4 房地產企業借殼上市風險控制分析 169
6.2.5 房地產企業借殼上市案例解析 169

第七章 新形勢下房地產企業夾層融資模式探討
7.1 夾層融資在房地產融資中的應用 172
7.1.1 夾層融資的含義 172
（1）夾層融資的概念 172
（2）夾層融資的風險和回報 172
（3）夾層融資的形式 172
（4）夾層融資的特點 173
7.1.2 夾層融資在房地產融資中的應用 174
（1）夾層融資與房地產融資的關系分析 174
（2）歐美國家夾層融資發展分析 174
7.2 新形勢下房企夾層融資必要性和可行性分析 175
7.2.1 房企夾層融資必要性分析 175
7.2.2 房企夾層融資可行性分析 177
7.3 房地產夾層融資操作途徑探討 180
7.3.1 夾層融資引入載體選擇 180
7.3.2 夾層融資結構選擇 181
7.3.3 夾層融資風險控制選擇 183
7.3.4 夾層融資的進入條件 184
7.3.5 夾層融資的法律體系 184
7.3.6 夾層融資退出機制選擇 185

第八章 房地產金融行業領先企業分析 186
8.1 優秀房地產企業金融體系分析 186
8.1.1 萬科企業股份有限公司金融體系分析 186
（1）企業發展簡況分析 186
（2）主要經濟指標分析 187
（3）企業盈利能力分析 187
（4）企業運營能力分析 188
（5）企業償債能力分析 188
（6）企業發展能力分析 189
（7）企業金融體系架構分析 189
（8）企業融資渠道分析 189
（9）企業融資案例分析 189
（10）企業金融體系風險控制分析 191
（11）企業優劣勢分析 193
（12）企業最新發展動向分析 193
8.1.2 恒大地產集團金融體系分析 193
（1）企業發展簡況分析 193
（2）主要經濟指標分析 194
（3）企業盈利能力分析 194
（4）企業運營能力分析 195
（5）企業償債能力分析 195
（6）企業發展能力分析 196
（7）企業金融體系架構分析 196
8.1.3 保利房地產(集團)股份有限公司金融體系分析 199
8.1.4 華潤置地有限公司金融體系分析 205
8.2 中國房地產金融行業信貸重點銀行發展狀況分析 240
8.2.1 中國銀行房地產信貸發展狀況分析 240
（1）企業發展簡況分析 240
（2）企業房地產信貸政策分析 242
（3）企業房地產信貸規模分析 242
（4）主要經濟指標分析 242
（5）盈利能力分析 243
（6）運營能力分析 243
（7）資產質量分析 244
（8）發展能力分析 244
（9）優劣勢分析 245
（10）最新發展動向分析 245
8.2.2 中國農業銀行房地產信貸發展狀況分析 246
8.3 中國房地產金融行業基金投資情況分析 274
8.3.1 中國住宅產業精瑞基金投資情況分析 274
（1）基金發展簡況分析 275
（2）基金規模分析 275
（3）基金募集方式分析 275
（4）基金投資目標分析 275
（5）基金投資理念分析 276
（6）基金投資策略分析 276
（7）基金投資限制分析 276
（8）基金投資決策與執行 277
（9）基金風險控制 277
（10）基金優劣勢分析 279
8.3.2 領匯房地產投資信托基金投資情況分析 279
（1）基金發展簡況分析 279
（2）基金規模分析 280
（3）主要經濟指標分析 280
（4）基金盈利能力分析 280
（5）基金償債能力分析 281
（6）基金發展能力分析 281
（7）基金投資目標分析 282
（8）基金投資策略分析 282
（9）基金風險控制 282
8.3.3 泓富產業信托投資情況分析 284
8.3.4 越秀房產信托基金投資情況分析 292
8.3.5 冠君產業信托投資情況分析 296

第九章 中國房地產金融發展趨勢分析 345
9.1 中國的REITs發展趨勢分析 345
9.1.1 REITs發展的國際經驗比較 345
（1）美國REITs分析 345
（2）日本REITs分析 350
（3）新加坡REITs分析 350
（4）香港REITs分析 352
（5）臺灣REITs分析 355
9.1.2 REITs在中國的發展主要考慮因素分析 355
9.1.3 中國REITs的模式選擇預測 358
（1）中國REITs組織形式的選擇預測 358
（2）中國REITs運作流程選擇預測 358
（3）中國REITs發行方式選擇預測 359
（4）中國REITs投資類型選擇預測 359
9.2 人民幣基金發展趨勢分析 359
9.2.1 人民幣基金的界定 359
9.2.2 外商創投企業發展趨勢分析 359
（1）外商創投企業發展機遇分析 360
（2）外商創投企業發展限制分析 360
（3）外商創投企業稅收優惠 360
9.2.3 股權投資基金發展趨勢分析 361
（1）股權投資基金發展機遇分析 362
（2）股權投資基金發展限制分析 362
（3）股權投資基金稅收影響 363
9.3 伊斯蘭金融發展趨勢分析 364
9.3.1 伊斯蘭金融的界定 364
9.3.2 伊斯蘭金融的原則和產品 364
9.3.3 伊斯蘭金融在中國的發展趨勢分析 366
9.4 中國房地產信托發展趨勢分析 367
9.4.1 中國房地產信托發展趨勢分析 367
9.4.2 房地產投資信托基金發展前景展望 368
（1）中國房地產投資信托基金發展潛力分析 368
（2）中國房地產信托市場預測 369
（3）中國房地產信托監管政策預測 370

報告圖表摘要
圖表1 2005-2012年房地產開發資金來源及各項占比(單位:%) 2
圖表2 2007-2012年歐洲基準利率與通貨膨脹(單位:%) 23
圖表3 2005-2012年全球GDP運行趨勢(單位:%) 24
圖表4 2007-2012年美國實際GDP修訂前后對比(單位:%) 25
圖表5 2005-2012年M0、M1、M2同比增速(單位:%) 26
圖表6 2008-2012年人民幣存款余額及同比增速(單位:十億，%) 27
圖表7 2009-2012年人民幣存款新增額主體結構(單位:十億) 28
圖表8 2008-2012年人民幣貸款增加額及同比增速(單位:十億，%) 28
圖表9 2012年前三季度分機構人民幣貸款情況(單位:十億) 29
圖表10 2012年金融機構人民幣貸款個利率區間占比表(單位:%) 31
圖表11 2012年大額美元存款與美元貸款平均利率表(單位:%) 31
圖表12 2010-2012年跨境貿易人民幣結算情況(單位:億元) 34
圖表13 房地產周期與貨幣政策周期示意圖 37
圖表14 2001-2012年我國GDP累計同比增長(單位:%) 41
圖表15 2006-2012年我國固定資產投資同比增長(單位:%) 42
圖表16 2002-2012年我國進出口情況(單位:億美元，%) 43
圖表17 2012年前三季度CPI漲幅情況(單位:%) 44
圖表18 中國農村土地制度變遷 52
圖表19 當前城市土地制度 54
圖表20 農村土地經營權流轉和宅基地流轉試點模式 54
圖表21 農村宅基地流轉試點模式 55
圖表22 城市人口比重變化圖(單位:%) 58
圖表23 末中國地區總人口(單位:萬人) 59
圖表24 末中國人口排行前十位地區(單位:萬人，%) 60
圖表25 末中國人口排行前五位地區占比(單位:%) 60
圖表26 中國六次人口調查家庭戶數變化圖(單位:萬戶) 61
圖表27 中國人口年齡結構變化趨勢(單位:%) 61
圖表28 城鄉人口變化(單位:億人) 62
圖表29 城市人口比重(單位:%) 62
圖表30 德國房價指數變化情況(單位:%) 67
圖表31 德國房價指數與名義GDP增長率變化(單位:%) 68
圖表32 1958-2005德國房價指數與名義GDP增長率變化分階段情況(單位:%) 68
圖表33 1980-2008年德國房價指數與居民工資收入指數(單位:%) 69
圖表34 1990-1996年德國房價指數與名義GDP增長率變化分階段情況(單位:%) 70
圖表35 新加坡中央公積金償還房屋貸款上限調降進度(單位:%) 72
圖表36 1998-2012年房地產開發資金來源總額(單位:億元) 74
圖表37 2005-2012年房地產開發資金來源情況(單位:%) 75
圖表38 2005-2012年房地產開發資金來源及各項占比(單位:%) 75
圖表39 內地股市房地產業IPO融資情況(單位:家，億元) 76
圖表40 房地產A股上市企業現金流入情況(單位:億元) 77
圖表41 香港股市房地產業IPO融資情況(單位:百萬股，百萬港幣) 77
圖表42 內地股市房地產業增發融資情況(單位:次，億元) 80
圖表43 內地股市房地產業增發融資情況(單位:億元) 80
圖表44 內地股市房地產業增發融資情況(單位:億元) 81
圖表45 房地產信托統計(單位:億元，%) 82
圖表46 信托發行前十名信托發行量(單位:只) 83
圖表47 房地產信托收益率(單位:%) 83
圖表48 并購數量前十大省份(單位:起) 87
圖表49 并購案例分析(單位:起，億元，%) 87
圖表50 并購案例對比分析(單位:起，億元，%) 88
圖表51 私募股權基金分類(單位:只) 89
圖表52 基金組織形式(單位:只) 89
圖表53 萬科歷年來利用外資情況表(單位:%) 92
圖表54 中小企業系統性融資方式 94