2014-2020年中國商業地產市場調研與投資趨勢研究報告

    商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比增長17.3%，增速比1-11月份回落3.5個百分點，比2012年提高15.5個百分點；其中，住宅銷售面積增長17.5%，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業營業用房銷售面積增長9.1%。商品房銷售額81428億元，增長26.3%，增速比1-11月份回落4.4個百分點，比2012年提高16.3個百分點；其中，住宅銷售額增長26.6%，辦公樓銷售額增長35.1%，商業營業用房銷售額增長18.3%。
　2013年末，商品房待售面積49295萬平方米，比11月末增加2489萬平方米，比2012年末增加12835萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加1696萬平方米，辦公樓待售面積增加156萬平方米，商業營業用房待售面積增加346萬平方米。
　2013年，房地產開發企業到位資金122122億元，比增長26.5%，增速比1-11月份回落1.1個百分點，比2012年提高13.8個百分點。其中，國內貸款19673億元，增長33.1%；利用外資534億元，增長32.8%；自籌資金47425億元，增長21.3%；其他資金54491億元，增長28.9%。在其他資金中，定金及預收款34499億元，增長29.9%；個人按揭貸款14033億元，增長33.3%。
　商業地產正在從早期粗放式開發走向精耕細作。從產品定位、設計、推廣、招商到后期管理均對發展商和相關房地產商提出更高要求。貫穿產業鏈的一站式服務將為更多標志性商業地產項目提供最佳解決方案。對于商鋪租金的未來走勢，二線城市其商鋪市場將進一步深化細分來滿足城市各類人群的需求。雖然經濟的不景氣在一定時間會影響杭州商鋪市場的發展。近年來，受住宅市場調控政策的影響，商業地產項目激增，很多人擔心商業地產過剩。商業地產總體絕對量很大，但有效供給很少。定位和商家資源同質化是當前一大弊病。同種業態復制建設較多，導致同業態之間出現供大于求的惡性競爭。但實際市場中有效需求并沒有滿足。
　本行業報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國土資源部、國家商務部、國家發改委、國務院發展研究中心、中國商業地產協會、中國商業地產投資協會、中國房地產行業協會、中國房地產管理協會、、全國及海外多種相關報刊雜志以及專業研究機構公布和提供的大量資料，對我國商業地產及各子行業的發展狀況、上下游行業發展狀況、競爭替代產業、發展趨勢、新產業與新開發技術等進行了分析，并重點分析了我國商業地產行業發展狀況和特點，以及中國商業地產行業將面臨的挑戰以及企業的發展策略等。報告還對全球的商業地產行業發展態勢作了詳細分析，并對商業地產行業進行了趨向研判，是商業地產開發、經營、服務、投資等單位準確了解目前商業地產業發展動態，把握企業定位和發展方向不可多得的精品。

報告目錄

第一部分 行業環境透視
第一章 商業地產行業發展綜述 1
第一節 商業地產行業定義及分類 1
一、行業定義 1
二、行業主要分類 1
三、行業特性及在國民經濟中的地位 2
第二節 商業地產行業統計標準 6
一、統計部門和統計口徑 6
二、行業主要統計方法介紹 6
三、行業涵蓋數據種類介紹 7
第三節 最近3-5年中國商業地產行業經濟指標分析 10
一、贏利性 10
二、成長速度 10
三、附加值的提升空間 11
四、進入壁壘／退出機制 11
五、風險性 12
六、行業周期 12
七、競爭激烈程度指標 13
八、行業及其主要子行業成熟度分析 14
第四節 商業地產行業產業鏈分析 15
一、產業鏈結構分析 15
二、主要環節的增值空間 16
三、與上下游行業之間的關聯性 18
四、行業產業鏈上游相關行業分析 19
五、行業下游產業鏈相關行業分析 26
六、上下游行業影響及風險提示 31

第二章 商業地產行業市場環境及影響分析（PEST） 35
第一節 商業地產行業政治法律環境（P） 35
一、行業管理體制分析 35
二、行業主要法律法規 40
三、商業地產行業標準 53
四、行業相關發展規劃 58
五、政策環境對行業的影響 63
第二節 行業經濟環境分析（E） 65
一、宏觀經濟形勢分析 65
二、宏觀經濟環境對行業的影響分析 152
第三節 行業社會環境分析（S） 160
一、商業地產產業社會環境 160
二、社會環境對行業的影響 173
三、商業地產產業發展對社會發展的影響 177
第四節 行業技術策劃環境分析（T） 179
一、商業地產技術策劃分析 179
二、商業地產技術策劃發展水平 180
三、2013年商業地產技術策劃發展分析 181
四、行業技術策劃發展趨勢 187
五、技術策劃環境對行業的影響 192

第三章 國際商業地產行業發展分析及經驗借鑒 193
第一節 全球商業地產行業總體情況分析 193
一、全球商業地產行業的發展特點 193
二、2013年全球商業地產市場結構 195
三、2013年全球商業地產行業發展分析 195
四、2013年全球商業地產行業競爭格局 198
五、2013年全球商業地產市場區域分布 199
第二節 全球主要國家（地區）市場分析 200
一、歐洲 200
二、美國 204
三、日本 208
四、其他國家地區 210

第四章 中國商業地產行業的國際比較分析 215
第一節 中國商業地產行業的國際比較分析 215
一、中國商業地產行業競爭力指標分析 215
二、中國商業地產行業經濟指標國際比較分析 216
三、商業地產行業國際競爭力比較 220
第二節 全球商業地產行業市場需求分析 226
一、市場規模現狀 226
二、需求結構分析 227
三、重點區域需求市場 227
四、市場前景展望 228
第三節 全球商業地產行業市場供給分析 229
一、建設規模現狀 229
二、建設規模分布 229
三、市場價格走勢 229
四、重點企業布局 233

第二部分 行業深度分析
第五章 我國商業地產行業運行現狀分析 235
第一節 我國商業地產行業發展狀況分析 235
一、我國商業地產行業發展階段 235
二、我國商業地產行業發展總體概況 236
三、我國商業地產行業發展特點分析 238
四、我國商業地產行業商業模式分析 239
第二節 2013年商業地產行業發展現狀 241
一、2013年我國商業地產行業規模 241
二、2013年我國商業地產行業發展分析 244
第三節 2013年商業地產市場情況分析 246
一、2013年中國商業地產市場總體概況 246
二、2013年中國商業地產市場發展分析 249
第四節 我國商業地產市場價格走勢分析 258
一、商業地產市場定價機制組成 258
二、商業地產市場價格影響因素 260
三、2013年商業地產價格走勢分析 263
四、2014-2020年商業地產價格走勢 263

第六章 我國商業地產行業整體運行指標分析 265
第節 2013年中國商業地產行業總體規模分析 265
一、企業數量結構分析 265
二、人員規模狀況分析 265
三、行業資產規模分析 267
四、行業市場規模分析 267
第二節 2013年中國商業地產開發與銷售情況分析 272
一、我國商業地產行業開發總值 272
二、我國商業地產行業銷售總值 285
三、我國商業地產行業開發銷售比例 286
第三節 2013年中國商業地產財務指標總體分析 286
一、行業盈利能力分析 286
二、行業償債能力分析 289
三、行業營運能力分析 290
四、行業發展能力分析 292

第三部分 商業地產市場全景調研
第七章 商業地產行業產業結構分析 296
第一節 商業地產產業結構分析 296
一、各細分市場領先企業排名 296
二、各細分市場占總市場的結構比例 297
三、領先企業的結構分析（所有制結構） 298
第二節 產業價值鏈條的結構及整體競爭優勢分析 299
一、產業價值鏈條的構成 299
二、產業鏈條的競爭優勢與劣勢分析 300
第三節 產業結構發展 301
一、產業結構調整指導政策分析 301
二、產業結構調整中消費者需求的引導因素 301
三、中國商業地產行業參與國際競爭的戰略市場定位 304
四、產業結構調整方向分析 308

第八章 2014-2020年我國商業地產細分市場分析及預測 310
第一節 中國商業地產行業細分市場結構分析 310
一、商業地產行業市場結構現狀分析 310
二、商業地產行業細分結構特征分析 312
三、商業地產行業細分市場發展概況 312
四、商業地產行業市場結構變化趨勢 314
第二節 倉儲物流市場分析 316
一、倉儲物流市場發展進程 316
二、倉儲物流市場規模分析 317
三、倉儲物流市場結構分析 318
四、倉儲物流市場競爭格局 319
五、倉儲物流市場趨勢 320
第三節 商業街市場分析 324
一、商業街市場能力發展進程 324
二、商鋪盈利模式分析 324
三、商業街市場結構分析 332
四、商業街市場競爭格局 333
五、商業街市場趨勢 334
第四節 寫字樓市場分析 336
一、寫字樓模式發展進程 336
二、寫字樓市場分析 338
三、寫字樓市場結構分析 339
四、寫字樓市場競爭格局 341
五、寫字樓市場趨勢 342

第九章 我國商業地產行業營銷趨勢及策略分析 345
第一節 商業地產行業銷售渠道分析 345
一、營銷分析與營銷模式推薦 345
二、商業地產營銷環境分析與評價 356
三、銷售渠道存在的主要問題 358
四、營銷渠道發展趨勢與策略 360
第二節 商業地產行業營銷策略分析 363
一、中國商業地產營銷概況 363
二、商業地產營銷策略探討 367
第三節 商業地產營銷的發展趨勢 373
一、商業地產的營銷投入趨勢 373
二、未來商業地產市場營銷的出路 375
三、中國商業地產營銷的趨勢 378
第四節 商業地產市場營銷模式與面臨的挑戰 379
一、商業地產租售模式難以為繼 379
二、供過于求逼其就范 381
三、盲目跟風險患重重 382
四、逾越紅線斂財傷民 384

第四部分 商業地產行業競爭格局分析
第十章 商業地產區域市場分析 386
第一節 中國商業地產區域發展特色分析 386
一、長江三角洲商業地產產業發展特色分析 386
二、珠江三角洲商業地產產業發展特色分析 391
三、環渤海地區商業地產產業發展特色分析 393
第二節 商業地產重點區域市場分析 394
一、行業總體區域結構特征及變化 394
二、商業地產重點區域市場分析 401

第十一章 2014-2020年商業地產行業競爭形勢及策略 405
第一節 行業總體市場競爭狀況分析 405
一、商業地產行業競爭結構分析 405
二、商業地產行業企業間競爭格局分析 408
三、商業地產行業集中度分析 410
四、商業地產行業SWOT分析 414
第二節 中國商業地產行業競爭格局綜述 421
一、商業地產行業競爭概況 421
二、中國商業地產行業競爭力分析 426
三、中國商業地產競爭力優勢分析 429
四、商業地產行業主要企業競爭力分析 434
第三節 2013年商業地產行業競爭格局分析 436
一、2013年國內外商業地產競爭分析 436
二、2013年我國商業地產市場競爭分析 437
三、2013年我國商業地產地段分析 438
四、2013年國內主要商業地產企業動向 439
五、2013年國內商業地產企業擬在建項目分析 440
第四節 商業地產行業并購重組分析 442
一、跨國公司在華投資兼并與重組分析 442
二、本土企業投資兼并與重組分析 443
三、行業投資兼并與重組趨勢分析 443
第五節 商業地產市場競爭策略分析 444

第十二章 2014-2020年商業地產行業領先企業經營形勢分析 447
第一節 深圳萬科企業股份有限公司 447
一、企業概況 447
二、競爭優勢分析 449
三、2012-2013年經營狀況 450
四、2014-2020年發展戰略 453
第二節 保利房地產（集團）股份有限公司 453
一、企業概況 453
二、競爭優勢分析 455
三、2012-2013年經營狀況 466
四、2014-2020年發展戰略 468
第三節 上海綠地（集團）有限公司 471
一、企業概況 471
二、競爭優勢分析 472
三、2012-2013年經營狀況 474
四、2014-2020年發展戰略 475
第四節 中國海外發展有限公司 478
一、企業概況 478
二、競爭優勢分析 479
三、2012-2013年經營狀況 480
四、2014-2020年發展戰略 482
第五節 大連萬達商業地產股份有限公司 483
一、企業概況 483
二、競爭優勢分析 483
三、2012-2013年經營狀況 484
四、2014-2020年發展戰略 485
第六節 恒大地產集團有限公司 486
一、企業概況 486
二、競爭優勢分析 489
三、2012-2013年經營狀況 493
四、2014-2020年發展戰略 495
第七節 綠城房地產集團有限公司 497
一、企業概況 497
二、競爭優勢分析 498
三、2012-2013年經營狀況 501
四、2014-2020年發展戰略 503
第八節 華潤置地有限公司 505
一、企業概況 505
二、競爭優勢分析 506
三、2012-2013年經營狀況 508
四、2014-2020年發展戰略 511
第九節 碧桂園控股有限公司 511
一、企業概況 511
二、競爭優勢分析 512
三、2012-2013年經營狀況 515
四、2014-2020年發展戰略 518
第十節 世茂房地產控股有限公司 520
一、企業概況 520
二、競爭優勢分析 521
三、2012-2013年經營狀況 523
四、2014-2020年發展戰略 525
第十一節 龍湖地產有限公司 527
一、企業概況 527
二、競爭優勢分析 529
三、2012-2013年經營狀況 530
四、2014-2020年發展戰略 534
第十二節 融創中國控股有限公司 535
一、企業概況 535
二、競爭優勢分析 535
三、2012-2013年經營狀況 536
四、2014-2020年發展戰略 538
第十三節 招商局地產控股股份有限公司 538
一、企業概況 538
二、競爭優勢分析 539
三、2012-2013年經營狀況 541
四、2014-2020年發展戰略 543
第十四節 金地(集團)股份有限公司 545
一、企業概況 545
二、競爭優勢分析 546
三、2012-2013年經營狀況 547
四、2014-2020年發展戰略 549
第十五節 廣州富力地產股份有限公司 549
一、企業概況 549
二、競爭優勢分析 552
三、2012-2013年經營狀況 553
三、2014-2020年發展戰略 555
第十六節 遠洋地產控股有限公司 556
一、企業概況 556
二、競爭優勢分析 556
三、2012-2013年經營狀況 557
四、2014-2020年發展戰略 559
第十七節 雅居樂地產控股有限公司 562
一、企業概況 562
二、競爭優勢分析 563
三、2012-2013年經營狀況 564
四、2014-2020年發展戰略 566
第十八節 深圳華僑城股份有限公司 567
一、企業概況 567
二、競爭優勢分析 568
三、2012-2013年經營狀況 569
四、2014-2020年發展戰略 573
第十九節 中信房地產股份有限公司 573
一、企業概況 573
二、競爭優勢分析 574
三、2012-2013年經營狀況 576
四、2014-2020年發展戰略 577
第二十節 貴州宏立城集團 577
一、企業概況 577
二、競爭優勢分析 578
三、2012-2013年經營狀況 578
四、2014-2020年發展戰略 578
第二十一節 中國保利集團公司 578
一、企業概況 578
二、競爭優勢分析 579
三、2012-2013年經營狀況 580
四、2014-2020年發展戰略 584
第二十二節 華夏幸福基業股份有限公司 585
一、企業概況 585
二、競爭優勢分析 585
三、2012-2013年經營狀況 587
四、2014-2020年發展戰略 590
第二十三節 金融街控股股份有限公司 591
一、企業概況 591
二、競爭優勢分析 591
三、2012-2013年經營狀況 592
四、2014-2020年發展戰略 595
第二十四節 中國鐵建房地產集團有限公司 595
一、企業概況 595
二、競爭優勢分析 596
三、2012-2013年經營狀況 596
四、2014-2020年發展戰略 600
第二十五節 融僑集團股份有限公司 600
一、企業概況 600
二、競爭優勢分析 601
三、2012-2013年經營狀況 601
四、2014-2020年發展戰略 601
第二十六節 世紀金源集團 602
一、企業概況 602
二、競爭優勢分析 603
三、2012-2013年經營狀況 603
四、2014-2020年發展戰略 604
第二十七節 榮盛房地產發展股份有限公司 604
一、企業概況 604
二、競爭優勢分析 605
三、2012-2013年經營狀況 606
四、2014-2020年發展戰略 610
第二十八節 佳兆業集團 611
一、企業概況 611
二、競爭優勢分析 612
三、2012-2013年經營狀況 616
四、2014-2020年發展戰略 617
第二十九節 中國中鐵股份有限公司 617
一、企業概況 617
二、競爭優勢分析 619
三、2012-2013年經營狀況 620
四、2014-2020年發展戰略 624
第三十節 新城控股集團有限公司 625
一、企業概況 625
二、競爭優勢分析 626
三、2012-2013年經營狀況 628
四、2014-2020年發展戰略 629

第五部分 商業地產行業投資前景展望
第十三章 2014-2020年商業地產行業前景及趨勢 630
第一節 2014-2020年商業地產市場發展前景 630
一、2014-2020年商業地產市場發展潛力 630
二、2014-2020年商業地產市場發展前景展望 630
三、2014-2020年商業地產細分行業發展前景分析 632
第二節 2014-2020年商業地產市場發展趨勢 643
一、2014-2020年商業地產行業發展趨勢 643
二、2014-2020年商業地產市場規模 647
三、2014-2020年商業地產經營應用趨勢 648
四、2014-2020年細分市場發展趨勢 653
第三節 2014-2020年中國商業地產行業供需 656
一、2014-2020年中國商業地產行業供給 657
二、2014-2020年中國商業地產行業需求 657
三、2014-2020年中國商業地產行業供需平衡 659
第四節 影響企業開發建設與經營的關鍵趨勢 660
一、市場整合成長趨勢 660
二、需求變化趨勢及新的商業機遇 661
三、企業區域市場拓展的趨勢 663
四、影響企業銷售與服務方式的關鍵趨勢 663

第十四章 2014-2020年商業地產行業投資價值評估分析 665
第一節 商業地產行業投資特性分析 665
一、商業地產行業進入壁壘分析 665
二、商業地產行業盈利因素分析 667
三、商業地產行業盈利模式分析 668
第二節 2014-2020年商業地產行業發展的影響因素 671
一、有利因素 671
二、不利因素 676
第三節 2014-2020年商業地產行業投資價值評估分析 679
一、行業投資效益分析 679
二、產業發展的空白點分析 686
三、投資回報率比較高的投資方向 687
四、新進入者應注意的障礙因素 688

第十五章 2014-2020年商業地產行業投資機會與風險防范 690
第一節 商業地產行業投融資情況 690
一、行業資金渠道分析 690
二、固定資產投資分析 693
三、兼并重組情況分析 695
四、商業地產行業投資現狀分析 696
第二節 2014-2020年商業地產行業投資機會 699
一、產業鏈投資機會 699
二、細分市場投資機會 701
三、重點區域投資機會 702
四、商業地產行業投資機遇 704
第三節 2014-2020年商業地產行業投資風險及防范 707
一、政策風險及防范 707
二、供求風險及防范 709
三、投資策略風險及防范 710
四、宏觀經濟波動風險及防范 710
五、關聯產業風險及防范 711
六、商業地產結構風險及防范 711
七、其它風險及防范 712
第四節 中國商業地產行業投資建議 713
一、商業地產行業未來發展方向 713
二、商業地產行業主要投資建議 713
三、中國商業地產企業融資分析 714

第六部分 商業地產行業投資戰略研究
第十六章 2014-2020年商業地產行業面臨的困境及對策 717
第一節 2014年商業地產行業面臨的困境 717
第二節 商業地產企業面臨的困境及對策 719
一、重點商業地產企業面臨的困境及對策 719
二、中小商業地產企業發展困境及策略分析 722
三、國內商業地產企業的出路分析 731
第三節 中國商業地產行業存在的問題及對策 733
一、中國商業地產行業存在的問題 733
二、商業地產行業發展的建議對策 735
三、市場的重點客戶戰略實施 738
第四節 中國商業地產市場發展面臨的挑戰與對策 742

第十七章 商業地產行業案例分析研究 744
第一節 商業地產行業并購重組案例分析 744
一、商業地產行業并購重組成功案例分析 744
二、商業地產行業并購重組失敗案例分析 746
三、經驗借鑒 748
第二節 商業地產行業經營管理案例分析 750
一、商業地產行業經營管理成功案例分析 750
二、商業地產行業經營管理失敗案例分析 755
三、經驗借鑒 757
第三節 商業地產行業營銷案例分析 758
一、商業地產行業營銷成功案例分析 758
二、商業地產行業營銷失敗案例分析 760
三、經驗借鑒 762

第十八章 商業地產行業投資戰略研究 764
第一節 商業地產行業發展戰略研究 764
一、戰略綜合規劃 764
二、地產開發戰略 767
三、商業組合戰略 770
四、區域戰略規劃 772
五、產業戰略規劃 782
六、營銷品牌戰略 783
七、競爭戰略規劃 787
第二節 對我國商業地產品牌的戰略思考 790
一、商業地產品牌的重要性 790
二、商業地產實施品牌戰略的意義 791
三、商業地產企業品牌的現狀分析 791
四、我國商業地產企業的品牌戰略 792
五、商業地產品牌戰略管理的策略 794
第三節 商業地產經營策略分析 794
一、商業地產市場細分策略 794
二、商業地產市場創新策略 795
三、品牌定位與品類規劃 802
四、商業地產新地產差異化戰略 805
第四節 商業地產行業投資戰略研究 806
一、2014年商業地產行業投資戰略 806
二、2014年重點區域投資戰略 808
三、2013-2018年商業地產行業投資戰略 808
四、2014-2020年細分行業投資戰略 809

第十九章 研究結論及投資建議 813
第一節 商業地產行業研究結論及建議 813
第二節 商業地產子行業研究結論及建議 816
第三節 商業地產細分市場研究結論及建議 818
一、商業地產行業發展策略建議 818
二、商業地產行業投資方向建議 820

圖表目錄
圖表：商業地產分類表 1
圖表：商業地產產業鏈分析 15
圖表：商業地產產業鏈分析（二） 18
圖表：2010-2013年土地平均購置價格情況 21
圖表：美國經濟增長率及貢獻 66
圖表：消費信貸同比增長 67
圖表：可支配收入有所下降 68
圖表：企業意愿調查顯示企業投資難有根本起色 69
圖表：房地產市場持續復蘇 70
圖表：市場繼續緩慢改善 71
圖表：通貨膨脹處于低位 72
圖表：歐元區經濟增速觸底反彈 75
圖表：歐元區私人消費持續有力反彈 76
圖表：歐元區主要國家十年期國債收益率繼續下降 76
圖表：歐元區主要國家十年期國債收益率繼續下降 77
圖表：歐元區主要國家十年期國債收益率繼續下降 77
圖表：歐元區私人投資反彈乏力 78
圖表：歐元區存貨投資低迷 79
圖表：歐元區主要成員國失業率升勢放緩 79
圖表：歐元區消費者價格季度漲幅 80
圖表：歐元有效匯率穩中略升 81
圖表：歐元兌美元和人民幣貶值，兌日元和多數新興市場貨幣升值 82
圖表：日本經濟穩步回升 86
圖表：生產觸底回升 87
圖表：同比增長率顯示日本出口逐漸向好 88
圖表：PMI穩定在榮枯平衡線以上 89
圖表：勞動力市場更加活躍 90
圖表：日本的溫和通貨緊縮局面有所改善 91
圖表：日經255指數近期有所回落 91
圖表：日元貶值明顯 92
圖表：對中國進出口增速均有回升 95
圖表：日本自中國進口的制造品占比上升 96
圖表：韓國2013年第2季度經濟溫和復蘇，物價水平仍保持穩定 98