2014-2020年中國工業地產行業監測與發展前景評估報告

    工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地，工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產土地的批租年限為50年。
    工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈余體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業地產的商業模式具備"大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報"的四大特性。工業地產的開發不同于商業和居住地產的開發，工業地產開發要求很高，如果說住宅的開發難度是10的話，工業地產開發難度則是100。用一句很形象的話來比喻，如果你想讓他去天堂，就讓他做工業地產；如果想讓他進地獄，也可以讓他做工業地產。
    過去幾年來，商業和寫字樓市場一直受政策影響很小，既沒有得到政府鼓勵和支持，目前也不會受到政策限制和打壓。商業和寫字樓市場近幾年基本與中國的經濟同步發展。從長期來看，跟今天的住宅價格相比，商業和寫字樓的價值被低估了。
    一方面，我國工業用地確實存在土地利用效率低，企業占據大量土地卻遲遲沒有派上用場的現象；另一方面，城市土地的稀缺性隨著人口的進一步增長而更加凸顯，住宅用地、商業用地供不應求，土地價格的水漲船高，推高了開發商建設成本，這一成本勢必會轉移到消費者身上，增加剛需購房者壓力。盤活城市存量土地，騰退工業用地轉變為住宅開發用地，有利于增加住宅用地供應，從而緩解房價持續攀升給各方帶來的壓力。
    當前住宅市場景氣度較低。中央層面雖然沒有出臺過多的政策尤其是全國性的調控政策，但是各個地方因地制宜性的調控已經對樓市產生了明顯的影響，營造了"適宜"房價下跌的氣氛。數據顯示，2013年11月北京新建商品住宅（含保障房）網簽總量7370套，環比下降21.3%，同比下降43.3%；二手住宅網簽總量為11355套，環比上漲5.2%，但周成交量已連續4周下滑。
    本《2014-2020年中國工業地產行業監測與發展前景評估報告》，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、全國及海外多種相關報紙雜志的基礎信息等公布和提供的大量資料和數據，客觀、多角度地對中國工業地產市場進行了分析研究。報告在總結中國工業地產行業發展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國工業地產行業的發展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為工業地產企業在激烈的市場競爭中洞察先機，能準確及時的針對自身環境調整經營策略。

報告目錄

第一部分 綜合分析篇
第一章 工業地產行業基本概述 1
第一節 行業界定 1
一、工業地產的定義 1
二、工業地產的消費者 1
三、工業地產的功能涵蓋 1
第二節 行業分類 2
一、工業廠房 2
二、工業園區 3
第三節 行業特征 5
一、政策主導為主 5
二、與產業化程度密切相關 5
三、區域性強 5
四、投資回報穩定 5

第二章 2013年工業地產行業發展環境分析 6
第一節 2013年宏觀經濟形勢 6
一、國內生產總值（GDP）增長 6
二、城鄉居民收入分析 26
三、居民消費價格分析 32
四、消費品市場分析 38
五、固定資產投資分析 39
六、進出口形勢分析 41
第二節 2013年工業運行狀況 43
一、工業生產運行態勢 43
二、工業企業效益狀況 47
三、工業生產者價格分析 48
第三節 2013年房地產市場現狀 49
一、開發狀況 49
二、銷售市場 62
三、發展形勢 63
四、熱點分析 63
第四節 房地產行業現有企業競爭狀況分析 64
一、主要競爭者市場份額分析 64
二、房地產行業競爭格局分析 66
三、重點省市房地產市場分析 86

第三章 2012-2013年工業地產行業政策背景分析 92
第一節 2012-2013年土地政策及解讀 92
第二節 2012年房地產調控重要政策回顧 94
第三節 2013年前三季度房地產調控政策分析 98
一、房地產調控政策綜述 98
二、房地產開發及市場管理政策 102
三、房地產行業金融政策分析 106
第四節 調控政策對工業地產的影響分析 107
一、國家對房地產企業宏觀調控政策的出臺 107
二、國家宏觀調控政策對市房地產業的影響 108
三、對市房地產業發展的政策建議 111

第四章 2012-2013年中國工業地產行業運行分析 113
第一節 中國工業地產發展整體綜述 113
一、發展歷程 113
二、推動因素 113
三、市場特征 114
四、布局特點 115
第二節 2012-2013年中國工業地產行業發展分析 117
一、2012年工業地產市場趨于活躍 117
二、2013年工業地產市場漸入佳境 119
三、2013年開發商紛紛轉戰工業地產 120
四、2013年工業地產基金化發展起步 122
第三節 2012-2013年工業地產項目建設動態 124
一、湖南最大工業地產項目開工 124
二、長沙遠航企業廣場項目開建 125
三、三六一國際產業園落戶武漢 126
四、湖北荊門京山臺商工業園項目獲批 127
五、東谷高科國際產業特區奠基 127
第四節 工業地產新融資渠道REITs分析 128
一、REITs融資的優勢簡述 128
二、REITs引領工業地產開發潮流 129
三、工業地產開發有望受益REITs 129
四、REITs將有望成為工業地產融資主渠道 129

第二部分 熱點分析篇
第五章 2012-2013年工業地產熱點類型--經濟技術開發區分析 131
第一節 2012-2013年中國經濟技術開發區發展綜述 131
一、發展特征 131
二、推動因素 131
三、管理體制 131
四、優惠政策 132
第二節 2012-2013年國家級經濟技術開發區的發展 133
一、數量迅速增長 133
二、經濟運行現狀 134
三、貼息政策出爐 134
第三節 中國經濟技術開發區的投融資分析 139
一、投資環境概述 139
二、融資的必要性 139
三、開發模式及融資方式透析 140
四、我國經濟技術開發區融資方式的選擇 142

第六章 2012-2013年工業地產熱點類型--高新技術開發區分析 145
第一節 2012-2013年中國高新技術產業開發區發展綜述 145
一、分布狀況 145
二、主要成就 151
三、戰略意義 153
四、重點方向 154
第二節 2012-2013年國家級高新技術產業開發區運行狀況 157
一、2011年國家級高新區經濟運行回顧 157
二、2012年國家級高新區經濟運行情況 157
三、2012年國家級高新區網站績效分析 159
四、2013年高新區積極應對"新三板"試點擴容 159
第三節 中國高新技術產業開發區的發展模式探討 161
一、中國高新區的基本管理模式 161
二、中國高新區管理體制創新的趨勢透析 163
三、中國高新區管理模式的選擇原則與創新策略 168
四、國外科技園區發展模式對我國高新區的借鑒 171

第七章 2012-2013年工業地產熱點類型--生態工業園區分析 172
第一節 2012-2013年中國生態工業園區發展綜述 172
一、建設及發展情況 172
二、主要發展模式 172
三、國家政策的支持 173
四、國家生態工業示范園區驗收與審批情況 174
第二節 中國生態工業園區的SWOT透析 175
一、優勢分析（Strengths） 175
二、劣勢分析（Weaknesses） 180
三、機遇分析（Opportunities） 180
四、挑戰分析（Threats） 181
第三節 生態工業園引領中國低碳經濟發展 182
一、低碳經濟發展的必要性剖析 182
二、國家生態工業示范園對低碳經濟的支撐 183
三、國家生態工業示范園發展低碳經濟的典型模式 184
第四節 生態工業園區的管理模式分析 187
一、發達國家生態工業園區的管理模式概述 187
二、中國生態工業園區的管理體制簡析 188
三、國內外園區管理模式的差異分析 189

第八章 2012-2013年工業地產熱點類型--物流園區分析 192
第一節 2012-2013年中國物流園區發展綜述 192
一、推動因素 192
二、發展態勢 192
三、政策支持 193
四、規劃情況 194
第二節 2013年中國物流園區的分布及建設狀況 195
一、總體情況 195
二、建設情況 195
三、運營情況 198
四、發展趨勢 200
第三節 中國物流園區的建設發展模式探討 204
一、主流模式 204
二、空間布局模式 205
三、經營管理模式分析 206
四、企業化運作模式探索 208
五、贏利模式分析 208
第四節 中國物流園區的投資現狀分析 211
一、投資特點 211
二、資金來源 212
三、占地規模 212
四、投資規模 212

第三部分 重點分析篇
第九章 2012-2013年重點城市工業地產市場分析 214
第一節 北京 214
一、工業用地情況 214
二、工業地產發展形勢 217
三、工業地產市場動態 217
第二節 上海 217
一、工業用地情況 217
二、工業地產發展形勢 220
三、工業地產市場動態 221
第三節 深圳 222
一、工業用地情況 222
二、工業地產發展形勢 223
三、工業地產市場動態 224
第四節 杭州 225
一、工業用地情況 225
二、工業地產發展形勢 225
三、工業地產市場動態 226
第五節 天津 227
一、工業用地情況 227
二、工業地產發展形勢 228
三、工業地產市場動態 229
第六節 長沙 230
一、工業用地情況 230
二、工業地產發展形勢 231
三、工業地產市場動態 232
第七節 貴州 233
一、工業用地情況 233
二、工業地產發展形勢 234
三、工業地產市場動態 234
第八節 成都 235
一、工業用地情況 235
二、工業地產發展形勢 238
三、工業地產市場動態 238

第十章 工業地產開發模式分析 240
第一節 工業園區開發模式 240
一、開發主體 240
二、操作手段 240
三、外部條件 240
第二節 主體企業引導模式 241
一、開發主體 241
二、操作手段 241
三、外部條件 241
四、模式流程 241
第三節 工業地產商模式 242
一、開發主體 242
二、操作手段 242
三、外部條件 242
四、模式流程 242
第四節 綜合運作模式 243
一、開發主體 243
二、操作手段 243
三、外部條件 243

第十一章 工業地產盈利模式分析 244
第一節 工業地產與商業地產盈利模式比較 244
一、相似性 244
二、主要區別 244
第二節 工業地產盈利模式分析 245
一、主要以土地溢價增值而獲取利潤 245
二、通過長期持有經營收益或出售產品獲利 245
三、按需訂制地產開發模式而獲利 245
四、新的盈利模式趨勢 246
第三節 主要案例分析 246
一、上海化學工業園區 246
二、普洛斯物流地產開發模式 249
三、產權式REITs 259

第十二章 工業地產開發與運營策略分析 263
第一節 工業地產成功開發要素 263
一、選址 263
二、定位 263
三、客戶 263
四、造勢 263
五、產業招商 264
六、服務 264
第二節 工業地產開發選址策略分析 264
一、區域分析 264
二、開發區分析 264
三、產業依托分析 265
第三節 工業地產開發定位策略分析 265
一、市場定位的必要 265
二、市場地位的策略 266
第四節 工業地產招商引資分析 267
一、招商引資的重要性 267
二、傳統招商模式的問題 267
三、招商環境的打造 268
四、選商分析 269

第十三章 2012-2013年國內重點工業地產開發案例分析 272
第一節 天津經濟技術開發區 272
一、園區概況 272
二、投資環境及發展重點 272
三、運營狀況 272
四、招商政策 273
五、吸引投資概況 275
第二節 蘇州工業園區 278
一、園區概況 278
二、發展環境 279
三、發展經驗 280
四、招商策略 282
五、發展規劃 283
第三節 中關村國家自主創新示范區（中關村科技園區） 284
一、園區概況 284
二、運營狀況 284
三、招商政策 285
四、發展規劃 285
第四節 上海張江高科技園區 287
一、園區概況 287
二、運營狀況 287
三、發展經驗 288
四、發展思路建議 289
第五節 武漢東湖高新技術開發區 290
一、園區概況 290
二、運營狀況 290
三、產業發展重點 290

第四部分 投資前景篇
第十四章 工業地產行業投資分析 292
第一節 2012-2013年中國房地產行業投資現狀 292
一、投資規模不斷增大 292
二、投資增速較快 292
三、投資吸引力 293
四、投資特點 293
第二節 中國工業地產的投資特點分析 294
一、大投資 294
二、快速啟動 294
三、提供增值服務 295
四、追求長期穩定回報 296
第三節 中國工業地產市場的投資機遇分析 297
一、投資價值 297
二、投資潛力 297
三、投資熱點 297
四、二線城市投資看好 298
第四節 中國工業地產的投資風險分析 298
一、市場風險 298
二、經營風險 299
三、政策風險 300

第十五章 中國工業地產發展前景分析 301
第一節 工業地產市場前景展望 301
一、中國工業地產市場空間巨大 301
二、中國工業地產未來發展可期 302
三、中國工業地產極具升值價值 303
第二節 工業地產未來影響因素 304
一、政府政策的影響 304
二、市場供求的影響 305
三、發展模式的影響 305
四、投資回報的影響 306
第三節 工業地產市場趨勢預測 306
一、工業地產價格增長趨勢 306
二、投資熱點區域發展趨勢 308
三、工業地產轉型升級趨勢 309
四、工業地產未來發展重點 309

圖表目錄
圖表：2012年國內生產總值初步核算數據 6
圖表：GDP環比增速 7
圖表：2008-2012年城鎮私營單位就業人員年平均工資及名義增速 8
圖表：2000-2012年城鎮非私營單位就業人員年平均工資及名義增速 9
圖表：2012年城鎮私營單位分地區就業人員年平均工資 9
圖表：2012年城鎮非私營單位分地區就業人員年平均工資 10
圖表：2012年城鎮私營單位分行業就業人員年平均工資 10
圖表：2012年城鎮非私營單位就業人員分行業年平均工資 11
圖表：2012年城鎮非私營單位分登記注冊類型就業人員年平均工資 12
圖表：2012年分季度國內生產總值與增速 18
圖表：2012年1-4季GDP度累計增長速度與增速 18
圖表：2005-2012年中國GDP總量及增長趨勢圖 19
圖表：2012年國內生產總值初步核算數據 20
圖表：GDP環比增速 20
圖表：2005-2012年我國城鎮居民可支配收入增長趨勢圖 26
圖表：2005-2012年我國農村居民人均純收入增長趨勢圖 26
圖表：2008-2012年城鎮私營單位就業人員年平均工資及名義增速 27
圖表：2000-2012年城鎮非私營單位就業人員年平均工資及名義增速 28
圖表：2012年城鎮私營單位分地區就業人員年平均工資 28
圖表：2012年城鎮非私營單位分地區就業人員年平均工資 29
圖表：2012年城鎮私營單位分行業就業人員年平均工資 29
圖表：2012年城鎮非私營單位就業人員分行業年平均工資 30
圖表：2012年城鎮非私營單位分登記注冊類型就業人員年平均工資 31
圖表：2012年全國居民消費價格漲跌幅 32
圖表：2012年工業品出產價格指數（PPI） 34
圖表：2012年1-12月我國消費價格指數CPI與PPI變化對比 35
圖表：2010.09-2012.09中國月度CPI、PPI指數走勢圖 35
圖表：1978-2012年中國城鄉居民恩格爾系數走勢圖 36
圖表：2012年各省城鄉居民恩格爾系數對比 36
圖表：2009-2012年全國城鄉居民恩格爾系數對比 37
圖表：2012年1-4季度固定資產投資（不含農戶）與增速 39
圖表：2005-2012年我國全社會固定投資額走勢圖 39
圖表：2013年3月份我國規模以上工業增加值同比增長速度 43
圖表：2013年3月份我國發電量日均產量及同比增速 44
圖表：2013年1-6月份鋼材日均產量及同比增長速度 45
圖表：2013年3月份我國水泥日均產量及同比增速 45
圖表：2013年3月份我國原油加工量日均產量及同比增速 46
圖表：2013年3月份我國十種有色金屬日均產量及同比增速 46
圖表：2013年3月份我國乙烯日均產量及同比增速 46
圖表：2013年3月份我國汽車日均產量及同比增速 47
圖表：2013年3月份我國轎車日均產量及同比增速 47
圖表：2013年1-6月份全國房地產開發投資增速 50
圖表：2013年1-6月份全國商品房銷售面積及銷售增速 62
圖表：2013年1-6月份全國房地產開發企業本年到位資金增速 63
圖表：2012年部分房企銷售額及銷售面積情況 65
圖表：百億代表企業2012年逐月銷售表現 66
圖表：2002-2011年東、中、西部地區房地產開發投資及占比情況（單位：億元，%） 67
圖表：2002-2011年東、中、西部地區房地產開發投資增長率變動趨勢 68
圖表：2002-2011年東、中、西部地區房地產開發投資占比情況 68
圖表：2011年排名前5位和后5位的省市房地產投資增長率變動情況 69
圖表：2011年全國及31個省市房地產投資情況（單位：億元，%） 70
圖表：2012年北京房地產市場地位領先企業 71
圖表：2012年上海房地產市場地位領先企業 72
圖表：2012年廣州房地產市場地位領先企業 72
圖表：2012年深圳房地產市場地位領先企業 73
圖表：2012年天津房地產市場地位領先企業 73
圖表：2012年重慶房地產市場地位領先企業 74
圖表：2012年杭州房地產市場地位領先企業 74
圖表：2012年寧波房地產市場地位領先企業 75
圖表：2012年南京房地產市場地位領先企業 75
圖表：2012年蘇州房地產市場地位領先企業 76
圖表：2012年長沙房地產市場地位領先企業 76
圖表：2012年武漢房地產市場地位領先企業 77
圖表：2012年成都房地產市場地位領先企業 77
圖表：2012年南昌房地產市場地位領先企業 78
圖表：2012年濟南房地產市場地位領先企業 78
圖表：2012年青島房地產市場地位領先企業 79
圖表：2012年沈陽房地產市場地位領先企業 79
圖表：2012年大連房地產市場地位領先企業 79
圖表：我國主要房地產企業的性質情況 80
圖表：中國房地產開發商排名百強企業性質結構 80
圖表：2012年7月至2013年7月北京房屋施工面積 86
圖表：2012年7月至2013年7月天津市房屋施工面積 87
圖表：2012年7月至2013年7月北京房屋施工面積 87
圖表：2012年7月至2013年7月北京房屋施工面積 87
圖表：2012年7月至2013年7月遼寧省房屋施工面積 88
圖表：2012年7月至2013年7月上海市房屋施工面積 88
圖表：2012年7月至2013年7月江蘇省房屋施工面積 88
圖表：2012年7月至2013年7月廣東省房屋施工面積 89
圖表：2011-2012全國產地產投資開發情況 89
圖表：2012-2013年中國東部地區房地產開發投資完成額及比同期增長 90
圖表：2012-2013年中國中部地區房地產開發投資完成額及比同期增長 90
圖表：2012-2013年中國西部地區房地產開發投資完成額及比同期增長 91
圖表：全國國家級經濟技術開發區分布 133
圖表：我國高新技術開發區分布情況 145
圖表：2013年上海市土地成交走勢 220
圖表：2012年上海房地產競爭力領先企業 220
圖表：2005-2012年杭州市新開工房屋面積面積（平方米） 225
圖表：2013年1-7月長沙市內六區新建商品住宅戶型供銷關系分析表 231
圖表：2011年以來長沙內六區各區域住宅待售面積 231
圖表：2011年以來長沙內六區各面積段商品住宅待售面積 232