2012年房地產金融分析
http://www.xibaipo.cc 2012-09-04 14:26 中企顧問網
本文導讀：2012年3月和8月將會是信托還款高峰，也將是風險釋放程度較為顯著的時間窗口。截至2011年三季度末中國信托業資金信托余額達到3.94萬億，其中房地產信托資金余額達到接近7000億元，占比達到17%左右，其中絕大部分為過去兩年新增貸款，集合資金信托和單一資金信托在2010年至2011年9月間共計新增6080.8億元。
從某種程度上講，2012年房地產走勢影響到許多宏觀指標。從最新數據看，2011年12月房地產投資增速27.9%,尚在高位。盡管2012年房地產投資趨于回落是一個共識，但回落到什么程度，帶來多大沖擊卻分歧巨大，分歧的關鍵點在房地產回落的程度既有可能是一個事關調控之下的周期性調整，也有可能是更長期的趨勢調整。
海外有投資機構曾發表報告稱中國房地產在當前條件下似乎成為全球最重要的產業之一，放到2012年的環境中，似乎并不為過。
2012年房地產金融風險體現在三個方面：銀行業不良率風險、地方債務風險和影子銀行系統風險。
第一，從銀行業不良率風險來講，如果2012年房地產市場“量價齊跌”的格局持續太久，則會通過間接的渠道影響到商業銀行的資產質量。首先，銀行業的壓力測試表明，如果同時考慮銷量和房價兩個參數，那么銀行不良率的敏感度會有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭貸款比例分別為30%、40%、60%，除非房價下跌幅度超過30%，否則直接的線性沖擊可能尚在控制范圍，風險點在于房價下調會引發土地、房產等抵押資產價格的重估。當然，從總體上來說，房地產市場的顯著調整對房地產相關貸款的沖擊可能是有限的，更為值得關注的是房地產相關產業因為房地產顯著回落而受到沖擊，并且影響到銀行的資產質量。
第二，從短期來看，房地產金融風險主要集中在銀行之外的信托、民間融資、小額信貸等影子銀行系統的風險，從金融穩定的角度講，這應該是2012年金融政策應當關注的環節。從地產行業資金來源和項目建設周期來看，地產企業借款期限一般與項目開發周期相匹配，基本為1-3年，平均為2年，據此測算，2012年房地產行業還款的構成主要仍為銀行貸款，約占49％，單一信托到期借款約占6％，集合信托到期借款約占7％，通過其他信托方式借款約占6％，應還地產基金借款占比約為1％，其余通過入股項目融資/高利貸/海外發債等形式借款難于取得數據，總占比約為31％。
更進一步，2012年3月和8月將會是信托還款高峰，也將是風險釋放程度較為顯著的時間窗口。截至2011年三季度末中國信托業資金信托余額達到3.94萬億，其中房地產信托資金余額達到接近7000億元，占比達到17%左右，其中絕大部分為過去兩年新增貸款，集合資金信托和單一資金信托在2010年至2011年9月間共計新增6080.8億元。房地產信托近兩年的快速發展主要是受自2010年起政府對于房地產宏觀調控的影響，尤其是在股市直接融資和銀行開發貸受限的背景下，地產商主動尋找資金來源的結果。
第三，從地方債務的解讀看，房地產市場下行調整的一個間接沖擊可能是局部地區、個別案例的“城投債”或“平臺債”遇到一定的償還壓力，但其總體沖擊有限，且可能主要體現為流動性風險。這里的主要原因是房地產市場調整的壓力在不同區域、不同城市之間的成本分擔是不同的，如果某些區域房地產市場調整的較為劇烈、土地出讓金的減少顯著，同時前期投資較多導致2012年債務償付壓力大，那么兩者“碰頭”將導致部分城市和個別“城投債”出現局部的金融風險。不過需要關注的是，中國的地方債務與發達國家債務一個顯著不同點在于中國地方負債有經營性資產的匹配，目前遇到的是主要局部性、個別案例的流動性風險，并非系統性、全面的。
海外有投資機構曾發表報告稱中國房地產在當前條件下似乎成為全球最重要的產業之一，放到2012年的環境中，似乎并不為過。
2012年房地產金融風險體現在三個方面：銀行業不良率風險、地方債務風險和影子銀行系統風險。
第一，從銀行業不良率風險來講，如果2012年房地產市場“量價齊跌”的格局持續太久，則會通過間接的渠道影響到商業銀行的資產質量。首先，銀行業的壓力測試表明，如果同時考慮銷量和房價兩個參數，那么銀行不良率的敏感度會有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭貸款比例分別為30%、40%、60%，除非房價下跌幅度超過30%，否則直接的線性沖擊可能尚在控制范圍，風險點在于房價下調會引發土地、房產等抵押資產價格的重估。當然，從總體上來說，房地產市場的顯著調整對房地產相關貸款的沖擊可能是有限的，更為值得關注的是房地產相關產業因為房地產顯著回落而受到沖擊，并且影響到銀行的資產質量。
第二，從短期來看，房地產金融風險主要集中在銀行之外的信托、民間融資、小額信貸等影子銀行系統的風險，從金融穩定的角度講，這應該是2012年金融政策應當關注的環節。從地產行業資金來源和項目建設周期來看，地產企業借款期限一般與項目開發周期相匹配，基本為1-3年，平均為2年，據此測算，2012年房地產行業還款的構成主要仍為銀行貸款，約占49％，單一信托到期借款約占6％，集合信托到期借款約占7％，通過其他信托方式借款約占6％，應還地產基金借款占比約為1％，其余通過入股項目融資/高利貸/海外發債等形式借款難于取得數據，總占比約為31％。
更進一步，2012年3月和8月將會是信托還款高峰，也將是風險釋放程度較為顯著的時間窗口。截至2011年三季度末中國信托業資金信托余額達到3.94萬億，其中房地產信托資金余額達到接近7000億元，占比達到17%左右，其中絕大部分為過去兩年新增貸款，集合資金信托和單一資金信托在2010年至2011年9月間共計新增6080.8億元。房地產信托近兩年的快速發展主要是受自2010年起政府對于房地產宏觀調控的影響，尤其是在股市直接融資和銀行開發貸受限的背景下，地產商主動尋找資金來源的結果。
第三，從地方債務的解讀看，房地產市場下行調整的一個間接沖擊可能是局部地區、個別案例的“城投債”或“平臺債”遇到一定的償還壓力，但其總體沖擊有限，且可能主要體現為流動性風險。這里的主要原因是房地產市場調整的壓力在不同區域、不同城市之間的成本分擔是不同的，如果某些區域房地產市場調整的較為劇烈、土地出讓金的減少顯著，同時前期投資較多導致2012年債務償付壓力大，那么兩者“碰頭”將導致部分城市和個別“城投債”出現局部的金融風險。不過需要關注的是，中國的地方債務與發達國家債務一個顯著不同點在于中國地方負債有經營性資產的匹配，目前遇到的是主要局部性、個別案例的流動性風險，并非系統性、全面的。
