我國房地產市場現存問題分析
http://www.xibaipo.cc 2012-09-04 14:29 中企顧問網
本文導讀：隨著我國區域發展政策的調整以及新農村建設政策的出臺，各區域之間發展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極采取財稅、金融、產業、教育等多方面政策措施，推動欠發達地區發展，在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區之間房地產市場顯著的區域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變為橫向的特性差異為主。
1．區域差異：區域發展不平衡導致的房地產市場顯著的垂直梯級差異。。
我國幅員遼闊，區域經濟發展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區位、制度等方面的原因造成的。區域經濟不平衡不僅表現在東中西部的差異，也表現在城鄉之間、大中小城市之間存在著的巨大經濟差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國房地產市場的發展，已經形成了不同區域之間顯著的垂直梯級差異。
因為房地產市場是依托于國民經濟、區域經濟而存在和發展的，東中西部之間、大中小城市之間的經濟差異決定了城市的價值，城市的價值又進一步決定著房地產的價值以及房地產市場的興衰與走向。
隨著我國區域發展政策的調整以及新農村建設政策的出臺，各區域之間發展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極采取財稅、金融、產業、教育等多方面政策措施，推動欠發達地區發展，在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區之間房地產市場顯著的區域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變為橫向的特性差異為主。
2．供需矛盾：房地產需求與房地產供給之間矛盾重重。。
目前，我國正處于城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28．7％，2006年增長為44．9％，年均增加1．5個百分點之多。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。
面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。供給和需求的關系分析從來都是解釋市場現象最有力的證據。
3．商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問題是影響房地產市場健康發展的一大問題。。
在房地產市場迅猛發展的幾年中，中低收入群體的住房問題逐漸引起關注，在歷次出臺的房地產調控政策中，均把解決中低收入群體的住房問題列為房地產市場調控的重點。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。
住房的商品性主要體現在房地產市場的公平交易中，住房的保障性則要體現在政府的扶持方面，但兩者是緊密關聯的。當房地產市場無法為中低收入群體提供適當住房的時候，政府要采取措施來保障中低收入者的居住權；當政府提供的住房保障品不充分的時候，一些中低收入者不得不勉強到市場上去租賃和購買住房，擴大了市場需求。
我國幅員遼闊，區域經濟發展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區位、制度等方面的原因造成的。區域經濟不平衡不僅表現在東中西部的差異，也表現在城鄉之間、大中小城市之間存在著的巨大經濟差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國房地產市場的發展，已經形成了不同區域之間顯著的垂直梯級差異。
因為房地產市場是依托于國民經濟、區域經濟而存在和發展的，東中西部之間、大中小城市之間的經濟差異決定了城市的價值，城市的價值又進一步決定著房地產的價值以及房地產市場的興衰與走向。
隨著我國區域發展政策的調整以及新農村建設政策的出臺，各區域之間發展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極采取財稅、金融、產業、教育等多方面政策措施，推動欠發達地區發展，在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區之間房地產市場顯著的區域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變為橫向的特性差異為主。
2．供需矛盾：房地產需求與房地產供給之間矛盾重重。。
目前，我國正處于城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28．7％，2006年增長為44．9％，年均增加1．5個百分點之多。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。
面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。供給和需求的關系分析從來都是解釋市場現象最有力的證據。
3．商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問題是影響房地產市場健康發展的一大問題。。
在房地產市場迅猛發展的幾年中，中低收入群體的住房問題逐漸引起關注，在歷次出臺的房地產調控政策中，均把解決中低收入群體的住房問題列為房地產市場調控的重點。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。
住房的商品性主要體現在房地產市場的公平交易中，住房的保障性則要體現在政府的扶持方面，但兩者是緊密關聯的。當房地產市場無法為中低收入群體提供適當住房的時候，政府要采取措施來保障中低收入者的居住權；當政府提供的住房保障品不充分的時候，一些中低收入者不得不勉強到市場上去租賃和購買住房，擴大了市場需求。
