2013年新“國五條”對房地產市場影響分析

       一、“新國五條”繼續強化交易環節稅負

       此次房地產調控的“新國五條”與以往的最大區別是進一步加強了交易環節稅收，對房屋交易差額部分征收20%的個人所得稅。由于房地產交易環節還有營業稅、契稅、中介服務費等，房地產交易的總稅率可能達到巧%左右。某種程度上，交易環節的稅費就是資本利得稅，旨在通過交易環節的高額稅負提高炒房成本，抑制投資投機性需求。

       二、“新國五條”地方細則相對偏松

       比較房地產調控的“新國五條”和“地方細則”，我們發現地方執行積極性并不高，大多數城市細則的出臺時間均在國家規定的“最后一天”，并且細則內容相對偏松。僅北京、上海、天津等一線城市強調了依法按照20%差額征收個人所得稅，大多數二線城市只是明確了2013年控房價的目標。地方細則偏松一方而是由于近期房價上漲存在結構性特點，北京等一線城市房地產市場“持續發燒”，而其他城市房價漲幅相對平緩;另一方而在今年工業稅收不景氣，湖北、安徽等省1-2月工業稅收增長均在5%以下，為保證地方投資支出的順利進行，客觀上地方政府對“土地財政”的依賴程度進一步增強，因此執行層而徹底打壓房地產的積極性并不強。

       三、“國五條”后，房地產成交料將先抑后穩，預計全年增長8%左右

       2013年初至今，前期累積的需求集中釋放，各地房地產市場呈現量價齊升的局而。3月國家層而的國五條頒布后，由于留出了1個月左右的過渡期，房地產需求進一步地釋放，3月下旬，北京日均房屋成交量達到1500-2000套，是正常時間的3倍。因此我們認為，有相當一部分需求已經提前釋放，隨著政策細則的落地，未來房地產市場將轉入“觀望市場”，二季度房地產成交量也預計將相應下滑。整體上看，我們認為房地產市場的供需格局并未改變，真正的供需拐點要等到2015、2016年。

       此次調控政策使得房地產成交出現短期波動，預計一個季度左右的觀望期過后，三四季度成交增速將逐步轉正，全年商品房成交而積增長8%左右。

房地產成交料將先抑后穩

       四、強壓之下，短期房價將有所回落

       長期以來，中國房地產市場存在“買漲不買跌”的特征，因此房價走勢基本對應于房地產銷售的格局。二季度隨著“國五條”細則的陸續落地，房地產銷售預計將趨于清淡，價格也會相應有所松動。類比過去兩年的房地產調控，經歷了房價的一輪快速上漲后，嚴厲調控政策的出臺會使得房地產市場成交量下降，相應房價有所回落，我們預計未來3個月，房價將處于回落周期。

短期房價料將有所回落：元/平米

       五、中期而言，房價的結構性特征將更加明顯

       未來購房者的自住比重將逐步提高，居民的購房需求無非兩個方面，一是自住的便利，該地區可提供更高收入的工作，擁有更好的教育、醫療資源;二是房屋作為固定資產具備一定的保值增值空間。而本質上，保值增值的潛力也源于自住的便利和人口的不斷遷入。

       從目前中國情況看，公共服務的不均等矛盾依然較為突出，以教育和醫療為例，截至2011年，北京、江蘇和上海擁有“211高校”46所，而全國共有115所“211高校”這意味著，3省市壟斷了全國高校教育資源的40%;醫療資源也是類似，排名前三的省份擁有“三甲醫院”150所，占全國比重也超過20%。公共資源的集中化，使得人口向大城市和發展較快的省份集中，客觀上也造成了地產需求的集中，一線城市的房價將獲得更多支撐。

       五、預計2013年房地產開發投資增長18%左右

       一般而言，房地產開發投資滯后銷售3-6個月，二季度房地產銷售的回落將對三四季度房地產投資產生負而影響。但我們認為，2013年房地產投資的波動將小于地產銷售，地方政府的大量供地將對投資構成支撐。擴大土地供應既是房地產調控的重要一環，也是經濟復蘇偏弱格局下，地方政府籌措資金的重要途徑，在中期房價預期穩定的背景下，開發商拿地進度也會有所加快。因此加大土地供應是今年中央和地方政府的共識。1-3月，全國40個城市供地而積達到1.06億平米，同比增長25%，實際成交而積也達到0.97億平米，同比增長7%。在土地供應增加的情況下，開發商的投資進度也會有所加快，預計全年房地產開發投資增長18%左右，回落幅度有限。

加大土地供應對地產投資構成支撐：萬平米;%