深圳房地產市場十年發展回顧
http://www.xibaipo.cc 2009-03-24 16:36 中企顧問網
本文導讀：從1984年國貿大廈的建設以三天一層樓締造出全國知名的“深圳速度”，到1987年敲出建國以來有償轉讓國有土地使用權的“動地一槌”，再到孕育出萬科、中海、金地、招商等全國性地產品牌……
從1984年國貿大廈的建設以三天一層樓締造出全國知名的“深圳速度”，到1987年敲出建國以來有償轉讓國有土地使用權的“動地一槌”，再到孕育出萬科、中海、金地、招商等全國性地產品牌……深圳早早就以其大膽創新的發展模式成為了全國房地產行業爭相模仿學習的對象，在過去的二十多年里，這座以改革著稱的城市為全國訂立了多不勝數的“標桿”：最早推出的社區理念、優質的物業管理、多樣的營銷創意、不斷革新的產品設計。如果說在1998年宣告住房福利制度的結束并提出把地產業培育成國民經濟支柱產業之前，無論是政府還是市場都處于一種摸索前行階段的話，那么此后1998至2008的10年里，深圳市房地產行業可謂經歷了其發展最為迅速的“黃金十年”。
第一階段：(1998年-2002年)房地產行業逐步市場化、規范化
1998年對深圳房地產乃至中國房地產都是十分關鍵的一年，國務院發布的《國務院關于加強房地產價格調控加快住房建設的意見》，決定自當年起停止住房實物分配并提出加快實現住房商品化，從此中國進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的新的一輪改革，住房成為了新的消費熱點和拉動國民經濟發展的新增長點。從市場數據上看，體制的改革對行業的推動力是巨大的，深圳市商品房住宅的總銷售面積迅速從1998年的372萬㎡大幅上升到1999年的492萬㎡，同比增幅達到32.26%。住房商品化不斷推進的同時，作為房地產的根基，土地市場也迎來了重大的變革：2001年深圳市政府發布《深圳市土地交易市場管理規定》，再次明確：“凡經營性、營利性項目用地一律以招拍掛方式在土地交易市場公開出讓”，這也成為繼首次有償轉讓土地使用權后土地使用制度上的“第二次革命”，對于此后房地產業的快速規范發展和土地的有效利用都產生積極意義。
政策的變革或為行業發展營造出良好的環境，而經濟則切實影響市場的有效需求。1997年的亞洲金融危機的間接影響也抑制了深圳房地產市場的發展，當1997年的深圳逐漸步入一個房價上升周期時，香港人在深圳置業構成市場需求的一個重要組成部分，但是金融危機的沖擊使得大部分的香港“炒家”無力北上深圳入市，這也導致本應進入“快車道”的深圳房地產市場進入了一個房價和市場規模的相對穩定發展的階段。
也正是在亞洲金融危機的影響下，國家為了刺激國內消費需求，于1999年進一步放寬了住房信貸，在這個過程中，房地產行業對拉動內需和重振國民經濟都發揮了十分重要的作用。1999年，人民銀行下發了《關于開展個人消費信貸的指導意見》，鼓勵商業銀行加大住房信貸在年度信貸計劃中的比例，并且以后要逐年遞增；其后，又將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，大大減少了人們按揭購房時的還款壓力，并對購買住房的貸款的比例上限提升到80%，減輕了購房的首次投入成本，個人按揭貸款買房逐漸成為了老百姓逐漸接受的一個消費模式。截至2002年10月，中國工商銀行全國的個人住房貸款余額為2418億元，比1997年末的62億元增長了38倍，信貸政策對個人買房的促進作用可見一斑。
與此同時，城市規劃和發展對于房地產市場也產生了巨大的促進作用。1998年包括市民中心、圖書館、音樂廳、少年宮、電視中心、水晶島地鐵試驗站在內的六大重點工程的同時開工宣告了福田中心區建設的全面實施；而后，隨著市民中心和會展中心的落成，被稱為“十三姐妹”的寫字樓在中心區如雨后春筍崛起在人們面前。在此帶動之下，深圳的寫字樓市場得到了快速的發展：1999年開始，深圳市寫字樓新施工面積就大幅增加，而福田區的新施工面積每年占了全市的50%以上，并且在其后的幾年時間里福田區每年的寫字樓竣工面積一直大幅領先傳統的商務區--羅湖區。福田中心區的崛起無疑使其所在的福田區獲得了前所未有的歷史發展機遇，城市中心從傳統的羅湖區向西發展，也改變了整個深圳市房地產發展的格局，西部的區域逐漸受到了更多民眾和開發企業的關注，福田區和南山區由此逐漸成為市場的熱點，香蜜湖、華僑城、蛇口等新興的豪宅片區開始出現。與此同時，在深圳市房地產行業逐步發展的過程中，不斷磨練的本地開發商諸如萬科、金地、華僑城等也快速地成長起來并擁有了一定的市場號召力。
第二階段：(2002年-2005年)房地產市場穩步前進
1998年以后，深圳市住宅的供應經歷連續幾年的快速增長，2002年批注預售面積達到了961.42萬㎡的高峰，隨后市場陸續暴露出來的房價和供應結構不合理的問題令房地產再次成為了社會關注的焦點。2003年的“非典”并未對深圳房地產市場構成大的打擊，成交量繼續上升，住宅新房成交達到812萬平方米；而之后的宏觀調控則是為該階段房地產市場的穩定發展起到積極作用：為遏制房價快速上漲的苗頭、規范市場，2004年國家通過收緊信貸和土地供應兩個方面對房地產市場進行宏觀調控，2004年深圳市土地供應面積開始出現下降，而土地供應的減少也直接導致了物業市場其后供應的減少；進入2005年，宏觀調控的力度進一步加大，調控轉向供給與需求雙向調整，并以調控需求和規范市場為主，包括其后出臺的“國八條”，深圳本地的“禁籌令”等。在此階段的深圳地產雖然歷經諸多的曲折，仍然是穩步而有序地發展，整體房價和成交量保持穩步向上。
2002年至2005年，也是深圳的房地產開發企業理性發展的階段。此間，深圳的大部分房地產開發企業并沒有大規模囤地或者借助杠桿瘋狂擴張，包括萬科、中海等在內的知名開發企業都紛紛退出“天價”爭奪土地的競爭，而是選擇通過在品牌價值、土地經營、產品規格、營銷模式、物業管理等方面的自我提升進行良性的市場競爭。立足本地市場的同時，深圳房地產企業越來越多地進入到全國市場，他們大多都擁有一個共同特點：無論企業本身土地資源儲備的多少，其自身的發展都在很大程度上擺脫了“資源依賴”型的商業模式，而是進入以品牌塑造、產品升級和資源優化為特征的“市場戰略型”發展階段。
第三階段：(2005年-2007年中)房地產市場快速上升，宏觀調控力度加大
雖然國家出臺多項調控措施給房地產市場降溫，但是2005年深圳市的房價仍然出現了快速的上漲，2005年全市住宅均價一改2000年到2004年每年小于5%的升幅，在高檔住宅帶領之下同比上漲了17.38%。2006年以后深圳房地產市場持續高速運行，政府以抑制房價的過快上漲為首要目標，頻頻出臺房地產市場調控政策，分階段重點對樓市進行調控。2006年，國家重點針對房地產產業結構失衡，出臺了包括國六條、九部委十五條(90/70)等調控政策，加強了對房地產前期土地及政府規劃的監控和對住房供應結構的調整等，而其中以“90/70”政策引起反響最為強烈，并對全國房地產市場造成深遠影響。但由于90/70項目上市時間的原因，政策的影響力并沒有在實施當年對市場產生“立竿見影”的效果，其對供應結構的影響直到2007年下半年才開始逐步浮現。
另一方面，在調控政策的影響下，商品住宅用地供應持續減少，而2005年以后商品住宅的供應也連續三年出現下降，批準預售面積從2005年711萬平方米一路減少到2007年的589萬平方米。在供應的減少和需求持續旺盛的共同作用下，深圳的房價持續快速地上漲。深圳一手房在2004年末的均價為5997元/㎡，到了2005年達到7040元/㎡，而2006年則上升到9230元/㎡，2007年更加飆升到13369元/㎡；于此同時，由于一手房供應不足而無法滿足的需求逐漸外溢到二手房市場上：深圳市二手住宅交易面積從2005年596萬平方米上升到2007年的931萬平方米，并于2006年開始出現二手房交易面積超過一手房的現象。正因如此，政策效果的滯后性令市場在這個階段呈現出“政府越調控，房價越上漲”的現象。
第四階段：(2007年中-至今)深圳房地產市場進入調整階段
過熱的市場必然會面臨更加嚴厲的調控。2007年上半年，國家著重調整房地產市場秩序，深圳市也針對房地產市場采取了一系列嚴厲措施：包括深圳房地產市場十大整治措施、深圳市房地產市場秩序專項整治工作方案等；“限外令”的出臺則加強了對外資開發投資的限制，致使來自港臺及其它地區的境外投資客在深投資受限，外資需求也驟然減少。7月以后，房地產市場調控主要側重于金融政策方面，包括：多次調高存款準備金率、收縮信貸、加息、提高第二套住房首付比例等。在信貸調控的直接影響下，深圳房地產市場出現變局--銷售市場明顯降溫的同時價格上漲的勢頭也逐步被遏制。2007年下半年開始，銷售量下降，銷售均價增速放緩；二手市場成交量的大幅減少直接打擊到部分行業內企業的經營，11月更是發生了“中天置業”事件，市場的信心進一步受到打擊；二手市場的量價齊跌也連鎖影響了一手市場。隨后，深圳住宅銷售價格開始出現下調，銷售面積也明顯減少。
進入2008年，深圳樓市持續2007年末的低迷狀態。在信貸收縮等調控措施的合力作用下，進入2008年的深圳住宅市場延續了2007年來的調整狀態，房價持續下行而銷量也難見起色--前三個季度深圳一手商品住宅累計銷售面積較2007年同期減少46%，僅為241萬平方米；二手住宅銷售面積也同比減少67%為257萬平方米。此外，席卷全球的金融危機在影響經濟走向的同時，更令整個房地產市場雪上加霜：樓市下行的狀況和個人實際收入及未來收入預期的變化迫使住宅消費者在購買決策方面更加謹慎，住宅交易市場觀望氛圍加重；盡管年底前在政府一系列的積極調控政策和開發企業進一步促銷讓利的刺激下，壓抑一年之久的住宅需求得以釋放，令住宅銷售面積自2008年底開始逐步增加。盡管市場交易量呈現回暖的勢頭，但外圍經濟環境不斷惡化的“陰影”以及本地經濟前景的不明朗依然籠罩著整個房地產市場。
展望
整體國民經濟的發展情況仍然是左右深圳房地產市場走向的關鍵因素。金融危機在全球范圍內的擴散令世界經濟環境惡化，作為外向型經濟體的深圳已經感受到其巨大影響，金融、外貿、物流、制造業均受到波及，其他實體經濟部分也受到連鎖影響，2009年廣東省GDP增幅預期指標調低至8.5%。這樣的形勢下，對未來經濟的擔憂迫使企業和民眾謹慎投資、控制支出，進而直接影響了房地產的各個物業市場。然而，國家一系列刺激政策的不斷出臺也為市場帶來利好，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策、4萬億投資刺激內需、增值稅調整、出口退稅率上調等改善了企業和民眾對未來經濟的悲觀預期，一定程度的增強消費信心。這也成為2008年底以來深圳樓市成交量增長的原因之一，然而更重要的原因則是壓抑一年以上的剛性需求在積極政策和價格調整刺激下的持續釋放。
盡管房地產市場仍然受到外圍經濟環境惡化的負面影響，我們仍然相信，當刺激經濟政策在2009年下半年逐漸開始顯現其效力的時候，經濟發展的前景也將逐漸的明朗化，在各個行業經歷了一輪危機和轉型后開始步入穩步發展的時候，來自企業和個人對于物業的穩定需求也將得到理性釋放。屆時，經歷了深度調整的深圳房地產市場有望隨著剛性需求的逐步釋放而回復平穩發展的狀態，“調整中企穩”有望成為2009深圳樓市的主調。
第一階段：(1998年-2002年)房地產行業逐步市場化、規范化
1998年對深圳房地產乃至中國房地產都是十分關鍵的一年，國務院發布的《國務院關于加強房地產價格調控加快住房建設的意見》，決定自當年起停止住房實物分配并提出加快實現住房商品化，從此中國進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的新的一輪改革，住房成為了新的消費熱點和拉動國民經濟發展的新增長點。從市場數據上看，體制的改革對行業的推動力是巨大的，深圳市商品房住宅的總銷售面積迅速從1998年的372萬㎡大幅上升到1999年的492萬㎡，同比增幅達到32.26%。住房商品化不斷推進的同時，作為房地產的根基，土地市場也迎來了重大的變革：2001年深圳市政府發布《深圳市土地交易市場管理規定》，再次明確：“凡經營性、營利性項目用地一律以招拍掛方式在土地交易市場公開出讓”，這也成為繼首次有償轉讓土地使用權后土地使用制度上的“第二次革命”，對于此后房地產業的快速規范發展和土地的有效利用都產生積極意義。
政策的變革或為行業發展營造出良好的環境，而經濟則切實影響市場的有效需求。1997年的亞洲金融危機的間接影響也抑制了深圳房地產市場的發展，當1997年的深圳逐漸步入一個房價上升周期時，香港人在深圳置業構成市場需求的一個重要組成部分，但是金融危機的沖擊使得大部分的香港“炒家”無力北上深圳入市，這也導致本應進入“快車道”的深圳房地產市場進入了一個房價和市場規模的相對穩定發展的階段。
也正是在亞洲金融危機的影響下，國家為了刺激國內消費需求，于1999年進一步放寬了住房信貸，在這個過程中，房地產行業對拉動內需和重振國民經濟都發揮了十分重要的作用。1999年，人民銀行下發了《關于開展個人消費信貸的指導意見》，鼓勵商業銀行加大住房信貸在年度信貸計劃中的比例，并且以后要逐年遞增；其后，又將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，大大減少了人們按揭購房時的還款壓力，并對購買住房的貸款的比例上限提升到80%，減輕了購房的首次投入成本，個人按揭貸款買房逐漸成為了老百姓逐漸接受的一個消費模式。截至2002年10月，中國工商銀行全國的個人住房貸款余額為2418億元，比1997年末的62億元增長了38倍，信貸政策對個人買房的促進作用可見一斑。
與此同時，城市規劃和發展對于房地產市場也產生了巨大的促進作用。1998年包括市民中心、圖書館、音樂廳、少年宮、電視中心、水晶島地鐵試驗站在內的六大重點工程的同時開工宣告了福田中心區建設的全面實施；而后，隨著市民中心和會展中心的落成，被稱為“十三姐妹”的寫字樓在中心區如雨后春筍崛起在人們面前。在此帶動之下，深圳的寫字樓市場得到了快速的發展：1999年開始，深圳市寫字樓新施工面積就大幅增加，而福田區的新施工面積每年占了全市的50%以上，并且在其后的幾年時間里福田區每年的寫字樓竣工面積一直大幅領先傳統的商務區--羅湖區。福田中心區的崛起無疑使其所在的福田區獲得了前所未有的歷史發展機遇，城市中心從傳統的羅湖區向西發展，也改變了整個深圳市房地產發展的格局，西部的區域逐漸受到了更多民眾和開發企業的關注，福田區和南山區由此逐漸成為市場的熱點，香蜜湖、華僑城、蛇口等新興的豪宅片區開始出現。與此同時，在深圳市房地產行業逐步發展的過程中，不斷磨練的本地開發商諸如萬科、金地、華僑城等也快速地成長起來并擁有了一定的市場號召力。
第二階段：(2002年-2005年)房地產市場穩步前進
1998年以后，深圳市住宅的供應經歷連續幾年的快速增長，2002年批注預售面積達到了961.42萬㎡的高峰，隨后市場陸續暴露出來的房價和供應結構不合理的問題令房地產再次成為了社會關注的焦點。2003年的“非典”并未對深圳房地產市場構成大的打擊，成交量繼續上升，住宅新房成交達到812萬平方米；而之后的宏觀調控則是為該階段房地產市場的穩定發展起到積極作用：為遏制房價快速上漲的苗頭、規范市場，2004年國家通過收緊信貸和土地供應兩個方面對房地產市場進行宏觀調控，2004年深圳市土地供應面積開始出現下降，而土地供應的減少也直接導致了物業市場其后供應的減少；進入2005年，宏觀調控的力度進一步加大，調控轉向供給與需求雙向調整，并以調控需求和規范市場為主，包括其后出臺的“國八條”，深圳本地的“禁籌令”等。在此階段的深圳地產雖然歷經諸多的曲折，仍然是穩步而有序地發展，整體房價和成交量保持穩步向上。
2002年至2005年，也是深圳的房地產開發企業理性發展的階段。此間，深圳的大部分房地產開發企業并沒有大規模囤地或者借助杠桿瘋狂擴張，包括萬科、中海等在內的知名開發企業都紛紛退出“天價”爭奪土地的競爭，而是選擇通過在品牌價值、土地經營、產品規格、營銷模式、物業管理等方面的自我提升進行良性的市場競爭。立足本地市場的同時，深圳房地產企業越來越多地進入到全國市場，他們大多都擁有一個共同特點：無論企業本身土地資源儲備的多少，其自身的發展都在很大程度上擺脫了“資源依賴”型的商業模式，而是進入以品牌塑造、產品升級和資源優化為特征的“市場戰略型”發展階段。
第三階段：(2005年-2007年中)房地產市場快速上升，宏觀調控力度加大
雖然國家出臺多項調控措施給房地產市場降溫，但是2005年深圳市的房價仍然出現了快速的上漲，2005年全市住宅均價一改2000年到2004年每年小于5%的升幅，在高檔住宅帶領之下同比上漲了17.38%。2006年以后深圳房地產市場持續高速運行，政府以抑制房價的過快上漲為首要目標，頻頻出臺房地產市場調控政策，分階段重點對樓市進行調控。2006年，國家重點針對房地產產業結構失衡，出臺了包括國六條、九部委十五條(90/70)等調控政策，加強了對房地產前期土地及政府規劃的監控和對住房供應結構的調整等，而其中以“90/70”政策引起反響最為強烈，并對全國房地產市場造成深遠影響。但由于90/70項目上市時間的原因，政策的影響力并沒有在實施當年對市場產生“立竿見影”的效果，其對供應結構的影響直到2007年下半年才開始逐步浮現。
另一方面，在調控政策的影響下，商品住宅用地供應持續減少，而2005年以后商品住宅的供應也連續三年出現下降，批準預售面積從2005年711萬平方米一路減少到2007年的589萬平方米。在供應的減少和需求持續旺盛的共同作用下，深圳的房價持續快速地上漲。深圳一手房在2004年末的均價為5997元/㎡，到了2005年達到7040元/㎡，而2006年則上升到9230元/㎡，2007年更加飆升到13369元/㎡；于此同時，由于一手房供應不足而無法滿足的需求逐漸外溢到二手房市場上：深圳市二手住宅交易面積從2005年596萬平方米上升到2007年的931萬平方米，并于2006年開始出現二手房交易面積超過一手房的現象。正因如此，政策效果的滯后性令市場在這個階段呈現出“政府越調控，房價越上漲”的現象。
第四階段：(2007年中-至今)深圳房地產市場進入調整階段
過熱的市場必然會面臨更加嚴厲的調控。2007年上半年，國家著重調整房地產市場秩序，深圳市也針對房地產市場采取了一系列嚴厲措施：包括深圳房地產市場十大整治措施、深圳市房地產市場秩序專項整治工作方案等；“限外令”的出臺則加強了對外資開發投資的限制，致使來自港臺及其它地區的境外投資客在深投資受限，外資需求也驟然減少。7月以后，房地產市場調控主要側重于金融政策方面，包括：多次調高存款準備金率、收縮信貸、加息、提高第二套住房首付比例等。在信貸調控的直接影響下，深圳房地產市場出現變局--銷售市場明顯降溫的同時價格上漲的勢頭也逐步被遏制。2007年下半年開始，銷售量下降，銷售均價增速放緩；二手市場成交量的大幅減少直接打擊到部分行業內企業的經營，11月更是發生了“中天置業”事件，市場的信心進一步受到打擊；二手市場的量價齊跌也連鎖影響了一手市場。隨后，深圳住宅銷售價格開始出現下調，銷售面積也明顯減少。
進入2008年，深圳樓市持續2007年末的低迷狀態。在信貸收縮等調控措施的合力作用下，進入2008年的深圳住宅市場延續了2007年來的調整狀態，房價持續下行而銷量也難見起色--前三個季度深圳一手商品住宅累計銷售面積較2007年同期減少46%，僅為241萬平方米；二手住宅銷售面積也同比減少67%為257萬平方米。此外，席卷全球的金融危機在影響經濟走向的同時，更令整個房地產市場雪上加霜：樓市下行的狀況和個人實際收入及未來收入預期的變化迫使住宅消費者在購買決策方面更加謹慎，住宅交易市場觀望氛圍加重；盡管年底前在政府一系列的積極調控政策和開發企業進一步促銷讓利的刺激下，壓抑一年之久的住宅需求得以釋放，令住宅銷售面積自2008年底開始逐步增加。盡管市場交易量呈現回暖的勢頭，但外圍經濟環境不斷惡化的“陰影”以及本地經濟前景的不明朗依然籠罩著整個房地產市場。
展望
整體國民經濟的發展情況仍然是左右深圳房地產市場走向的關鍵因素。金融危機在全球范圍內的擴散令世界經濟環境惡化，作為外向型經濟體的深圳已經感受到其巨大影響，金融、外貿、物流、制造業均受到波及，其他實體經濟部分也受到連鎖影響，2009年廣東省GDP增幅預期指標調低至8.5%。這樣的形勢下，對未來經濟的擔憂迫使企業和民眾謹慎投資、控制支出，進而直接影響了房地產的各個物業市場。然而，國家一系列刺激政策的不斷出臺也為市場帶來利好，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策、4萬億投資刺激內需、增值稅調整、出口退稅率上調等改善了企業和民眾對未來經濟的悲觀預期，一定程度的增強消費信心。這也成為2008年底以來深圳樓市成交量增長的原因之一，然而更重要的原因則是壓抑一年以上的剛性需求在積極政策和價格調整刺激下的持續釋放。
盡管房地產市場仍然受到外圍經濟環境惡化的負面影響，我們仍然相信，當刺激經濟政策在2009年下半年逐漸開始顯現其效力的時候，經濟發展的前景也將逐漸的明朗化，在各個行業經歷了一輪危機和轉型后開始步入穩步發展的時候，來自企業和個人對于物業的穩定需求也將得到理性釋放。屆時，經歷了深度調整的深圳房地產市場有望隨著剛性需求的逐步釋放而回復平穩發展的狀態，“調整中企穩”有望成為2009深圳樓市的主調。
