瑞安等港資房企大降價 樓市迎第三輪降價潮？
http://www.xibaipo.cc 2009-03-26 14:47 中企顧問網
本文導讀：近期全國都在爭議樓市是否回暖，但是一向表現穩健的港資房企在內地項目開始大幅降價，港資樓盤的價格調整只是一個縮影，這表明中國房地產業深幅調整遠未結束，以港資企業為先導的樓市第三輪降價潮或許來襲。
近期全國都在爭議樓市是否回暖，但是一向表現穩健的港資房企在內地項目開始大幅降價，港資樓盤的價格調整只是一個縮影，這表明中國房地產業深幅調整遠未結束，以港資企業為先導的樓市第三輪降價潮或許來襲。
高位跳水 樓盤價格被腰斬
"短短3個月，瑞安降價讓我損失20多萬元，羅康瑞你為什么食言？"重慶瑞安雍江苑一位姓古的老業主說，08 年12月她購買了11號樓一套房子，成交價7600元/平方米。而3月21日，當她得知近期開盤最低價5600元左右，心里一時難以承受降價的打擊，抱怨開發商降價讓自己短短3個月時間損失20多萬元。
3月21日的瑞安重慶天地雍江苑二期項目10號、12號等樓開盤，新推出房源約380套，均價6000元/平方米，其中10號樓3層背江的一套房，其套內面積為82平方米，套內成交價為5660元/平方米，這樣懸殊的定價出乎所有人意料。
雍江苑自開盤以來，一直是帶精裝修銷售，據銷售現場工作人員介紹，其精裝修部分的價值就達1500元/平方米，如果按5660元/平方米的銷售單價計算，其樓房部分的銷售價格套內僅為4160元/平方米。
據了解，在08年里，雍江苑項目最高價為15000元/平方米，均價13000元/平方米。而在2009年3月21日開盤現場，雍江苑10號樓，12號樓最低價僅為5600元/平方米，最高價為8800元/平方米，3月23日網上公布的最新歷史價格數據顯示，其新推精裝房開盤均價6000元/平方米。也就是說，此次開盤均價比歷史最高均價整整低了7000元，難怪有業內人士驚呼瑞安重慶天地項目的新盤價被"腰斬"。
瑞安重慶天地相關負責人表示，瑞安并非大幅降價，出現價格差異主要是因為戶型、朝向不同。以前均價13000元/平方米的房源是一線江景房，而現在推出的房源由于背江等原因，因此價格會比較便宜。
對此，老業主們并不認同戶型、朝向不同會帶來如此巨大的價差。據資深地產人士分析，在同一小區里，大家都享受同樣的小區配套、物業管理服務、環境等共享公共空間，相同品質的房子其市場行情的價差一般不會超過400元/平方米，在樓面單價基數不變的情況下，同一個小區里最高出現9000元/平方米的價差，實屬罕見。
據悉，為撫慰降價給老業主帶來的心理波動，配合3月21日的順利開盤，瑞安重慶公司在沒有任何附加條件下，對前期老業主發放了價值3萬元購房券和3萬元車位券，但只能再次購房時使用或者轉讓。
而據知情人士透露，許多業主拿到這些購房券和車位券，第一時間就是拿到售房部和網上進行轉賣，主要是提供給這次準備買雍江苑10、12號樓的購房者。"這是由于新推10、12號樓的降價，給前期老業主的一種變相補貼"，古女士這樣認為。
降與不降 負責人言行前后不一
值得關注的是，此次降價與羅康瑞在不同場合下不降價的言論形成鮮明反差。
就在去年9月，瑞安房地產有限公司主席兼行政總裁羅康瑞在重慶公開表示，"即將開建的重慶天地項目是物有所值的，我們今后不會降價。"同時，今年1月羅康瑞再次重申，"為避免對樓市帶來影響，無意減價促銷"，而就在2月12日瑞安集團與農行簽署戰略合作協議，開展全面深入的合作。根據協議，農行將為瑞安集團提供總額130億元的3年期意向授信額度，其中80億元用于瑞安房地產項目發展，應該說瑞安的資金緊張情況得到了大幅度緩解。
但是，與羅康瑞在公開場合的多次表態相反，短短1月時間，一度放言無意降價、在資本市場"如魚得水"的瑞安在重慶天地項目銷售上戲劇性地轉向降價促銷，而且是狠狠地降了一把。
據了解瑞安房地產去年全年需要完成58億元銷售目標，但最終完成僅為目標的63%，即36.5億元。同時，不久前也有報道稱，08年瑞安在資本市場上共有3.75億美元的票據到期需要贖回，為此不得不借約2.1億美元"高息"短期借貸作為支付。
該知情人士表示，作為瑞安重慶天地的投資方"永菱通"海外投資基金公司對于這次大幅降價促銷參與決策度比較高。
據了解，"永菱通"是瑞安引入的策略性伙伴，曾經在重慶兩度與瑞安房地產旗下子公司SHL（主要資產是化龍橋片區的重慶新天地）有股權買賣合作，瑞安也通過股權轉讓成功套現。
07年7月，瑞安房地產就曾宣布，將子公司SHL重慶天地、武漢天地及上海太平橋項目的部分權益出售，使瑞安成功套現21.12億元。2007年年報顯示，瑞安出售武漢天地項目及上海太平橋項目部分股權收益，就占公司凈利潤的34%以上。
08年，瑞安再次將上海瑞虹新城25%、偉華公司（主要資產是重慶天地超高層項目）25%權益，分別作價11.25億元、10.21億元轉讓永菱通。
同時，永菱通還分別獲得一項不可撤回認購期權，分別作價11.34億元、10.72億元進一步收購瑞虹新城24％股權、收購偉華公司25%股權。交易完成后，瑞安將套現人民幣22.59億元和20.93億元。
但是，今年1月永菱通突然表示將瑞虹新城及偉華認購期權行使期的最后限期，由去年年底延長至今年4月30日。資深地產人士分析，"受累于全球經濟不景氣影響，投資方永菱通的延遲入股一定程度上造成瑞安資金緊張。"在金融危機和外資受限的大背景下，瑞安房地產若不想放慢項目計劃，只有靠提升銷售，以保障收入來源。
在永菱通行使認購期權后，永菱通將最終分別持有瑞虹新城49％股權、偉華公司50%股權，瑞安是否因股權分散導致策略失控？接近瑞安重慶天地人士透露，目前永菱通的團隊已經全面介入重慶項目的決策工作，并設置有項目管理咨詢公司具體參與執行的部門。
但瑞安重慶天地項目降價主導者是羅康瑞還是永菱通，仍是一大懸念。如果是瑞安房地產主席羅康瑞的話，堅稱不會降價卻又大幅跳水，不是自己扇自己耳光嗎？
對于瑞安重慶項目此次的價格調整緣由及背景，記者曾多次致電瑞安房地產上海總部及重慶公司，但都沒得到明確答復。
實際上，上海"新天地"、 創智天地、旅游地產等大型城市綜合發展項目，面臨前期投資額度大、投資回報緩慢等問題，瑞安開發模式在目前金融危機下需要面臨巨大挑戰。
港資房企降價 或引發第三次降價浪潮
2007年底，萬科董事會主席王石出房價"拐點論"，引發了業內極為尖銳的質疑和空前激烈的爭論。與此同時，萬科從珠三角開始，在多個城市率先對價格做出調整，攪動了一貫以上漲為主旋律的樓市。
隨后，綠地、金地等房企也緊追萬科，紛紛將旗下項目進行打折銷售。萬科降價所引發的鯰魚效應使樓市遭遇第一波降價潮。在第一輪的降價過程中，大多數開發商走的都是打折、優惠等隱性降價之路。
去年底今年初，由于年底銀行貸款、工程款等陸續到期的資金壓力與日俱增，開發商被迫降價回籠資金，樓市進入第二輪急跌期。
到今年3月份，兩會的態度已經明確近期不會出新政策，眾多以前還在觀望的地產商也開始加入到降價行列。而在這一波中，資金最為雄厚的港資房企表現最為搶眼，除了瑞安調整價格之外，"長和系"在重慶南濱路的另一高端項目也在跳水，二線江景房的房價跌破6000元/平方米，這對于寸土寸金的重慶南濱濱江樓盤來說，價格確實誘人。要知道，樓市火爆時，該高端樓盤內部定價已是15000元/平方米左右。一向被視為投資風向標的李嘉誠，今年已是第三次、第四次拋售其在上海的物業--黃金城道商鋪和御翠園商業別墅。李嘉誠的降價拋售更多被看作一種高位套現轉戰商業物業行為，規避內地房地產市場調整周期和保證公司資金鏈安全。
近期全國都在爭議樓市是否回暖時，一向被視為投資風向標，抗風險能力最強的的港資房企率先降價拋售的進一步推進，其降價所引發的羊群效應會更大，中國樓市的第三波降價潮可能會再度襲來。
高位跳水 樓盤價格被腰斬
"短短3個月，瑞安降價讓我損失20多萬元，羅康瑞你為什么食言？"重慶瑞安雍江苑一位姓古的老業主說，08 年12月她購買了11號樓一套房子，成交價7600元/平方米。而3月21日，當她得知近期開盤最低價5600元左右，心里一時難以承受降價的打擊，抱怨開發商降價讓自己短短3個月時間損失20多萬元。
3月21日的瑞安重慶天地雍江苑二期項目10號、12號等樓開盤，新推出房源約380套，均價6000元/平方米，其中10號樓3層背江的一套房，其套內面積為82平方米，套內成交價為5660元/平方米，這樣懸殊的定價出乎所有人意料。
雍江苑自開盤以來，一直是帶精裝修銷售，據銷售現場工作人員介紹，其精裝修部分的價值就達1500元/平方米，如果按5660元/平方米的銷售單價計算，其樓房部分的銷售價格套內僅為4160元/平方米。
據了解，在08年里，雍江苑項目最高價為15000元/平方米，均價13000元/平方米。而在2009年3月21日開盤現場，雍江苑10號樓，12號樓最低價僅為5600元/平方米，最高價為8800元/平方米，3月23日網上公布的最新歷史價格數據顯示，其新推精裝房開盤均價6000元/平方米。也就是說，此次開盤均價比歷史最高均價整整低了7000元，難怪有業內人士驚呼瑞安重慶天地項目的新盤價被"腰斬"。
瑞安重慶天地相關負責人表示，瑞安并非大幅降價，出現價格差異主要是因為戶型、朝向不同。以前均價13000元/平方米的房源是一線江景房，而現在推出的房源由于背江等原因，因此價格會比較便宜。
對此，老業主們并不認同戶型、朝向不同會帶來如此巨大的價差。據資深地產人士分析，在同一小區里，大家都享受同樣的小區配套、物業管理服務、環境等共享公共空間，相同品質的房子其市場行情的價差一般不會超過400元/平方米，在樓面單價基數不變的情況下，同一個小區里最高出現9000元/平方米的價差，實屬罕見。
據悉，為撫慰降價給老業主帶來的心理波動，配合3月21日的順利開盤，瑞安重慶公司在沒有任何附加條件下，對前期老業主發放了價值3萬元購房券和3萬元車位券，但只能再次購房時使用或者轉讓。
而據知情人士透露，許多業主拿到這些購房券和車位券，第一時間就是拿到售房部和網上進行轉賣，主要是提供給這次準備買雍江苑10、12號樓的購房者。"這是由于新推10、12號樓的降價，給前期老業主的一種變相補貼"，古女士這樣認為。
降與不降 負責人言行前后不一
值得關注的是，此次降價與羅康瑞在不同場合下不降價的言論形成鮮明反差。
就在去年9月，瑞安房地產有限公司主席兼行政總裁羅康瑞在重慶公開表示，"即將開建的重慶天地項目是物有所值的，我們今后不會降價。"同時，今年1月羅康瑞再次重申，"為避免對樓市帶來影響，無意減價促銷"，而就在2月12日瑞安集團與農行簽署戰略合作協議，開展全面深入的合作。根據協議，農行將為瑞安集團提供總額130億元的3年期意向授信額度，其中80億元用于瑞安房地產項目發展，應該說瑞安的資金緊張情況得到了大幅度緩解。
但是，與羅康瑞在公開場合的多次表態相反，短短1月時間，一度放言無意降價、在資本市場"如魚得水"的瑞安在重慶天地項目銷售上戲劇性地轉向降價促銷，而且是狠狠地降了一把。
據了解瑞安房地產去年全年需要完成58億元銷售目標，但最終完成僅為目標的63%，即36.5億元。同時，不久前也有報道稱，08年瑞安在資本市場上共有3.75億美元的票據到期需要贖回，為此不得不借約2.1億美元"高息"短期借貸作為支付。
該知情人士表示，作為瑞安重慶天地的投資方"永菱通"海外投資基金公司對于這次大幅降價促銷參與決策度比較高。
據了解，"永菱通"是瑞安引入的策略性伙伴，曾經在重慶兩度與瑞安房地產旗下子公司SHL（主要資產是化龍橋片區的重慶新天地）有股權買賣合作，瑞安也通過股權轉讓成功套現。
07年7月，瑞安房地產就曾宣布，將子公司SHL重慶天地、武漢天地及上海太平橋項目的部分權益出售，使瑞安成功套現21.12億元。2007年年報顯示，瑞安出售武漢天地項目及上海太平橋項目部分股權收益，就占公司凈利潤的34%以上。
08年，瑞安再次將上海瑞虹新城25%、偉華公司（主要資產是重慶天地超高層項目）25%權益，分別作價11.25億元、10.21億元轉讓永菱通。
同時，永菱通還分別獲得一項不可撤回認購期權，分別作價11.34億元、10.72億元進一步收購瑞虹新城24％股權、收購偉華公司25%股權。交易完成后，瑞安將套現人民幣22.59億元和20.93億元。
但是，今年1月永菱通突然表示將瑞虹新城及偉華認購期權行使期的最后限期，由去年年底延長至今年4月30日。資深地產人士分析，"受累于全球經濟不景氣影響，投資方永菱通的延遲入股一定程度上造成瑞安資金緊張。"在金融危機和外資受限的大背景下，瑞安房地產若不想放慢項目計劃，只有靠提升銷售，以保障收入來源。
在永菱通行使認購期權后，永菱通將最終分別持有瑞虹新城49％股權、偉華公司50%股權，瑞安是否因股權分散導致策略失控？接近瑞安重慶天地人士透露，目前永菱通的團隊已經全面介入重慶項目的決策工作，并設置有項目管理咨詢公司具體參與執行的部門。
但瑞安重慶天地項目降價主導者是羅康瑞還是永菱通，仍是一大懸念。如果是瑞安房地產主席羅康瑞的話，堅稱不會降價卻又大幅跳水，不是自己扇自己耳光嗎？
對于瑞安重慶項目此次的價格調整緣由及背景，記者曾多次致電瑞安房地產上海總部及重慶公司，但都沒得到明確答復。
實際上，上海"新天地"、 創智天地、旅游地產等大型城市綜合發展項目，面臨前期投資額度大、投資回報緩慢等問題，瑞安開發模式在目前金融危機下需要面臨巨大挑戰。
港資房企降價 或引發第三次降價浪潮
2007年底，萬科董事會主席王石出房價"拐點論"，引發了業內極為尖銳的質疑和空前激烈的爭論。與此同時，萬科從珠三角開始，在多個城市率先對價格做出調整，攪動了一貫以上漲為主旋律的樓市。
隨后，綠地、金地等房企也緊追萬科，紛紛將旗下項目進行打折銷售。萬科降價所引發的鯰魚效應使樓市遭遇第一波降價潮。在第一輪的降價過程中，大多數開發商走的都是打折、優惠等隱性降價之路。
去年底今年初，由于年底銀行貸款、工程款等陸續到期的資金壓力與日俱增，開發商被迫降價回籠資金，樓市進入第二輪急跌期。
到今年3月份，兩會的態度已經明確近期不會出新政策，眾多以前還在觀望的地產商也開始加入到降價行列。而在這一波中，資金最為雄厚的港資房企表現最為搶眼，除了瑞安調整價格之外，"長和系"在重慶南濱路的另一高端項目也在跳水，二線江景房的房價跌破6000元/平方米，這對于寸土寸金的重慶南濱濱江樓盤來說，價格確實誘人。要知道，樓市火爆時，該高端樓盤內部定價已是15000元/平方米左右。一向被視為投資風向標的李嘉誠，今年已是第三次、第四次拋售其在上海的物業--黃金城道商鋪和御翠園商業別墅。李嘉誠的降價拋售更多被看作一種高位套現轉戰商業物業行為，規避內地房地產市場調整周期和保證公司資金鏈安全。
近期全國都在爭議樓市是否回暖時，一向被視為投資風向標，抗風險能力最強的的港資房企率先降價拋售的進一步推進，其降價所引發的羊群效應會更大，中國樓市的第三波降價潮可能會再度襲來。
