2009年房地產市場趨勢
http://www.xibaipo.cc 2009-04-07 15:35 中企顧問網
本文導讀：3月28日，“2009中國房地產百強企業”名單在北京公布。“2009中國房地產百強研究”由中國房地產協會、國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院四家機構共同主辦。萬科、中海和保利位列三甲，河南省僅有建業上榜，同時建業還躋身“2009中國房地
3月28日，“2009中國房地產百強企業”名單在北京公布。“2009中國房地產百強研究”由中國房地產協會、國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院四家機構共同主辦。萬科、中海和保利位列三甲，河南省僅有建業上榜，同時建業還躋身“2009中國房地產百強企業穩健性十強”。
在同時舉行的“第六屆中國房地產百強企業家峰會”上，“今年房地產市場的發展趨勢”成為與會房地產界人士和專家學者關注的話題。與會人員普遍認為，2009年我國房地產市場潛在供應量大，存量房消化壓力大，房地產開發投資意愿下降，保障性住房建設力度顯著加大。這些都會對尚不明朗的房地產市場產生影響，房地產企業資金更加緊張，房價下行的壓力依然很大，行業整合不可避免。
商品房供大于求
2008年盡管我國商品房銷售面積同比下降19.7%，但全年新開工面積和施工面積分別增長2.3%和16%，施工面積（27.4億平方米）和新開工面積（9.76億平方米）與同期銷售面積（6.2億平方米）的比值分別為4.42∶1和1.57∶1，比值均創歷年新高，市場潛在供應量大。另一方面，一些主要城市商品房可售量（指已獲得預售許可證的項目中未售出的面積）在2008年顯著上升。據中國指數研究院提供的數據，北京、重慶、武漢、上海、深圳、杭州等城市的可售量，以過去半年平均銷售量計算，消化期少則10個月，多則要兩年甚至更長的時間。房價下降呈現出從珠三角、中部、長三角、環渤海依次推進的態勢，消費者買漲不買跌的心態，使得購房者的觀望范圍向全國蔓延。與會者預計，2009年，前期房價漲幅較大的城市下調的幅度可能要大些；過去沒有大漲的城市，價格上也不會大起大落。前兩年房價漲幅較大的一線發達城市，如深圳、廣州、上海、北京等，本地居民購買力和外來資本吸引力強，也是外地居民居住、工作的重要目的地，潛在的自住需求和投資需求比較旺盛。房價一旦調整到合理區間，成交量可能較快反彈，并會帶動周邊地區。前期投資規模較大，而本地居民經濟實力或對外來人口吸引力不強的城市（主要是中西部的一些城市，也包括東部地區的一些中小城市），即使是房價有所下降，成交量仍難以較快反彈，這些城市的存量商品房屋消化時間可能會長一些。
開發投資意愿低
與會者認為，受市場潛在供應量大、銷售下滑、未來走勢不明和資金緊張等影響，2009年房地產開發企業投資意愿不足，減少土地購買、推遲新開工、延緩施工進度，會導致投資規模繼續下降。
國家雖然采取了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但這些政策和措施還有待進一步細化和落實，有實力、有信譽的開發企業可能得到更多的資金支持，而大多數中小企業、也包括2007年過度擴張的企業，由于不具備股市融資的資格和能力，金融機構為避險又加強對這些企業的貸款管理，如果市場銷售狀況不能迅速回暖，2009年資金將相當緊張，投資能力也大大減弱。據中國指數研究院統計，2008年，60個大中城市住宅用地流標流拍約1600宗，面積約8000萬平方米，規劃面積超過1.6億平方米，相當于2007年總供應量的四分之一左右。此外，2007年高價拿地的后遺癥不斷顯現，開發企業紛紛采取退地、延期開工、延遲繳納土地出讓金等方式緩解資金壓力。據不完全統計，2008年大宗地塊退地宗數近20宗。
另外，銀根緊縮使得房地產企業獲得銀行貸款難度增加。信貸緊縮導致開發商資金短缺，市場銷售下滑造成企業對短期市場走勢悲觀。在資金鏈吃緊，市場短期走勢不明的情況下，開發商拿地時面臨的風險更大，觀望僵局持續，出手更加謹慎。
保障房沖擊市場
與會者認為，去年年底三年9000億元的保障性住房建設計劃的出臺，一方面是中央政府加大保障性住房建設力度決心的顯現，有助于改善低收入群體的居住環境，有助于我國房地產行業的長期健康穩定發展。但另一方面，據初步估算，未來幾年內保障性住房建設在商品房建設中比重將超過15%。由于目前保障性住房的準入制度和執行力度上均有不足，加之目前房地產市場仍處于調整中，保障性住房建設將給商品住宅帶來一定的影響。
房地產市場人士普遍擔心，以前保障性住房規模不夠大，很多人都被擠到商品房市場去了，而如果增加很多保障性住房的話，必然就不會有那么多人去追捧商品房了。在目前市場狀況下，新面市和新開工保障性住房面積對普通商品房市場無疑產生巨大沖擊，必然分流更多買房人，加劇市場危機。保障性住房的核心優勢便是價格低廉，這必然會吸引相當部分符合條件的購房人購買保障性住房，但是目前市場能否讓這么大量的保障性住房迅速消化，恐怕要打上個大大的問號。同時，城市郊區低端項目的開發商日子將更加難過，這一局面在目前市場上已經表現出來，而受到多方擠壓的普通商品住宅一旦價格體系坍塌，在將來出現普通商品房和兩限房同價競爭也不無可能，倘若出現這樣的狀況，那以滿足基本居住需求為主的保障性住房在品質、地段和綜合配套的“PK”上必然和普通商品房難以匹敵，銷售遇冷可以預見。
在同時舉行的“第六屆中國房地產百強企業家峰會”上，“今年房地產市場的發展趨勢”成為與會房地產界人士和專家學者關注的話題。與會人員普遍認為，2009年我國房地產市場潛在供應量大，存量房消化壓力大，房地產開發投資意愿下降，保障性住房建設力度顯著加大。這些都會對尚不明朗的房地產市場產生影響，房地產企業資金更加緊張，房價下行的壓力依然很大，行業整合不可避免。
商品房供大于求
2008年盡管我國商品房銷售面積同比下降19.7%，但全年新開工面積和施工面積分別增長2.3%和16%，施工面積（27.4億平方米）和新開工面積（9.76億平方米）與同期銷售面積（6.2億平方米）的比值分別為4.42∶1和1.57∶1，比值均創歷年新高，市場潛在供應量大。另一方面，一些主要城市商品房可售量（指已獲得預售許可證的項目中未售出的面積）在2008年顯著上升。據中國指數研究院提供的數據，北京、重慶、武漢、上海、深圳、杭州等城市的可售量，以過去半年平均銷售量計算，消化期少則10個月，多則要兩年甚至更長的時間。房價下降呈現出從珠三角、中部、長三角、環渤海依次推進的態勢，消費者買漲不買跌的心態，使得購房者的觀望范圍向全國蔓延。與會者預計，2009年，前期房價漲幅較大的城市下調的幅度可能要大些；過去沒有大漲的城市，價格上也不會大起大落。前兩年房價漲幅較大的一線發達城市，如深圳、廣州、上海、北京等，本地居民購買力和外來資本吸引力強，也是外地居民居住、工作的重要目的地，潛在的自住需求和投資需求比較旺盛。房價一旦調整到合理區間，成交量可能較快反彈，并會帶動周邊地區。前期投資規模較大，而本地居民經濟實力或對外來人口吸引力不強的城市（主要是中西部的一些城市，也包括東部地區的一些中小城市），即使是房價有所下降，成交量仍難以較快反彈，這些城市的存量商品房屋消化時間可能會長一些。
開發投資意愿低
與會者認為，受市場潛在供應量大、銷售下滑、未來走勢不明和資金緊張等影響，2009年房地產開發企業投資意愿不足，減少土地購買、推遲新開工、延緩施工進度，會導致投資規模繼續下降。
國家雖然采取了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但這些政策和措施還有待進一步細化和落實，有實力、有信譽的開發企業可能得到更多的資金支持，而大多數中小企業、也包括2007年過度擴張的企業，由于不具備股市融資的資格和能力，金融機構為避險又加強對這些企業的貸款管理，如果市場銷售狀況不能迅速回暖，2009年資金將相當緊張，投資能力也大大減弱。據中國指數研究院統計，2008年，60個大中城市住宅用地流標流拍約1600宗，面積約8000萬平方米，規劃面積超過1.6億平方米，相當于2007年總供應量的四分之一左右。此外，2007年高價拿地的后遺癥不斷顯現，開發企業紛紛采取退地、延期開工、延遲繳納土地出讓金等方式緩解資金壓力。據不完全統計，2008年大宗地塊退地宗數近20宗。
另外，銀根緊縮使得房地產企業獲得銀行貸款難度增加。信貸緊縮導致開發商資金短缺，市場銷售下滑造成企業對短期市場走勢悲觀。在資金鏈吃緊，市場短期走勢不明的情況下，開發商拿地時面臨的風險更大，觀望僵局持續，出手更加謹慎。
保障房沖擊市場
與會者認為，去年年底三年9000億元的保障性住房建設計劃的出臺，一方面是中央政府加大保障性住房建設力度決心的顯現，有助于改善低收入群體的居住環境，有助于我國房地產行業的長期健康穩定發展。但另一方面，據初步估算，未來幾年內保障性住房建設在商品房建設中比重將超過15%。由于目前保障性住房的準入制度和執行力度上均有不足，加之目前房地產市場仍處于調整中，保障性住房建設將給商品住宅帶來一定的影響。
房地產市場人士普遍擔心，以前保障性住房規模不夠大，很多人都被擠到商品房市場去了，而如果增加很多保障性住房的話，必然就不會有那么多人去追捧商品房了。在目前市場狀況下，新面市和新開工保障性住房面積對普通商品房市場無疑產生巨大沖擊，必然分流更多買房人，加劇市場危機。保障性住房的核心優勢便是價格低廉，這必然會吸引相當部分符合條件的購房人購買保障性住房，但是目前市場能否讓這么大量的保障性住房迅速消化，恐怕要打上個大大的問號。同時，城市郊區低端項目的開發商日子將更加難過，這一局面在目前市場上已經表現出來，而受到多方擠壓的普通商品住宅一旦價格體系坍塌，在將來出現普通商品房和兩限房同價競爭也不無可能，倘若出現這樣的狀況，那以滿足基本居住需求為主的保障性住房在品質、地段和綜合配套的“PK”上必然和普通商品房難以匹敵，銷售遇冷可以預見。
