開發商變相融資暗藏風險

以往不招開發商待見的團購，如今成了他們回籠資金的重要手段。

盡管樓市已透出陣陣暖意，但經歷了寒冬的眾多開發商仍然難以露出輕松的笑容，2008年初以來樓市下行造成的“錢緊”，依然是開發商心中的最痛，加速回籠資金成了他們療傷的最好慰藉。

近一時期，曾經不招開發商待見的“團購”重襲長春，不過這一次的團購潮與樓市火爆時有著很大的不同。以往團購由購房者主導，此次卻是開發商主動參與；以往沒有多大折扣，眼下的團購房動輒低于市場價幾百、上千元，甚至比經濟適用房還便宜。記者在采訪中發現，團購房的確給購房者帶來了實惠，但是開發商正把團購從促銷變為融資手段，引發的風險不容忽視。

從“不作響應”到“主動參與”

團購，顧名思義是“集體購房，集體砍價”。據了解，團購在最初產生時，通常采取市場化操作方式，買家通過中介組織，把散戶捆綁在一起，共同向開發商叫板；或者是某一類認同感較強的群體，通過網絡或其他平臺自發組織起來，與開發商“砍價”。

2007年長春房地產市場火爆之時，一些購房者曾經組織起來，試圖通過團購這種批發形式以優惠價購房，但是很少能得到開發商響應。從去年下半年開始，長春市場團購漸漸又熱了起來，條件也十分優惠。長春市購房者肖女士2007年10月看中的一個樓盤，10人以下不接受團購，到了2009年初，三五個人都可成“團”，甚至一個人也可以團購，團購的折扣也從過去的每平方米50元優惠到了300元。不少開發商不待購房者要求，主動參與團購，甚至主動上門給一些大的單位提供團購。

記者在采訪中發現，長春團購形式大致有三種：一種是由媒體或是中介機構組織的購房團，集體與開發商砍價；另一種是單位出面組織與開發商洽談的團購，開發商負責拿地，單位負責組織職工拿錢；還有一種是單位以某種方式取得一塊土地，委托開發商定向開發，類似“集資建房”。

無論哪一種形式的團購，核心都是一場價格血拼。今年3月初，榮旺天下剛剛打出2500元/平方米的團購價，華大·天朗國際緊接著打出了2340元至2375元的團購宣傳廣告。而一些單位組織的團購，價格更低。據了解，長春市綠園區政府團購房初步定價，多層均價2180元，高層2300元/平方米；寬城區政府團購房均價為2000元/平方米；號稱“長春市工商局”團購房的萬嘉花園均價更低，1770至1970元/平方米，還是漲了200元以后的價格。而長春市2008年底商品住宅均價3200元/平方米，經濟適用房均價2150元/平方米。

由促銷工具成融資手段

“團購對我們來說是籌集工程啟動款，也是在賣血。”長春市某項目開發商表示。該項目建設成本預計在每平方米3850元至4200元之間，團購價是3850元/平方米，而該項目周邊的商品房已經賣到了7000至8000元左右。團購的條件是一次性交齊房款。

“之所以做團購，就是為了快速回籠資金，確保工程進度。等到工程建設到一定程度后，絕對不會是這個價格。”該項目開發商說。

據了解，自去年下半年房地產市場出現滯銷現象后，長春很多開發商資金鏈緊張，無法開工，團購開始成為開發商融資的重要手段。

“開發商很難從銀行貸到款，但是個人從銀行貸款比較容易，團購能讓開發商拿購房者的錢去蓋房子，還可以省去銀行利息。”一位團購的組織者說。

不過，消費者在享受團購實惠的同時，也體會到了實實在在的風險。

長春市萬嘉花園去年底曾經出現過大規模的團購糾紛，因開發商推遲交房、更改規劃、漲價等原因，上百人到長春市政府上訪，最后由長春市政府強力協調，風波才得以平息。長春某花園小區的57戶團購者去年交了1500多萬元的團購款，至今沒有看到房子，也沒有要回房款。

業內人士認為，團購房的性質決定了它有一定的購買和投資價值，但是由于有些團購房屬于非正規的開發商融資手段，因此團購增加了很多風險。一是開發商能否按承諾兌現的問題，團購畢竟是開發商的前期募資，后期決定項目成功與否的因素還有很多，所以團購的風險一直存在。二是團購房的質量很難保證，因為團購是開發商前期募集資金的手段，開發商在犧牲自有利潤的時候，在建筑質量上難免打些折扣。三是轉讓問題，有的開發商為了避免團購房影響小區正規商品房銷售，通常會在一定時期內控制團購房轉讓。

對房地產市場影響有待觀察

長春市政府去年12月1日出臺了促進房地產健康發展的22條新政，其中有一條就是鼓勵單位團購。長春市政府副秘書長徐毅夫表示，政府希望通過集體購房的方式，給購房者更多的實惠，借此擴大內需，拉動消費。

從房地產市場反響看，團購確實對交易量上升起到了促進作用。今年2、3月份，長春商品住宅交易同比有所上升，被認為主要是特惠和低價房拉動的結果。此外，團購房在某種程度上對房價上漲也是一種牽制。某區域推出團購房后，周邊商品房馬上降價跟進。團購也部分解決了開發商資金緊張的現狀，使工程得以開工。

但是，也有人擔心，大量團購房上市會沖擊正常商品房市場。據長春房地產報統計，今年長春房地產市場僅去年結轉和今年上市的現房就有500萬平方米，加上新上市的期房，庫存壓力很大。長春房地產報總編助理馬峻嶺認為，長春市商品房價格本身并不是很高，團購房又分流了一部分客戶，對商品房銷售肯定是一個沖擊，會造成空置面積增加，并加劇炒房現象。

長春市在團購房問題上曾有過教訓。2003年前，長春房地產市場上曾充斥大量以團購名義建設的單位集資房，比例最高時達30%至40%。這些集資房面積較大，違反了國家有關集資建房的規定，引起老百姓不滿，也干擾了房地產市場的正常秩序，結果是該市房地產市場長期低迷，房價甚至出現負增長，開發商紛紛撤走，沒有團購資格的普通百姓也沒有從中得到多少實惠。長春市政府曾于2005年底徹底叫停黨政機關集資建房。此后，團購在長春越來越少。當地房地產市場投資增加、交易活躍，很快就呈現繁榮景象，但是同時房價也有了較大幅度增長。

長春房地產業內人士認為，此次團購潮，對房地產市場的究竟有何影響仍有待觀察，但是團購由促銷變為融資手段，引發的風險不容忽視，建議相關部門加強監管，對團購市場進行規范，確保房地產市場健康平穩發展。