2009年3月寧波房地產市場分析
http://www.xibaipo.cc 2009-04-21 17:06 中企顧問網
本文導讀：截止月底，市六區住宅市場共成交住宅產品2629套，成交面積為292732.64平方米；市四區共成交住宅產品2318套，成交面積為258514.26平方米，市四區的住宅產品成交均價 為9822元/平方米。3月份，市四區住宅成交套數比上個月增加了962套，環比增幅達到62.5%。
1、住宅市場成交分析
（1）3月份住宅市場總體情況
截止月底，市六區住宅市場共成交住宅產品2629套，成交面積為292732.64平方米；市四區共成交住宅產品2318套，成交面積為258514.26平方米，市四區的住宅產品成交均價 為9822元/平方米。3月份，市四區住宅成交套數比上個月增加了962套，環比增幅達到62.5%。
從供銷情況來看，寧波市五區商品住宅新增住宅產品面積為128648.7平方米，環比增加了307.52％。市五區商品住宅銷售面積278877.31平方米，環比上升69.17%。截止3月底 ，市五區商品住宅存量約為133.44萬平方米。
3月份，寧波樓市成交放量，達到了09年的一個新高度，整個寧波樓市一片欣欣向榮的景象。由于鄞州區的幾個熱點樓盤銷售態勢趨好，如盛世天城二期、蔚藍水岸、格蘭春天三期等的開盤即得到熱銷，從而使得3月的總體備案量大幅上升；在總體的價格方面，也有小幅的上揚趨勢。
（2）商品住宅成交數據分析
從成交均價比例來看，均價8000-1000元的比例較上月減少了3個百分點，但依然是市區住房的主力價位；而6000-8000元的比例較上月增加6個百分點，主要由于上上城、蔚藍 水岸等樓盤的大量成交所致。
從成交面積比例來看， 80-100平米的成交比例占到了36%，雖較2月份下降了7個百分點，但依然為市六區成交主力面積；值得注意的是，100-120平米與120-140平米的比例較2 月份都有一定幅度的上升。
（3）住宅市場各區域成交對比
從3月寧波各個區域住宅產品成交套數來看，鄞州區成交量依然最高而且增幅也很大，是住宅產品成交的主要區域；除江東區、高新區的成交量較上月有小幅下降外，其他各 區域銷量都有所上升。其中，鄞州區的成交量比上月增加了908套，增加幅度最大。
鄞州區：3月成交908套，為各區域銷售量之首。從成交區域看，中心區成交790套，位列鄞州區榜首。盛世天城二期、萬科金色水岸、凱旋明天與榮安和院為成交的主要樓盤 ，盛世天城二期單月成交量達到306套。城西片區3月成交190套，該區域成交相對較好的樓盤為緣園與雍景苑，分別成交69套與45套。下應片區共成交481套，主要成交樓盤為上上 城與蔚藍水岸，分別成交264套與137套，成交量遙遙領先該區域其他樓盤。南部片區3月成交94套，成交的樓盤依然以都市麗灣為主，成交76套。
江東區：3月成交住宅產品299套，成交面積為31780.1平方米，區域成交均價為11296元/平方米；成交最多的依然是錦繡東城，達到154套；BOBO城二期次之，也有75套的銷量 。
高新區：3月成交住宅產品130套，成交面積為24062.07平方米，成交均價為11218元/平方米，該區主要成交樓盤為江南一品二期，成交113套。
鎮海區：3月成交住宅產品183套，成交面積為20363.05平方米，成交均價為5224元/平方米。 成交的樓盤主要為風景九園、小駱花園，分別成交了54套與44套。
江北區：3月成交住宅產品191套，成交量較上月增長較多，成交面積為22119.51平方米，成交均價為15873元/平方米。主要成交的樓盤為湖景花園，成交176套，該區其他樓 盤成交很少。
江北北區：3月成交住宅產品72套，成交面積為6408.43平方米，成交均價為6406元/平方米。該區成交樓盤量較少，均成交10來套左右。
海曙區：3月成交套數為29套，成交面積為3812.94平方米。成交樓盤主要為維科.水岸心境，共成交26套。
東錢湖區域：3月成交住宅產品34套，成交面積為12403.21平方米，成交均價為13123元/平方米。成交主要樓盤為英侖水岸與卡納湖谷。
（4）3月新推樓盤情況
3月，市五區（北侖區未計入），共有6個樓盤加推了住宅，合計套數有1115套，面積達到128648.7平方米，較2月份增加了97080.8平方米。從區域來看，3月推出樓盤主要集 中在鄞州區，加推的一些樓盤在前期的銷售形勢也較好，如上上城、盛世天城二期等樓盤；從推出的量上來看，盛世天城二期高層與蔚藍水岸推出的量較大，分別推出335套與400 套住宅，推出面積均有4萬平米左右；從類型上來看，3月依然以普通高層住宅類項目為主，而別墅類項目加推只有英倫水岸三期。
（5）住宅市場月度展望
整個三月，寧波的樓市出現了供銷兩旺的態勢，預期這一態勢將會使甬城的房產商們在后期推盤節奏上采取乘熱打鐵方式。4月份，隨著房展會的召開以及傳統旺季的到來，將 有更多的新樓盤入市。4月份，預計開盤的項目達到了3000多套的體量，而縱觀4月即將開盤的項目中也不乏小戶型，如位于江東的濱江國際廣場戶型，聯豐板塊的水岸楓情主推的 90平米，東錢湖板塊湖濱一號的公寓樓以及鄞州的利時盧森堡等等。
2、寫字樓市場成交分析
根據寧波房地產交易中心數據顯示，2009年3月份寧波市四區寫字樓市場共成交辦公產品79套，成交面積為13050.33平方米，成交均價為9261元/平方米。與2月份相比（2月份寧波市寫字樓成交量為24985.12平方米），成交量環比減少了47.76％
從成交面積來看，3月寧波寫字樓市場成交前三位的樓盤是：
第一，綠城.寧科研發園成交了7套，成交面積為3498.18平方米，成交均價為5141元/平方米；
第二、16城聯邦成交了31套，成交面積為2368.09平方米，成交均價為8658元/平方米；
第三、銀晨商務中心成交了10套，成交面積為1876.8平方米，成交均價為9916元/平方米。
3、商業市場分析
（1）3月份商業市場成交概況
3月，寧波市六區共成交商鋪101套，合計成交面積8859.5平方米，環比上月增加了92.74%；成交均價為17258元/平方米。3月廣場類的商鋪成交較多，是寫字樓以及社區的底 商成交相對較少。
（2）3月份商業市場區域成交情況
3月商鋪成交的前三個區域是鄞州區、北侖區及海曙區，鄞州區依舊是商鋪銷售的主力區域，而且以廣場類商鋪為主；海曙區與北侖成交大部分為社區底商；其他各區域成交量較少；3月商鋪價格最高區域為東錢湖度假區，成交均價達到26360元/平米，成交項目為嘉悅生活廣場。
鄞州區：3月成交商鋪48套，成交商鋪面積4900.87平方米，成交均價為24446元/平方米。
在商業項目中，3月聯盛商業廣場成交最多，成交26套，成交面積為1613.4平方米；利時購物廣場，成交3套；鄞南商業廣場，成交3套。
在住宅商鋪中，成交分布在鄞州中心區與城西片區，其中萬科金色水岸成交最多，有6套，成交面積為1138.66平方米。
北侖區：3月成交商鋪24套，合計面積1819.21平方米，成交均價為4620元/平方米，主要成交項目為太河麗景，共成交18套，面積達到1515.35平方米，均價為4026元/平方米 。
海曙區：3月成交商鋪17套，合計面積1334.88平方米，成交均價為17690元/平方米，陽光嘉園成交商鋪最多，共成交7套，面積到達919.28平方米，均價為11538元/平方米。
（1）3月份住宅市場總體情況
截止月底，市六區住宅市場共成交住宅產品2629套，成交面積為292732.64平方米；市四區共成交住宅產品2318套，成交面積為258514.26平方米，市四區的住宅產品成交均價 為9822元/平方米。3月份，市四區住宅成交套數比上個月增加了962套，環比增幅達到62.5%。
從供銷情況來看，寧波市五區商品住宅新增住宅產品面積為128648.7平方米，環比增加了307.52％。市五區商品住宅銷售面積278877.31平方米，環比上升69.17%。截止3月底 ，市五區商品住宅存量約為133.44萬平方米。
3月份，寧波樓市成交放量，達到了09年的一個新高度，整個寧波樓市一片欣欣向榮的景象。由于鄞州區的幾個熱點樓盤銷售態勢趨好，如盛世天城二期、蔚藍水岸、格蘭春天三期等的開盤即得到熱銷，從而使得3月的總體備案量大幅上升；在總體的價格方面，也有小幅的上揚趨勢。
（2）商品住宅成交數據分析
從成交均價比例來看，均價8000-1000元的比例較上月減少了3個百分點，但依然是市區住房的主力價位；而6000-8000元的比例較上月增加6個百分點，主要由于上上城、蔚藍 水岸等樓盤的大量成交所致。
從成交面積比例來看， 80-100平米的成交比例占到了36%，雖較2月份下降了7個百分點，但依然為市六區成交主力面積；值得注意的是，100-120平米與120-140平米的比例較2 月份都有一定幅度的上升。
（3）住宅市場各區域成交對比
從3月寧波各個區域住宅產品成交套數來看，鄞州區成交量依然最高而且增幅也很大，是住宅產品成交的主要區域；除江東區、高新區的成交量較上月有小幅下降外，其他各 區域銷量都有所上升。其中，鄞州區的成交量比上月增加了908套，增加幅度最大。
鄞州區：3月成交908套，為各區域銷售量之首。從成交區域看，中心區成交790套，位列鄞州區榜首。盛世天城二期、萬科金色水岸、凱旋明天與榮安和院為成交的主要樓盤 ，盛世天城二期單月成交量達到306套。城西片區3月成交190套，該區域成交相對較好的樓盤為緣園與雍景苑，分別成交69套與45套。下應片區共成交481套，主要成交樓盤為上上 城與蔚藍水岸，分別成交264套與137套，成交量遙遙領先該區域其他樓盤。南部片區3月成交94套，成交的樓盤依然以都市麗灣為主，成交76套。
江東區：3月成交住宅產品299套，成交面積為31780.1平方米，區域成交均價為11296元/平方米；成交最多的依然是錦繡東城，達到154套；BOBO城二期次之，也有75套的銷量 。
高新區：3月成交住宅產品130套，成交面積為24062.07平方米，成交均價為11218元/平方米，該區主要成交樓盤為江南一品二期，成交113套。
鎮海區：3月成交住宅產品183套，成交面積為20363.05平方米，成交均價為5224元/平方米。 成交的樓盤主要為風景九園、小駱花園，分別成交了54套與44套。
江北區：3月成交住宅產品191套，成交量較上月增長較多，成交面積為22119.51平方米，成交均價為15873元/平方米。主要成交的樓盤為湖景花園，成交176套，該區其他樓 盤成交很少。
江北北區：3月成交住宅產品72套，成交面積為6408.43平方米，成交均價為6406元/平方米。該區成交樓盤量較少，均成交10來套左右。
海曙區：3月成交套數為29套，成交面積為3812.94平方米。成交樓盤主要為維科.水岸心境，共成交26套。
東錢湖區域：3月成交住宅產品34套，成交面積為12403.21平方米，成交均價為13123元/平方米。成交主要樓盤為英侖水岸與卡納湖谷。
（4）3月新推樓盤情況
3月，市五區（北侖區未計入），共有6個樓盤加推了住宅，合計套數有1115套，面積達到128648.7平方米，較2月份增加了97080.8平方米。從區域來看，3月推出樓盤主要集 中在鄞州區，加推的一些樓盤在前期的銷售形勢也較好，如上上城、盛世天城二期等樓盤；從推出的量上來看，盛世天城二期高層與蔚藍水岸推出的量較大，分別推出335套與400 套住宅，推出面積均有4萬平米左右；從類型上來看，3月依然以普通高層住宅類項目為主，而別墅類項目加推只有英倫水岸三期。
（5）住宅市場月度展望
整個三月，寧波的樓市出現了供銷兩旺的態勢，預期這一態勢將會使甬城的房產商們在后期推盤節奏上采取乘熱打鐵方式。4月份，隨著房展會的召開以及傳統旺季的到來，將 有更多的新樓盤入市。4月份，預計開盤的項目達到了3000多套的體量，而縱觀4月即將開盤的項目中也不乏小戶型，如位于江東的濱江國際廣場戶型，聯豐板塊的水岸楓情主推的 90平米，東錢湖板塊湖濱一號的公寓樓以及鄞州的利時盧森堡等等。
2、寫字樓市場成交分析
根據寧波房地產交易中心數據顯示，2009年3月份寧波市四區寫字樓市場共成交辦公產品79套，成交面積為13050.33平方米，成交均價為9261元/平方米。與2月份相比（2月份寧波市寫字樓成交量為24985.12平方米），成交量環比減少了47.76％
從成交面積來看，3月寧波寫字樓市場成交前三位的樓盤是：
第一，綠城.寧科研發園成交了7套，成交面積為3498.18平方米，成交均價為5141元/平方米；
第二、16城聯邦成交了31套，成交面積為2368.09平方米，成交均價為8658元/平方米；
第三、銀晨商務中心成交了10套，成交面積為1876.8平方米，成交均價為9916元/平方米。
3、商業市場分析
（1）3月份商業市場成交概況
3月，寧波市六區共成交商鋪101套，合計成交面積8859.5平方米，環比上月增加了92.74%；成交均價為17258元/平方米。3月廣場類的商鋪成交較多，是寫字樓以及社區的底 商成交相對較少。
（2）3月份商業市場區域成交情況
3月商鋪成交的前三個區域是鄞州區、北侖區及海曙區，鄞州區依舊是商鋪銷售的主力區域，而且以廣場類商鋪為主；海曙區與北侖成交大部分為社區底商；其他各區域成交量較少；3月商鋪價格最高區域為東錢湖度假區，成交均價達到26360元/平米，成交項目為嘉悅生活廣場。
鄞州區：3月成交商鋪48套，成交商鋪面積4900.87平方米，成交均價為24446元/平方米。
在商業項目中，3月聯盛商業廣場成交最多，成交26套，成交面積為1613.4平方米；利時購物廣場，成交3套；鄞南商業廣場，成交3套。
在住宅商鋪中，成交分布在鄞州中心區與城西片區，其中萬科金色水岸成交最多，有6套，成交面積為1138.66平方米。
北侖區：3月成交商鋪24套，合計面積1819.21平方米，成交均價為4620元/平方米，主要成交項目為太河麗景，共成交18套，面積達到1515.35平方米，均價為4026元/平方米 。
海曙區：3月成交商鋪17套，合計面積1334.88平方米，成交均價為17690元/平方米，陽光嘉園成交商鋪最多，共成交7套，面積到達919.28平方米，均價為11538元/平方米。
