2010年上半年廣東房地產市場發展現狀分析

中國產業信息網訊：

       內容提示：2010年上半年，廣東省各地區房地產市場發展差異性比較明顯，珠三角地區發展比較成熟，市場占比大，部分城市供求關系呈現緊張；粵東、粵西、粵北占比小，房價低，但商品房的開發投資、新開工面積、施工面積等各項增速均高于珠三角，在調控下仍保持比較快速的增長，供求關系比較寬松，后發優勢較為明顯。

       全省房地產開發投資穩步增長，珠三角占主要份額，粵東、粵西、粵北呈現較快發展。
　　
       多年以來，廣東的房地產開發投資都集中在珠三角9市(廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶)。近年來隨著城市建設力度的加大和經濟水平的不斷提高，粵東、粵西、粵北的房地產市場得到了較快發展。今年上半年粵東4市(汕頭、揭陽、潮州、汕尾)、粵西3市(陽江、湛江、茂名)和粵北5市(韶關、河源、梅州、清遠、云浮)的房地產開發投資額占全省比重分別為3.6%、4.2%和6.6%，較去年的比重均有提高。但由于全省房地產市場發展水平差距懸殊，短期內珠三角地區仍是房地產開發投資的主要領域。

       2010-2015年中國商業地產市場調研與發展前景分析報告
　　
       盡管今年以來國家對房地產的政策調控力度不斷加大，地方的配套政策不斷細化和明確，但受去年以來投資增速不斷回升的慣性帶動，加上今年各地“三舊”改造的投入以及地方計劃新建和改造的保障性住房投資的彌補，今年上半年各地區房地產開發投資同比增速比第1季度進一步提高。
　　
       相比而言，珠三角地區的房地產市場發育較為成熟，開發投資呈穩定增長趨勢；粵東、粵西、粵北的市場發展水平相對滯后，加上基數較低，在政策環境不穩定的情況下，開發投資同比增速波動較大。從上半年來看，粵東、粵西、粵北的開發投資增速明顯高于珠三角，體現出其房地產市場后發優勢明顯，發展勢頭強勁。
　　
       到位資金總體寬松，但資金壓力漸顯，珠三角占比大而增長緩，粵東、粵西、粵北占比小而增長快
　　
　　得益于國家的經濟刺激政策，去年全國各地的房地產市場從低迷的整體經濟環境中率先復蘇，極大地鼓舞了人們對房地產業的投資熱情和信心，房地產到位資金情況同比大有改善。隨著國家和省有關部門房地產調控政策的陸續出臺，珠三角地區顯現政策效應更為及時，所以上半年的到位資金同比增幅較1季度有較大幅度回落；而粵東、粵西、粵北上半年的到位資金同比仍維持高速增長。
　　
　　商品房批準預售面積環比大幅下降，供求關系稍顯緊張，珠三角較為明顯
　　
　　通過分析“批準預售”與“實際銷售”的比值，可以大致判斷商品房市場的供求關系。4月份開始政策更趨嚴厲，與第1季度相比，雖然各地區第2季度商品房銷售面積仍有所增長，但各地區批準預售面積大幅下降。所以，上半年各地區的供求關系(批準預售/實際銷售)較第1季度顯得緊張；而珠三角的供求關系又比其他地區緊張，其中原因與部分企業持觀望態度，推遲項目銷售計劃有關。
　　
　　商品房銷售進入調整僵持階段
　　
　　上半年全省商品住宅均價6913元/平方米，其中，珠三角為8001元/平方米，為粵東、粵西、粵北的2.3-2.6倍；粵東為3030元/平方米，為全省最低；粵西、粵北水平相當，約3370元/平方米。珠三角地區政策敏感性較強，與去年同期相比，今年上半年商品房和商品住宅的銷售面積均出現下降，銷售均價雖仍有上升，但部分城市房價過快上漲的勢頭已受到遏制。粵東、粵西、粵北由于房價相對處于低位，價格洼地效應明顯，上半年商品房銷售面積同比仍有增長，尤以粵西地區增幅最大；同時，由于這些地區房價基數相對較低，房價的同比漲幅較珠三角高，但上漲后仍然處于一個相對較低的水平。
　　
　　上半年全省商品房銷售均價7224元/平方米，高于全省均價的城市有深圳、廣州(含增城和從化)和珠海3市，3市的銷售面積總和達831.18萬平方米，約占全省的三成，對全省房價的拉升作用比較明顯。均價低于全省平均水平的城市中，不足全省均價一半的有河源、梅州、陽江、茂名、潮州、揭陽、云浮、韶關和汕尾9市，共銷售386.21萬平方米，占全省13.5%；汕頭、惠州、江門、湛江、肇慶、清遠、東莞、佛山和中山等9市的房價介乎全省的平均水平一半以上到全省均價之間，共銷售1634.08萬平方米，占全省57.3%。
　　
　　廣東房地產業發展帶有明顯的地區差異性
　　
　　綜上所述，我省各地區房地產市場發展的差異性比較明顯，珠三角地區發展比較成熟，集中了我省大部分的房地產開發投資和到位資金，市場占比大，商品房均價是粵東、粵西、粵北的2倍以上，部分城市供求關系呈現緊張；粵東、粵西、粵北占比小，房價低，但商品房的開發投資、新開工面積、施工面積等各項增速均高于珠三角，尤其是在調控下仍然保持了比較快速的增長，且供求關系比較寬松，后發優勢較為明顯。
　　
　　今年上半年，珠三角地區的土地購置面積、商品房銷售面積均同比下降，商品房批準預售面積、房價均環比下降，部分城市房價上漲過快的勢頭受到遏制，可見珠三角受調控影響較大；粵東、粵西、粵北的商品房批準預售面積環比大幅下降，盡管房價仍有所上漲，但漲幅不大，均表明本輪調控已具成效。在調控政策效應的作用下，預計珠三角的開發投資增速率先回落，粵東、粵西、粵北增速趨穩。