“十二五”及未來十年我國城鎮住房市場需求展望

        內容提示：城市化移民家庭及其形成的新增住房需求在近年內也可能迎來下降趨勢。我國農村婚配年齡段人口分別在1995 年和2014 年形成兩個高峰， 2011—2014 年間，農村婚配年齡段人口仍呈增長趨勢，但2014 年以后農村婚配年齡段人口將呈快速下降趨勢，這意味著農村既有人口組建新家庭數將在2014年達到高峰，考慮到23 ～ 30 歲婚齡人口是我國城鎮化的主要人口構成，如果各年度城鎮化速度不變，則2014 年前后我國可能迎來城市化移民家庭增長高峰，但考慮到我國實際的城鎮化速度自2006 年以來呈現波動式下降趨勢，使得城鎮化移民家庭增長高峰可能在近年內提早來臨，由此對應的城鎮化移民家庭新增住房需求也可能在近年內迎來下降趨勢。

        住房市場長期趨勢由消費性需求決定。城鎮住房消費性需求來自兩方面: 其一為新增城市家庭形成的新增需求，其二為既有城市家庭形成的新增需求。我們考察“十二五”及未來十年我國城市住房需求變化。

        2012-2016年中國經濟適用房產業競爭格局與發展趨勢研究報告

        1. 城鎮新增家庭的新增住房需求呈下降趨勢

        新增城市家庭形成的新增住房需求主要取決于城市新增家庭數量。而城市新增家庭由兩部分組成，其一為城市既有人口組建的新家庭; 其二為城市化人口形成的移民家庭。分別考察兩類新增家庭及其形成的新增住房需求變化趨勢。

        ( 1) 城市既有人口的新建家庭及其形成的新增住房需求將呈下降趨勢。23 ～ 30 歲是我國城市人口婚配組建新家庭的主要年齡段，婚配年齡段人口變化代表新增家庭消費性住房需求的變化。受計劃生育政策和家庭生育觀念影響，我國城鎮既有人口中婚配年齡段人口自2004 年開始呈現連續下降趨勢，其中城市既有人口婚配年齡段人口自2006 年開始呈現連續下降趨勢，并且2010 年以后更形成加速下降趨勢。這意味著城市既有人口組建的新家庭數量在“十二五”及未來十年將呈現加速下降趨勢，由此對應的新增住房需求也將呈下降趨勢。

        ( 2) 城市化移民家庭及其形成的新增住房需求在近年內也可能迎來下降趨勢。我國農村婚配年齡段人口分別在1995 年和2014 年形成兩個高峰， 2011—2014 年間，農村婚配年齡段人口仍呈增長趨勢，但2014 年以后農村婚配年齡段人口將呈快速下降趨勢，這意味著農村既有人口組建新家庭數將在2014年達到高峰，考慮到23 ～ 30 歲婚齡人口是我國城鎮化的主要人口構成，如果各年度城鎮化速度不變，則2014 年前后我國可能迎來城市化移民家庭增長高峰，但考慮到我國實際的城鎮化速度自2006 年以來呈現波動式下降趨勢，使得城鎮化移民家庭增長高峰可能在近年內提早來臨，由此對應的城鎮化移民家庭新增住房需求也可能在近年內迎來下降趨勢。

        2. 城鎮既有家庭的新增住房需求取決于房價走勢和收入儲蓄增長。既有城市家庭是指城市中現已存在的家庭，由于各家庭現有住房條件差異，也形成不同的住房新增需求。

        ( 1) 多套或大套住房持有家庭消費性住房需求已經得到滿足。2000—2009 年間商品住房套均面積100． 87 平方米，相當部分商品住房為大套型高檔住房。這些大套住房持有家庭和多套住房持有家庭，其家庭生命周期中，消費性住房需求基本上被滿足。

        ( 2) 無房家庭的新增住房需求取決于房價走勢和收入增長、儲蓄積累。根據國家統計局住戶調查， 2010 年末89． 3% 城鎮家庭戶擁有住房，城鎮既有家庭中真正無房戶大約10． 7%。

        這些無房家庭大多為中低收入家庭，在當前房價水平下根本無力購房，部分為新組建青年家庭，其購房能力還需要收入儲蓄進一步積累。

        ( 3) 改善性住房需求只影響住房需求結構，不影響住房需求總量此外還存在一部分居住低檔住房的家庭，還可能形成改善性的住房需求，特別是持有部分房改房的中年家庭，由于工齡和資歷積累不夠，所持有房改房往往面積較小難以適應其收入增長后的居住需要，住房改善愿望較為強烈，不過經歷2008—2009 年房價大幅回探，相當部分收入條件較好的家庭已經成功地實現了改善性住房的置換，剩下的家庭大多購買力有限，住房改善愿望實現還有待收入儲蓄的進一步積累。由于城鎮住房市場存在自發的過濾機制，現有低檔住房家庭實現住房改善后，其原有低檔住房也形成二手住房供給，按照住房套數計算的住房總需求并不發生變化。