我國城鎮住房市場供需現狀分析

        內容提示：2000—2009 年商品住房平均套均面積為100.87 平方米，考慮住房改革以前建設的老舊住房套均建設面積較小，城鎮145億平方米住宅以套均85 平方米計約合1.7 億套，4.8 億人口按照戶均2.8 人計算約合1.7 億戶，這意味著到2010 年末我國不包括建制鎮的城鎮住房供給率已經接近于1，基本實現一戶一套住房的供給水平。

        當前，住房市場需求由消費性需求、投資投機性需求共同組成。前者屬于剛性需求，取決于人口和經濟社會發展條件，決定住房市場的長期趨勢; 后者則以保值增值為目標屬于資本市場的派生需求，取決于社會閑置資本存量、利率、匯率等因素，主要影響住房市場的短期波動。在此，從基于剛性需要的長期供需關系和納入資本市場派生需求的短期供求關系兩方面考察當前住房市場關系。

        2012-2016年中國房地產信托市場全景評估及發展趨勢研究報告

        ( 一) 住房建設加速，基于剛性需要的住房供需關系由偏緊轉向寬松

        本世紀以來，我國住房建設加速，城鎮住房供給大幅增長，住房市場基于消費性需要的剛性供需關系由偏緊轉向寬松。

        1. 城鎮住房建設加速，城鎮住房供給率大幅提高。得力于住房制度改革，本世紀以來，我國城鎮住房建設加速，2000—2009 年的10 年間城鎮累計新建住宅竣工面積達64 億平方米，年均新增6.4 億平方米。根據住建部統計，2005—2010 年新建住宅竣工面積約38 億平方米，假定城鎮老舊住宅拆遷與城鎮擴張納入原農村和建制鎮住宅面積相等，則至2010 年末，不包括建制鎮的全國城鎮住宅建筑面積大約在145 億平方米左右。2010 年末城鎮人口預估6.3 億左右，減去1.5 億左右的建制鎮人口，不包括建制鎮在內的城鎮人口大約為4.8 億，則城鎮人均建筑面積約30．2 平方米。

        2000—2009 年商品住房平均套均面積為100.87 平方米，考慮住房改革以前建設的老舊住房套均建設面積較小，城鎮145億平方米住宅以套均85 平方米計約合1.7 億套，4.8 億人口按照戶均2.8 人計算約合1.7 億戶，這意味著到2010 年末我國不包括建制鎮的城鎮住房供給率已經接近于1，基本實現一戶一套住房的供給水平。

        2. 城鎮新增家庭與新建成套住房的供需關系由偏緊轉向寬松。由于新增住房供給大幅增長，也由于城鎮化速度和人口增長速度有所下降，基于增量分析的城鎮住房供需關系也大大改善。2006 年以前，我國城鎮每年新竣工成套住房600 萬套左右，自2007 年開始新竣工成套住房開始大幅增長，2009 年達789 萬套; 而與此同時，我國城鎮新增人口卻在2003 年達到最高峰， 2004 年開始呈現波動式下降趨勢，考慮新增家庭不少為單身家庭，即使按照新增家庭戶均1.5人估算，自2008 年城鎮新竣工成套住房數開始超過新增家庭數。這意味著基于新增人口和家庭基本居住需要的城鎮住房供需關系可能在近年內已經由供給趨緊轉向了寬松。

        ( 二) 投機性需求膨脹，消費性需求被驅逐

        1. 投機性需求膨脹，商品住房向多套住房持有投機客集中。在我國由于居民儲蓄可投資渠道少，民營資本經營限制多，隨著經濟增長和居民收入儲蓄增長，社會閑置資本迅速積累，同時由于人民幣升值預期強烈，外資進入壓力增大，這些社會閑置資本和外資為保值增值往往轉化為投機性購房需求。

        投機性購房需求膨脹，導致商品住房不斷向多套住房投機客集中。我國1998—2009 年的12 年新建住宅中53%以上為商品住宅，而根據2010 年國家統計局住戶調查，我國城鎮擁有商品住房家庭戶比重僅為38%，考慮城鎮家庭戶調查統計中不包含集體戶和農民工人口( 2010 年外出農民工人數達15335萬) ，而集體戶和農民工人口幾乎不擁有城鎮商品住房，因此納入集體戶和農民工的城鎮總人口中擁有商品住房家庭人口比率應在30%以下甚至更低。這意味著不到30% 左右的城鎮人口占有了50%以上的城鎮住房，商品住房向多套住房持有者集中。

        2. 中低收入家庭無力購房，消費性需求被驅逐出購房市場。由于房價快速增長，導致我國城鎮居民家庭房價收入比偏高， 2009 年城鎮平均家庭的房價收入比為9.6，大大高于國際平均水平。考慮家庭可支配收入的相當份額被用于基本消費支出，只有剔除基本消費支出的收入剩余即儲蓄才可能真正形成住房購買力，因此我們也計算了家庭的房價儲蓄比， 2009 年城鎮平均家庭的房價儲蓄比為33.7，這意味著城鎮家庭平均需要33 年的儲蓄總和才可能購買一套商品住房。考慮不同收入水平家庭，面臨的房價儲蓄比存在巨大差距， 2009 年10% 最高收入戶、10% 高收入戶、20% 中等偏上戶、20% 中等收入戶、20%中等偏下戶、10% 低收入戶、10% 最低收入戶的房價儲蓄比為10.7、20.1、29.1、41.1、62.8、104.3、412，考慮一般家庭儲蓄形成周期在30 年左右，則意味著包括中等收入戶在內的60%以上家庭終其一生儲蓄積累也不可能形成有效的住房購買能力。盡管存在按揭形式的購房消費信貸，但現有任意形式的住房消費信貸均以家庭的收入和還貸能力為實施依據，生命周期全部儲蓄積累仍低于購房款的家庭不可能真正有效獲得購房信貸支持。這意味著這些家庭將被迫退出購房市場，既有城鎮家庭將被迫走向租房市場，農民工家庭將推遲居住城鎮化進程，返回農村建房居住。