“十二五”及未來十年我國城鎮住房市場供給預測

        內容提示：2008 年以來，我國的保障性住房建設力度持續加大。截至2010 年底，開工建設保障性住房和棚戶區改造住房1300 萬套，竣工800 萬套; 其中2010 年開工590 萬套，竣工370 萬套，是歷年來建設進度最快的一年。隨著國家和地方財力增強，保障性住房建設還可能進一步加強，根據“十二五”規劃綱要，未來五年規劃建設保障性住房、棚戶區改造住房3600 萬套，其中2011年開工建設1000 萬套。

        住房屬于高度耐用品，因此其住房供給實際上包括增量市場的新建房產供給，也包括存量市場的二手房產供給，而由于政府公共住房支持，新建住房實際上又可以分為商品住房和保障性住房兩種類型。分析“十二五”及未來十年我國城鎮市場各類住房供給的變化趨勢。

        1. 保障性住房的住房供給將呈快速增長趨勢。

        2012-2016年中國房地產中介市場分析及發展趨勢研究報告

        2008 年以來，我國的保障性住房建設力度持續加大。截至2010 年底，開工建設保障性住房和棚戶區改造住房1300 萬套，竣工800 萬套; 其中2010 年開工590 萬套，竣工370 萬套，是歷年來建設進度最快的一年。隨著國家和地方財力增強，保障性住房建設還可能進一步加強，根據“十二五”規劃綱要，未來五年規劃建設保障性住房、棚戶區改造住房3600 萬套，其中2011年開工建設1000 萬套。

        2. 商品住房供給也將保持慣性增長趨勢房地產開發企業的商品住房供給仍將保持慣性增長趨勢。

        其理由有三: 第一，由于短期內存在巨大的潛在投機性需求，導致很難形成合理的市場預期，部分開發企業在“高房價”幻覺下存在新增投資開發沖動; 第二，2009 年、2010 年是房地產開發企業土地購置、開發、新開工高峰，其在建項目將在2011 年、2012 年形成實際有效房產供給; 第三，國有或國有控股房地產企業在住房開發市場占有重要地位，這些大型國有或國有控股企業產能一旦形成，為維護管理人員在職消費利益和保障職工就業，短期內產能很難自動調整。

        3. 存量市場二手房供給釋放量將逐漸增大。

        “十二五”及未來十年，由于市場條件變化，二手房供給釋放量將逐漸增大: 其一，無論在1990 年代末住房制度改革過程中，還是后來的各級政府機關、國有企事業單位自建公房分配中，中老年人口獲得了更大的住房持有比重，進入“十二五”及未來十年，這些原來的中老年人口將步入老齡、高齡階段，逐漸喪失獨立生活能力，被迫重新融入子女家庭，導致大家庭的多套房產持有，形成二手房供給。其二，自2008 年以來，我國多數城市實際房價大幅度增長，多套住房持有的投機客已經獲得豐厚利潤，在未來房價可能走低或不確定預期下，存在套現沖動，也形成相當數量二手房供給。其三，為保障公務員隊伍穩定，我國大部分城市對政府官員和公務員執行了相對優惠的公房分配制度，使得我國政府官員和公務員群體的相當比重成為多套住房持有者，隨著國家日益嚴厲的房地產調控政策取向和官員財產監督政策改革取向，這些多套住房持有的公務員群體可能成為最積極的多套住房拋售者。