2013-2017年商業地產市場深度調查及投資戰略咨詢報告

      商業地產是中國房地產發展的一個大機會，近幾年中國商業地產發展速度前所未有。新型城鎮化中城與市的擴張與完善，中國的商業地產如此快速的發展速度已經進入了現代的商業業態，商業地產的發展就是中國經濟發展，是老百姓生活水平的變化及收入、消費結構變化的必然產物，而今天的商業地產正是適應了老百姓消費結構的變化。
      2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比2011年增長1.8%，增幅比1-11月份回落0.6個百分點，比2011年回落2.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12.4%，商業營業用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1-11月份提高0.9個百分點，比2011年回落1.1個百分點；其中，住宅銷售額增長10.9%，辦公樓銷售額增長12.2%，商業營業用房銷售額增長4.8%。截止2013年7月份，我國共完成住宅開發投資30318億元，比2012年同期增長22.2%；辦公樓投資完成額為2411億元，比2012年同期增長40.2%；商業營業用房開發投資完成額為6093億元，比2012年同期增長29.5%。
      同時，也應該看到商業地產在中國面臨的挑戰，一個就是泡沫化的問題，另一個就是同質化的問題，還有就是被邊緣化的問題，這要引起投資者和商業地產的高度關注。近年來，受住宅市場調控政策的影響，商業地產項目激增，很多人擔心商業地產過剩。商業地產總體絕對量很大，但有效供給很少。定位和商家資源同質化是當前一大弊病。同種業態復制建設較多，導致同業態之間出現供大于求的惡性競爭。但實際市場中有效需求并沒有滿足。商業地產正在從早期粗放式開發走向精耕細作。從產品定位、設計、推廣、招商到后期管理均對發展商和相關房地產商提出更高要求。貫穿產業鏈的一站式服務將為更多標志性商業地產項目提供最佳解決方案。
      商業地產企業美譽度是企業文化、企業誠信、品牌知名度、品牌忠誠度等的集合體。企業品牌能力包含對品牌的認識能力、建設能力、管理能力等，品牌能力關系到商業地產企業及其開發的商業項目能否為市場所認同，對商業地產企業至關重要。美譽度是商業地產企業特別珍貴的無形資產，也是今后發展贏得信任的寶貴財富。
　　本研究咨詢報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國土資源部、國家商務部、國家發改委、國務院發展研究中心、中國商業地產協會、中國商業地產投資協會、中國房地產行業協會、中國房地產管理協會、全國及海外多種相關報刊雜志以及專業研究機構公布和提供的大量資料，對我國商業地產及各子行業的發展狀況、上下游行業發展狀況、競爭替代產業、發展趨勢、新產業與新開發技術等進行了分析，并重點分析了我國商業地產行業發展狀況和特點，以及中國商業地產行業將面臨的挑戰以及企業的發展策略等。報告還對全球的商業地產行業發展態勢作了詳細分析，并對商業地產行業進行了趨向研判，是商業地產開發、經營、服務、投資等單位準確了解目前商業地產業發展動態，把握企業定位和發展方向不可多得的精品。

第一部分產業深度分析
第一章商業地產行業發展綜述 1
第一節商業地產行業定義及分類 1
一、行業定義 1
二、行業主要分類 1
第二節商業地產行業特征分析 2
一、產業鏈分析 2
二、商業地產行業在國民經濟中的地位 4
三、商業地產行業生命周期分析 6
1、行業生命周期理論基礎 6
2、商業地產行業生命周期 7
第三節最近3-5年中國商業地產行業經濟指標分析 8
一、贏利性 8
二、成長速度 9
三、附加值的提升空間 9
四、進入壁壘／退出機制 10
五、風險性 10
六、行業周期 11
七、競爭激烈程度指標 11
八、行業及其主要子行業成熟度分析 12

第二章我國商業地產行業運行分析 14
第一節我國商業地產行業發展狀況分析 14
一、我國商業地產行業發展階段 14
二、我國商業地產行業發展總體概況 15
三、我國商業地產行業發展特點分析 17
四、我國商業地產行業商業模式分析 18
第二節 2012-2013年商業地產行業發展現狀 20
一、2012-2013年我國商業地產行業市場規模 20
二、2012-2013年我國商業地產行業發展分析 21
三、2012-2013年中國商業地產企業發展分析 24
第三節區域市場分析 26
一、區域市場分布總體情況 26
二、2012-2013年重點省市市場分析 27
三、2012-2013年重點城市市場分析 30
第四節商業地產細分市場分析 31
一、細分市場特色 31
二、2012-2013年細分市場規模及增速 32
三、重點細分市場前景預測 33

第三章我國商業地產行業供求分析 36
第一節國內市場需求分析 36
一、需求規模 36
二、需求結構 36
三、區域市場 37
第二節國內市場供給分析 39
一、供給規模 39
二、供給結構 43
三、區域分布 45

第二部分產業結構分析
第四章商業地產行業產業結構分析 46
第一節商業地產產業結構分析 46
一、市場細分充分程度分析 46
二、各細分市場領先企業排名 47
三、各細分市場占總市場的結構比例 48
四、領先企業的結構分析（所有制結構） 48
第二節產業價值鏈條的結構分析及產業鏈條的整體競爭優勢分析 49
一、產業價值鏈條的構成 49
二、產業鏈條的競爭優勢與劣勢分析 50
第三節產業結構發展預測 51
一、產業結構調整指導政策分析 51
二、產業結構調整中消費者需求的引導因素 51
三、中國商業地產行業參與國際競爭的戰略市場定位 53
四、產業結構調整方向分析 58

第五章我國商業地產行業產業鏈分析 60
第一節商業地產行業產業鏈分析 60
一、產業鏈結構分析 60
二、主要環節的增值空間 61
三、與上下游行業之間的關聯性 64
第二節商業地產上游行業分析 65
一、商業地產成本構成 65
二、2012-2013年上游行業發展現狀 66
三、2013-2017年上游行業發展趨勢 70
四、上游行業對商業地產行業的影響 71
第三節商業地產下游行業分析 73
一、商業地產下游行業分布 73
二、2012-2013年下游行業發展現狀 74
三、2013-2017年下游行業發展趨勢 76
四、下游需求對商業地產行業的影響 76

第三部分競爭格局分析
第六章我國商業地產行業競爭形勢及策略 80
第一節行業總體市場競爭狀況分析 80
一、商業地產行業競爭結構分析 80
1、現有企業間競爭 80
2、潛在進入者分析 84
3、替代品威脅分析 85
4、供應商議價能力 86
5、客戶議價能力 87
6、競爭結構特點總結 88
二、商業地產行業企業間競爭格局分析 90
三、商業地產行業集中度分析 92
1、市場集中度分析 92
2、企業集中度分析 93
3、區域集中度分析 95
4、各子行業集中度 96
5、集中度變化趨勢 97
四、商業地產行業SWOT分析 98
1、商業地產行業優勢分析 98
2、商業地產行業劣勢分析 99
3、商業地產行業機會分析 102
4、商業地產行業威脅分析 103
第二節中國商業地產行業競爭格局綜述 105
一、商業地產行業競爭概況 105
1、中國商業地產行業競爭格局 105
2、商業地產行業未來競爭格局和特點 107
3、商業地產市場進入及競爭對手分析 108
二、中國商業地產行業競爭力分析 110
1、我國商業地產行業競爭力剖析 110
2、我國商業地產企業市場競爭的優勢 111
3、國內商業地產企業競爭能力提升途徑 111
三、商業地產市場競爭策略分析 113

第七章商業地產行業領先企業經營形勢分析 120
第一節深圳萬科企業股份有限公司 120
一、企業概況 120
二、企業優勢分析 122
三、2012-2013年經營狀況 123
四、2013-2017年發展規劃 129
第二節保利房地產（集團）股份有限公司 150
一、企業概況 150
二、企業優勢分析 151
三、2012-2013年經營狀況 162
四、2013-2017年發展戰略 166
第三節上海綠地（集團）有限公司 170
一、企業概況 170
二、競爭優勢分析 171
三、2012-2013年經營狀況 174
四、2013-2017年發展戰略 177
第四節中國海外發展有限公司 180
一、企業概況 180
二、2012-2013年經營狀況 181
三、2013-2017年發展戰略 184
第五節大連萬達商業地產股份有限公司 185
一、企業概況 185
二、競爭優勢分析 188
三、2013-2017年發展戰略 192
第六節恒大地產集團有限公司 193
一、企業概況 193
二、競爭優勢分析 195
三、2012-2013年經營狀況 199
四、2013-2017年發展規劃 203
第七節華潤置地有限公司 204
一、企業概況 204
二、企業優勢分析 205
三、2012-2013年經營狀況 207
四、2013-2017年發展規劃 209
第八節碧桂園控股有限公司 209
一、企業概況 209
二、企業優勢分析 211
三、2012-2013年經營狀況 213
四、2013-2017年發展規劃 218
第九節龍湖地產有限公司 220
一、企業概況 220
二、企業優勢分析 222
三、2012-2013年經營狀況 225
四、2013-2017年發展規劃 227
第十節金地(集團)股份有限公司 229
一、企業概況 229
二、企業優勢分析 230
三、2012-2013年經營狀況 230
四、2013-2017年發展規劃 233
第十一節招商局地產控股股份有限公司 234
一、企業概況 234
二、企業優勢分析 235
三、2012-2013年經營狀況 237
四、2013-2017年發展規劃 239

第四部分投資價值研究
第八章 2013-2017年商業地產行業投資前景 243
第一節 2013-2017年商業地產市場發展前景 243
一、2013-2017年商業地產市場發展潛力 243
二、2013-2017年商業地產市場發展前景展望 243
三、2013-2017年商業地產細分行業發展前景分析 245
第二節 2013-2017年商業地產市場發展趨勢預測 256
一、2013-2017年商業地產行業發展趨勢 256
1、商業地產開發發展趨勢分析 256
2、商業地產布局發展趨勢分析 256
3、商業地產經營應用趨勢分析 258
二、2013-2017年商業地產市場規模預測 260
三、2013-2017年細分市場發展趨勢預測 261
第三節 2013-2017年中國商業地產行業供需預測 264
一、2013-2017年中國商業地產行業供給預測 264
二、2013-2017年中國商業地產行業需求預測 265
第四節影響企業生產與經營的關鍵趨勢 266
一、市場整合成長趨勢 266
二、需求變化趨勢及新的商業機遇預測 267
三、企業區域市場拓展的趨勢 269
四、影響企業銷售與服務方式的關鍵趨勢 269

第九章 2013-2017年商業地產行業投資環境分析 271
第一節商業地產行業政治法律環境分析 271
一、行業管理體制分析 271
二、行業主要法律法規 276
三、行業相關發展規劃 289
第二節商業地產行業經濟環境分析 294
一、國際宏觀經濟形勢分析 294
二、國內宏觀經濟形勢分析 304
三、產業宏觀經濟環境分析 316
第三節商業地產行業社會環境分析 317
一、商業地產產業社會環境 317
1、人口環境分析 317
2、教育環境分析 318
3、消費觀念分析 320
4、區域發展分析 324
二、社會環境對行業的影響 330
三、商業地產產業發展對社會發展的影響 334

第十章 2013-2017年商業地產行業投資機會與風險 337
第一節商業地產行業投融資情況 337
一、行業資金渠道分析 337
二、固定資產投資分析 340
三、兼并重組情況分析 344
第二節 2013-2017年商業地產行業投資機會 345
一、產業鏈投資機會 345
二、細分市場投資機會 347
三、重點區域投資機會 349
第三節 2013-2017年商業地產行業投資風險及防范 350
一、政策風險及防范 350
二、供求風險及防范 353
三、宏觀經濟波動風險及防范 353
四、關聯產業風險及防范 354
五、其他風險及防范 354

第十一章商業地產行業投資戰略研究 356
第一節商業地產行業發展戰略研究 356
一、戰略綜合規劃 356
二、業務組合戰略 358
三、區域戰略規劃 361
四、產業戰略規劃 370
五、營銷品牌戰略 371
六、競爭戰略規劃 375
第二節對我國商業地產品牌的戰略思考 378
一、商業地產品牌的重要性 378
二、商業地產實施品牌戰略的意義 379
三、商業地產企業品牌的現狀分析 380
四、我國商業地產企業的品牌戰略 380
五、商業地產品牌戰略管理的策略 382
第三節商業地產經營策略分析 383
一、商業地產市場細分策略 383
二、商業地產市場創新策略 384
三、品牌定位與品類規劃 391
四、商業地產新產品差異化戰略 393
第四節商業地產行業投資戰略研究 395
一、2013年商業地產行業投資戰略 395
二、2013-2017年商業地產行業投資戰略 396
三、2013-2017年細分行業投資戰略 396

第十二章研究結論及投資建議 399
第一節商業地產行業研究結論 399
第二節商業地產行業投資價值評估 402
第三節中企顧問網商業地產行業投資建議 403
一、行業發展策略建議 403
二、行業投資方向建議 406
三、行業投資方式建議 407

圖表目錄
圖表：商業地產分類表 1
圖表：商業地產產業鏈分析 2
圖表：行業生命周期理論 7
圖表：2012年7月至2013年7月北京房屋施工面積 27
圖表：2012年7月至2013年7月天津市房屋施工面積 27
圖表：2012年7月至2013年7月北京房屋施工面積 28
圖表：2012年7月至2013年7月北京房屋施工面積 28
圖表：2012年7月至2013年7月遼寧省房屋施工面積 28
圖表：2012年7月至2013年7月上海市房屋施工面積 29
圖表：2012年7月至2013年7月江蘇省房屋施工面積 29
圖表：2012年7月至2013年7月廣東省房屋施工面積 29
圖表：2011-2012年各線典型城市商品住宅銷售量情況 37
圖表：全國房地產開發投資增速 40
圖表：全國房地產開發企業土地購置面積增速 40
圖表：全國商品房銷售面積及銷售額增速 41
圖表：2012年8月至12月我國房屋施工面積情況 42
圖表：2013年3月至7月我國房屋施工面積情況 42
圖表：2013年3月至7月我國房屋竣工面積情況 42
圖表：2012年8月至12月我國房屋竣工面積情況 43
圖表：2013年1-4月份全國房地產開發和銷售情況 43
圖表：2013年1-4月份東中西部地區房地產開發投資情況 45
圖表：2013年1-4月份東中西部地區房地產銷售情況 45
圖表：商業地產產業鏈分析 60
圖表：商業地產產業鏈分析（二） 64
圖表：2011-2012年全國房地產開發企業土地購置面積 69
圖表：2010-2013年土地平均購置價格情況 69
圖表：2012年8-12月待開發土地面積情況 70
圖表：2013年3-7月待開發土地面積情況 70
圖表：2013-2017年我國待開發土地面積預測 70
圖表：2012年萬科企業股份有限公司按行業構成經營狀況 123
圖表：2012年萬科企業股份有限公司按地區構成經營狀況 123
圖表：2012-2013年萬科企業股份有限公司償債能力分析 123
圖表：2012-2013年萬科企業股份有限公司資本結構分析 124
圖表：2012-2013年萬科企業股份有限公司經營效率分析 124
圖表：2012-2013年萬科企業股份有限公司獲利能力分析 124
圖表：2012-2013年萬科企業股份有限公司發展能力分析 125
圖表：2012-2013年萬科企業股份有限公司現金流量分析 125
圖表：2012-2013年萬科企業股份有限公司投資收益分析 125
圖表：萬科企業股份有限公司發展機會分析 135
圖表：萬科企業股份有限公司發展威脅分析 136
圖表：2012年保利房地產（集團）股份有限公司按行業構成經營狀況 162
圖表：2012年保利房地產（集團）股份有限公司按地區構成經營狀況 162
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司償債能力分析 163
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司經營效率分析 163
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司獲利能力分析 164
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司發展能力分析 164
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司投資收益分析 164
圖表：綠地集團商業模式圖 178
圖表：綠地集團多元化發展模式圖 179
圖表：綠地集團土地策略圖 180
圖表：2008-2012年中國海外發展有限公司資產負債分析 182
圖表：2008-2012年中國海外發展有限公司盈利情況分析 182
圖表：2008-2012年中國海外發展有限公司綜合損益分析 183
圖表：2008-2012年中國海外發展有限公司財務比率分析 183
圖表：2012年保利房地產（集團）股份有限公司按行業構成經營狀況 199
圖表：2012年保利房地產（集團）股份有限公司按地區構成經營狀況 199
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司償債能力分析 200
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司資本結構分析 200
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司經營效率分析 200
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司獲利能力分析 201
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司發展能力分析 201
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司現金流量分析 201
圖表：2012-2013年保利房地產（集團）股份有限公司投資收益分析 202
圖表：華潤置地差異化戰略模式圖 205
圖表：2011-2012年華潤置地有限公司主要財務指標分析 207
圖表：2011-2012年華潤置地有限公司資產負債表 207
圖表：2011-2012年華潤置地有限公司現金流量表 208
圖表：2011-2012年華潤置地有限公司綜合損益表 208
圖表：2008-2012年碧桂園控股有限公司資產負債分析 214
圖表：2008-2012年碧桂園控股有限公司盈利情況 214
圖表：2008-2012年碧桂園控股有限公司綜合損益分析 215
圖表：2008-2012年碧桂園控股有限公司財務比率分析 215
圖表：2011-2012年龍湖地產有限公司主要財務指標分析 225
圖表：2011-2012年龍湖地產有限公司資產負債表 225
圖表：2011-2012年龍湖地產有限公司現金流量表 226
圖表：2011-2012年龍湖地產有限公司綜合損益表 226
圖表：2012年金地(集團)股份有限公司按行業構成經營狀況 231
圖表：2012年金地(集團)股份有限公司按地區構成經營狀況 231
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司償債能力分析 231
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司資本結構分析 232
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司經營效率分析 232
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司獲利能力分析 232
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司發展能力分析 233
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司現金流量分析 233
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司投資收益分析 233
圖表：2012年招商局地產控股股份有限公司按行業構成經營狀況 237
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司償債能力分析 237
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司資本結構分析 238
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司經營效率分析 238
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司獲利能力分析 238
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司發展能力分析 239
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司現金流量分析 239
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司投資收益分析 239
圖表：2013-2017年我國辦公樓市場規模預測 260
圖表：2013-2017年我國商業營業用房市場規模預測 261
圖表：2012年中國新興城市50強 265
圖表：2012年國內生產總值環比增速 304
圖表：2006-2012年我國國內生產總值及同比增長 305
圖表：2013年1季度國內生產總值初步核算數據 305
圖表：2013年1季度GDP環比增長速度 306
圖表：2006-2012年我國城鎮居民人均可支配收入及同比增長 307
圖表：2008-2011年中國城市家庭不同收入群體的人均年可支配收入 308
圖表：2013年2月份工業生產者價格主要數據 308
圖表：2008年1月-2013年2月中國PPI指數走勢圖 308
圖表：2012年居民消費價格月度漲跌幅度 309
圖表：2012年居民消費價格比2011年漲跌幅度 310
圖表：2011年新建商品住宅月環比價格下降、持平、上漲城市個數變化情況 310
圖表：2012年新建商品住宅月環比價格下降、持平、上漲城市個數變化情況 311
圖表：2012年全國居民消費價格漲跌幅 311
圖表：2012年居民消費價格分類別同比漲跌幅 312
圖表：2012年居民消費價格分類別環比漲跌幅 312
圖表：2013年3月社會消費品零售總額分月同比增長速度 312
圖表：2013年1季度固定資產投資（不含農戶）同比增速 342
圖表：2013年1季度分地區投資相鄰兩月累計同比增速 343
圖表：2013年1季度固定資產投資到位資金同比增速 344
圖表：區域發展戰略咨詢流程圖 367
圖表：區域SWOT戰略分析圖 369