2022-2028年中國商業地產REITs市場深度分析與市場供需預測報告
http://www.xibaipo.cc 2022-04-27 12:58 中企顧問網
2022-2028年中國商業地產REITs市場深度分析與市場供需預測報告2022-4
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- 出版日期：2022-4
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- 2022-2028年中國商業地產REITs市場深度分析與市場供需預測報告，首先介紹了中國商業地產REITS行業市場發展環境、商業地產REITS整體運行態勢等，接著分析了中國商業地產REITS行業市場運行的現狀，然后介紹了商業地產REITS市場競爭格局。隨后，報告對商業地產REITS做了重點企業經營狀況分析，最后分析了中國商業地產REITS行業發展趨勢與投資預測。您若想對商業地產REITS產業有個系統的了解或者想投資中國商業地產REITS行業，本報告是您不可或缺的重要工具。
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美國是REITs發源地，最初的底層資產主要是房地產。2000年以后，除傳統地產外，美國的REITs可投資標的拓展到了公路鐵路、輸變電系統、污水處理設施、天然氣儲存與運輸管線、固定儲氣罐、通信網絡、醫療健康中心、林場等基礎設施和服務項目。2019年美國REITs總規模達到13288.06億元，底層資產結構豐富。
2019美國權益性REITs底層資產結構
當前全球REITs市場當中發展最好的是美國市場。以美國市場為例，可以看到REITs對投資者來說，特別是對機構投資者而言，已經是大類資產配置當中一個重要的資產選項，這主要得益于REITs的三個特點：第一是風險收益的優勢比較突出。可以看過去20年，美國的REITs的平均年收益在11~13％，在大部分的年金里面。所以它的收益是很高的，而且波動比較低，高收益的特征是很像股的，而低波動的特征又像債；第二點，它跟其他的金融資產類別的關聯度比較低；第三就是REITs本身市值不小，流動性不低，所以美國市場的REITs總市值達萬多億美元，占美國GDP的6％，這個比例相當之高了，而日均成交金額大概是在70億美元，換手率基本上是在0.5％。
投資美國REITs的總收益穩定在13％左右，但各歷史階段回報結構（資本升值和股息分紅）不同
1972-2019年美國權益類REITS收益情況
中企顧問網發布的《2022-2028年中國商業地產REITs市場深度分析與市場供需預測報告》共十四章。首先介紹了中國商業地產REITS行業市場發展環境、商業地產REITS整體運行態勢等，接著分析了中國商業地產REITS行業市場運行的現狀，然后介紹了商業地產REITS市場競爭格局。隨后，報告對商業地產REITS做了重點企業經營狀況分析，最后分析了中國商業地產REITS行業發展趨勢與投資預測。您若想對商業地產REITS產業有個系統的了解或者想投資中國商業地產REITS行業，本報告是您不可或缺的重要工具。
本研究報告數據主要采用國家統計數據，海關總署，問卷調查數據，商務部采集數據等數據庫。其中宏觀經濟數據主要來自國家統計局，部分行業統計數據主要來自國家統計局及市場調研數據，企業數據主要來自于國統計局規模企業統計數據庫及證券交易所等，價格數據主要來自于各類市場監測數據庫。
本研究報告數據主要采用國家統計數據，海關總署，問卷調查數據，商務部采集數據等數據庫。其中宏觀經濟數據主要來自國家統計局，部分行業統計數據主要來自國家統計局及市場調研數據，企業數據主要來自于國統計局規模企業統計數據庫及證券交易所等，價格數據主要來自于各類市場監測數據庫。
報告目錄：
1.1 商業地產REITS行業定義及分類
1.1.1 行業定義
1.1.2 行業主要產品分類
1.1.3 行業主要商業模式
REITs的本質是一種股權工具。簡單來說，REITs實現特定物業資產組合，也包括基礎設施，在二級市場上的打包上市，而REITs投資人持有該資產組合的權益份額，也就是基金份額，分享租金收入和資產增值收益。對于一般投資人來說是以小份額參與房地產投資的理想工具。
REITs典型組織運作形式
1.2 商業地產REITS行業特征分析
房地產信托投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
REITs的特點在于：
1 | 收益主要來源于租金收入和房地產升值； |
2 | 收益的大部分將用于發放分紅； |
3 | REITs長期回報率較高,但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行 |
數據來源：公開資料整理
從不同角度看，對REITs有多種不同的分類方法，常見的分類方法有以下幾種：
1 | 根據組織形式，REITs可分為公司型以及契約型兩種。 | 公司型REITs以《公司法》為依據，通過發行REITs股份所籌集起來的資金用于投資房地產資產，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs股份的持有人最終成為公司的股東。契約型REITs則以信托契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資于房地產資產。契約型REITs本身并非獨立法人，僅僅屬于一種資產，由基金管理公司發起設立，其中基金管理人作為受托人接受委托對房地產進行投資。二者的主要區別在于設立的法律依據與運營的方式不同，因此契約型REITs比公司型REITs更具靈活性。公司型REITs在美國占主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型REITs則較為普遍。 |
2 | 根據投資形式的不同，REITs通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。 | 權益型REITs投資于房地產并擁有所有權，權益型REITs越來越多的開始從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等，但是REITs與傳統房地產公司的主要區別在于，REITs主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發后進行轉售。抵押型REITs是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源是房地產貸款的利息。混合型REITs顧名思義是介于權益型與抵押型REITs之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的REITs中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的REITs所占比例不到10%，并且權益型REITs能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性 |
3 | 根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種REITs。 | 封閉型REITs的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型REITs可以隨時為了增加資金投資于新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不愿持有時也可隨時贖回。封閉型REITs一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。 |
4、 | 根據基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。 | 私募型REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。公募型REITs以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信托資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以進行大量宣傳。私募型REITs與公募REITs的主要區別在于：第一，投資對象方面，私募型基金一般面向資金規模較大的特定客戶，而公募型基金則不定；第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對于投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力；第三，在法律監管方面，私募型基金受到法律以及規范的限制相對較少，而公募型基金受到的法律限制和監管通常較多。 |
1.2.1 產業鏈分析
1.2.2 商業地產REITS行業在國民經濟中的地位
1.2.3 商業地產REITS行業生命周期分析
（1）行業生命周期理論基礎
（2）商業地產REITS行業生命周期
1.3 最近3-5年中國商業地產REITS所屬行業經濟指標分析
1.3.1 贏利性
1.3.2 成長速度
1.3.3 附加值的提升空間
1.3.4 進入壁壘／退出機制
1.3.5 風險性
1.3.6 行業周期
1.3.7 競爭激烈程度指標
1.3.8 行業及其主要子行業成熟度分析
第二章 商業地產REITS行業運行環境分析
2.1 商業地產REITS行業政治法律環境分析
2.1.1 行業管理體制分析
2.1.2 行業主要法律法規
2.1.3 行業相關發展規劃
2.2 商業地產REITS行業經濟環境分析
2.2.1 國際宏觀經濟形勢分析
2.2.2 國內宏觀經濟形勢分析
2.2.3 產業宏觀經濟環境分析
2.3 商業地產REITS行業社會環境分析
2.3.1 商業地產REITS產業社會環境
2.3.2 社會環境對行業的影響
2.3.3 商業地產REITS產業發展對社會發展的影響
2.4 商業地產REITS行業技術環境分析
2.4.1 商業地產REITS技術分析
2.4.2 商業地產REITS技術發展水平
2.4.3 行業主要技術發展趨勢
第三章 我國商業地產REITS行業運行分析
3.1 我國商業地產REITS行業發展狀況分析
3.1.1 我國商業地產REITS行業發展階段
3.1.2 我國商業地產REITS行業發展總體概況
美國是REITs發源地，最初的底層資產主要是房地產。2000年以后，除傳統地產外，美國的REITs可投資標的拓展到了公路鐵路、輸變電系統、污水處理設施、天然氣儲存與運輸管線、固定儲氣罐、通信網絡、醫療健康中心、林場等基礎設施和服務項目。2019年美國REITs總規模達到13288.06億元，底層資產結構豐富。
2019美國權益性REITs底層資產結構
對比來看，我國目前已發行的REITs底層資產多為地產，且形式上以私募基金為主，由于缺少標準化流程和相關法律法規，故實際上與真正的REITs仍有一定差別。此次公募REITs試點主要投向基礎設施建設領域，有兩個原因：1）在近幾年去杠桿和減稅降費的宏觀背景下，地方政府財政愈發吃緊，基建存量市場巨大，回款時間又長，增量項目缺乏有效資金；2）當前發展基建的必要性和緊迫性增強，以基礎設施領域REITs為試點體現了基建穩增長的重要地位。我國基礎設施領域已形成大量的優質資產庫存，以高速公路為例，截止2018年底我國高速公路累計投資8.8萬億，里程為14.3萬公里，高速公路通行費收入5522億。通過發行基建REITs能盤活資產，將收回資金用于
短板項目建設，形成良好的資金循環。目前國內已經發行3單類基建REITs產品，分別是2019年6月的“廣朔實-光證資產支持票據”、2019年9月的“中聯基金-浙商資管-滬杭甬徽杭高速資產支持專項計劃”以及2019年12月“華泰-四川高速隆納高速公路資產支持專項計劃”。
短板項目建設，形成良好的資金循環。目前國內已經發行3單類基建REITs產品，分別是2019年6月的“廣朔實-光證資產支持票據”、2019年9月的“中聯基金-浙商資管-滬杭甬徽杭高速資產支持專項計劃”以及2019年12月“華泰-四川高速隆納高速公路資產支持專項計劃”。
國內已發行類基建REITs情況簡介
發行日期 | 產品名稱 | 底層資產 | 交易結構 | 總規模（億元） | 產品細節 |
2019.6 | 廣朔實業-光證資產支持票據 | 沿海高速秦皇島至冀津段高速公路 | 私募+資產專項計劃+項目公司 | 87.53 | 每半年付息，到期還本付息，票面利率6.48% |
2019.9 | 中聯基金-浙商資管-滬杭甬徽杭高速資產支持專項計劃 | 滬杭甬徽杭高速 | 私募+資產專項計劃+項目公司 | 20.13 | 發行利率：3.70% |
2019.12 | 華泰-四川高速隆納高速公路資產支持專項計劃 | 隆納高速公路 | 私募+資產專項計劃+項目公司 | 19.77 | 發行利率3.68% |
3.1.3 我國商業地產REITS行業發展特點分析
3.2 2015-2019年商業地產REITS行業發展現狀
3.2.1 2015-2019年我國商業地產REITS行業市場規模
3.2.2 2015-2019年我國商業地產REITS行業發展分析
3.2.3 2015-2019年中國商業地產REITS企業發展分析
3.3 區域市場分析
3.3.1 區域市場分布總體情況
3.3.2 2015-2019年重點省市市場分析
3.4 商業地產REITS細分產品/服務市場分析
3.4.1 細分產品/服務特色
3.4.2 2015-2019年細分產品/服務市場規模及增速
3.4.3 重點細分產品/服務市場前景預測
3.5 商業地產REITS產品/服務價格分析
3.5.1 2015-2019年商業地產REITS價格走勢
3.5.2 影響商業地產REITS價格的關鍵因素分析
（1）成本
（2）供需情況
（3）關聯產品
（4）其他
3.5.3 2022-2028年商業地產REITS產品/服務價格變化趨勢
3.5.4 主要商業地產REITS企業價位及價格策略
第四章 我國商業地產REITS所屬行業整體運行指標分析
4.1 2015-2019年中國商業地產REITS所屬行業總體規模分析
4.1.1 企業數量結構分析
4.1.2 人員規模狀況分析
4.1.3 行業資產規模分析
4.1.4 行業市場規模分析
4.2 2015-2019年中國商業地產REITS所屬行業產銷情況分析
4.2.1 我國商業地產REITS所屬行業工業總產值
4.2.2 我國商業地產REITS所屬行業工業銷售產值
4.2.3 我國商業地產REITS所屬行業產銷率
4.3 2015-2019年中國商業地產REITS所屬行業財務指標總體分析
4.3.1 行業盈利能力分析
4.3.2 行業償債能力分析
4.3.3 行業營運能力分析
4.3.4 行業發展能力分析
第五章 我國商業地產REITS行業供需形勢分析
5.1 商業地產REITS行業供給分析
5.1.1 2015-2019年商業地產REITS行業供給分析
5.1.2 2022-2028年商業地產REITS行業供給變化趨勢
5.1.3 商業地產REITS行業區域供給分析
5.2 2015-2019年我國商業地產REITS行業需求情況
5.2.1 商業地產REITS行業需求市場
5.2.2 商業地產REITS行業客戶結構
5.2.3 商業地產REITS行業需求的地區差異
5.3 商業地產REITS市場應用及需求預測
5.3.1 商業地產REITS應用市場總體需求分析
（1）商業地產REITS應用市場需求特征
（2）商業地產REITS應用市場需求總規模
5.3.2 2022-2028年商業地產REITS行業領域需求量預測
（1）2022-2028年商業地產REITS行業領域需求產品/服務功能預測
（2）2022-2028年商業地產REITS行業領域需求產品/服務市場格局預測
5.3.3 重點行業商業地產REITS產品/服務需求分析預測
第六章 商業地產REITS行業產業結構分析
6.1 商業地產REITS產業結構分析
6.1.1 市場細分充分程度分析
6.1.2 各細分市場領先企業排名
6.1.3 各細分市場占總市場的結構比例
6.1.4 領先企業的結構分析（所有制結構）
6.2 產業價值鏈條的結構分析及產業鏈條的整體競爭優勢分析
6.2.1 產業價值鏈條的構成
6.2.2 產業鏈條的競爭優勢與劣勢分析
6.3 產業結構發展預測
6.3.1 產業結構調整指導政策分析
6.3.2 產業結構調整中消費者需求的引導因素
6.3.3 中國商業地產REITS行業參與國際競爭的戰略市場定位
6.3.4 產業結構調整方向分析
第七章 我國商業地產REITS行業產業鏈分析
7.1 商業地產REITS行業產業鏈分析
7.1.1 產業鏈結構分析
7.1.2 主要環節的增值空間
7.1.3 與上下游行業之間的關聯性
7.2 商業地產REITS上游行業分析
7.2.1 商業地產REITS產品成本構成
7.2.2 2015-2019年上游行業發展現狀
7.2.3 2022-2028年上游行業發展趨勢
7.2.4 上游供給對商業地產REITS行業的影響
7.3 商業地產REITS下游行業分析
7.3.1 商業地產REITS下游行業分布
7.3.2 2015-2019年下游行業發展現狀
7.3.3 2022-2028年下游行業發展趨勢
7.3.4 下游需求對商業地產REITS行業的影響
第八章 我國商業地產REITS行業渠道分析及策略
8.1 商業地產REITS行業渠道分析
8.1.1 渠道形式及對比
8.1.2 各類渠道對商業地產REITS行業的影響
8.1.3 主要商業地產REITS企業渠道策略研究
8.1.4 各區域主要代理商情況
8.2 商業地產REITS行業用戶分析
8.2.1 用戶認知程度分析
8.2.2 用戶需求特點分析
8.2.3 用戶購買途徑分析
8.3 商業地產REITS行業營銷策略分析
8.3.1 中國商業地產REITS營銷概況
8.3.2 商業地產REITS營銷策略探討
8.3.3 商業地產REITS營銷發展趨勢
第九章 我國商業地產REITS行業競爭形勢及策略
9.1 行業總體市場競爭狀況分析
9.1.1 商業地產REITS行業競爭結構分析
（1）現有企業間競爭
（2）潛在進入者分析
（3）替代品威脅分析
（4）供應商議價能力
（5）客戶議價能力
（6）競爭結構特點總結
9.1.2 商業地產REITS行業企業間競爭格局分析
9.1.3 商業地產REITS行業集中度分析
9.1.4 商業地產REITS行業SWOT分析
9.2 中國商業地產REITS行業競爭格局綜述
9.2.1 商業地產REITS行業競爭概況
（1）中國商業地產REITS行業競爭格局
（2）商業地產REITS行業未來競爭格局和特點
（3）商業地產REITS市場進入及競爭對手分析
9.2.2 中國商業地產REITS行業競爭力分析
（1）我國商業地產REITS行業競爭力剖析
（2）我國商業地產REITS企業市場競爭的優勢
（3）國內商業地產REITS企業競爭能力提升途徑
9.2.3 商業地產REITS市場競爭策略分析
第十章 商業地產REITS行業領先企業經營形勢分析
10.1 A公司
10.1.1 企業概況
10.1.2 企業優勢分析
10.1.3 產品/服務特色
10.1.4 公司經營狀況
10.1.5 公司發展規劃
10.2 B公司
10.2.1 企業概況
10.2.2 企業優勢分析
10.2.3 產品/服務特色
10.2.4 公司經營狀況
10.2.5 公司發展規劃
10.3 C公司
10.3.1 企業概況
10.3.2 企業優勢分析
10.3.3 產品/服務特色
10.3.4 公司經營狀況
10.3.5 公司發展規劃
10.4 D公司
10.4.1 企業概況
10.4.2 企業優勢分析
10.4.3 產品/服務特色
10.4.4 公司經營狀況
10.4.5 公司發展規劃
10.5 E公司
10.5.1 企業概況
10.5.2 企業優勢分析
10.5.3 產品/服務特色
10.5.4 公司經營狀況
10.5.5 公司發展規劃
10.6 F公司
10.6.1 企業概況
10.6.2 企業優勢分析
10.6.3 產品/服務特色
10.6.4 公司經營狀況
10.6.5 公司發展規劃
第十一章 2022-2028年商業地產REITS行業投資前景
11.1 2022-2028年商業地產REITS市場發展前景
11.1.1 2022-2028年商業地產REITS市場發展潛力
11.1.2 2022-2028年商業地產REITS市場發展前景展望
11.1.3 2022-2028年商業地產REITS細分行業發展前景分析
11.2 2022-2028年商業地產REITS市場發展趨勢預測
11.2.1 2022-2028年商業地產REITS行業發展趨勢
11.2.2 2022-2028年商業地產REITS市場規模預測
11.2.3 2022-2028年商業地產REITS行業應用趨勢預測
11.2.4 2022-2028年細分市場發展趨勢預測
11.3 2022-2028年中國商業地產REITS行業供需預測
11.3.1 2022-2028年中國商業地產REITS行業供給預測
11.3.2 2022-2028年中國商業地產REITS行業需求預測
11.3.3 2022-2028年中國商業地產REITS供需平衡預測
11.4 影響企業生產與經營的關鍵趨勢
11.4.1 市場整合成長趨勢
11.4.2 需求變化趨勢及新的商業機遇預測
11.4.3 企業區域市場拓展的趨勢
11.4.4 科研開發趨勢及替代技術進展
11.4.5 影響企業銷售與服務方式的關鍵趨勢
第十二章 2022-2028年商業地產REITS行業投資機會與風險
12.1 商業地產REITS行業投融資情況
12.1.1 行業資金渠道分析
12.1.2 固定資產投資分析
12.1.3 兼并重組情況分析
12.2 2022-2028年商業地產REITS行業投資機會
12.2.1 產業鏈投資機會
12.2.2 細分市場投資機會
12.2.3 重點區域投資機會
12.3 2022-2028年商業地產REITS行業投資風險及防范
12.3.1 政策風險及防范
12.3.2 技術風險及防范
12.3.3 供求風險及防范
12.3.4 宏觀經濟波動風險及防范
12.3.5 關聯產業風險及防范
12.3.6 產品結構風險及防范
12.3.7 其他風險及防范
第十三章 商業地產REITS行業投資戰略研究
13.1 商業地產REITS行業發展戰略研究
13.1.1 戰略綜合規劃
13.1.2 技術開發戰略
13.1.3 業務組合戰略
13.1.4 區域戰略規劃
13.1.5 產業戰略規劃
13.1.6 營銷品牌戰略
13.1.7 競爭戰略規劃
13.2 對我國商業地產REITS品牌的戰略思考
13.2.1 商業地產REITS品牌的重要性
13.2.2 商業地產REITS實施品牌戰略的意義
13.2.3 商業地產REITS企業品牌的現狀分析
13.2.4 我國商業地產REITS企業的品牌戰略
13.2.5 商業地產REITS品牌戰略管理的策略
13.3 商業地產REITS經營策略分析
13.3.1 商業地產REITS市場細分策略
13.3.2 商業地產REITS市場創新策略
13.3.3 品牌定位與品類規劃
13.3.4 商業地產REITS新產品差異化戰略
13.4 商業地產REITS行業投資戰略研究
13.4.1 2019年商業地產REITS行業投資戰略
13.4.2 2022-2028年商業地產REITS行業投資戰略
13.4.3 2022-2028年細分行業投資戰略
第十四章 研究結論及投資建議()
14.1 商業地產REITS行業研究結論
14.2 商業地產REITS行業投資價值評估
14.3 商業地產REITS行業投資建議
14.3.1 行業發展策略建議
14.3.2 行業投資方向建議
14.3.3 行業投資方式建議()
