2008年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告

    2007 年下半年以后，隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，深圳房地產市場出現調整，房價有較大幅度下降。今年5月份，深圳房價比去年最高點下降了 36% 。總體而言，去年以來的房價調整，是對前兩年市場過熱發展的修正，其目的是使市場向理性軌道回歸，有利于今后深圳房地產市場保持健康、平穩發展。

    一、2008年上半年深圳房地產市場運行情況

    今年以來，受全球經濟下滑以及國內通貨膨脹等因素的影響，深圳房地產市場觀望氣氛依然濃厚，房價持續下降，市場持續處于調整狀態，并呈現以下特點：

    （一）房地產開發投資小幅下降，商品房在建規模有所增加

    今年上半年，深圳市完成房地產開發投資 194.68 億元，同比減少 0.83% ，其中完成商品住宅投資 142.84 億元，同比增加 4.34% ;商品房施工面積為2839.32萬平方米，同比增加 5.15% ，其中住宅施工面積 1950.89萬平方米，同比增加 3.19% ;商品房新開工面積 462.91 萬平方米，同比增加7.01% ，其中住宅新開工面積 303.89 萬平方米，同比減少2 7.76% 。 商品房空置面積164.73萬平方米， 同比增加26.72%，其中住宅空置面積 65.37萬平方米，同比增加 84.5%。

    （二）新建商品房銷售規模繼續下降，市場交易持續低迷

    今年上半年，全市新建商品房銷售面積 170.41 萬平方米，同比減少 54.38%。其中，住宅銷售面積 154.25 萬平方米，同比減少 54.02%;辦公樓銷售面積 1.78 萬平方米，同比減少 89.23%;商業用房銷售面積11.94萬平方米，同比減少 34.65%。按目前的銷售規模估計，全年的住宅銷售面積大約在 350萬平方米左右，僅相當于1997、1998年間的水平，新建商品住宅銷售規模下降幅度較大。

    從上半年各月住宅銷售情況來看，3 月份以來銷售量有所回升，受春交會影響，5 月份銷售量達到上半年高點，6月份又出現回落，各月銷售量仍保持低位水平，市場交易持續低迷。

    （三）新建商品住房價格持續回落和調整

    按國家統計局公布的全國 70 個大中城市商品住房銷售價格調查統計，2008年 1月、2月、3月、4月、5月同比漲幅為 12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，環比分別下降 1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。按本市房地產信息系統統計口徑，2008年上半年，全市商品住宅銷售均價為 12789.26元/平方米， 同比漲幅 4.04%。

    從今年上半年各月價格變動情況來看，房價仍處于調整中，3、4、5月連續三個月出現環比下降，6月房價有所回升。6月房價的上升，主要是受純水岸、東部華僑城天麓七區、萊蒙水榭山花園等低密度住宅入市拉動的影響，除去上述樓盤的拉動作用，6月份房價為 11159元/平方米，基本與 5月持平。

    （四）二手住房交易持續冷淡　

    今年上半年，二手住宅交易面積 161.89 萬平方米，同比下降 68.48%。 二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由4 去年的 1.86：1 降至 1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面積分別為 25.22 萬平方米、12.62 萬平方米、22.98 萬平方米、30.64萬平方米、34.74萬平方米、35.69萬平方米。

    近期，二手住房交易量盡管有所回升，但市場交易仍比較冷淡。

    以上市場情況表明，今年上半年，深圳市新、舊住宅成交仍然低迷，住宅價格持續調整;但總體來看，隨著房價的逐步調整到位（全市房價逐步接近 90/70 房的水平，10000～11000 元/平方米），深圳市居民自住需求有所上升，這將有利于深圳房地產市場早日走出調整期，并在新的發展機遇下，穩步健康發展。

    二、當前深圳房地產業面臨的發展機遇

    經過這一輪的市場波動，目前深圳房地產市場出現濃厚的觀望氣氛;同時，今年以來，全球經濟下滑已經波及國內經濟，使得今后國內經濟增長預期存在一定程度的不明確;此外，目前緊縮的貨幣政策，也使得全國包括深圳房地產開發經營與交易的資金來源出現一定困難。

    一系列房地產發展的不利因素，使得今年國內包括深圳房地產市場持續低迷。但是，今后的房地產市場不會因為這一輪的波動而出現長期低潮。在宏觀經濟持續增長的前提下，目前房地產市場的低迷是相對的，是向理性回歸過程中的一種調整，之后不健康因素會逐漸消除，而居民的自住需求會持續穩定的增長，這將有利于房地產市場的進一步發展。主要的利好因素如下：

    一是新的宏觀經濟形勢為房地產市場下一步發展帶來機遇。

    眾所周知，拉動中國 GDP增長的三個要素是出口、投資、消費。然而受全球經濟滑坡的影響，今年全國外貿出口額下降。外貿出口是這幾年促進中國經濟快速增長的重要因素，這勢必對宏觀經濟造成巨大沖擊，因而國內投資和消費擔負起重要使命。　

    房地產業作為國民經濟中的重要產業，兼具投資與消費功能，直接對宏觀經濟增長起到積極的推動作用;同時，房地產業可以直接和間接帶動六十多個行業的發展，可促進諸多行業的生產或消費。房地產業在未來如果能保持持續增長，勢必能夠推動國內投資和消費，保證宏觀經濟不受外貿6 出口下滑的影響，而繼續保持快速增長。因此，房地產業的地位在這個新時期尤顯重要。

    二是深圳房地產市場本輪在全國的先行調整并逐步調整到位

    使得深圳房地產行業在新的形勢下具有非常好的發展契機。 首先，因為房價回落幅度較大，使現行房價與老百姓收入逐漸相吻合，從而使得潛在的住房需求有望被盡快激發出來。

    其次，非戶籍常住人口目前住房自有率比較低，大量非戶籍常住人口家庭沒有自住房。一旦房價收入比合理，這個特定人群對房地產市場會有大量需求，從而促進房地產市場新一輪的發展。因此，在當前已出現深度調整的情況下，未來的深圳房地產市場面臨良好的發展機遇。

    三、適度調整房地產調控政策的有關建議

    保持房地產市場長期健康、持續、穩定的發展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進房地產市場穩定發展、避免房價大起大落的關鍵，一是應解決好市場供求關系問題，保證市場供應適應市場需求;二是要長期警惕并采取措施抑制過度的投資、投機需求，保證房地產市場的“常態化”運行。鑒于此，現時應對房地產市場調控政策做適當的調整。

    一是建議國家有關部門對現行相關金融政策做一些調整。特別是結合近期國內經濟形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產、投資及消費，以刺激內需、鼓勵國內投資和企業生產，應對經濟形勢預期下滑帶來的不利影響。

    在房地產方面，對首次購房者和90平米以下購房者予以扶持，以激發潛在市場需求，應給予進一步優惠的貸款政策;對房地產開發貸款的控制，建議央行宏觀控制、分類指導，并給予各地、各商業銀行一定自主權，因地制宜控制貸款規模。

    二是建議減免房地產交易環節的營業稅、契稅、增值稅等流轉環節稅收， 以降低交易門檻，鼓勵和促進房地產交易，促進市場活躍。

    三是建議各地政府重視土地供應效率問題。隨著市場的回暖及未來需求的逐步增長，政府應重視土地供應效率問題。深圳土地資源相當緊缺，新增建設用地較少，但是未來住房需求還在增長，因此要因地制宜采取一些辦法：一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施;二是對存量土地的挖掘應進一步加強，尤其是要結合城市的更新改造和規劃調整，通過舊工業區改住宅區、老住宅區改造等方式增加市場供應;三是加快城市新區建設，鼓勵需求轉移，解決老城區市場供應潛力不足的問題。