2014年中國房地產業發展趨勢探析

    新型城鎮化的龍頭是產業導入、產業升級和新興產業的發展。房地產業的服務性和金融性，決定了房地產具有導入與整合各類資源的平臺功能，具有支持與推動產業發展的服務功能和金融功能，也就決定了它在產業發展、尤其是新興服務業發展中的重要的地位和作用，決定了它與產業、與城鎮化發展共生共榮的關系。

    中國經濟結構的調整和產業升級、新興服務業的發展是新型城鎮化的基礎和前提。沒有產業，就沒有真正意義上的人口聚集，也就沒有真正意義上的城鎮化。要實現產業的發展，當然要依賴于土地這個核心的、先導的生產要素，依賴于房地產整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能。這就為房地產發展、產業發展和新型城鎮化找到了共贏的支點，也為房地產的轉型和創新指明了方向和路徑。這就是，房地產的轉型創新必然與走產業結構調整、與產業升級、與新興服務業發展相結合的路徑，走與新型城鎮化的發展相結合的路徑。近年來，園區地產、商業地產、養老住區、文化旅游地產等的發展，已經開始產生了與產業、與城鎮高度融合的新商業模式，成為房地產轉型創新的主流。

    相關市場調研報告請見中企顧問網發布的《2014-2019年中國房地產行業監測與發展前景評估報告》

    新型城鎮化，與傳統意義上的城市化有不同的內涵。幾十年來，中國經濟和社會的發展主要還是以政府為主導的，通過集中配置資源的方式，以土地財政為動力的，重心放在沿海地區和中心型城市的高速發展模式。這樣的發展經濟啟動的初級階段是必要的，但是，高速發展模式導致的透支資源、污染環境及損害社會公平等，決定了它只能是階段性的發展模式，而不是可持續的發展模式。對房地產的宏觀調控，本質上是也并不僅僅是對房地產本身的調控，而是通過對房地產的調控，對中國經濟和社會發展的高速模式踩剎車。新型城鎮化，作為國家新戰略，就是要變高速發展為均衡發展，變行政性集中配置資源為市場化的均衡配置資源，變單一的土地財政為可持續發展的財政。這是一場深刻的制度性、結構性改革。新型城鎮化，本質上是人的城鎮化，當然也必須以產業為先導、以土地為平臺。沒有產業，就沒有人的城鎮化，而產業要進入、要升級、要發展，也必須依賴于土地制度的改革，促進集體建設土地向城鎮建設土地的轉化，讓土地成為可流動的生產要素和資產，成為整合各類資源和促進產業發展的平臺。土地制度的改革，包括集體建設土地的集約化利用、集體建設土地直接入市、對支持不同產業發展采取區別化的用地政策，等等，都將成為產業發展和城鎮化發展的基礎。從這個意義上，更能深刻地體會“改革是最大的紅利”的含義，也更能深刻地認識到房地產所具有的整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能的巨大價值。

    推進新型城鎮化，就是要通過實現資源的均衡配置，實現經濟和社會的均衡發展。在地域廣闊、發展水平差異大的中國，實踐已經證明，這不可能依賴于行政的力量來推動，必然要有新的思維、新的路徑來實施，這個路徑就是通過改革，啟動市場化的力量，發揮市場在實現資源均衡配置、實現均衡發展的獨特作用。一方面要通過土地制度、行政管理制度、戶籍制度、社會保障制度等深層次的制度改革，另一方面，則需要依靠市場自身的實踐，鼓勵市場的力量在新型城鎮化的過程中進行產業導入、升級和新興產業的發展，逐步實現資源的有效配置。顯然，在這一過程中，房地產轉型創新所形成的新商業模式，如園區地產、養老住區、文化旅游地產等將發揮市場化均衡配置資源、推動產業升級與發展的重要作用，從而發揮出以市場化的方式推進新型城鎮化的作用。