中國房地產行業深度研究報告

    一、中國土地資源概況

    中國陸地面積960萬公里2(=9.6億公頃=144億畝)，占亞洲大陸土地面積的22.1%，占全世界陸地面積的6.4%，僅次于俄羅斯和加拿大。中國《土地管理法》將土地分為三大類，即農用地、建設用地和未利用地。農用地包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農用地。建設用地包括商業服務業用地、工業(包括開發區-園區等)采礦倉儲用地、公用設施(水電氣-郵電-景點)用地、公共(行政事業單位)建筑用地、住宅用地(城鎮住宅-農村宅基地)、交通運輸用地、水利設施用地、軍事監獄宗教使館墓地用地。未利用地包括荒草地、鹽堿地、沼澤、沙漠、裸土地、裸巖石、高寒荒漠，河流、湖泊、蘆葦地、灘涂、冰川及永久積雪。

    2005年，全國耕地12208.27萬公頃(18.31億畝)，減少0.30%；果園等園地1154.90萬公頃(1.73億畝)，增加2.31%；林地23574.11萬公頃(35.36億畝)，增加0.30%；牧草地26214.38萬公頃(39.32億畝)，減少0.21%；養殖水面等其他農用地2553.09萬公頃(3.83億畝)；居民點及獨立工礦用地(指城鎮-鄉村居民點、獨立居民點、居民點以外的工礦-國防-名勝古跡等企事業單位用地)2601.51萬公頃(3.90億畝)，增加1.11%；交通運輸用地230.85萬公頃(0.35億畝)，增加3.37%；溝渠、水工建筑物等水利設施用地359.87萬公頃(0.54億畝)，增加0.26%；未利用地270萬公里2(=2.7億公頃=40.5億畝)。

    按建設部數據，2000年我國城鎮人均住宅建筑面積為20平方米，2005年達到了26.11平方米，年均增長1.2個平方米。依此速度，2010年我國城鎮人均住宅建筑面積將達到32.11平方米。則，2007-2010年新增住宅建筑面積需求為50.82億平方米，年均新增住宅建筑面積需求為12.7億平方米。而2006年商品房住宅竣工面積僅5.3億平方米，與潛在的住宅需求有巨大的差距。

    目前，中國正處于城鎮化快速發展時期，面臨世界歷史上最大規模的城鄉人口遷移，城鎮住房需求大，但資源承載力相對不足。因此，住房建設必須貫徹節約資源、保護環境的原則，減少住宅發展的資源環境代價。一要按照節約用地的要求，確定住房建設套型面積、建筑形態和建筑容積率。優化空間布局，充分利用每一寸土地、每一寸空間。在精細設計、保證功能基礎上，盡可能增加中小套型住房供應。二要加快住房科技創新，推廣應用節能、節水、節材與環境保護技術。

    1995年，中國對城鎮住房制度進行了根本性改革，即取消實物分配，推進住房商品化。隨著住房市場化改革的深入，目前中國城鎮80%的住房交易，已經通過市場進行配置。市場機制可以較好地適應不同家庭的多樣化住房需求，提高資源配置的效率，在解決居民住房問題中處于基礎性地位。同時，要繼續強化政府對困難群眾的住房保障職責，建立住房保障體系，加強對房地產市場的調控。一要合理確定廉租住房保障范圍和保障水平。中國在相當長一段時期仍然是發展中國家，財政能力總體有限，要堅持適度保障的原則。隨著經濟發展，逐步擴大覆蓋范圍，提高保障水平。二要從未來一段時期的實際情況出發，增加中低價位、中小套型普通住房供應，幫助那些既不屬于廉租住房保障對象又沒有能力進入市場的家庭。三要進一步完善住房公積金制度，逐步向中低收入家庭傾斜。

    二、房地產業概況房地產可以分為住宅房地產和商業地產

    住宅房地產業的本質就是一種制造業：以土地為原料，以水泥、鋼筋為輔料，雇傭建筑施工隊伍進行組合加工，生產出產成品(即住宅)并銷售給消費者(購房者)。房產商自己并不持有物業，是純粹的住宅建造商。

    在土地資源稀缺或供給受到政府強力控制的條件下，土地價格呈長期上揚趨勢，進而帶動住宅價格呈長期上漲趨勢。鑒于此，個別房產商開始囤積原料而不事生產制造，因為制造(對土地施工變成住宅)的利潤遠遠比不上單純購買土地然后坐等土地價格上漲的利潤。國家頒布文件，土地閑置1年征20%費用閑置2年無償沒收，遏制了房產商囤地的可能。個別房產商開始積累存貨不售(囤房)，同時從銀行、資本市場募集更多的資金買地建房并囤房。可是在國家的宏觀調控下，房產商沒有了融資渠道，必須回歸到制造業的本質上來，賣產品來獲得經營現金流。可是房價已經步入高位，超過了大部分居民的購買力，所以，房產商必須降價賣產品，從而達到國家房市調控的目的：回歸房產業的制造業本質。

    住宅房產業作為制造業的一種，通過穩定的毛利率基礎上，加快資產周轉率來獲取收益。有利于快速回籠資金，但是不能獲取土地的長期增值收益。

    商業地產業，生產流程跟住宅房地業的流程完全一樣，不同的是，在生產出產成品(物業)后并不出售物業，而是長期(最長50年)持有物業并有效的經營管理物業。商業地產包括寫字樓、商場、酒店、旅游地產、工業地產等。好處是一來可以獲得穩定的租金回報，二來可以享受土地和物業長期升值的收益；缺點是投資回收期較長、資金壓力較大。商業地產不是制造業，而是類似于土地資源類和地理位置資源類企業。

    但是由于投機資金的存在，他們普遍把房地產，無論是住宅還是商業地產，都當作了投機標的；其次，地產商土地購買、建筑施工都依賴銀行貸款；最后，購房者購房支出的70%都依賴房產抵押貸款，所以，房地產不單單是制造業，而且具有很強的金融屬性。

    三、具有地產屬性的農業和交通基礎設施

    農業包括種植業、林業、畜牧業、漁業，它們以土地(包括耕地、草原、林地、水面)為生產母體，不停地孳生出各種動植物產品。農業里面，種植業產品包括糧食、蔬菜水果、經濟作物(包括生物燃料)，林業產品包括原木和果實，畜牧業和漁業主要提供動物產品，即肉食。工業化養豬、養雞等我們不視為農業。

    農業的根基是土地，是一個農業企業的核心資源。農業土地分為國有和集體所有。企業只能擁有國有土地使用權(最長50年)和集體土地承包經營權(最長可以70年)。但是中國缺乏一個流動性強的土地交易市場，并且農產品價格受到政府控制，土地增值要實現并不容易；轉基因技術可以顯著提高作物抗病蟲害能力，增加糧食單產，從而間接降低農用地價值。

    擁有耕地、水面等土地資源的，比如北大荒、洞庭水殖、好當家、獐子島、新中基、中糧屯河、國投中魯。北大荒擁有936萬畝耕地資源和360萬畝可墾荒地，是國內最大的土地承包經營企業，土地資源面臨系統性的重估增值契機。綠大地(002200)擁有先進的苗木生產技術和生產資源(7263畝生產基地)。好當家(600467)獲得了威海蘇山島以南未開發利用海域6773公頃(10.1595萬畝)使用權，海參養殖海域由3萬畝擴張到13萬畝。大亞科技有原料林76.5萬畝，威華股份有原料林65萬畝，升達林業有原料林10萬畝，永安林業有原料林181萬畝(所有權歸集體)，吉林森工有450萬畝(所有權歸國家,使用權歸集團,上市公司只是租賃)，景谷林業有原料林50萬畝。

    交通基礎設施包括港口、機場、鐵路網、公路網、管道網，他們具有特定地理位置的壟斷土地資源，具有長期的國有土地使用權(最長50年)，國有土地使用權到期后，有續期和優先購買的權利，而土地具有長期升值的預期。

    四、房地產開發涉及到的部門

    1、國土資源部門：負責土地的一級開發、儲備、出讓和管理工作。(國有土地使用證)

    2、房屋管理部門：負責房屋拆遷、預售審批、交易、登記、白蟻防治等工作。

    3、規劃部門：負責規劃要點審批、規劃方案審批、單體方案審批、施工圖報建審批、規劃驗收、放線、驗線等工作。(建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證)?

    4、建委：負責企業資質審批、施工許可證審批、招投標管理備案、設計及施工單位的準入及資質審批、安全質量監督等工作。(建筑工程施工許可證)?

    5、消防：負責消防通道、消防分區、消防用料、噴淋系統、煙感系統、報警系統等與消防相關的報建審批和驗收。

    6、人防：對應建人防工事的設計進行審批和驗收，并監管日常使用情況。

    7、環保：負責噪音(中央空調、室外車道)、廢氣(排煙管道)、排污(污水排放)等污染源處理設計的審批和驗收工作。　

    8、衛生防疫：負責餐飲功能部分的設計審批和驗收工作。 　

    9、環衛：負責垃圾集散點、垃圾壓縮站的設計審批和驗收工作。

    10、交通管理：負責道路開口、停車場劃線等設計審批和驗收工作。

    11、供水、供電：負責紅線外管線敷設、施工用水電、永久水電的設計審批和驗收工作。　 12、航空管制：負責航高、航燈的設計審批和驗收。

    另外還有地名辦(地名、街道名審批)、派出所(門牌號碼審批)、稅務(營業稅、土地增值稅、所得稅的征收)等部門。

    五、住宅用地的供應

    2005年，居民點及獨立工礦用地(指城鎮-鄉村居民點、工礦-國防-名勝古跡等企事業單位用地)2602萬公頃=3.9億畝。未利用地包括荒草地、鹽堿地、沼澤、沙漠、裸土地、裸巖石、高寒荒漠，河流、湖泊、蘆葦地、灘涂、冰川及永久積雪，共270萬公里2=2.7億公頃=40.5億畝。全國耕地1.22億公頃=18.31億畝。

    可以看得出來，我國國土整治的空間相當廣闊，我國有40億畝未利用地，其中的荒草地可以改造為耕地、園地、林地、牧草地、居民點及工礦用地，灘涂可以改造為圍墾耕地、居民點及工礦用地，鹽堿地可以改造為耕地、居民點及工礦用地。

    根據建設部的數據，2005年，我國城鎮人均住宅建筑面積達到了26.11平方米，我國城鎮總人口為5.7億，城鎮總住宅建筑面積為149億平米=149萬公頃=2235萬畝。按照容積率為2計算，我們城鎮住宅用地總面積為1118萬畝，僅占居民點及獨立工礦用地的3%。如果能夠將市區的工廠、國防單位遷移到郊區或農村的荒草地、灘涂、鹽堿地，將騰出大量的土地用于城鎮住宅建設。將分散的農村居民點合并為集中的城鎮居民點，那么騰出來的大量農村居民點將變為耕地，從而為該地區中心城市郊區耕地變為建設用地提供"耕地占補平衡"的基礎。

    隨著交通完善和產業集聚，大量荒草地、灘涂、鹽堿地可以直接作為新興城鎮的住宅用地。隨著轉基因技術的完善，雜交良種的培育，化肥的改進，我們耕地的畝產將大大提高，可以騰出部分耕地轉做住宅用地。所以我國房地產行業的原材料(住宅用地)供應十分充足，但前提是舊城居民區的拆遷和工廠的搬遷能否順利進行，空心村、分散村落合并能夠順利進行并轉化為國有建設用地。

    地方政府財政對賣地的依賴很大，無論房地產行情好壞，都必須持續供應住宅用地。也就是說，地方政府有能力并且有動力向市場持續供應住宅用地。所以，我國房地產商從長遠而言，不存在原材料瓶頸問題。

    但是問題的關鍵在于，原材料供應是政府獨家壟斷，房地產商在與政府的博弈中處于弱勢，只有競相抬高買地價格，從而推高房價。

    但是在市場面前，政府也并非可以為所欲為。首先，經濟形勢不好的時候，房子不好賣，房地產商就會不買地或少買地，而政府財政出于對土地的嚴重依賴，又不得不出賣土地，造成土地價格下跌。其次，各個省、各個市政府之間也存在競爭，如果某個地方政府土地要價過高，地產商可能就轉移到其他城市，即使高價成交，也會抬高本市企業的生產成本、失去產業競爭力。

    無論任何，政府雖然出于壟斷地位而有很強的控制能力，但房地產市場是國民經濟的晴雨表，不是政府能隨便左右的。

    六、民幣升值預期下的房地產價

    持有美元的人都預期到美元貶值而人民幣對美元升值，所以大量熱錢進入中國，一部分趴在銀行，享受純粹的升值收益和利差收益；一部分進入房地產，既享受了純粹的升值收益，又享受地產價格上升的收益。

    除非人民幣名義匯率升值到跟實際購買力一致的程度，否則中國的商品、資源價格上漲就是不可避免的。因為均衡狀態就是"美國商品價格=中國商品價格×名義匯率"。名義匯率被人為壓低，那么結果就是中國商品價格持續上漲。

    所以，熱錢進入中國房地產數量是龐大的，根源就在于人民幣名義匯率被人為壓低。

    七、房地產商的贏利模式

    靠囤積原材料(土地)或囤積產成品(房子)來盈利是2005年-2007年中國諸多地產商的盈利模式，這種盈利超過了制造的利潤(房子的價格―土地和建安的價格)。

    不過，這種贏利是不可持續的，是市場短暫非理性造成的結果。長遠來看，中國地產商也必須回歸制造業本性：靠生產施工賺取蓋房子的利潤。

    可以這么對中國地產商進行分類：

    1、快速拿地，快速開發，降價快速銷售。優點是風險小，資金周轉快；缺點是，可能喪失土地價格和房子價格快速上漲的收益。萬科、保利地產屬于此類。

    2、快速拿地，快速開發，高價緩慢銷售。優點是可以獲取地價房價上漲的暴利；缺點是對現金流的要求比較高，買地和施工都需要錢，并且一旦房價下跌，巨額存貨無法順利出手而遭受重大損失。泛海和金地屬于此類。

    3、快速拿地，緩慢開發，降價快速銷售。在建工程多的企業適合。

    4、快速拿地，緩慢開發，高價緩慢銷售。拿地需要現金流。恒大地產屬于此類。

    5、緩慢拿地，快速開發，降價快速銷售。原料多的企業適合。

    6、緩慢拿地，快速開發，高價緩慢銷售。施工需要現金流。7、緩慢拿地，緩慢開發，降價快速銷售。產成品多的企業適合。

    8、緩慢拿地，緩慢開發，高價緩慢銷售。風險小，資金周轉慢，收益也小。

    9、拿地，開發，不出售并長期持有、經營租賃。優點是可以獲取穩定的現金流和土地增值收益，缺點是現金缺口比較大。