2011年我國商業地產現狀分析
http://www.xibaipo.cc 2012-09-04 14:14 中企顧問網
本文導讀：商業地產成交價格增幅的上漲及住宅地產成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區商住倒掛現象，引導開發商投資向商業地產轉移，促進房地產市場持續健康發展。以上海為例，2004—2010年商業地產成交價格與住宅地產成交價格比值平均為1.0，遠遠低于國際上公認的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年隨著住宅地產成交價格的下降及商業地產成交價格高達20.8%的上漲幅度，二者比值達到1.4，接近于合理倍數值，商住倒掛現象得以有效扭轉。
2010年以來特別是2011年住宅地產宏觀調控政策嚴厲程度一輪高過一輪，“新國十條”、“限購”、“限貸”、“房產稅”及“限價”等政策措施密集出臺，經濟手段與行政手段并用共同抑制住房價格過高且過快上漲。作為房地產重要組成部分的商業地產成為諸多住宅地產開發企業爭相轉型領域，國內主要房地產開發企業均公布了商業地產發展戰略，商業地產比例提升成為未來幾年這些企業發展的重要舉措。在中國經濟結構轉型、城市化進程推進、居民可支配收入持續增長、消費結構優化升級及宏觀調控政策的多重效應下，商業地產投資價值逐漸顯現。
1商業地產投資增幅超過住宅地產
受投資慣性及開發商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響，2011年嚴厲宏觀調控政策下住宅地產投資增速仍保持高位運行。商業地產投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產投資增幅一致，雖然較2010年有小幅收縮(見表1)，但增幅均高于第一和第二階段①年均增長率。
2009年下半年開始的住宅地產調控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現，第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產投資增速的商業地產，2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產投資增速。
2商業地產新開工面積增幅亦超過住宅地產
投資額是反映開發商房地產市場信心的重要指標，但其易受投資慣性因素影響，新開工面積則能更好地反映開發商信心。2004—2009年住房市場快速發展階段商業地產新開工面積增速低于商品房及住宅地產新開工面積增速;2010年商業地產新開工面積增速稍高于住宅地產新開工面積;2011年隨著住宅地產調控的繼續深入開發商轉戰商業地產趨勢進一步顯現，商業地產新開工面積增幅明顯高于住宅地產新開工面積增速(5.4個百分點)。
3商業地產成交價格增幅遠超住宅地產
第一、第二階段商品房及住宅地產成交價格上漲速度遠遠高于商業地產成交價格上漲速度;2011年增幅雖然較2010年有所收窄，但是在商品房及住宅價格增幅持續低迷背景下，商業地產成交價格仍保持了較為強勁的上漲態勢。
商業地產成交價格增幅的上漲及住宅地產成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區商住倒掛現象，引導開發商投資向商業地產轉移，促進房地產市場持續健康發展。以上海為例，2004—2010年商業地產成交價格與住宅地產成交價格比值平均為1.0，遠遠低于國際上公認的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年隨著住宅地產成交價格的下降及商業地產成交價格高達20.8%的上漲幅度，二者比值達到1.4，接近于合理倍數值，商住倒掛現象得以有效扭轉。
4商業地產土地價格增幅回落幅度小于住宅地產
土地政策為2011年房地產市場的重要調控手段，商品房土地供應的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大，土地市場供給增加與開發商拿地熱情下降共同促進了商品房用地價格增速的大幅回落。相比而言，商業地產用地價格增幅高于商品房及住宅地產用地價格增幅，進一步說明相對住宅地產而言開發商對商業地產投資熱情上升。
從以上商業地產投資額、新開工面積、成交價格及土地價格的縱向、橫向比較可知，2011年開發商對商業地產投資熱情增高，市場整體運行態勢好于住宅地產，一定程度上說明住宅地產嚴厲宏觀調控政策促進了商業地產的發展。
1商業地產投資增幅超過住宅地產
受投資慣性及開發商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響，2011年嚴厲宏觀調控政策下住宅地產投資增速仍保持高位運行。商業地產投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產投資增幅一致，雖然較2010年有小幅收縮(見表1)，但增幅均高于第一和第二階段①年均增長率。
2009年下半年開始的住宅地產調控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現，第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產投資增速的商業地產，2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產投資增速。
2商業地產新開工面積增幅亦超過住宅地產
投資額是反映開發商房地產市場信心的重要指標，但其易受投資慣性因素影響，新開工面積則能更好地反映開發商信心。2004—2009年住房市場快速發展階段商業地產新開工面積增速低于商品房及住宅地產新開工面積增速;2010年商業地產新開工面積增速稍高于住宅地產新開工面積;2011年隨著住宅地產調控的繼續深入開發商轉戰商業地產趨勢進一步顯現，商業地產新開工面積增幅明顯高于住宅地產新開工面積增速(5.4個百分點)。
3商業地產成交價格增幅遠超住宅地產
第一、第二階段商品房及住宅地產成交價格上漲速度遠遠高于商業地產成交價格上漲速度;2011年增幅雖然較2010年有所收窄，但是在商品房及住宅價格增幅持續低迷背景下，商業地產成交價格仍保持了較為強勁的上漲態勢。
商業地產成交價格增幅的上漲及住宅地產成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區商住倒掛現象，引導開發商投資向商業地產轉移，促進房地產市場持續健康發展。以上海為例，2004—2010年商業地產成交價格與住宅地產成交價格比值平均為1.0，遠遠低于國際上公認的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年隨著住宅地產成交價格的下降及商業地產成交價格高達20.8%的上漲幅度，二者比值達到1.4，接近于合理倍數值，商住倒掛現象得以有效扭轉。
4商業地產土地價格增幅回落幅度小于住宅地產
土地政策為2011年房地產市場的重要調控手段，商品房土地供應的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大，土地市場供給增加與開發商拿地熱情下降共同促進了商品房用地價格增速的大幅回落。相比而言，商業地產用地價格增幅高于商品房及住宅地產用地價格增幅，進一步說明相對住宅地產而言開發商對商業地產投資熱情上升。
從以上商業地產投資額、新開工面積、成交價格及土地價格的縱向、橫向比較可知，2011年開發商對商業地產投資熱情增高，市場整體運行態勢好于住宅地產，一定程度上說明住宅地產嚴厲宏觀調控政策促進了商業地產的發展。
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